Гражданский кодекс часть 1

представителя истца администрации <адрес> и ответчика Департамента имущественных отношений администрации <адрес> – ФИО4, действующей на основании доверенностей № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды,

по встречному иску ФИО2 к администрации <адрес>, Департаменту имущественных отношений администрации <адрес> о признании договора аренды земельного участка недействительным в части изменения условий договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО2 в котором просит взыскать с ответчика в пользу администрации <адрес> плату за пользование земельным участком в размере 1 374 608,23 рублей пеню в размере 167 749,49 рублей и расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между администрацией <адрес> и ФИО2

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, между администрацией <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, площадью 2000 кв.м., с видом разрешенного использования - предпринимательство, с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенного по адресу: <адрес> ». Согласно прилагаемому расчету по арендной плате и пени, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, сумма задолженности по арендной плате составляет 1 374 608,23 рублей, а также пеня на данную сумму составляет 167 749,49 рублей. В адрес ФИО2 Департаментом имущественных отношений администрации <адрес> была направлена претензия № от ДД.ММ.ГГГГ, с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате. В адрес ФИО2 Департаментом имущественных отношений администрации <адрес> была направлена претензия № от ДД.ММ.ГГГГ, с предложением явиться в учреждение для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Ответа на данные претензии арендодателем получено не было, задолженность до настоящего момента не ликвидирована.

Первоначально ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просил признать недействительными (ничтожными) пункты 3.1. и 3.2. договора аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать администрацию <адрес> и департамент имущественных отношений администрации <адрес> внести изменения в договор аренды 4900010079 от ДД.ММ.ГГГГ путём заключения дополнительного соглашения с ФИО2, изложив в нём пункт 3.2. договора аренды в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика, базовой ставки арендной платы в размере 1, 5 %, а так же коэффициентов инфляции на 2016 и 2017 год и составляет 92 951, 04 рублей», обязать администрацию <адрес> и департамент имущественных отношений администрации <адрес> внести изменения в договор аренды 4900010079 от ДД.ММ.ГГГГ путём заключения дополнительного соглашения с ФИО2, изложив в нём пункт 3.1. договора аренды в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и до ДД.ММ.ГГГГ».

В обоснование заявленных требований указал, что администрация <адрес> в нарушение требований федерального, регионального и местного законодательства РФ, регламентирующего нормативные ставки арендной платы, порядок расчёта арендной платы, пределы компетенции и обязанности органа местного самоуправления в указанной области правоотношений, не применила к определённому оценщиком размеру рыночной стоимости земельного участка площадью 2000 кв.м. нормативную ставку арендной платы, установленную для земель находящихся в муниципальной собственности, продублировав в условиях договора величину арендной платы произвольно определённой оценщиком по ставкам для земель, находящихся в федеральной собственности. Указал, что арендная плата должна была рассчитываться арендодателем самостоятельно, к полномочиям оценщика относилось только определение рыночной стоимости земельного участка, при этом арендную плату следовало рассчитывать по муниципальной нормативной ставке в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка. Условие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ об исчислении платы за пользование участком с ДД.ММ.ГГГГ не соответствует закону, т.к. земельный участок площадью 2000 к.м. был образован как объект права только ДД.ММ.ГГГГ, с момента государственной регистрации права муниципальной собственности. Начисление арендной платы не может производиться за период, предшествовавший возникновению земельного участка как объекта права и его поступления в муниципальную собственность.

