Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Сберегательному Банку России (ОАО) в лице Озёрского отделения № о взыскании арендной платы, неустойки, возмещении материального ущерба,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Сбербанку России в лице Озёрского отделения № о взыскании арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме руб. 24 коп., неустойки за просрочку платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме руб., неустойки за нарушение обязательств в размере руб. 38 коп. за нарушение условий договора о своевременной оплате арендной платы, а также возмещения материального ущерба– в сумме руб. В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение № (сберкасса) по . Ответчик занимал указанное помещение на основании договора аренды, однако не выплатил истцу арендную плату. Помимо этого, при освобождении помещения ответчик привел планировку и отделку помещения в непригодное для дальнейшего использования состояние, согласно отчета об оценке ущерб составил руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уменьшила требования о взыскании долга по арендной плате до руб. 90 коп. в связи с частичным погашением задолженности, требования о взыскании пени за просрочку платежа увеличила до руб. 76 коп. (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), на удовлетворении требований в остальной части иска настаивала.

Представитель ответчика ФИО3 иск не признала, ссылаясь на то, что банк в полном объеме погасил долг по арендной плате, считает, что несвоевременная оплата арендных платежей имела место по вине собственника помещения, не сообщавшего арендатору в лице Озерского отделения Сбербанка платежные реквизиты для осуществления безналичных расчетов вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, считает, что оснований для взыскания ущерба не имеется, поскольку банк при освобождении помещения вывез только принадлежащее ему имущество, используемое им в целях осуществления банковской деятельности, и которое арендодателем ему не передавалось, считает ошибочным утверждение представителя истца о том, что им было приобретено помещение, оборудованное под сберкассу, истец приобрел нежилое помещение, которое на протяжении многих лет использовалось в целях размещения в нем сберкассы, а в последующем отделения Сбербанка РФ. При освобождении помещения банк не произвел ухудшения состояния имущества, принадлежащего истцу.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск частично.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение по введено в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ его общая площадь кв.м., балансовая стоимость на ДД.ММ.ГГГГ – руб., указанное помещение с момента его постройки изначально использовалось для размещения в нем сберкассы, что следует из пояснений представителя ответчика, справки МУП ДЕЗ, л.д.114, согласно данным техпаспорта право собственности на указанное помещение принадлежало Озерскому городскому округу на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ, техпаспорт, л.д.111-113, фактический износ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ- 38%.

ДД.ММ.ГГГГ г. указанное помещение было передано в безвозмездное пользование Озерскому отделению № СБ РФ, л.д.241, документов подтверждающих передачу помещения для размещения в нем сберкассы за предшествующий период не сохранилось.

В последующем, вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, помещение использовалось для размещения в нем сберкассы, безвозмездно.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом Администрации Озёрского городского округа Челябинской области по управлению муниципальным имуществом и АКСБ РФ (ОАО) в лице управляющего Озёрским отделением № был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества, расположенное по адресу 1 этаж помещения №) (копия договора – л.д.11), предметом договора являлось – нежилое помещение, используемое исключительно в целях размещения специализированного дополнительного офиса № Озерского отделения СБ РФ.

сдаваемых в аренду помещений – кв.м., арендная плата по договору вместе с НДС – руб. в месяц, (п.5.1 договора).

Согласно акта приема-передачи помещения, являющего приложением к договору аренды, л.д.15, техническое состояние помещения – исправное электро, сантехническое оборудование и удовлетворительное состояние строительных конструкций. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2 договора)

С учетом положений п.7.1 договора по окончании срока его действия он считается продленным на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ.

Согласно дополнительного соглашения к договору об аренде муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17), общая площадь арендуемого нежилого помещения была уточнена с ДД.ММ.ГГГГ и составила – кв.м., размер арендной платы вместе с НДС составил руб. 30 коп.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и МУП «ДЕЗ» Озерского городского округа был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № (помещение сберкассы) по , регистрация права собственности за ФИО1 произведена ДД.ММ.ГГГГ(л.д.50-51).

