Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Жирковой Н.В., при секретаре Осипове B.C., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаева А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сфера комфорта» о возложении обязанности произвести перерасчет платы за коммунальные расходы,

установил:

Истец обратился с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме (далее – МКД) по адресу: ____ (далее –Квартира) с 16 августа, что подтверждается записью в ЕГРН от 19.09.2019г. Управление указанным МКД осуществляет ООО «Сфера комфорта», которым в отношении Квартиры за период с декабря 2017г. по август 2019г. начислена и предъявлена к оплате сумма в размере 55005, 55 руб. за жилищно-коммунальные услуги. Истец полагает, что ответчиком неправильно рассчитана плата за указанные услуги, т.к. 11.12.2016г. между Николаевым А.В. и ООО «Инвест-Строй» заключен договор об участии в долевом строительстве жилья, по условиям которого Ответчик обязался построить МКД, а Николаев А.В. произвести оплату. Однако до августа 2019г. в нарушении условий договора застройщик свои обязательства по передачи Квартиры истцу не исполнил, акт приема-передачи Квартиры не подписан, Николаев А.В. был вынужден обратиться в суд, решением Якутского городского суда РС(Я)т от 05.06.2019г. признано право собственности в отношении Квартиры за Николаевым А.В., решение вступило в законную силу 26.07.2019г. Истец 04.09.2019г. обратился к ответчику с заявлением сделать перерасчет платы, в чем ему было отказано. Просил, с учетом уточнения, сделанного в ходе судебного заседания, обязать ответчика произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги в отношении квартиры, расположенной по адресу: ____, с 01 мая 2019г. (с даты фактического вступления во владение и пользование Квартирой).

В судебное заседание истец не явился, надлежащим образом о времени и месте судебного заседания извещен, направил представителя по доверенности Габышева А.Г., который исковые требования с учетом уточнения поддержал.

Представитель ответчика по доверенности Чекморева М.Н. исковые требования не признала, считает, что довод истца о возникновении обязанности по внесению платы по коммунальным платежам с момента регистрации права собственности основан на неверном толковании норм материального права. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «ИнвестСтрой» по доверенности Прокопьев М.А. пояснения дать не может, т.к. в отношении ООО «ИнвестСтрой» открыта процедура конкурсного производства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), бывший руководитель ООО «ИнвестСтрой» в нарушении действующего законодательства отказывается передавать документы ООО «ИнвестСтрой».

Как установлено судом, и следует из материалов дела, 11 декабря 2016 года между ООО «ИнвестСтрой» (застройщик) и Николаевым А.В. (участник), заключен Договор N 30- 11/12/2016 об участии в долевом строительстве жилья, предметом которого явилось совместное финансирование строительства, с последующей передачей дольщику однокомнатной квартиры по адресу: ____.

Окружной администрацией города Якутска 03.11.2017 года было дано разрешение на ввод вышеуказанного многоквартирного дома в эксплуатацию.

На основании Протокола N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 21 декабря 2017 года и Договора № 7/01-2017 управления многоквартирным домом от 30 октября 2017 года, 04 ноября 2017 года истец является управляющей компанией многоквартирного жилого дома по адресу: ____ и осуществляет функции по его управлению, эксплуатации, и техническому обслуживанию, обеспечивает предоставление жильцам дома коммунальных услуг.

Судом установлено, что в период с 01 декабря 2017 года по 31 марта 2019 года истец осуществлял функции управляющей организации надлежащим образом, осуществляя управление жилым домом, предоставляя пользователям помещений коммунальные услуги, однако ответчик надлежащим образом обязанности по оплате услуг истца не выполнял, доказательств иного ответчиком не предоставлено. Так, согласно протоколу №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в форме очно-заочного голосования от 01.03.2019г.утвержден отчет ООО «Сфера комфорта» по выполнению договора управления за период с 2017-2018 годы.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18 июля 2006 года N 373-0, возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

В связи с неисполнением условий договора участия в долевом строительстве жилья ООО «ИнвестСтрой» истец обратился с соответствующим иском в суд. Решением Якутского городского суда РС(Я) от 05.06.2019г. признано право собственности в отношении Квартиры за Николаевым А.В., решение вступило в законную силу 26.07.2019г.

Из выписке из ЕГРН следует, что право собственности на Квартиру в МКД зарегистрировано истцом 16.08.2019г. Вместе с тем, коммунальные и иные услуги оплачиваются не за собственность, а за использование жилого помещения для жизни (за поданные в квартиру воду, отопление, электричество и т. д.).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Государственная регистрация права носит заявительный характер и производится в сроки, предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ, со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента фактической передачи ему помещения.

Соответственно, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг у ответчика является не момент государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, а дата фактического начала пользования квартирой, которое началось с 01 мая 2019г., что подтверждено в ходе судебного заседания представителем истца.

При этом из представленных ответчиком платежных документов следует, что счета выставлялись в отношении Квартиры № с декабря 2017г.

К представленным ответчиком доказательствам проживания в Квартире истца с 2017г. суд относится критически на основании следующего. Из выписки из журнала заявок ООО «Сфера комфорта» следует, что 24.04.2018г. по заявке собственника Квартиры Николаева выполнена замена направляющих, замена прокладок на соединении в/сч ГВС, которая выполнена в виде документа напечатанного в формате Word и не содержит подписей сторон. Из письменного пояснения ФИО5, проживающего в МКД в квартире №, следует, что в Квартире № проживает Николаев А.В., данный вывод сделан ФИО5 на основании переписки Николаева А.В. в общей группе в мессенджере Вотсап, однако по срокам проживания Николаева А.В. в Квартире пояснить не может, полагает, что не менее трех месяцев, исходя из группового чата. Пояснения даны 24.10.2019г. Соответственно, по мнению ФИО5 истец проживает в квартире с августа 2019г. Из письменного пояснения ФИО6, работающей консьержем в МКД (1 подъезд), истец проживает в Квартире № с декабря 2017г., с момента ее устройства на работу согласно приказу ООО «Сферакомфорта» от 01.12.2017г. №. К показаниям ФИО6, являющейся работником ответчика, суд относится критически, т.к. она является зависимым от ответчика лицом в силу сложившихся административно-распорядительных отношений между ними.

Принимая во внимание все изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Сфера комфорта» произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги Николаеву А.В. в отношении квартиры, расположенной по адресу: ____, с 01 мая 2019г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: п/п Н.В.Жиркова

Копия верна

Судья Н.В.Жиркова

Секретарь В.С.Осипов

Решение изготовлено 07.11.2019г.