Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Вайкис» к Мироненко Э.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи доли нежилых помещений,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вайкис» обратилось в суд с иском к Мироненко Э.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи долей нежилых помещений. Требования мотивирует тем, что истцу принадлежат .... доли в праве общей долевой собственности на часть здания магазина-кафе, а также .... доли в праве общей долевой собственности молодежно-развлекательного клуба, находящихся по адресу: <адрес>. Другая .... доля в праве общей долевой собственности на указанное имущество принадлежат Мироненко Э.С.. <дд.мм.гггг> ООО «Вайкис» получило от ответчика предложение-оферту от <дд.мм.гггг> о продаже принадлежащих ему долей в указанном имуществе за .... руб.. В тот же день истец направил Мироненко Э.С. письменный ответ о принятии данного предложения. Согласие с предложением о выкупе истец повторил дважды. Ссылаясь на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что договор купли-продажи должен был быть заключен до <дд.мм.гггг>. В нарушение указанной нормы Мироненко Э.С. уклоняется от заключения договора купли-продажи. В адрес ответчика неоднократно направлялись претензии, договор купли-продажи для его подписания, которые остались без ответа. Считает, что ответчик добровольно принял на себя обязательство по продаже недвижимого имущества с заключением соответствующего договора, что подтверждается офертой от <дд.мм.гггг>. Ссылаясь на ст. 250, 310, 309, 421, 441, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит обязать ответчика заключить с истцом договоры купли-продажи .... части здания магазина-кафе, .... доли молодежно-развлекательного клуба, расположенные по адресу: <адрес>.

Представитель истца Бычков Ю.Н., действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнил, что предварительный договор купли-продажи доли недвижимого имущества между сторонами не заключался, направленное Мироненко Э.С. предложении о намерении реализовать .... доли указанного в иске имущества считает офертой, которая была акцептована ООО «Вайкис» путем направления ответчику ответа, содержащего согласие на заключение договора купли-продажи долей недвижимого имущества, на предложенных условиях.

Ответчик Мироненко Э.С., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия и отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении иска отказать, поскольку обязательства о заключении договоров купли-продажи имущества он на себя не принимал, предварительный договор купли-продажи доли недвижимого имущества с ООО «Вайкис» не заключал, надлежащим образом оформленную оферту в адрес истца не направлял. Также указал, что законом не предусмотрена обязанность заключения договоров купли-продажи принадлежащего ему недвижимого имущества. В предварительном судебном заседании <дд.мм.гггг> пояснял, что не имеет намерения продавать доли в праве собственности на имущество, указанное в иске.

На основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Требование истца о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи долей в недвижимом имуществе истец основывает на нормах статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

В судебном заседании установлено, что Мироненко Э.С. принадлежит .... доля в праве общей долевой собственности на часть здания магазина-кафе (этаж №.... и №....) и .... доля в праве общей долевой собственности на молодежно-развлекательном клубе (3 этаж), расположенные по адресу: <адрес>. Другие .... доли в указанном недвижимом имуществе принадлежат ООО «Вайкис» (л.д. 11-18).

<дд.мм.гггг> Мироненко Э.С. направил в адрес ООО «Вайкис» письмо, содержащие предложение в срок до <дд.мм.гггг> рассмотреть его предложение о намерении реализовать принадлежащие ему доли в указанном выше недвижимом имуществе за .... руб., с просьбой направить в его адрес ответ о принятом решении (л.д. 8-9).

<дд.мм.гггг> директор ООО «Вайкис» Кравец А.В. направил Мироненко Э.С. ответ о согласии ООО «Вайкис» выкупить принадлежащие ответчику доли за .... руб., с предложением выслать договор купли-продажи или сообщить о времени и месте подписания договора купли-продажи (л.д. 23-26).

<дд.мм.гггг> и <дд.мм.гггг> директором ООО «Вайкис» Мироненко Э.С. направлены претензии с требованием заключить договор купли-продажи доли недвижимого имущества с приложением экземпляров договора купли-продажи, содержащие условия предложенные ответчиком (л.д.29-40).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, действуя своей волей и в своем интереса, собственник имущества вправе, по общему правилу, по своему усмотрению совершать сделки со своим имуществом.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).

Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу статьи 440 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется правилами статей 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность (ничтожность) данной сделки. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами.

Таким образом, закон не допускает заключения договора данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения указанных в ней условий. В связи с этим, при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Направление оферты не может служить основанием и доказательством наличия обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, такие обязательства создает предварительный договор купли продажи недвижимости, который должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, то есть в письменном виде путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы договора влечет его недействительность.

По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей вправе собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество заключение договора путем направления оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, также невозможно.

Таким образом, довод истца о том, что ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи долей недвижимого имущества судом, путем направления истцу предложения-оферты основан на неверном толковании норма материального права.

Анализируя представленные в обоснование требований истца доказательства, а также оценивая основания заявленных требований с учетом вышеприведенных норм гражданского права, суд приходит к выводу, что обязанности заключить договор купли-продажи доли недвижимого имущества с истцом ни в силу Закона, ни в силу принятых на себя обязательств у ответчика не возникло, в связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на него судебным решением обязанности заключить с истцом договор купли-продажи долей названного недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Вайкис» к Мироненко Э.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи доли нежилых помещений отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Мончегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Карпова