Как следует из договора купли-продажи его предметом является нежилое помещение № (помещение сберкассы) по , общей площадью кв.м., согласно передаточного акта к указанному договору состояние помещение не описано, указано, что в процессе передачи недостатков передаваемого имущества не выявлено, л.д.52.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 после приобретения нежилого помещения в собственность, ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес управляющего Озерским отделением СБ РФ уведомление о смене собственника, содержащее предложение о подписании договора аренды и акта приема-передачи, л.д.20, в ответ на которое ответчик сообщил об отказе перезаключить договор аренды в связи с тем, что смена собственника по условиям договора аренды и дополнительного соглашения не является основанием изменения или расторжения договора аренды (п.10.6 договора), срок действия договора не ограничен, л.д.21.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес управляющего Озерским отделением СБ РФ требование освободить принадлежащее помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с намерением осуществить ремонтные работы, л.д.22, на что в его адрес был направлен ответ о незаконности требования и необходимости предупреждения арендатора о желании отказаться от договора с освобождением помещения не менее чем за 3 месяца, л.д.23.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес управляющего Озерским отделением СБ РФ сообщение об отказе от продолжения договора аренды, его расторжении и освобождении помещения в трехмесячный срок со дня получения и возврате по акту приема-передачи, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, л.д.24.

В судебном заседании из пояснений представителей сторон установлено, что по требованию ФИО1 нежилое помещение по было освобождено дополнительным офисом Сбербанка РФ - ДД.ММ.ГГГГ, однако ключи от указанного помещения и само помещение были переданы его собственнику только ДД.ММ.ГГГГ, что пояснили представитель истца и свидетель ФИО4 – зав.административно-хозяйственным сектором Озерского отделения СБ РФ.

В соответствии с условиями договора аренды п.5.1 арендные платежи вносятся в срок не позднее 10 числа месяца следующего за расчетным месяцем.

Суд считает, что арендная плата подлежит уплате ответчиком истцу за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как требует истец, поскольку отношения по договору аренды между сторонами прекращены ДД.ММ.ГГГГ- в момент фактической передачи ключей и помещения собственнику, а не за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как считает ответчик.

Ответчик после предъявления иска в суд ДД.ММ.ГГГГ произвел частичное погашение задолженности по арендной плате в размере руб. 42 коп, л.д.162.

Расчет задолженности:

Долг: ., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с условиями п.6.2 договора об аренде при неуплате арендатором платежей в установленные сроки, начисляется пеня в размере 0,5% от суммы установленных платежей за каждый день просрочки.

Определяя период просрочки исполнения обязательств, суд исходит из того, что пеня является одним из видов неустойки, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п.1 ст.330 ГК РФ), кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства(п.2 ст.330 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что, направляя в адрес арендатора письма различного содержания, о заключении нового договора аренды, расторжении договора аренды, освобождении помещения, его собственник вплоть до ДД.ММ.ГГГГ не направлял в адрес лица, обязанного произвести оплату арендных платежей, сведений о расчетном счете и кредитном учреждении получателя платежей, т.е. ФИО1

Указание о расчетном счете и банке, в который Озерскому отделению СБ РФ следует перечислять арендные платежи содержится только в претензии, полученной ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, л.д.150.

Следовательно оснований для взыскания с банка пени за просрочку платежа за период до получения указанной претензии, т.е. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как просил истец, не имеется, поскольку неисполнение обязательства по уплате арендных платежей имело место по вине самого кредитора, который не доводил до сведения ответчика, как юридического лица, сведений о расчетном счете и банковском учреждении для производства оплаты платежей.

Утверждения представителя истца ФИО2 о том, что ответчику стало известно о платежных реквизитах истца ДД.ММ.ГГГГ -при получении акта приема-передачи помещения, л.д.26, суд считает необоснованными, поскольку указанный акт банком не подписан, свидетель ФИО6, которому ФИО1 лично предлагал подписать акт приема-передачи помещения ДД.ММ.ГГГГ, при обозрении судом представленного истцом экземпляра акта-приема –передачи, пояснил, что содержание акта, который ФИО1 предлагал ему подписать не содержал сведений о платежных реквизитах ФИО1, что лишало бухгалтерию Сбербанка возможности произвести расчет по арендной плате, т.к.банк является юридическим лицом и все хозяйственные операции должен производить путем безналичных расчетов.

Учитывая, что акт приема-возврата арендуемого помещения представителем ответчика подписан не был, л.д.26, а свидетель ФИО6, сообщил о несоответствии содержания акта приема-возврата помещения, находящегося в материалах дела, тому акту, который предлагал ему подписать ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, суд не может считать представленный акт надлежащим доказательством по делу. Кроме того сам акт не содержит указания банку производить арендные платежи на соответствующий счет гражданина ФИО1

Расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата, по которую истец просит неустойку, она же дата выплаты долга по аренде банком) – за 75 дн.

руб. (общий долг по аренде) х 0,5%х75 = коп., указанную неустойку суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

Суд отказывает во взыскании с ответчика неустойки в размере руб. 38 коп. согласно п.6.4 договора, поскольку данный вид неустойки в размере 5% от двенадцатикратной величины арендной платы предусмотрен в договоре при условии, что имеет место досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по настоящему договору. Однако расторжение договора аренды имело место по инициативе самого арендодателя и не являлось следствием ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору.

