Гражданский кодекс часть 1

Штефанов В.Н.. обратился в суд с иском к администрации округа Муром и, поддержав в судебном заседании исковые требования, просит признать за ним право собственности на квартиру № .....

В обоснование исковых требований указал в заявлении (л.д. 4-6) и пояснил суду, что дом № .... являлся муниципальной собственностью и до его реконструкции находился в разрушенном состоянии. По Договору № 1 от 14 февраля 2003 года о совместной деятельности по реконструкции указанного дома, заключенному между администрацией округа Муром, ООО «....», В.А., И.Н. и А.И., указанные лица обязались объединить свои усилия и совместно действовать в целях проведения реконструкции дома. По условиям данного договора после ввода реконструированного дома в эксплуатацию здание должно использоваться под 4-хквартирный жилой дом, и указанные в договоре лица приобретают в собственность жилые и нежилые помещения в доме. Так, квартира № .... в доме по условиям договора переходит в собственность Муниципального образования округ Муром. Дополнительным соглашением от 25 мая 2004 года к Договору от 14 февраля 2003 года внесены изменения в состав его участников, их обязанности и порядок распределения жилых помещений. По условиям дополнительного соглашения, он (истец), с согласия других сторон договора, вошел в состав его участников в качестве инвестора и принял на себя обязательство по обеспечению внесения денежных средств для определённых работ по реконструкции дома и внутренних работ одной квартиры. Кроме того, он обязался погасить подрядчику ООО «....» задолженность администрации за уже выполненные работы по договору. Условием данного соглашения предусмотрено, что после выполнения им (истцом) своих обязательств по договору квартира № .... в этом доме передается ему в собственность. С учётом дополнительного соглашения от 10 января 2008 года к договору квартира должна быть передана в его собственность после оплаты в срок до 01 февраля 2008 года рыночной стоимости данного объекта недвижимости.

Свои обязательства по договору от 14 февраля 2003 года, с учётом дополнительных соглашений к нему от 25 мая 2004 и от 10 января 2008 года, он выполнил в полном объёме. 19 февраля 2008 года администрацией округа Муром выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию в качестве жилого дома. А 7 марта 2008 года между ним (истцом) и КУМИ администрации округа Муром подписан акт приёма-передачи квартиры № .... в доме, по которому данная квартира передана ему. В соответствии с техническим паспортом на данный объект недвижимости площадь квартиры уточнена и составляет ....

Однако в регистрации за ним права собственности на указанный объект недвижимости на основании данного договора и акта приёма-передачи органом государственной регистрации ему было отказано. Считает, что обстоятельства, указанные в обоснование причин отказа, не опровергают оснований приобретения им права собственности на спорную квартиру, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ, учитывая, что он фактически выкупил часть дома до его реконструкции и, участвуя в реконструкции, создал для себя жилое помещение в виде спорной квартиры. Поэтому полагает, что право собственности на данную квартиру должно быть признано за ним.

Представитель ответчика администрации округа Муром по доверенности Гребенчук А.Н. (л.д. 92) иск не признала. В обоснование возражений суду пояснила, что право собственности на спорную квартиру не может быть признано за истцом по основаниям, предусмотренным ст. 218 ГК РФ, поскольку дом, в котором расположена спорная квартира, не является вновь созданным объектом, так как был введен в эксплуатацию как реконструированный объект, находящийся в муниципальной собственности. Условие же Договора от 14 февраля 2003 года об отчуждении дома № .... путём передачи квартир в нём в собственность инвесторов противоречит положениям Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 217 ГК РФ и порядку отчуждения муниципального жилого фонда, предусмотренному Положением о порядке отчуждения жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории округа Муром, утверждённым Решением Совета народных депутатов округа Муром № 315 от 25 ноября 2003 года (л.д. 93-95).

Представители третьих лиц Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром и Совета народных депутатов округа Муром в судебное заседание не явились, представили письма, в которых указали, что возражают против удовлетворения исковых требований Штефанова В.Н. по тем же основаниям, которые изложены представителем ответчика. Просят рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 110, 111).

Представитель третьего лица Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом, отзыва на иск не представил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области в судебное заседание не явился, ранее ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставляет на усмотрение суда (л.д. 58).

Выслушав объяснения истца и его представителя адвоката Русановой Л.И., представителя ответчика Гребенчук А.Н., исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договор купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 14 февраля 2003 года между администрацией округа Муром в лице Главы округа В.А., ООО «....» в лице директора С.Е., и тремя Инвесторами: В.А., И.Н., А.И. был заключён Договор № 1 о совместной деятельности по реконструкции Дома купца Засухина, расположенного по адресу: ...., здание которого было включено в реестр муниципальной собственности и является памятником архитектуры, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности и паспортом указанного объекта культурного наследия (л.д. 8-9, 97-102, 112).

