Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кукатова Александра Владимировича, Кукатовой Ксении Васильевны к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о защите прав потребителя и встречному иску ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» к Кукатову Александру Владимировичу, Кукатовой Ксении Васильевне о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о защите прав потребителя, уточнив исковые требования просили признать односторонний акт приема-передачи квартиры от 23.09.2019 года недействительным; требование ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о доплате стоимости жилого помещения незаконным; взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу каждого истца неустойку в размере 66 881 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей; расходы на нотариальное изготовление доверенности представителя в размере 1 150 рублей; почтовые расходы в размере 186 рублей.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на то, что 20 марта 2018 года между нами и ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» был заключен Договор №30835/0318-ЦГ17/8 участия в долевом строительстве. Согласно п.1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов) со встроенными помещениями, многоэтажным гаражом (автостоянкой). XII, XIII, XIV этапы, в том числе XIII этап строительства - <адрес>, кадастровый номер земельного участка <№>. Согласно п.2.1 Договора Застройщик обязался в срок определенный п. 1.4. Договора своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить на Земельном участке, указанном в п.1.2. Договора, многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять в установленный Договором срок квартиру по акту приёма-передачи. Согласно п. 3.1. Договора, квартира передается участникам долевого строительства в общую совместную собственность. В силу п. 2.2. Договора, застройщик обязался передать квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: количество и площадь комнат и вспомогательных помещений (коридор, ванная, туалет, кладовка и др.) – 1 комн.:14,4 кв.м., кухня: 9,9 кв.м., с/у: в.-3,3 +т.1,3 кв.м., коридор: 4,3 и 2,7 кв.м.; корпус 206.2; секция в осях:1 в осях 3-4; этаж 7; строительный номер квартиры <№>; общая площадь жилого помещения (кв.м) – 35,9 кв.м; площадь балкона /лоджии/ террасы с понижающим коэффициентом 1,0 кв.м.; общая приведенная площадь жилого помещения 36,9 кв.м.; строительные оси: 20с-22с, Жс-Пс. Согласно п. 4.2. Договора, цена Договора определена сторонами в размере 2 306 250 рублей и полностью оплачена истцами, согласно п.3 одностороннего акта приёма-передачи. В соответствии с п. 1.4. Договора, срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2018 года. В силу п.6.2.3. Договора, застройщик обязался передать квартиру по акту приёма-передачи в срок до 30 июня 2019 года. После получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик сообщил истцам, что в соответствии с данными ведомости помещений и их площадей, выданной ООО «Региональное управление геодезии и кадастра», фактическая общая приведенная площадь квартиры увеличилась на 1,1 кв. м. и составила 38,0 кв. м. и таким образом, в порядке проведения взаиморасчетов по п. 5.5. Договора с учетом уточнения общей приведенной площади квартиры участник долевого строительства обязан осуществить доплату застройщику суммы денежных средств, в размере 68 750 рублей. В соответствии с п.2.2. Договора, а также приложением №1 к Договору, проектная площадь балкона 3.30 кв.м, с применением понижающего коэффициента 0.3 составила 1 кв.м. Общая приведенная (проектная) площадь квартиры равна 36.9 кв.м. (35.9 + 1). Истцы указывают, что после обмеров ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», балкон был признан лоджией, что отражено в акте приёма-передачи, и к фактической площади балкона 3.80 кв.м, был применен коэффициент лоджии - 0.5, а его приведенная площадь составила - 1.9 кв.м. Общая приведенная (фактическая) площадь квартиры составила 38.0 кв.м. (36.1 + 1.9). Таким образом, по мнению застройщика, разница проектной и фактической площади квартиры составила + 1.1 кв.м. (38.0 - 36.9), в связи с чем, истцы обязаны доплатить застройщику сумму денежных средств в размере 68 750.00 (62 500 х 1.1). Истцы считают, что требование застройщика о дополнительной оплате площади квартиры не соответствует условиям договора и является незаконным, оснований для доплаты не имеется. Поскольку истцы отказались производить доплату за увеличение площади квартиры, застройщик отказывал в передаче истцам квартиры и выдаче ключей от нее. 23 сентября 2019 года застройщик в одностороннем порядке передал истцам квартиру, акт приёма-передачи от 23.09.2019 года, подписанный застройщиком, был направлен истцам по почте. Данные действия застройщика истцы считают нарушением своих прав. Поскольку по условиям договора застройщик должен был передать квартиру по акту приема передачи в срок до 30 июня 2019 года, на эту дату ключевая ставка, к которой по значению приравнена ставка рефинансирования, составляла 7.5% годовых. Таким образом, застройщик обязан уплатить истцам неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи Квартиры за период с 01.07.2019 года по 04.10.2019 года в размере 110 700 рублей. Нарушение ответчиком прав истцов повлекло за собой причинение им морального вреда, нравственных страданий. Денежную компенсацию причинённого ответчиком истцам морального вреда истцы оценили в 20 000 рублей каждому. Также истцами были понесены судебные расходы по оплате услуг представителя.