Представитель истца администрации <адрес> и ответчика Департамента имущественных отношений администрации <адрес> – ФИО4 в судебном заседании исковые требования и доводы администрации <адрес> поддержала и просила требования удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании уточнил свои требования и просит признать недействительными (ничтожными) пункты 3.1. и 3.2. договора аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и Департаментом имущественных отношений администрации <адрес>; обязать администрацию <адрес> и Департамент имущественных отношений администрации <адрес> произвести перерасчёт размера платы и начисленной неустойки за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключённому с ФИО2 путём применения при расчёте за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 5 332 000 рублей и базовой ставки арендной платы в размере 1,5 %; применения при расчёте за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 5 938 000 рублей и базовой ставки арендной платы в размере 1,5 %, исключив из начисления арендной платы период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; обязать администрацию <адрес> и Департамент имущественных отношений администрации <адрес> внести изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ путём заключения дополнительного соглашения с ФИО2, изложив в нём пункт 3.2. договора аренды в следующей редакции: « С ДД.ММ.ГГГГ размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка в размере 5 938 000 рублей умноженной на базовую ставку арендной платы в размере 1,5 % и коэффициент инфляции на 2017 год в размере 1,038% и составляет 92 454,66 рублей»; обязать администрацию <адрес> и департамент имущественных отношений администрации <адрес> внести изменения в договор аренды 4900010079 от ДД.ММ.ГГГГ путём заключения дополнительного соглашения с ФИО2, изложив в нём пункт 3.1. договора аренды в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и до ДД.ММ.ГГГГ». Просил уточненные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении требований администрации <адрес> просил отказать.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО5 в судебном заседании доводы и уточненные требования ФИО2 поддержал и просил удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований администрации <адрес> просил отказать.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд считает исковые требования администрации <адрес> к ФИО2 необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные требования ФИО2 к администрации <адрес>, Департаменту имущественных отношений администрации <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ между администрацией <адрес> и ФИО2 заключён договор № о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды заключён на 49 лет до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, о чём в ЕГРП внесена запись о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:01021008:1350 в пользу ФИО2 за №.

Изданию постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ и заключению договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предшествовало образование земельного участка с кадастровым номером 23:49:01021008:1350 площадью 2000 кв.м.. Так, согласно материалам дела земельный участок площадью 2000 кв.м. был сформирован ДД.ММ.ГГГГ, а первичная государственная регистрация права собственности муниципального образования – <адрес> на сформированный земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чём в ЕГРП внесена запись №.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель установил годовую арендную плату за пользование участком, определённую независимым оценщиком на основании отчёта № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 462 000 рублей.

В соответствии с абзацем 2 п. 3 и п. 4 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Правилами ст. 25, 26 ЗК РФ возникновение прав на земельные участки происходит с момента государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ, в редакции Кодекса действовавшей на дату образования земельного участка площадью 2000 кв. м. и возникновения арендных отношений между сторонами, объектами продажи могут выступать только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учёт.

Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действовавшей по состоянию на июль – октябрь 2015 года, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В силу ст. 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию.

Положениями п. 4 ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №221-ФЗ устанавливалось, что земельные участки, в отношении которых не произведена государственная регистрация возникновения права собственности за конкретным правообладателем считаются временно учтёнными и подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости по истечению пяти лет, с момента внесения в кадастр сведений о местоположении границ данных участков, в случае государственной регистрации права земельный участок считается возникшим в качестве объекта права.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:49:01021008:1350 считается возникшим в качестве объекта права с момента его постановки на кадастровый учёт и первичной государственной регистрации возникновения права собственности у муниципального образования – <адрес>.

Делая указанный вывод, суд, соглашается с доводами истца по встречному иску о том, что арендная плата за пользование земельным участком может исчисляться не ранее образования земельного участка в качестве объекта права и государственной регистрации возникновения права собственности муниципального образования на земельный участок.

Верность данного вывода следует и из п. 3.6. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым, арендная плата исчисляется с момента фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:01021008:1350 не мог быть передан арендатору ранее образования земельного участка в качестве объекта права, определения его площади, границ и местоположения, внесения сведения о нём в ГКН и ЕГРП в 2015 году.

В силу абаза 2 ч. 1 ст. 618 ГК РФ, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Конкретное содержание п. 3.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет определить начальный момент, с которого необходимо исчислять арендную плату, с учётом разногласий сторон при толковании данного пункта договора и отсутствия расшифровки в договоре термина - объект права.