На основании постановления Главы округа Муром Владимирской области № 1157 от 24 июня 2003 года между участниками указанного выше Договора заключено Дополнительное соглашение от 25 мая 2004 года, которым внесены изменения в Договор от 14 февраля 2003 года: в качестве Инвестора-4 в состав участников договора вошёл истец Штефанов В.Н. и изменены обязанности участников договора (л.д. 10, 37).

10 января 2008 года между сторонами договора было заключено ещё одно Дополнительное соглашение к нему, по которому администрация и Инвесторы приняли на себя дополнительные обязательства (л.д.11, 12).

По условиям вышеуказанного Договора № 1 и Дополнительных соглашений к нему от 25 мая 2004 года и от 10 января 2008 года его участники – администрация округа Муром, ООО «....» (исполнитель) и четыре Инвестора обязуются соединить свои усилия и действовать без образования юридического лица в целях проведения реконструкции Дома купца Засухина, который после завершения работ и проведения государственной приёмки будет использоваться под 4-х квартирный жилой дом (пункты 1.1; 1.2 Договора).

При этом для достижения целей совместной деятельности каждый из участников договора принял на себя определённые обязательства.

Обязанностью истца, как участника данного Договора, именуемого Инвестором-4, является 1)финансирование разработки проектно-сметной документации, производства работ по водоснабжению, канализации, электроснабжению, газификации, телефонизации, радиофикации всего дома; 2)производство внутренних работ одной квартиры; 3) погашение ООО «....» задолженности за выполненные работы по договору в срок до 28 мая 2004 года (пункты 1.4 и 1.7 Дополнительного соглашения от 25 мая 2004 года) и 4)оплата рыночной стоимости объекта недвижимости с учётом оценочной стоимости в размере .... в срок до 01 февраля 2008 года путём перечисления денежных средств Комитету по управлению муниципальным имуществом (пункт 2 Дополнительного соглашения от 10 января 2008 года).

После ввода жилого дома в эксплуатацию Штефанов В.Н. приобретает в собственность квартиру № ...., расположенную на втором этаже дома (п.1.5 Дополнительного соглашения от 25 мая 2008 года).

Аналогичные обязанности – по финансированию определённых работ по реконструкции имеются и у других Инвесторов, которые после завершения реконструкции тоже приобретают в собственность жилые помещения в доме (пункт 2.3 Договора).

Администрация округа Муром, как участник Договора от 14 февраля 2003 года, приняла на себя следующие обязательства по отношению к другим участникам: 1) выполнить работы, связанные с выдачей разрешительной документации и определением границ землепользования (пункт 1.3 Дополнительного соглашения от 25 мая 2004 года); 2) выдать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости; 3) передать инвесторам в общую долевую собственность реконструированный объект недвижимости в соответствии с п. 2.3 Договора № 1 от 14 февраля 2003 года с учётом проведённой технической инвентаризации и исключить данный объект недвижимости из реестра муниципальной собственности округа Муром (пункты 4.1; 4.2 Дополнительного соглашения от 10 января 2008 года).

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Подробный анализ положений Договора № 1 от 14 февраля 2003 года дан во вступившем в законную силу решении Муромского городского суда от 27 апреля 2007 года по делу по иску ООО «....» к И.Н. об изменении договора о совместной деятельности, в котором стороны по настоящему делу тоже принимали участие (л.д. 38-43).

Данным решением установлено, что Договор № 1 о совместной деятельности по реконструкции Дома купца Засухина от 14 февраля 2003 года по своему правовому содержанию является смешанным и содержит элементы как договора о совместной деятельности, так и договора подряда. Учитывая, что в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора, между Инвесторами Договора от 14 февраля 2003 года возникли отношения товарищей, регулируемые нормами Главы 55 «Простое товарищество» ГК РФ, а отношения Инвесторов с ООО «....» - отношения заказчиков и подрядчика, регулируемые положениями Главы 37 «Подряд» ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Дальнейший анализ вышеуказанного Договора свидетельствует о том, что отношения администрации округа Муром и Инвесторов в рамках данного Договора тоже не являются отношениями товарищей, поскольку Договор не содержит условия о внесении администрацией округа Муром вклада в совместную деятельность, а обязательства данного участника Договора о выдаче разрешительной документации, определении границ землепользования и выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости, относящиеся к её компетенции как органа местного самоуправления, не являются вкладом в совместную деятельность.