Представитель ответчика обратился в суд с встречными требованиями, просил взыскать солидарно с Кукатова А.В. и Кукатовой К.В. денежные средства за увеличение площади квартиры в размере 68 750,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 262,50 рублей.

В обоснование встречных исковых требований представитель ответчика ссылался на то, что 23.09.2019 года на основании ч. 6 ст. 8 214-ФЗ ответчиком был составлен односторонний акт передачи квартиры в связи с уклонением дольщика от приемки квартиры, в адрес истца акт был направлен исх. 02-09-1/1611 от 23.09.2019. 14.12.2018 года многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию, о чем получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 78-07-59-2018. Данный документ в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, подтверждает соответствие построенного объекта строительным нормам и правилам, и иным техническим документам, а также то, что качество квартиры является пригодным для проживания в ней граждан. Обязательным условием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является оформление технического плана объекта, содержащего в обязательном порядке полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета помещений, входящих в состав объекта, а также планы всех этажей объекта, ведомость помещений и их площадей. Согласно п. 2.4 Договора окончательная общая площадь квартиры, указанная в п. 2.2 настоящего Договора, в том числе и площадь отдельных помещений, расположенных в квартире, являются проектными (ориентировочными) и могут измениться на момент окончания строительства объекта, как в большую, так и в меньшую сторону. Окончательная площадь квартиры определяется по завершению строительства объекта путем проведения замеров в установленном порядке и отражается в Ведомости помещений и их площадей, являющейся неотъемлемой частью Технического плана здания. В соответствии с условиями п. 5.5. Договора, если в результате проведения замеров квартиры уполномоченной организацией будет установлено, что общая приведенная площадь квартиры больше либо меньше, более чем на один метр, указанной в п.2.2. Договора общей приведенной площади квартиры, то стороны производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, определенной в п. 4.1. Договора. Согласно условиям Договора, истцам подлежит передаче квартира, указанная в п. 2.2. Договора, общей приведенной площадью 36,9 кв. м. В соответствии с данными ведомости помещений и их площадей, выданной ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», фактическая общая приведенная площадь квартиры составила 38,0 кв. Из чего следует, что фактическая приведенная площадь квартиры увеличилась по сравнению с общей приведенной площадью более чем на 1 кв. м. (38 - 36,9 = 1,1 кв.м), соответственно стороны производят взаиморасчёты согласно п. 5. Договора, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, определенной в п. 4.1. Договора. Представитель ответчика полагает, что только указанные данные замеров квартиры уполномоченной организацией (ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра») имеют юридическое значение и являются основанием для проведения окончательных взаиморасчетов между сторонами Договора. Истцы не исполнили свою обязанность по оплате увеличения площади квартиры на 1.1. кв.м., предусмотренную Договором, что является основанием для подачи встречного иска.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя, который в судебное заседание явился, исковые требования просил удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил оказать.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, встречные исковые требований просил удовлетворить в полном объеме, также просил применить к неустойке и штрафу положения ст. 333 ГК РФ (л.д. 36-41).

