Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Воронина Николая Николаевича к Администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды, заключении договора аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Истец Воронин Н.Н. обратился в суд с иском к Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района, о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды, заключении договора аренды земельного участка на новый срок, в котором просит суд признать уведомление Администрации Кропоткинского городского поселения <адрес> от 07.08.2019г. №200-5324/19-01 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:44:0206033:990, площадью 84кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, недействительным. Обязать Администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края заключить с Ворониным Николаем Николаевичем договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:44:0206033:990, общей площадью 84кв.м. по адресу: <адрес>, сроком - на 5 лет, путем направления ФИО2 подписанного главой Кропоткинского городского поселения Кавказского района проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:44:0206033:990, общей площадью 84кв.м. по адресу: <адрес>, в течении 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Свои требования мотивирует тем, что согласно договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 22.08.2014г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г., Воронин Николай Николаевич, является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:44:0206033:990, общей площадью 84кв.м. по адресу: <адрес>. Земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения (временных) некапитальных торговых павильонов со смешанным ассортиментом товаров», что отражено в договоре аренды участка, кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора, на официальном сайте Росреестра, а также выпиской из ЕГРН на земельный участок от 04.07.2019г. Земельный участок расположен в территориальной общественно - деловой зоне «ОД-2» (Правила землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района решением Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 27 июня 2012 года № 561 в редакции решения Совета от 15 ноября 2018 года №120) что подтверждается сведениями из ИСОГД, выданными Управлением архитектуры и градостроительства МО Кавказский район Краснодарского края. Истец, как арендатор земельного участка, своевременно в течение действия вышеуказанного договора аренды производил и производит уплату арендных платежей (п.3.4. и п.3.5. договора аренды) и осуществляю на участке хозяйственную деятельность в соответствии с видом разрешенного использования (п. 1.1. договора аренды). В администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района, истцом, до истечения срока действия договора аренды, было подано заявление о продлении срока аренды земельного участка, однако администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района отказала в продлении договора, обосновав свой отказ тем, что с 1 марта 2015 года пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды (продление срока действия договора) земельного участка, был признан утратившим силу Федеральным законом от 23 июня 2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Также Ответчик указывает, что п.4.1.5. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 22.08.2014г., согласно которому Арендатор имеет право на предоставление (продление срока аренды) земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых сторонами условиях, не имеет юридической силы с 1 марта 2015 года и не может применяться в правоотношениях, возникших на основании заключенного договора аренды, поскольку противоречит нормам Земельного кодекса РФ. Данный отказ считает необоснованным, нарушающим его права и законные интересы как добросовестного арендатора земельного участка. Считает, что имеет право на предоставление в аренду данного земельного участка в преимущественном порядке (ст. 621 ГК РФ), а равно на заключение договора аренды на новый срок (п.4.1.5. договора аренды). Договор аренды на дату оспариваемого решения ответчика не расторгнут, недействительным не признан, и является действующим. На дату подачи заявления о продлении действия срока договора аренды и на дату принятия оспариваемого решения ответчика, договор аренды земельного участка не расторгнут, недействительным не признан и соответственно является действующим. На указанную дату договор аренды земельного участка № от 22.08.2014г. являлся действующим и содержащиеся в нем условия не изменены и изменению не подлежат, так как земельное законодательство в части введенной в действие с 1 марта 2015 года статьи 39.6 ЗК РФ, обратной силы не имеет. Указанный договор и соглашение об уступке прав к нему были зарегистрированы в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ в Управлении Федеральной службы государственного кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Наличие госрегистрции договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 22.08.2014г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г. подтверждает возникновение преимущественного права на заключение нового договора аренды. Пунктом 4.1.5. договора аренды земельного участка № от 22.08.2014г. Арендатор имеет право на предоставление (продление срока аренды) земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых сторонами условиях. При этом, условия договора органом местного самоуправления не изменялись. Кроме того, Ответчик не предоставил сведения об иных лицах, которые претендуют на эту землю. Первоначальный арендный договор с Истцом на земельный участок с кадастровым номером 23:44:0206033:990 не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ. Исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо. В связи с изложенным, в силу договора аренды земельного участка № от 22.08.2014г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г. истец считает, что имеет право на предоставление в аренду земельного участка в преимущественном порядке, а равно на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

В судебном заседании истец Воронин Н.Н., заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района по доверенности Хорольская Ю.В. считает иск необоснованным, просит суд в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 22.08.2014г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г., Воронин Николай Николаевич, является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:44:0206033:990, общей площадью 84кв.м. по адресу: <адрес>.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения (временных) некапитальных торговых павильонов со смешанным ассортиментом товаров», что отражено в договоре аренды участка, кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора, на официальном сайте Росреестра, а также выпиской из ЕГРН на земельный участок от 04.07.2019г.

Земельный участок расположен в территориальной общественно - деловой зоне «ОД-2» (Правила землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района решением Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 27 июня 2012 года № 561 в редакции решения Совета от 15 ноября 2018 года №120) что подтверждается сведениями из ИСОГД, выданными Управлением архитектуры и градостроительства МО Кавказский район Краснодарского края.

Истец, как арендатор земельного участка, своевременно в течение действия вышеуказанного договора аренды производил и производить уплату арендных платежей (п.3.4. и п.3.5. договора аренды) и осуществляю на участке хозяйственную деятельность в соответствии с видом разрешенного использования (п. 1.1. договора аренды).

В администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района, истцом, до истечения срока действия договора аренды, было подано заявление о продлении срока аренды земельного участка, однако администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района отказала мне в продлении договора (уведомление об отказе от 07.08.2019г. №200-5324/19-01), обосновав свой отказ тем, что с 1 марта 2015 года пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды (продление срока действия договора) земельного участка, был признан утратившим силу Федеральным законом от 23 июня 2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Также Ответчик указывает, что п.4.1.5. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 22.08.2014г., согласно которому Арендатор имеет право на предоставление (продление срока аренды) земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых сторонами условиях, не имеет юридической силы с 1 марта 2015 года и не может применяться в правоотношениях, возникших на основании заключенного договора аренды, поскольку противоречит нормам Земельного кодекса РФ.

Истец имеет право на предоставление в аренду данного земельного участка в преимущественном порядке (ст. 621 ГК РФ), а равно на заключение договора аренды на новый срок (п.4.1.5. договора аренды). Договор аренды на дату оспариваемого решения ответчика не расторгнут, недействительным не признан, и является действующим.

В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством РФ, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами РФ.

Согласно п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Согласно изложенному, отношения по аренде земельных участков регулируются как нормами ЗК РФ, так и нормами ГК РФ.

В соответствии со ст.4 ГК РФ действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса).

В силу п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно части 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

На дату подачи истцом заявления о продлении действия срока договора аренды и на дату принятия оспариваемого решения ответчика, договор аренды земельного участка не расторгнут, недействительным не признан и соответственно является действующим.

Таким образом, ссылки ответчика на положения ст.ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ, регулирующих порядок предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов в аренду, не обоснованы, так как данные положения, регулирующие общий порядок предоставления земельного участка без проведения торгов, в аренду, введены в действие с 01.03.2015 года. На указанную дату договор аренды земельного участка № от 22.08.2014г. являлся действующим и содержащиеся в нем условия не изменены и изменению не подлежат, так как земельное законодательство в части введенной в действие с 1 марта 2015 года статьи 39.6 ЗК РФ, обратной силы не имеет.

Указанный договор и соглашение об уступке прав к нему были зарегистрированы в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ в Управлении Федеральной службы государственного кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Только по договорам аренды не прошедшим госрегистрацию в Росрреестре в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах...» от 17.11.2011 №73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора должны применяться к соглашениям, по которым проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», незарегистрированный договор аренды не влечет последствий, оказывающих влияние на права третьих лиц, в частности, не влечет возникновения у арендатора преимущественного права аренды. Указанный подход также закреплен в п. 14 Постановления № 73, где Пленум ВАС РФ разъяснил недопустимость противопоставления третьим лицам прав лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию. Данный принцип нашел также законодательное закрепление в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Таким образом ВС РФ и нижестоящие суды обозначили свою позицию, отождествляя отсутствие государственной регистрации договора аренды с отсутствием у арендатора преимущественного права (Постановление АС Поволжского округа от 23.01.2018 № Ф06-28243/2017 по делу № А12-15942/2017, АС Северо- Кавказского округа от 20.03.2018 № Ф08-359/2018 по делу № А63-9979/2017), и прямо указывают на непротивопоставимость прав арендатора по незарегистрированному договору третьим лицам (Постановление АС Поволжского округа от 23.01.2018 № Ф06-28062/2017 по делу № А55- 3401/2017).

Таким образом, наличие госрегистрции договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 22.08.2014г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г. подтверждает возникновение преимущественного права на заключение нового договора аренды.

Пунктом 4.1.5. договора аренды земельного участка № от 22.08.2014г. Арендатор имеет право на предоставление (продление срока аренды) земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых сторонами условиях. При этом, условия договора органом местного самоуправления не изменялись.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Кроме того, Ответчик не предоставил сведения об иных лицах, которые претендуют на эту землю. Первоначальный арендный договор с Истцом на земельный участок с кадастровым номером 23:44:0206033:990 не расторгнут по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ. Исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо.

Указанные обстоятельства подтверждают существование необходимых следующих предпосылок (Постановления АС Северо-Западного округа от 01.11.2018 № Ф07-12842/2018 по делу № А42-10133/2017, АС Восточно- Сибирского округа от 12.07.2018 № Ф02-2873/2018 по делу № А78-13094/2017, АС Западно-Сибирского округа от 02.09.2015 № Ф04-23009/2015 по делу № А27-15868/2014) дающих право на преимущественное право заключения нового договора аренды.

Необходимое условие для реализации преимущественного права арендатора состоит в надлежащем исполнении своих обязанностей по договору аренды: по внесению арендной платы и исполнению иных условий договора, например обязанностей по целевому использованию имущества (Постановления АС Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-364/2016 по делу № А11-279/2015, от 01.03.2016 № Ф01-366/2016 по делу № А11-278/2015, от 14.04.2016 № Ф01-1321/2016 по делу № А11-520/2015).

На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.

В связи с изложенным, в силу договора аренды земельного участка № от 22.08.2014г. и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 15.02.2019г. суд считает, что истец имеет право на предоставление в аренду земельного участка в преимущественном порядке, а равно на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Воронина Николая Николаевича к Администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды, заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Признать уведомление Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 07.08.2019г. № об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:44:0206033:990, площадью 84кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, недействительным.

Обязать Администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района Краснодарского края заключить с Ворониным Николаем Николаевичем договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:44:0206033:990, общей площадью 84 кв.м. по адресу: <адрес>, сроком - на 5 лет, путем направления Воронину Николаю Николаевичу подписанного главой Кропоткинского городского поселения Кавказского района проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:44:0206033:990, общей площадью 84кв.м. по адресу: <адрес>, в течении 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Краснодарский краевой суда в течение месяца через Кропоткинский городской суд.

Председательствующий