Вместе с тем, условия договора аренды муниципального имущества, т.е. сделки вытекающей из публичных отношений должны быть определёнными, позволяющими арендатору, как более незащищённой стороне присоединяющейся к договору, разработанному арендодателем, точно понимать момент, с которого у него наступает обязанность по начислению арендной платы, одновременно исключающими возможность произвольной интерпретации арендодателем тех или иных условий договора к своей выгоде, вопреки положениям закона, которыми закрепляется момент возникновения права на объект арендных отношений.

В любом случае пункт 3.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о начислении арендной платы за период, когда земельный участок как объект права еще не возник и не существовал, следует оценивать в качестве ничтожного, как противоречий вышеуказанным положениям закона и одновременно нарушающий права арендатора.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с доводами истца по встречному иску о том, что начальным моментом начисления арендной платы следует считать ДД.ММ.ГГГГ, т.е. дату государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:01021008:1350.

Оценивая п. 3.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ на предмет его соответствия требованиям закона, суд, так же соглашается с доводами ФИО2 о ничтожности данного условия договора в силу следующих выводов и правовых оснований.

Из материалов дела видно, что величина арендной платы за пользование земельным участком определялась независимым оценщиком – ООО «АМСО» привлечённым по заданию ДИО администрации <адрес> на основании заключённого между ними муниципального контракта.

В соответствии с выводами оценщика, изложенными в отчёте № от ДД.ММ.ГГГГ, ссылка на который имеется в п. 3.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка составила на ДД.ММ.ГГГГ 5 600 000 рублей, величина годовой арендной платы 462 000 рублей.

При расчёте величина арендной платы оценщик применил действовавшую в сентябре 2015 года ставку рефинансирования ЦБ РФ в 8,25 % годовых умножив её на определённую им рыночную стоимость земельного участка.

В качестве нормативно-методического обоснования для применения ставки в 8,25 % годовых оценщик указал Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

По делу была назначена и проведена экспертом ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» ФИО6 оценочная экспертиза, согласно выводам которой, отчет № не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №.; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №.; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №. Несоответствие Отчета требованиям ФСО-1,2,3,7, неполная и недостоверная информация по оцениваемому земельному участку, использование в качестве объектов-аналогов земельных участков из иного сегмента рынка, введение необоснованных поправок к объектам- аналогам может повлиять на рыночную стоимость объекта оценки. Результаты расчетов рыночной стоимости земельного участка, приведенные в заключении, не могут быть признаны достоверными. Эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 5 332 000 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 938 000 рублей.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ заключение экспертизы во взаимосвязи с отчётом ООО «АМСО» от ДД.ММ.ГГГГ, другими доказательствами по делу и по отдельности, суд принимает его в качестве допустимого и достаточного доказательства.

Выводы эксперта сторонами не оспариваются.

При таких обстоятельствах суд оценивает отчёт оценщика от ДД.ММ.ГГГГ в качестве недостоверного доказательства и приходит к выводу о том, что для целей расчёта арендной платы необходимо руководствоваться выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, указанными в заключении от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен в период действия Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения (воли) сторон.

В силу пункта 2 постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление №) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5.7 постановления № с ДД.ММ.ГГГГ при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления №).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:01021008:1350 не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 названного выше постановления, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Из буквального содержания норм Постановления № и их системного толкования следует, что расчет арендной платы должен производиться органом местного самоуправления на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка, а не права аренды.

В постановлении № отсутствует соответствующее правовое регулирование, т.е. уполномоченным органом местного самоуправления по состоянию на 2015 г. не были введены ставки арендной платы для целей расчета величины арендной платы от рыночной стоимости земельного участка.

Указанные ставки были впервые введены Постановлением Главы <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", в котором помимо прочего, было указано, что ставки применяются органом местного самоуправления самостоятельно путём их умножения на кадастровую стоимость земельного участка либо рыночную стоимость земельного участка, определённую независимым оценщиком.