Выслушав стороны, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.1 ст. 12 указанного Закона).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Закона).

В силу части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Как усматривается из представленных суду материалов, 20.03.2018 года между Кукатовым А.В., Кукатовой К.В. и ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» был заключен договор №30835/0318-ЦГ17/8 долевого участия в строительстве дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка <№> (л.д.12-21).

По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц (ответственность перед участником долевого строительства за работы, выполняемые привлеченными лицами, несет сам застройщик в полном объеме) построить (создать) объект, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка <№> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п.2.2 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение: количество и площадь комнат и вспомогательных помещений (коридор, ванная, туалет, кладовка и др.) – 1 комн.:14,4 кв.м., кухня: 9,9 кв.м., с/у: в.-3,3 +т.1,3 кв.м., коридор: 4,3 и 2,7 кв.м.; корпус 206.2; секция в осях:1 в осях 3-4; этаж 7; строительный номер квартиры 44; общая площадь жилого помещения (кв.м) – 35,9 кв.м; площадь балкона /лоджии/ террасы с понижающим коэффициентом 1,0 кв.м.; общая приведенная площадь жилого помещения 36,9 кв.м.; строительные оси: 20с-22с, Жс-Пс.

Цена договора в соответствии с п. 4.2 Договора составляет 2 306 250,00 руб.

Судом установлено, что истцы полностью уплатили денежные средства в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 1.4. Договора, срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2018 года.

В силу п.6.2.3. Договора, застройщик обязался передать квартиру по акту приёма-передачи в срок до 30 июня 2019 года.

Также судом установлено, что квартира по Акту приема-передачи истцам передана застройщиком в одностороннем порядке 23.09.2019 года (л.д.22).

27.05.2019 года ответчик направил в адрес истцов уведомления об окончании строительства (л.д. 45-50), полученные Кукатовым А.В. 09.09.2019 года (л.д.51) и Кукатовой К.В. 01.07.2019 года (л.д.52).

04.07.2019 года состоялся осмотр квартиры, в ходе которого была составлена смотровая справка, подписанная дольщиком Кукатовой К.В. и представителем застройщика, в которой отражены следующие недостатки квартиры: балконная дверь установлена низко (ниже уровня чистовой отделки); в кухне царапины на подоконнике; профиль окна на кухне испачкан герметиком (л.д.53). Также в справке отражена дата устранения недостатков: до 26.07.2019 года. В указанный срок недостатки устранены не были, в связи с чем, срок устранения недостатков был продлен до 09.08.2019 года, потом до 23.08.2019, что отражено в смотровой справке и ответчиком не оспаривалось.

21.08.2019 года истцы подписали акт осмотра квартиры без замечаний.

Из пояснений представителя ответчика следует, что все замечания, указанные в смотровой справке истцами фактически были направлены на затягивание приемки квартиры, указанные недостатки относились к отделочным работам и не являлись существенными, не ухудшали качества квартиры и не делали ее непригодной для предусмотренного Договором использования, что в соответствии с ч.5 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве, не давало им права отказываться от приемки квартиры.

22.07.2019 года ответчиком повторно в адрес истцов были направлены уведомления об окончании строительства и готовности передать квартиру (л.д. 54-59), полученные Кукатовым А.В. 31.08.2019 года (л.д.61) и Кукатовой К.В. - 13.09.2019 года (л.д.60).

20.08.2019 года ответчиком третий раз в адрес истцов были направлены уведомления об окончании строительства и готовности передать квартиру (л.д. 62-67), полученные Кукатовым А.В. 31.08.2019 года (л.д.69) и Кукатовой К.В. – 10.10.2019 года (л.д.68).

