Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась с иском к ответчикам ФИО5, ФИО4, указав в обоснование, что ФИО2 на праве собственности принадлежат комнаты в коммунальной квартире, расположенные по адресу: <адрес>, помещение 2, 7, 6 на поэтажном плане, кадастровые номера №, №. Согласно поэтажному плату <адрес> является коммунальной, имеет общую площадь 97,9 кв.м., жилую площадь 69,3 кв.м., состоит из четырех комнат: помещение 2 площадью 17,2 кв.м., помещение 6 — 14,4 кв.м., помещение 7 — 19,9 кв.м., помещение 8 — 17,8 кв.м., кухня — 10,4 кв.м., ванная — 3,5 кв.м., туалет — 1,3 кв.м. ФИО5 принадлежала на праве собственности комната в коммунальной квартире, расположенная по адресу: <адрес>, помещение № на поэтажном плане. В настоящее время указанная комната принадлежит ФИО4 ФИО5 неоднократно говорила истцу о том, что будет продавать свою комнату в коммунальной квартире, а истец желал приобрести комнату ответчика, чтобы быть собственником всей квартиры целиком. ФИО5 в адрес истца уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире не направляла. Спустя некоторое время в квартире появился новый собственник ФИО4, который пояснил, что купил спорную комнату в коммунальной квартире. Для того, чтобы прикрыть сделку по купле-продаже комнаты между ответчиками был заключен договор дарения с оплатой стоимости комнаты. Сделка договора дарения, заключенная между ответчиками, представляет собой по существу сделку купли-продажи, поскольку носит возмездный характер, а потому совершенная ответчиками сделка по дарению комнаты в коммунальной квартире является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть сделку купли-продажи спорной комнаты, которую ответчики в действительности имели ввиду. При этом договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, который ответчики в действительности имели ввиду, совершен с нарушением преимущественного права истца покупки спорной комнаты, с целью избежать необходимость соблюдения требований ст.250 ГК РФ по извещению ФИО5 о ее намерении продать свою комнату постороннему лицу, и является злоупотреблением правом. Денежная сумма для покупки комнаты в коммунальной квартире у истца имеется. Ссылаясь на ст.10, 250, п.1 ст.170, п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ, п.86 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», истец считает, что в рассматриваемой ситуации злоупотреблением правом является заключение фиктивной сделки договора дарения с целью прикрыть сделку купли-продажи комнаты в квартире, заключение договора дарения комнаты в коммунальной квартире по своей цели являлось отличным от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, а совершение данной сделки повлекло негативные правовые последствия для прав и законных интересов истца. Кадастровая стоимость спорной комнаты составляет 345586 рублей 29 копеек. Истец просит

признать договор дарения комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, помещение 8, заключенный между ФИО5 и ФИО4, недействительным, применить последствия недействительности притворной сделки, применив правила договора дарения купли-продажи комнаты в коммунальной квартире;

перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ, признав ФИО2 покупателем вышеуказанной комнаты в коммунальной квартире стоимостью 345586 рублей 29 копеек.

Определением от 24.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Кировской области.

В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО3 на иске настаивали, подтвердили изложенное в иске.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя ФИО6

Ответчик ФИО4 и представитель ответчика ФИО5 ФИО6 с иском не согласились, пояснили, что между ответчиками был заключен договор дарения спорной комнаты, а не договор купли-продажи, денежные средства за комнату ФИО4 ФИО5 не передавал, ФИО5 не получала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился. Третье лицо извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что по адресу: <адрес>, находится коммунальная квартира общей площадью 97,9 кв.м., в том числе жилой площадью 69,3 кв.м., состоящая согласно копии технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ из помещения № — коридор площадью 13,1 кв.м., помещения № — жилая комната площадью 17,2 кв.м., помещения № — кухня площадью 10,4 кв.м., помещения № — туалет площадью 1,3 кв.м., помещения № — ванная площадью 3,5 кв.м., помещения № — жилая комната площадью 14,4 кв.м., помещения № — жилая комната площадью 19,9 кв.м., помещения № — жилая комната площадью 17,8 кв.м. (л.д.<данные изъяты>).

Собственником помещений №, 6, 7 — жилых комнат площадью 17,2 кв.м., 14,4 кв.м., 19,9 кв.м. является истец ФИО17 с ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с предыдущими собственниками указанных комнат.

Собственником помещения № — жилой комнаты № площадью 17,8 кв.м. является ответчик ФИО4, предыдущим собственником указанной комнаты являлась ответчик ФИО5

Между ФИО5 и ФИО4 заключен договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО5 безвозмездно передала в собственность ФИО4 комнату в коммунальной квартире, находящуюся по адресу: <адрес>, комната №, кадастровый №.

Переход права собственности на указанную комнату к ФИО4 зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области.

Предъявляя требование о признании договора дарения комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, помещение 8, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, недействительным, истец ссылается на то, что данная сделка является ничтожной по основаниям пункта 1 статьи 170 ГК РФ как притворная сделка, заключенная с целью прикрыть другую сделку – договор купли-продажи указанной комнаты, совершенную в обход статьи 250 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственников помещения в указанных здании или сооружении.