По состоянию на 2015 г. администрация <адрес> не исполнила свою обязанность по введению ставок арендной платы, в связи с чем для целей расчёта регулируемой арендной платы и определения применимой ставки арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ применяется следующее нормативно-правовое регулирование:

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства №) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства № в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ (вопрос №).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, утверждены постановлением главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности <адрес> и государственной собственности, которая не разграничена на территории <адрес> (далее – постановление №).

Постановление № действовало на момент издания постановления от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ФИО2 земельного участка и заключения между сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и утратило силу с момента официального опубликования Постановления главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 121, т.е. являлось обязательным для сторон в момент возникновения спорных отношений.

Пунктом 2 постановления № рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении №, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 50 при исчислении арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ и до вступления в силу постановления № от ДД.ММ.ГГГГ должна применяться ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Исходя из содержания приведенных нормативных правовых актов, изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом из логической конструкции пунктов 3.2, 3.5 и 3.6 договора следует, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1".

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления №, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления №.

С момента официального опубликования постановления администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ определение арендной ставки должно осуществляться на основании указанного нормативного правового акта местного самоуправления.

В соответствии с пп. б. п. 7 Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации или во исполнение решения суда.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 не относится к категориям, установленным в п. 1 - 5 Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, с момента официального опубликования Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении него арендная плата должна исчисляться, так же по ставке 1,5 %, рассчитанной от рыночной стоимости земельного участка.

Непосредственно из отчёта оценщика ООО «АМСО» от ДД.ММ.ГГГГ видно, что им, при расчете величины арендной платы, нормативно установленная базовая ставка арендной платы для земель находящихся в муниципальной собственности не применялась и не использовалась, что было известно ДИО администрации <адрес> как заказчику отчёта.

В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ либо приложениях к нему не приведен выполненный ДИО администрации <адрес> расчет величины арендной платы, основанный на определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, нормативно установленной базовой ставке аренды и годовых коэффициентах инфляции, т.е. итоговая величина годовой арендной платы полностью продублирована в п. 3.2. договора арендодателем из отчета оценщика.

Из исследованного судом отчёта № видно, что оценщик, определив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в размере 5 600 000 рублей, с целью определения величины арендной платы, самостоятельно и произвольно применил к указанной стоимости процент ставки рефинансирования ЦБ РФ, составляющий 8, 25 %, тем самым рассчитав размер рыночной стоимости годовой арендной платы в 5 600 000 x 8, 25 %=462 000 рублей.

В качестве нормативно-правового обоснования применения данной ставки оценщик сослался на Постановление Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Указанным нормативным правовым актом прямо предусмотрено, что ставки арендной платы, установленные в постановлении №, применяются только к землям находящимся в федеральной собственности.

Так в соответствии с пунктами 1-3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства № от ДД.ММ.ГГГГ, данным нормативно-правым актом регулируется способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся исключительно в собственности Российской Федерации.

Руководствуясь данным нормативным правовым актом при расчёте величины арендной платы, оценщик ошибочно полагал, что в нём отражены порядок расчёта и ставки арендной платы для муниципальных земель, не разделив между собой разделы 1-ый и 2-ой Постановления и не учитывая, что данным Постановлением отдельно утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяемые к земельным участкам всех уровней собственности и отдельно порядок и способы расчёта, а так же ставки арендной платы, применяемые исключительно к земельным участкам находящимся в Федеральной собственности.

Таким образом, включение в договор от ДД.ММ.ГГГГ пункта 3.2. договора о величине арендной платы, рассчитанной оценщиком с применением ненадлежащей ставки арендной платы и без применения нормативно установленной ставки арендной платы для муниципальных земель, противоречит требованиям вышеуказанных нормативных правовых актов, носящих обязательный характер, что влечёт за собой ничтожность указанного условия договора по основанию, предусмотренному ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО2 представлен расчёт размера арендной платы, основанный на выводах эксперта о размере рыночной стоимости земельного участка площадью 2000 кв.м. в 2015 и 2016 годах, применимой нормативной ставки арендной платы в размере 1,5 % и коэффициенте инфляции на 2017 год, с учётом того обстоятельства, что при определения размера рыночной стоимости земельного участка экспертом на 2015 и 2016 года принимались инфляционные коэффициенты.