Из пояснений представителя истцов следует, что 21.08.2019 года, после подписания акта осмотра квартиры, истцы преступили к приемке квартиры, однако в передаче квартиры им было отказано, в связи с необходимостью произвести доплату цены договора во исполнение п.5.5 Договора. Свои возражения относительно доплаты истцы изложили в претензиях от 03.09.2019 года (л.д.89) и 19.09.2019 года (л.д.90).

Вместе с тем 23.09.2019 года ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в одностороннем порядке составлен акт о передаче квартиры Кукатову А.В. и Кукатовой К.В.

Согласно ч.1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу ч.5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.6 ст. 8 ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Поскольку сторонами была составлена смотровая справка, в которой указаны недостатки квартиры, подлежащие устранению, истцы воспользовались законным правом отказаться от подписания акта приема-передачи объекта строительства.

Судом установлено, что истцы акт приема-передачи квартиры от 23.09.2019 года не подписывали, его содержание до них в тот же день доведено не было.

26.09.2019 года ответчиком в адрес истцов был направлен акт приема-передачи квартиры от 23.09.2019 года (л.д.70-72), полученный Кукатовым А.В. – 19.12.2019 года (л.д.74) и Кукатовой К.В. – 04.10.2019 года (л.д.73).

Также судом установлено, что ключи от квартиры истцами были получены 24.10.2019 года (л.д.79 – строка 44).

В ходе судебного разбирательства судом было разъяснено право сторонам заявлять ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено, письменные заявления представителей сторон о рассмотрении дела по представленным доказательствам приобщены к материалам дела.

Представителем ответчика отрицался тот факт, что в квартире устранялись недостатки, указанные в смотровой справке, поскольку недостатков в квартире не было, в связи с чем, судом было предложено сторонам произвести совместно осмотр переданной квартиры и представить фотографии устраненных недостатков.

На представленных сторонами фотографиях видно и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании 02.03.2019 года, что в квартире производился демонтаж оконного блока с дверью, недостатки, указанные в смотровой справе, были устранены к 23.08.2019 года.

Доводы представителя ответчика о наличии возможности у истцов принять объект с незначительными недостатками, не препятствующими использованию объекта, подлежат отклонению.

В соответствии с ч.1 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Вне зависимости от существенности выявленных недостатков истец был вправе отказаться от подписания передаточного акта.

Признание недействительным одностороннего акта приема-передачи влечет обязанность ответчика устранить любые недостатки жилого помещения и передать его истцу с составлением акта приема-передачи жилого помещения, что в силу п.1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ будет являться исполнением обязательств по договору.

Действия истцов, связанные с обязанием ответчика исправить недостатки и передать квартиру, не свидетельствуют об уклонении от принятия квартиры, поскольку они были направлены на восстановление нарушенного права в полном соответствии с положениями ст. 8 ч. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Поскольку судом установлено, что недостатки, указанные в смотровой справке были устранены до 23.08.2019 года, суд приход к выводу, что требования истцов о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от 23.09.2019 года недействительным удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 6 от 30.12.2004 года ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Истцами представлен расчет неустойки за период с 01.07.2019 года по 24.10.2019 года в размере 133 762,50 рубля из расчета 2 306 250,00*116*2*1/300*7,5%.

Представленный расчет судом проверен, заявленный истцами период неустойки признан необоснованным, поскольку недостатки квартиры были устранены к 23.08.2019 года, допустимых доказательств, что ответчик отказывался передать спорную квартиру, истцами не представлено, в связи с чем судом произведен перерасчет неустойки за период с 01.07.2019 года по 21.08.2019 года в размере 59 962,50 рубля (2 306 250*7,5%)/300*2*52.

Указанный размер неустойки, по мнению суда, соответствует принципу разумности и справедливости, компенсационной природе неустойки, и подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях в полном объеме (по 29 981,25 рублей).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно разъяснениям пункта 73 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28.06.2012 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Суд не усматривает оснований для снижения размера неустойки по заявленному ответчиком ходатайству, поскольку ответчиком не доказана несоразмерность заявленной неустойки.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, поскольку судом установлено нарушение прав потребителей Кукатова А.В. и Кукатовой К.В., с учетом периода просрочки нарушения обязательств по договору, суд полагает возможным удовлетворить заявленные истцами требования в части компенсации морального вреда в размере 3000 рублей каждому.

