Гражданский кодекс часть 1

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Цалиной Т.А., при ведении протокола помощником судьи Кравцовой И.С., а также с участием представителя истца Макарова М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1089/2021 по иску Макаровой Т.В. к администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» о заключении дополнительного соглашения к действующему договору аренды земельного участка,

Установил:

Макарова Т.В. обратилась с иском в суд к администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» о заключении уточнений к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований Макарова Т.В. указала, что 01 октября 2014 г. с ней был заключён договор аренды земельного участка (без проведения торгов), категории земель – земли населённых пунктов, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, для эксплуатации павильона №. Договор аренды земельного участка заключён сроком на 5 лет, до 01 октября 2019 г. В установленный срок договор расторгнут не был. Определением Ахтубинского районного суда Астраханской области по делу № исковые требования к администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» о заключении дополнительного соглашения к договору (увеличении срока действия договора на три года) – удовлетворены. 29.04.2021 в адрес истца ответчиком было направлено письмо за исх. №, с приложением постановления Администрации ЗАТО Знаменск от 28.04.2021 г. №, а также, для подписания - дополнительное соглашение от 29.04.2021 г. к договору аренды земельного участка. Истцом в адрес ответчика был направлен ответ на дополнительное соглашение с просьбой внести уточнения, однако ответчик ответил отказом, не указав в своем ответе, что истцом было подано заявление с просьбой внести уточнения в дополнительное соглашение от 29.04.2021 г. к договору аренды № Н от 01.10.2014 г. в связи с изменением земельного законодательства от 2015 г. Протокол уточнений к дополнительному соглашению содержит в себе пункты, которые не указаны в тексте договора, но вытекают из него и в настоящее время, фактически установлены. Истец, направляя уточнения, просит указать в договоре аренды, цель использования земельного участка, а именно - для эксплуатации павильона №, расположенного на арендуемом земельном участке. В 2001 г. на земельном участке №, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес> с согласования Администрации ЗАТО г. Знаменск был построен павильон, и введен в эксплуатацию, владельцем признан Макаров М.С. В 2004 г. владельцем павильона на основании договора купли-продажи стала Макарова Т.В. Постановлением Мэра ЗАТО Знаменск № от 07.09.2004 г., владельцем временного объекта (павильона) №, расположенного по адресу: <адрес>. Под данным павильоном, как под капитальным зданием, заключались договора аренды, сделки с имуществом оформлял своими полномочиями Глава администрации и признавал их владельцами. В постановлении Главы администрации ЗАТО Знаменск указано, что объект является временным. Постановлением № Совета Администрации ЗАТО г. Знаменска от 24.11.2016 г. законодательно разделены нестационарные торговые объекты и капитальные объекты. Данный объект строительства не вошел ни в один перечень. В договорах аренды не указано, согласно генерального и градостроительного плана, целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования. Данный земельный участок имеет кадастровые координаты, павильон имеет техническую документацию, подключен к коммуникациям к городским сетям. Согласно акту санитарно-гигиенического обследования № от ДД.ММ.ГГГГ, павильон, расположенный по адресу: <адрес>, №, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам. Согласно Положению об отделе архитектуры и градостроительства администрации ЗАТО Знаменск, утвержденного Постановлением администрации ЗАТО Знаменск от 22.11.2019 г. №, основными функциями отдела по исполнению администрацией ЗАТО Знаменск полномочий в области архитектуры и градостроительства являются: - функции по выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории ЗАТО Знаменск: подготовка и выдача в установленном порядке архитектурно-планировочных заданий, подготовка, регистрация и выдача градостроительных планов земельных участков; подготовка и выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории ЗАТО Знаменск. На момент постройки павильона в 2003 г., Администрация ЗАТО Знаменск не имела полномочий на законное оформление объекта капитального строительства. Согласно Указу Президента № от 10.07.2006 г. утверждены границы ЗАТО Знаменск Астраханской области. В связи с чем, на момент оформления договора аренды в 2001 г. Администрация ЗАТО Знаменск допустила постройку объекта строительства и ввела его в эксплуатацию своими полномочиями законно не оформив данное капитальное строение павильон №. Таким образом, Администрацией ЗАТО Знаменск, в свое время, было выдано разрешение на строительство, данный павильон внесен в градостроительный план. В настоящее время, в договоре аренды земельного участка указана цель использования земельного участка, а именно, для эксплуатации павильона №. При этом, ответчик необоснованно и незаконно уклоняется от подписания уточнения к дополнительному соглашению, в части указания в акте приема-передачи к договору цели использования земельного участка - для эксплуатации павильона №. Иного способа защиты своих гражданских прав, кроме как в судебном порядке, у истца - нет. Просит суд возложить на Администрацию муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» обязанность заключить с Макаровой Т.В. уточнение к дополнительному соглашению к договору аренды №Н от 1 октября 2014 г. земельного участка, кадастровый номер № площадью <данные изъяты> указав вид разрешенного использования земельного участка согласно Градостроительного плана № от 22.05.2019 г. и параметры павильона согласно имеющейся Технической документации.