Вместе с тем, условие Договора от 14 февраля 2003 года, содержащееся в его пункте 2.3, с учётом Дополнительного соглашения к нему от 10 января 2008 года, свидетельствует о наличии в данном Договоре элемента сделки по возмездному отчуждению объекта недвижимости по адресу: ...., находящегося в реестре муниципальной собственности, в общую долевую собственность Инвесторов.

Согласно данному условию Инвесторы в срок до 1 февраля 2008 года производят оплату рыночной стоимости дома № .... в общей сумме ...., в том числе и истец Штефанов В.Н. оплачивает ...., путём перечисления денежных средств в бюджет города (по реквизитам КУМИ администрации округа Муром), а администрация округа Муром после произведённой оплаты выдаёт разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию в качестве жилого дома, передаёт объект в общую долевую собственность Инвесторов и исключает его из реестра муниципальной собственности.

Как подтверждается материалами дела, перед совершением сделки по отчуждению из муниципальной собственности дома № .... производилась его рыночная оценка, о чём оценочной организацией ООО «....» составлен Отчёт № 177/05.10 от 08 октября 2007 года «Об оценке недвижимости – «Нежилое здание по ул. ....». Отчёт составлен по заявке КУМИ администрации округ Муром и на основании договора с КУМИ - с целью определения рыночной стоимости Объекта оценки для его продажи (л.д. 123-154).

Из данного Отчёта усматривается, что Оценка здания производилась по состоянию на 01 декабря 1995 года в уровне цен октября 2007 года, то есть на дату проведения последнего экспертного осмотра объекта исследования, в соответствии с которым до начала реконструкции здание не охранялось и находилось в стадии разрушения. Его рыночная стоимость для продажи определена в размере .....

При этом, в Отчёте указано, что со слов заказчика, у собственника данного здания нет перспектив по его использованию, так как затраты на проведение ремонтно-восстановительных работ значительно превышают финансово-экономические возможности собственника. Но так как объект оценки «Нежилое здание» является объектом культурного наследия, сохранность которого устанавливается и контролируется законом, его ликвидация недопустима (л.д. 136-оборот, 137-оборот).

Следует отметить, что на момент заключения Договора № 1 от 14 февраля 2003 года и Дополнительных соглашений к нему объект недвижимости – Дом купца Засухина по адресу: ...., до его реконструкции значился в реестре муниципальной собственности как нежилое здание. Данное обстоятельство отражено и в Отчёт о его рыночной стоимости (л.д. 122, 136-оборот).

Следовательно, приведённые выше условия Договора № 1 от 14 февраля 2003 года свидетельствуют о том, что целью его участников-товарищей, является создание, по сути, нового объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома путём реконструкции выкупленного из муниципальной собственности нежилого здания – Дома купца Засухина.

При этом, указанный Договор ни одним из его участников, в том числе администрацией округа Муром, не оспаривался, не признавался недействительным, признаков ничтожности не содержит и в настоящее время исполнен Инвесторами в полном объёме, о чём свидетельствуют следующие обстоятельства:

19 февраля 2008 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации округа Муром выдано разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства – жилого дома № .... (л.д. 25);

07 марта 2008 года между КУМИ администрации округа Муром и Штефановым В.Н. подписан акт приёмки-передачи последнему квартиры № .... в указанном доме в соответствии с условиями, предусмотренными пунктами 2.1.6 и 2.3 Договора № 1 от 14 февраля 2003 года, в котором указано, что все расчёты по данному Договору и Дополнительному оглашению к нему от 10 января 2008 года произведены истцом в полном объёме, и с момента подписания акта обязательства сторон, вытекающие из указанного Договора, считаются исполненными (л.д. 13).

Обстоятельства исполнения истцом Штефановым В.Н. своих обязательств по данному Договору подтверждается, кроме того, представленными им платёжными документами об оплате в установленный Договором срок денежных средств в ООО «....» и КУМИ администрации округа Муром (л.д. 33-35), а также вступившим в законную силу решением Муромского городского суда от 12 ноября 2008 года по иску ООО «....» к И.Н., В.А., В.Н. о взыскании задолженности по оплате строительных работ, при рассмотрении которого администрация округа Муром принимала участие в качестве третьего лица на стороне ответчиков (л.д. 44-48).

В связи с исполнением Инвесторами обязательств по Договору от 14 февраля 2003 года, вступившими в законную силу решениями Муромского городского суда от 24 декабря 2008 года и от 12 марта 2009 года по искам А.И., И.Н., В.А. за ними признано право собственности на квартиры № № .... в доме № ..... При рассмотрении указанных исков ответчик администрация округа Муром в лице полномочного представителя исковые требования признавала, принимавший участие по указанным искам в качестве третьего лица Совет народных депутатов округа Муром тоже выражал фактическое согласие с требованиями истцов, полагая их обоснованными.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об одобрении представительным органом местного самоуправления сделки по отчуждению из муниципальной собственности дома № ...., совершённой от имени муниципального образования округ Муром администрацией округа Муром в рамках Договора № 1 от 14 февраля 2003 года.