Таким образом, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Согласно пункту 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска, истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. В судебном заседании установлено, что с января по апрель 2021 года ФИО2 и ФИО5 вели переговоры о покупке ФИО2 принадлежащей ФИО5 комнаты в коммунальной квартире по адресу: <адрес>, комната №, кадастровый №, что подтверждается перепиской в социальной сети WhatsApp (л.д.<данные изъяты>), объяснениями истца, показаниями свидетеля ФИО10 Стороны обсуждали цену комнаты, детали совершения сделки, в частности ФИО5 настаивала на передаче ей 500000 рублей до заключения с ФИО1 договора купли-продажи комнаты для погашения кредита и снятия обременения её права собственности на спорную комнату в виде ипотеки, на что ФИО1 не согласилась.

Свидетель ФИО9, являвшаяся сособственником комнат 2, 7 по адресу: <адрес>, пояснила в судебном заседании, что ФИО4 имел цель покупки квартиры по адресу: <адрес>, путем покупки находящихся в ней комнат. ФИО9 и её родители договоренности о продаже комнат ФИО4 не достигли, поскольку их не устраивал срок заключения сделки. ФИО9 и её родители продали принадлежащие им комнаты ФИО1, затем собственник комнаты № Главацких продала комнату ФИО1 ФИО5 также имела намерение продать свою комнату, вела переговоры с ФИО2, но они не договорились, поскольку ФИО5 сначала хотела получить деньги, чтобы погасить ипотеку, а потом заключить договор купли-продажи, на что ФИО1 не согласилась. ФИО5 сказала, что все равно продаст комнату, но тогда ФИО4 Впоследствии ФИО9 узнала, что ФИО5 продала свою комнату ФИО4

Свидетель ФИО10, являющийся супругом истца, пояснил в судебном заседании, что с января по апрель 2021 года он и супруга ФИО1 вели переговоры со ФИО5 о покупке принадлежащей ей комнаты. ФИО5 согласилась продать ФИО1 комнату, но не могла определиться с ценой, выдвигала различные условия, в частности о передаче ей сначала денежных средств, чтобы она погасила кредит и сняла обременение в виде ипотеки с права на спорную комнату, а затем заключить договор купли-продажи, на что К-вы не согласились. В последнем телефонном разговоре ФИО10 со ФИО5 в апреле 2021 года она назвала цену комнаты 500000 рублей, ФИО10 предложил цену 400000 рублей, на что ФИО5 не согласилась и сказала, что у неё с ФИО4 переговоры на таких же условиях, что и с К-выми, то есть о продаже комнаты.

Суду представлена аудиозапись телефонного разговора ФИО10 и ФИО5, в ходе которого ФИО5 высказала намерение продать спорную комнату, чтобы купить другой объект, ФИО10 и ФИО5 обсуждают условия продажи ФИО5 комнаты ФИО1, ФИО5 назвала цену комнаты – сумма для погашения ипотеки, обременяющей права на спорную комнату, и плюс 200000 рублей для первоначального взноса для приобретения другой квартиры, сказала о договоре с ФИО4 на таких условиях, о выгодности для неё договоренности с ФИО4 Затем ФИО5 назвала цену 700000 рублей. ФИО10 предложил купить комнату за 400000 рублей, от чего ФИО5 отказалась.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО6, ответчик ФИО4, дочь ФИО5 ФИО11 опознали на аудиозаписи голос ФИО5

Доводы представителя ответчика ФИО5 ФИО6 о том, что указанная аудиозапись не может быть использована как доказательство, поскольку во время разговора с ФИО10 ФИО5 находилась в состоянии алкогольного опьянения, поэтому не могла понимать значение своих слов и действий и руководить ими, судом отклоняются в связи с тем, что представителем ответчика не представлены соответствующие объективные относимые и допустимые доказательства приводимых им доводов. Действия ФИО5 до и после зафиксированного аудиозаписью разговора соответствуют обстоятельствам телефонного разговора с ФИО10

Из материалов дела следует, что ФИО5 купила комнату по адресу: <адрес>, площадью 17,8 кв.м. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>), заключенному с ФИО12, за 470000 рублей, из которых 75000 рублей собственные денежные средства ФИО5, 395000 рублей получены по кредитному договору, заключенную в ПАО Сбербанк. Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что с момента регистрации права собственности ФИО5 спорная комната находится в залоге (ипотеке) у ПАО Сбербанк в обеспечение исполнения обязательств, принятых ФИО5 по кредитному договору.

На основании заявления представителя ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной комнаты погашена (л.д.<данные изъяты>).

Согласно пункту 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 408 ГК РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Доказательств того, что ипотека в отношении спорной комнаты была погашена не в связи с надлежащим исполнением ФИО5 кредитного обязательства, суду не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключила договор купли-продажи с ФИО13, согласно которому ФИО5 купила квартиру стоимостью 670000 рублей, из которых 70000 рублей оплачены за счет собственных денежных средств, 600000 рублей – за счет кредитных денежных средств.