В судебное заседание истец Макарова Т.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в судебное заседание своего представителя.

Представитель истца Макаров М.С. в судебном заседании уточнил заявленные требования, просил суд возложить на ответчика обязанность привести действующий договор в соответствие с законодательством. Заключить и зарегистрировать с Макаровой Т.В. дополнительное соглашение к действующему договору аренды №Н от 1 октября 2014 г. земельного участка, кадастровый номер № площадью <данные изъяты>., изложив п. 1.1 в части цели использования земельного участка, что в границах земельного участка разрешается капитальное строительство согласно ПЗЗ № от 11.08.2021 г. пункт 5.8; пункт 1.4 изложить и дополнить после слов «предъявляющих права на земельный участок» указав «земельный участок передается Арендатору с имеющимся на нем павильоном (строением) № согласно экспертизы № от 23.10.2019 г. в удовлетворительном техническом состоянии не несет угрозы третьим лицам. Имеет технический паспорт №, Санитарно-Эпидемиологическое заключение № от 18.02.2005г.; является нежилым зданием, принадлежащим арендатору Макаровой Т.В.; пункт 4.1.2 дополнить словами «имеет право собственности в том числе на имущество, возведенное в результате деятельности арендатором на данном земельном участке либо приобретенном у предыдущего арендатора земельного участка; Акт приема передачи в аренду земельного участка после слов «пригодном для эксплуатации» дополнить словами «с имеющимся на нем павильоном № согласно экспертизы № от 23.10.2019 г. в удовлетворительном техническом состоянии не несет угрозы третьим лицам, является не жилым зданием, принадлежащим арендатору Макаровой Т.В. Параметры павильона согласно имеющейся Технической документации.

Представитель ответчика Егупова Н.В. в судебное заседание не явилась, будучи опрошенной ранее возражала против заявленных требований, так же пояснила, что у ответчика отсутствуют законные основания для внесения изменений в договор аренды, согласно градостроительного плана от 14.06.2019 № объекты капитального строительства в границах земельного участка отсутствуют, объект, расположенный на спорном земельном участке не признан капитальным, проведенные истцом экспертизы не являются основанием для признания объекта капитальным и внесения изменений в ЕГРН.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В статье 1 ЗК РФ (и далее по тексту - в редакции от 21.07.2014, действовавшей на момент заключения договора аренды) закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статья 7 ЗК РФ предусматривает деление земель на категории в зависимости от целевого назначения, перечень категорий земель приведен в пункте 1 указанной статьи.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В статье 42 ЗК РФ указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу статьи 29 ЗК РФ (в редакции от 21.07.2014) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

На момент заключения договора аренды порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, урегулирован статьей 34 ЗК РФ, для целей, связанных со строительством, - статьями 30-32 ЗК РФ.

В период заключения договора аренды предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности регламентировалось ст. 28 ЗК РФ.

В пункте 3 статьи 85 ЗК РФ закреплено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По смыслу приведенных норм выбор собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков вида разрешенного использования осуществляется в пределах цели использования земельного участка, поскольку законодательство предусматривает различный порядок предоставления земельного участка в зависимости от целей его использования.