Кроме того законом не допускается установление двойной ответственности за одно и тоже нарушение, в данном случае за нарушение обязательств по оплате арендных платежей, поскольку договором установлена ответственность в виде начисляемой пени в размере 0,5% от суммы платежей за каждый день просрочки.

Суд также считает необоснованными требования истца к ответчику о взыскании ущерба.

Согласно ст.1064 ГК РФ « Вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред».

Из содержания иска, дополнений к нему, пояснений представителя истца, следует, что по мнению истца ответчик причинил ущерб имуществу путем приведения планировки и внутренней отделки помещения в состояние, не пригодное для его дальнейшей эксплуатации, поскольку не передал неотделимые материально-воплощенные затраты, в т.ч. связанные с капитальным ремонтом, собственнику помещения при освобождении помещения, в связи с чем в нем требуются ремонтно-восстановительные работы по восстановлению помещения в первоначальное состояние, как помещения сберкассы.

Суд считает указанные доводы истца ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права и условий договора об аренде.

Согласно п.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.623 ГК РФ), стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В подтверждение требований о взыскании ущерба истцом представлен отчет об оценке, л.д.165-206.

Из содержания отчета об оценке с учетом полученных пояснений специалиста в области оценки ФИО5 судом установлено, что заявленный ущерб определен как стоимость работ по восстановлению (обратному монтажу и приобретению) в нежилое помещение специализированного оборудования для осуществления банковской деятельности : бронированных металлических элементов кассовой кабины кассира, металлических элементов кассовой кабины кассира, облицованных плитами МДФ, стойки приема посетителей, структурированной кабельной сети, охранно-пожарной сигнализации, бытовых светильников, металлической входной двери, блоков дверных внутренних, и ремонтных работ по побелке, покраске л.д.165-206.

Как следует из условий договора предметом договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ (а также доп.соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) являлись нежилые помещения по для использования их в целях размещения внутреннего структурного подразделения Озерского отделения Сбербанка.

Согласно актов приема-передачи помещения (приложения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ) л.д.15 было описано состояние помещения – исправное состояние электрооборудования, сантехнического оборудования и удовлетворительное состояние строительных конструкций.

По условиям договора аренды п.п.4.1.17.1 и 4.1.17.2 арендатор обязан возвратить арендованное имущество в состоянии соответствующем его амортизационному сроку службы, передать безвозмездно все неотделимые материально-воплощенные затраты, связанные с капитально-восстановительным ремонтом, реконструкцией и различными переделками с целью улучшения состояния помещения.

Такими неотделимыми улучшениями арендованного имущества, как установлено в судом, являются входная группа, т.е. входная металлическая дверь в помещение, оборудованная замком, крыльцо, которые переданы банком новому собственнику ФИО1, что подтверждается объяснениями представителя ответчика, свидетеля ФИО6, пояснившего что в его присутствии ФИО1 получил ключи от помещения, закрыл его, а также фотографиями к отчету, л.д.205.

В связи с чем суд считает необоснованными требования о взыскании с ответчика расходов по установке новой входной двери и ремонту входной группы.

Объективных доказательств повреждения ответчиком стены здания при переезде, истцом суду не представлено, представитель ответчика и свидетель ФИО6, руководивший работами по освобождению помещения, пояснили, что при переезде рабочие уронили сейф на деревянную ступеньку, которая была восстановлена за счет СБ РФ, иных повреждений помещения при вывозе имущества банка произведено не было.

Представленный отчет о рыночной стоимости имущества перед заключением договора купли-продажи, описания состояния нежилого помещения не содержит, в представленных фотографиях к отчету также отсутствуют фотографии внешней стены здания, л.д.30-39.

Поскольку факт повреждения стены здания по вине ответчика при освобождении помещения допустимыми доказательствами не подтвержден, принимая во внимание, что помещение имеет износ около 40 %, суд отказывает во взыскании ущерба в связи с повреждением помещения.

Согласно данных техпаспорта на нежилое помещение по – л.д.48, в нем имеются - центральное отопление, электроснабжение (скрытая проводка), центральный водопровод, канализация.

Судом установлено, что после освобождения нежилого помещения от размещаемого в нем дополнительного офиса Сбербанка РФ электропроводка, центральное отопление, канализация в нем не демонтированы, освещение в нем имеется и исправно, что не оспаривалось представителем истца и усматривается из фотографий к отчету об оценке ущерба, л.д.176.