Изложенные обстоятельства в совокупности косвенно указывают на возмездность отчуждения ФИО5 спорной комнаты.

Суд относится критически к доводам представителя ответчика ФИО6, показаниям свидетеля ФИО11 о том, что ФИО5 погасила кредит, за счет которого она приобрела спорную комнату, денежными средствами в сумме около 300000 рублей, полученными по наследству после смерти отца ФИО14

Согласно копии свидетельства о смерти ФИО14 умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 11 месяцев до погашения записи об ипотеке в отношении спорной комнаты. Наследственное дело после смерти ФИО14 не заводилось. ФИО11 пояснила, что после смерти ФИО14 в его квартире ФИО5 обнаружила наличные денежные средства в сумме около 300000 рублей и за счет именно этих денежных средств, а также переданных в займ ФИО11 ФИО5 денежных средств в сумме 50000 рублей ФИО5 погасила кредит, за счет которого была приобретена спорная комната, но доказательств данного факта не представила. Представитель ответчика доказательства указанных выше обстоятельств также не представил.

ФИО5 и ФИО4 родственниками, друзьями не являются. Доказательства наличия между ними каких-либо отношений, допускающих безвозмездную передачу ФИО4 жилого помещения, являющегося для ФИО5 единственным жильем, суду не представлены.

Суд относится критически к показаниям свидетеля ФИО11 о том, что ФИО5 подарила спорную комнату ФИО4, поскольку они не подтверждены доказательствами, опровергаются совокупностью описанных выше доказательств.

Оценив описанные выше доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что договор дарения спорной комнаты между ответчиками был заключен с целью прикрыть другую сделку — куплю-продажу спорной комнаты. ФИО5 при отчуждении спорной комнаты имела цель получить денежные средства от её продажи, чтобы погасить кредит в банке, полученный для приобретения спорной комнаты, и для уплаты первоначального взноса для покупки другого объекта недвижимости. ФИО4 имел цель приобретения права собственности на спорную комнату без соблюдения права преимущественной покупки истца ФИО1 Доказательств обратного суду не представлено. Фактически между ответчиками был заключен договор купли-продажи. Отсутствие сведений о конкретной покупной цене спорной комнаты по договору, заключенному между ответчиками, не свидетельствует о безвозмездности заключенного между ответчиками договора и не может ущемлять права истца на реализацию права преимущественной покупки спорной комнаты.

Договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками, является притворной сделкой, поэтому подлежит признанию недействительным.

Сделка, заключенная между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, является договором купли-продажи спорной комнаты, поэтому к ней подлежат применению относящиеся к нему правила, а именно пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

ФИО5 доказательств извещения в письменной форме ФИО1 о намерении продать свою спорную комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, суду не представила.

Поэтому требования ФИО1 о переводе на неё прав и обязанностей по договору купли-продажи спорной комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ответчиками, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В подтверждение реальности заявленного требования ФИО1 внесла на депозит Управления Судебного департамента в Кировской области денежную сумму 345586 рублей 29 копеек, равную кадастровой стоимости спорной комнаты.

Ответчики доказательства покупной цены спорной комнаты не представили.

В пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" разъяснено, что в этом случае цена определяется в соответствии с пунктами 2, 9 части 1 статьи 91 ГПК РФ.

Согласно статье 91 ГПК РФ цена иска определяется по искам об истребовании имущества, исходя из стоимости истребуемого имущества (пункт 2); по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта (пункт 9).

При таких обстоятельствах использование кадастровой стоимости спорной комнаты не противоречит требованиям действующего законодательства.

Таким образом, с ФИО1 следует взыскать с пользу ФИО4 стоимость спорной комнаты в сумме 345586 рублей 29 копеек за счет денежных средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента в Кировской области.

ФИО1 имеет право на получение спорной комнаты, доводы о том, что спорная комната не передана ФИО5 ФИО4 ответчики не заявили, поэтому на ФИО4 следует возложить обязанность по передаче спорной комнаты истцу.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать договор дарения комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, комната №, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, недействительным.

Признать договор дарения комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, комната №, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, договором купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, комната №, кадастровый №, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, комната №, кадастровый №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 345586 (триста сорок пять тысяч пятьсот восемьдесят шесть) рублей 29 копеек, находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в Кировской области.

Обязать ФИО4 передать ФИО1 комнату в коммунальной квартире, находящуюся по адресу: <адрес>, комната №, кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для выдачи Управлением Судебного департамента в Кировской области ФИО4 денежных средств в размере 345586 (триста сорок пять тысяч пятьсот восемьдесят шесть) рублей 29 копеек, внесенных ДД.ММ.ГГГГ на депозит ФИО1.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд Кировской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть с 01 октября 2021 года.

Судья подпись И.Л.Лумпова

<данные изъяты>