Ссылку представителя ответчика на несоответствие Договора от 14 февраля 2003 года и Дополнительных соглашений к нему порядку отчуждения жилых помещений муниципального жилищного фонда округа Муром, установленному соответствующим Положением, утверждённым Решением Совета народных депутатов округа Муром № 315 от 25.11.2003г., суд считает несостоятельной, поскольку на момент заключения данной сделки и её исполнения реконструируемое здание не относилось к муниципальному жилищному фонду.

Исходя из принятых на себя по Договору обязательств администрации округа Муром, после исполнения Инвесторами условий о выкупе подлежащего реконструкции объекта - нежилого здания по адресу: г. Муром, ул. Льва Толстого, дом 6, оно подлежало исключению из реестра муниципальной собственности.

Таким образом, учитывая условия Договора № 1 от 14 февраля 2003 года и Дополнительных соглашений к нему, а также положения п. 1 ст. 1043 ГК РФ, суд считает, что выше установленные обстоятельства свидетельствуют о приобретении Штефановым В.Н. права собственности на квартиру № ....

Принимая во внимание, что Договор о совместной деятельности составлялся без учёта данных технической инвентаризации, в настоящее время площадь объекта, право собственности на которое истец приобрёл, составляет .... кв.м (л.д. 89-91).

Судом проверены обстоятельства соблюдения при реконструкции здания, являющегося памятником архитектуры, требований Федерального Закона РФ № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (в редакции на момент заключения и исполнения Договора), Положения об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) местного значения, расположенных на территории округа Муром, и Программы охраны и ремонтно-реставрационных работ объектов культурного наследия регионального и местного значения, находящихся в собственности муниципального образования округа Муром, на период до 2010 года, утверждённых Решением Совета народных депутатов округа Муром № 510 от 16.11.2004г. (действовавших в период заключения и исполнения сторонами сделки), и установлено, что данные требования при проектировании и проведении работ по реконструкции дома соблюдены:

как следует из паспорта объекта культурного наследия - Дом купца Засухина, 1835 года, представляет собой памятник архитектуры (жилого зодчества в форме архитектуры классицизма), предметом охраны в нём является архитектурный облик фасада (стены, конструкции крыши, формы оконных и дверных проёмов, элементы декора) (л.д. 97-102, 115-117);

в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о согласовании проектирования и строительных работ по реконструкции фасада памятника с государственным органом охраны объектов культурного наследия Владимирской области, и об удовлетворительном состоянии памятника после реконструкции (л.д. 68-71, 96, 118-121).

Каких-либо ограничений в обороте в отношении такого памятника архитектуры Федеральный Закон № 73-ФЗ, регулирующий отношения, возникающие в области сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также особенности владения, пользования и распоряжения этими объектами, и Положение об объектах культурного наследия местного значения, утверждённое Решением Совета народных депутатов округа Муром от 16.11.2004 г. № 510 (п. 6), не предусматривали.

Полномочия администрации округа Муром, как участника Договора № 1 о совместной деятельности, не противоречат Положению о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью округа Муром, утверждённому Решением Совета народных депутатов округа Муром от 29.10.2002 г № 109 (с последующими изменениями и дополнениями), в силу которого управление муниципальной собственностью осуществляет именно администрация в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом. При этом, и КУМИ администрации округа Муром, являясь самостоятельным юридическим лицом, и Совет народных депутатов округа Муром, осуществляющий полномочия собственника от имени муниципального образования, своими действиями, как указано выше, фактически выражали одобрение действий администрации.

Следует отметить, что как до реконструкции дома № ...., так и после ввода в эксплуатацию уже реконструированного жилого дома, сведения о правах на данный объект недвижимости отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Владимирской области (л.д. 113).

Между тем, принимая во внимание установленные судом обстоятельства о том, что условия Договора № 1 о совместной деятельности не противоречат действующему законодательству и не являются ничтожными, реальное исполнение данного договора истцом Штефановым В.Н., суд считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием как на спорный объект, так и на прежний объект недвижимости, не может являться основанием для отказа истцу в иске о признании права собственности на фактически выкупленный и созданный для себя и за свой счёт в новом качестве, а также с соблюдением закона, объект недвижимости.

Обстоятельств, которые бы свидетельствовали о не приобретении истцом права собственности на квартиру № .... судом не установлено. Следовательно, иск является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Штефанова В.Н. удовлетворить.

Признать за Штефановым В.Н. право собственности на квартиру № .....

На решение может быть подана кассационная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.Н.Карева