При выезде из помещения ответчиком демонтированы: структурированная кабельная сеть (для подключения компьютеров и сети Интернет) вместе с коробами, в которых она находилась, охранно-пожарная сигнализация, кондиционеры, кассовые комнаты (кабины) вместе с бронированными и металлическими элементами, и бронированными стеклопакетами, стойки приема посетителей, наглядные стенды с рекламной информацией банка, при этом вместе с указанным оборудованием производился демонтаж плит МДФ, закрепленных на демонтируемом оборудовании и элементах рекламы деятельности банка ( в целях внутренней отделки металлических элементов кабин кассира и стойки приема посетителей), поскольку демонтаж оборудования без демонтажа плит МДФ был невозможен.

Указанное имущество является имуществом банка, установленным им в целях осуществления банковской деятельности в соответствии с требованиями Сбербанка РФ к оборудованию помещений, что подтверждается списком имущества, состоящего на балансе за подразделением Озерского отделения СБ РФ №, л.д.144, справкой л.д.163.

Указанное имущество находится в подточете материально-ответственного лица ФИО6, который пояснял, что демонтаж этого оборудования и вывоз из арендуемого ранее помещения производился на склад банка, в связи с тем, что оно находится на балансе банка и в его подотчете.

Данное имущество не относится к числу неотделимых улучшений нежилого помещения, подлежащих передаче его собственнику при освобождении арендуемого помещения, а является движимым имуществом, которое арендатору в аренду ни первоначальным, ни последующим арендодателем, не передавалось, в связи с чем его демонтаж произведен на законном основании.

Кафельная плитка в санузле была наклеена СБ РФ в период аренды помещения, она осталась в помещении после его освобождения, в связи с длительной эксплуатацией помещения плитка имеет износ ( в том числе сколы).

В период аренды арендатор производил текущий и капитальный ремонт здания своими силами и за счет собственных средств.

После освобождения нежилого помещения офисом Сбербанка РФ новому собственнику помещения передано только то имущество, которое Озерское отделение СБ РФ получило в аренду от первоначального арендодателя, а именно само нежилое помещение площадью 87,9 кв.м. в состоянии, соответствующем его физическому износу.

В судебном заседании из пояснений представителя истца и специалиста в области оценки ФИО5установлено, что истец считает вывезенное банком имуществом собственным в связи с тем, что его начальная продажная стоимость перед проведением аукциона определялась оценщиком как стоимость помещения с учетом внутренний отделки и оборудования помещения под дополнительный офис Сбербанка РФ, на основании «доходного подхода», предполагающего определение цены объекта исходя из предполагаемого дохода от осуществления деятельности по сдаче в аренду офиса банку и сравнительным методом – путем сравнения стоимости сопоставимых объектов на рынке, опять же, принимая во внимание, что при сравнении во внимание принимается, что это помещение банка.

Из содержания искового заявления, пояснений представителя истца и специалиста в области оценки ФИО5, отчета об оценке ущерба, судом установлено, что размер ущерба согласно отчета определен как размер расходов для восстановления помещения, принадлежащего истцу, до состояния, в котором оно находилось на момент его приобретения – т.е. до первоначального состояния помещения, когда в нем находилось структурное подразделение Сбербанка РФ с оборудованием и имуществом, принадлежащим банку.

Однако Озерский городской округ собственником имущества Сбербанка РФ, находящегося в арендуемом нежилом помещении не являлся, и в состав проданного ФИО1 имущества это имущество не передавалось.

Из содержания акта приема-передачи помещения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между и ФИО1 следует, что ему передано нежилое помещение общей площадью 87,9 кв.м.

Указание в договоре купли-продажи, стороной которого СБ РФ, не являлся, и передаточном акте, на продажу истцу помещения, именуемого как «сберегательная касса№», само по себе не влечет приобретения ФИО1 права собственности на имущество Сбербанка РФ, и не является основанием ссылаться на то, что это имущество является неотделимыми улучшениями, на которые он приобретает право собственности и не порождает права требовать возмещения затрат по приведению помещения в первоначальное состояние, как офиса Сбербанка РФ.

Отказ в удовлетворении требований о взыскании убытков со Сбербанка РФ не лишает истца права обращаться с требованиями о защите нарушенного права к продавцу имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Открытого Акционерного общества Сберегательный Банк Российской Федерации в лице Озерского отделения № в пользу ФИО1 арендную плату - руб. 39 коп., неустойку за просрочку платежа - руб. 93 коп., госпошлину – руб. 89 коп., а всего руб.21 коп.

В удовлетворении иска ФИО1 в остальной части требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней через Озерский городской суд.

Председательствующий Дубовик Л.Д.