Проверив расчёты ФИО2, суд признаёт, что они выполнены арифметически и методологически правильно.

Так, использованная ФИО2 формула расчета (Ап = Р х С х Ки) где на 2015 и 2016 год под значением «P» необходимо понимать размер рыночной стоимости земельного участка, определённой экспертом в 5 332 000 рублей на 2015 год и 5 938 000 рублей на 2016 год, под значением «С» следует понимать нормативную ставку арендной платы для муниципальных земель в размере 1,5 %, а под значение "Ки", коэффициент инфляции на 2015 и 2016 года равный "1", соответствует применённому судом нормативно-правовому регулированию и установленным по делу обстоятельствам.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ период пользования участком составил 127 дней при годовом размере арендной платы за 2015 год равном 79 980 рублей (5 332 000 * 1, 5%*1) размер платы составил 27 828 рублей ( 79980/365)*127.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ или 365 дней годовой размер арендной платы составил 89 070 рублей ( 5 939 000 *1, 5%*1).

Как установлено в судебном заседании ФИО2 перечислил на расчётный счёт ДИО администрации <адрес> денежные суммы в размере 27 828 рублей и 89 070 рублей, составляющие плату за пользование земельным участком в спорный период, что подтверждается копиями квитанций, представленных в судебном заседании.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы следует рассчитывать путём умножения базовой величины арендной платы в 89 070 рублей, рассчитанной от рыночно стоимости земельного участка в 5 939 000 рублей, нормативной ставки 1, 5 % и коэффициент инфляции в размере 1, 038 % (5 939 000 *1, 5*1, 038%)= 92 454,66 рублей.

Изменение величины арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ посредством её умножения на коэффициенты инфляции в следующих после 2017 года периодах относится к компетенции администрации <адрес>.

На основании изложенного требования администрации <адрес> удовлетворению не подлежат, а встречные требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности за пользование земельным участком в размере 1 374 608 рублей 23 копеек, пени в размере 167 749 рублей 49 копеек и расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между администрацией <адрес> и ФИО2 – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к администрации <адрес> и Департаменту имущественных отношений администрации <адрес> о признании договора аренды земельного участка недействительным в части изменения условий договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать недействительными по основаниям их ничтожности пункты 3.1. и 3.2. договора аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО2 и Департаментом имущественных отношений администрации <адрес>.

Обязать администрацию <адрес> и Департамент имущественных отношений администрации <адрес> произвести перерасчёт размера платы и начисленной неустойки за пользование ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ земельным участком площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенным по адресу: <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ путём применения при расчёте за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 5 332 000 рублей и базовой ставки арендной платы в размере 1, 5 %; применения при расчёте за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 5 938 000 рублей и базовой ставки арендной платы в размере 1, 5 %, исключив из начисления арендной платы период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать администрацию <адрес> и Департамент имущественных отношений администрации <адрес> внести изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ путём заключения дополнительного соглашения с ФИО2, изложив в нём пункт 3.2. договора аренды в следующей редакции: « С ДД.ММ.ГГГГ размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка в размере 5 938 000 рублей умноженной на базовую ставку арендной платы в размере 1, 5 % и коэффициент инфляции на 2017 год в размере 1, 038% и составляет 92 454,66 рублей».

Обязать администрацию <адрес> и Департамент имущественных отношений администрации <адрес> внести изменения в договор аренды 4900010079 от ДД.ММ.ГГГГ путём заключения дополнительного соглашения с ФИО2, изложив в нём пункт 3.1. договора аренды в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и до ДД.ММ.ГГГГ».

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лазаревский районный суд <адрес>.

Судья Лазаревского

райсуда <адрес> Козырева Н.А.

копия верна:

судья Козырева Н.А.