В силу п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 25.10.2019 года истцами в адрес ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» направлена претензия с требованием выплатить неустойку, которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д.25-27).

Таким образом, суд приходит к выводу, что взысканию с ответчика в пользу истцов подлежит штраф за несоблюдение требований потребителей в добровольном порядке в размере 16 490,62 руб. каждому из расчета: (59 962,50+6000)/2)/2).

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 5 указанного Федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как следует из п. 2.1. Договора, после окончания строительства объекта (получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию) и надлежащего исполнения Дольщиком предусмотренных Договором обязательств, Дольщик получает по акту приема-передачи однокомнатную квартиру со строительным № 44, с характеристиками, определенными в 2.2 Договора для оформления в собственность. Общая площадь квартиры определяется в момент подписания Договора на основании проектной документации и в соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. После завершения строительства Объекта, в соответствии с данными обмеров Проектно-инвентаризационного бюро (далее - ПИБ), стороны уточняют размер общей площади Квартиры и ее фактический номер.

В соответствии с п. 4.1., 4.2. Договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) квартиры, а также общего имущества в Объекте (Цена Договора) составляет сумму 2 306 250,00 рублей, исходя из расчета 62 500,00 руб. за 1 кв.м общей приведенной площади квартиры, определяемую как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика.

Согласно п. 2.4 Договора окончательная общая площадь квартиры, указанная в п. 2.2 настоящего Договора, в том числе и площадь отдельных помещений, расположенных в квартире, являются проектными (ориентировочными) и могут измениться на момент окончания строительства объекта, как в большую, так и в меньшую сторону. Окончательная площадь квартиры определяется по завершению строительства объекта путем проведения замеров в установленном порядке и отражается в Ведомости помещений и их площадей, являющейся неотъемлемой частью Технического плана здания.

В соответствии с условиями п. 5.5. Договора, если в результате проведения замеров квартиры уполномоченной организацией будет установлено, что общая приведенная площадь квартиры больше либо меньше, более чем на один метр, указанной в п.2.2. Договора общей приведенной площади квартиры, то стороны производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, определенной в п. 4.1. Договора.

Согласно п.5.6 Договора, окончательная стоимость квартиры определяется сторонами в акте приема-передачи квартиры, который после его подписания сторонами становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Согласно условиям Договора, истцам подлежит передаче квартира, указанная в п. 2.2. Договора, общей приведенной площадью 36,9 кв. м.

Характеристики квартиры содержатся в п.2.2 договора, из которого следует, что тип квартиры: количество и площадь комнат и вспомогательных помещений (коридор, ванная, туалет, кладовка и др.) – 1 комн.:14,4 кв.м., кухня: 9,9 кв.м., с/у: в.-3,3 +т.1,3 кв.м., коридор: 4,3 и 2,7 кв.м.; корпус 206.2; секция в осях:1 в осях 3-4; этаж 7; строительный номер квартиры 44; общая площадь жилого помещения (кв.м) – 35,9 кв.м; площадь балкона /лоджии/ террасы с понижающим коэффициентом 1,0 кв.м.; общая приведенная площадь жилого помещения 36,9 кв.м.; строительные оси: 20с-22с, Жс-Пс.

В соответствии с п.2.2 Договора, а также приложением №1 к Договору, проектная площадь балкона 3,30 кв.м. с применением понижающего коэффициента 0,3 составила 1 кв.м.; общая приведенная площадь квартиры составила 36,9 (35,9 +1).

В соответствии с данными ведомости помещений и их площадей, выданной ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», фактическая общая приведенная площадь квартиры составила 38,0 кв.(36,1+1,9).