Первоначально разрешенное использование участка определяется при утверждении норм градостроительного зонирования (градостроительного регламента), а также при согласовании с арендодателем условий договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, цель использования земельного участка является существенным условием договора и основанием для изменения данного условия договора может служить только существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Как установлено в судебном заседании, постановлением администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» от 24 сентября 2014г. № «Об аренде земельного участка кадастровый №» между администрацией ЗАТО Знаменск и Макаровой Т.В. заключён договор аренды земельного участка от 01.10.2014 г. №, согласно которому Макаровой Т.В. был предоставлен в аренду земельный участок кадастровый №, площадью <данные изъяты>. расположенный по адресу: <адрес> цель использования земельного участка – для эксплуатации павильона №, сроком до 01.10.2019 года.

Таким образом, суд установил, что спорный земельный участок предоставлен истцу в аренду для целей использования земельного участка: для эксплуатации павильона №, по процедуре предоставления земельных участков, установленной нормами статьи 34 Земельного кодекса РФ без проведения торгов (в редакции от 21.07.2014).

При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации павильона №.

Материалами гражданского дела подтверждено, что в 2001 г. на земельном участке кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с согласования Администрации ЗАТО г. Знаменск был построен павильон, и введен в эксплуатацию, владельцем признана Макаров М.С. (л.д. 25-28, 37-38).

11 мая 2021 Макарова Т.В. обратилась в администрацию МО «ЗАТО Знаменск» Астраханской области с заявлением о внесении уточнений в дополнительное соглашение в связи с изменением земельного законодательства в марте 2015 г., так как договор аренды земельного участка заключен до принятия изменений в земельном законодательстве, приложив к данному обращению протокол уточнений от 29 апреля 2021 г. (л.д.14-15).

Из ответа администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» от 29 апреля 2021г. № следует, что внести уточнение к дополнительному соглашению не представляется возможным, так как оно разработано на основании решения Ахтубинского районного суда Астраханской области от 22.03.2021, уточнения, которые требует внести истец не соответствуют Земельному кодексу РФ и ФЗ от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (л.д. 8).

Истцом 18 февраля 2005 г. проведено экспертное исследование спорного объекта о соответствии (не соответствии) санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам условий проживания (л.д.36), а также подготовлена проектная документация на павильон, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 29-34).

Кроме того проведено заключение о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания (торгового павильона №), расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 39-62).

В своих возражениях на исковое заявление представитель ответчика ссылается на то, что основанием для установления вида разрешенного использования земельного объекта как для объекта капитального строительства являются сведения, внесенные в ЕГРН, проведенные истцом экспертизы не являются основанием для признания объекта капитальным. Администрация ЗАТО Знаменск не является органом, полномочным на осуществление регистрации прав на объекта недвижимого имущества и сделок с ним.

В силу ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 указанного Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду без проведения торгов, регламентирован ст. ст. 39.14 - 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Суд считает, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка противоречит положениям статьей 1, 7, 85 ЗК РФ, статьей 450, 451 ГК РФ.

Суд также принимает во внимание, что при заключении указанного договора аренды истец принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка, т.е. согласился с условиями ранее заключенных договоров аренды земельного участка.

Доказательств того, что имело место изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не представлено. В материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.

Суд приходит к выводу, что поскольку земельный участок предоставлен арендатору для определенных целей без проведения аукциона, изменение вида его разрешенного использования и параметров павильона согласно имеющейся Технической документации, недопустимо.

Доводы истца о том, что в связи с внесенными изменениями в Земельный Кодекс Российской Федерации прекращена регламентация временных объектов, и администрацией муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» нарушаются его права и законные интересы, не могу быть приняты судом, так как фактически, требование о внесении изменений в существующий договор аренды земельного участка направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Макарова Т.В. следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Макаровой Т.В. к администрации муниципального образования «ЗАТО Знаменск Астраханской области» о заключении дополнительного соглашения к действующему договору аренды земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Ахтубинский районный суд Астраханской области в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение вынесено и изготовлено на компьютере 06 сентября 2021 года.

Судья: Т.А. Цалина