Гражданский кодекс часть 1

08 февраля 2022 года дело по исковому заявлению администрации МО ГО «Сыктывкар» к Молчановой Анастасии Александровне об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась с иском об изъятии у ответчика. объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., ..., для продажи с публичных торгов, ссылаясь на то, что указанный объект не был достроен ответчиком к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства.

Лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены надлежаще.

Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя в порядке заочного производства.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела. С учетом положений п.п. п. 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, в связи с неявкой ответчика - в порядке заочного производства.

Исследовав представленные доказательства, материалы настоящего дела, гражданского дела Сыктывкарского городского суда Республики Коми № 2- 2357/2019, суд приходит к следующему.

Установлено, за Молчановой Анастасией Александровной, ... зарегистрировано ... право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., площадь объекта 250 кв. м., степень готовности 6%, местоположение: ...

Администрация в иске указывает, что до настоящего времени строительство жилого дома на земельном не завершено, поэтому в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11 апреля 2019 года по делу № 2-2357/2019 Исковые требования Молчановой Анастасии Александровны к администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка под кадастровым номером ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: ...... – оставлены без удовлетворения.

При этом установлено, постановлением Главы администрации МО ГО «Сыктывкар» № 6/1997 от 21.06.2005 г. утвержден проект границ земельного участка площадью 1254 кв. м. в составе земель промышленности… и земель много назначения в п.г.т. ..., Молчановой А.А. предоставлен земельный участок № ... площадью 1254 кв.м. по ул. ... для и строительства индивидуального жилого дома.

Постановлением Главы АМО ГО «Сыктывкар» от 01.07.2010 г. № 7/2950 Молчановой А.А. предоставлен в аренду сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома земельный участок (кадастровый номер ...), площадью 1254 кв. м. по адресу: ... ; утвержден градостроительный план земельного участка.

20.07.2005 г. Администрацией МО ГО «Сыктывкар» с Молчановой А.А. был заключен договор аренды земельного участка.

Истцу отказано в последующем заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на вступление в законную силу с 01 марта 2015 года изменений в земельный Кодеркс РФ.

Молчанова А.А. обратилась с исковым заявлением в Сыктывкарский городской суд ( гражданское дело № 2- 9840/2015).

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от21 декабря 2015 года на Администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность заключить с Молчановой Анастасией Александровной договор аренды земельного участка под кадастровым номером ..., площадью 1254 кв. м. в мкр ...

Во исполнение принятого судом решения 15.02.2016 г. АМО ГО «Сыктывкар» (арендодателем) был заключен с Молчановой А.А. ( арендатором) договор №... аренды земельного участка.

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под кадастровым номером ..., площадью 1254 кв. м. по адресу: ...... для завершения строительства индивидуального жилого дома. Срок договора – до 15.02.2019 г.

В представленной в суд кадастровой выписке категория земель значится «земли населенных пунктов»

30.10.2018 г. Молчанова А.А. вновь обратилась в АМО ГО «Сыктывкар» о предоставлении в аренду указанного выше земельного участка, в предоставлении земельного участка отказано с указанием на положения Земельного Кодекса РФ, в т.ч. п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ на однократное продление договора аренды, рекомендацию завершения строительства до истечения действующего договора аренды земельного участка (письмо от 12.11.2018 г.)

С 01.03.2015 вступили в силу изменения в Земельный Кодекс РФ, в соответствии с которыми использование муниципальных земель может осуществляться без предоставления земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как следует из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На земельном участке расположение строение – незавершенное строительством здание.

В соответствии с пунктом 21 статьи Федерального закона от 25.10.2001 года за N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.На момент заключения договора аренды норма закона, предусматривающая принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства действовала, что само по себе исключает возможность заключения нового договора аренды на льготных условиях.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом положений действующего законодательства, представленных доказательств отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: ..., суд счел обоснованным.

Молчанова А.А., которой земельный участок был предоставлен в 2005 г., с которой в 15.02.2016 г. вновь был заключен договора аренды сроком на 3 года, реализовала право на однократное предоставление (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов. Приведенные представителем истца доводы в обоснование заявленного иска об отсутствии реальной возможности освоения земельного участка, не подтверждены доказательствами.

Рассматривая заявленные требования в рамках настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано следующее. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Учитывая, что в рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка истек, при этом на участке расположен объект, строительство которого не завершено, суд приходит к выводу о применении положений ст. 239.1 ГК РФ, оснований для отказа администрации МО ГО «Сыктывкар» в удовлетворении иска не имеется.

Тот факт, что не определена начальная продажная цена спорного объекта, основанием к отказу администрации МО ГО «Сыктывкар» в иске не является.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте "з" пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Исходя из заявленных истцом требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, учитывая положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правил, не содержащие положения о том, что начальная продажная цена имущества должна определяться судом одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

Оценив представленные доказательства, суд находит требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» удовлетворить.

Изъять у Молчановой Анастасии Александровны объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., проектируемое назначение- жилое- по адресу: ..., ..., для продажи с публичных торгов.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий О.С. Некрасова

Заочное решение суда принято в окончательной форме 11 февраля 2022 года.