Балкон ответчиком был признан лоджией, что отражено в акте приема-передачи, к фактической площади балкона 3,80 кв.м. ответчик применил коэффициент лоджии 0,5, а его приведенная площадь составила – 1,9 кв.м.

Из пояснений представителя ответчика следует, что фактическая приведенная площадь квартиры увеличилась по сравнению с общей приведенной площадью более чем на 1 кв. м. (38,0 - 36,9 = 1,1 кв.м), соответственно стороны производят взаиморасчёты согласно п. 5. Договора, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, определенной в п. 4.1. Договора.

В случае применения к фактической площади балкона 3,80 кв.м договорного коэффициента 0,3, приведенная площадь балкона составляет 1,14 кв.м (3,80*0,3), а общая приведенная (фактическая) площадь квартиры 37,24 (36,1+1,14), в связи с чем разница проектной и фактической площади квартиры составит 0,34 кв.м (37,24-36,9), что исключает доплату по п.5.5 Договора.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик в нарушение приведенных норм закона, в одностороннем порядке изменил условия договора, из которых стороны исходили при его заключении, и применил при расчете приведенной площади вспомогательных помещений не согласованный сторонами коэффициент площади лоджии 0,5, что повлекло изменение цены договора.

При этом, судом установлено, что каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся. Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели. Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что балкон по техническим требованиям не мог считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.

Судом также установлено, что с учетом данных обмеров ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», а также установленного договором понижающего коэффициента 0,3, размер приведенной площади балкона составляет 1,14 кв.м., в связи с чем, увеличение относительно общей проектной площади квартиры составляет 0,34 кв.м., а не 1,1 кв.м., как ошибочно считает застройщик, и соответственно не превышает установленное п. 5.5 Договора значение 1 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование застройщика о дополнительной оплате площади квартиры не соответствует условиям договора и является незаконным, оснований для доплаты не имеется, в связи с чем встречные исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона в гражданском процессе обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

Ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств, которые могли бы служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии с требованиями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в свази с чем с ответчика в пользу истца Кукатова А.В. подлежат взысканию почтовые расходы в размере 186 рублей (л.д.1).

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно договору оказания юридических услуг №228/19 от 21.10.2019 года, квитанции от 21.10.2019 года, истцы понесли расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей (л.д. 28).

С учетом фактической и правовой сложности дела, объема защищенного права, участия представителя истца в судебных заседаниях по рассмотрению настоящего дела, оказании правовой помощи по составлению искового заявления и уточнений к нему, в соответствии с принципами разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Из материалов дела также следует, что истцами понесены расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителей в размере 2 300 рублей (л.д.11).

В абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела доверенности, выданной представителям истцов, следует, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле, полномочия представителей истцов ограничены лишь представительством в судебных органах.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истцов о взыскании с ответчика расходов по оформлению доверенности в размере 2 300 рублей (по 1150 рублей в пользу каждого).

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 599 руб. (1999 руб. имущественные требования и 600 рублей по неимущественным требованиям).

На основании изложенного и руководствуясь Законом РФ «О защите прав потребителей», ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кукатова Александра Владимировича, Кукатовой Ксении Васильевны удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ЛСР.Недвижимость-СЗ» в пользу Кукатова Александра Владимировича неустойку в размере 29 981,25 рубль, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф в размере 16 490,62 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, нотариальные расходы в размере 1 150 рублей, почтовые расходы в размере 186 рублей.

Взыскать с ООО «ЛСР.Недвижимость-СЗ» в пользу Кукатовой Ксении Васильевны неустойку в размере 29 981,25 рубль, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф в размере 16 490,62 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, нотариальные расходы в размере 1 150 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Кукатову Александру Владимировичу, Кукатовой Ксении Васильевне – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» к Кукатову Александру Владимировичу, Кукатовой Ксении Васильевне о взыскании денежных средств – отказать.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» государственную пошлину в доход государства в размере 2 599 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления полного текста решения, подачей апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: подпись

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2020 года.