Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к Администрации <адрес> городского округа <адрес> о понуждении к заключению договора купли-продажи доли земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации <адрес> городского округа <адрес> о понуждении к заключению договора купли-продажи доли земельного участка.

Свои исковые требования мотивировал тем, что ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 623 кв.м, с кадастровым номером №, с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, по адресу: <адрес>, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ.

Собственником другой 1/2 доли указанного имущества является Муниципальное образование городской округ <адрес>, на основании Договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору дарения ФИО3 безвозмездно передала в собственность Муниципального образования 3/10 долей в праве объекта незавершенного строительства и 1/2 долю земельного участка. Указанное имущество было передано ФИО3 в собственность Муниципального образования взамен предоставленной её семье, как погорельцам, квартиры, по адресу: <адрес>.

На момент заключения вышеуказанного договора дарения объект незавершенного строительства (дом после пожара) принадлежал на праве общей долевой собственности, в следующих долях: ФИО2 (3/10 доли), ФИО3 (3/10 доли), ФИО4 (2/15 доли), ФИО5 (2/15 доли) и ФИО6 (2/15 доли), а учитывая то, что изначально в собственность при доме было предоставлено два земельных участка, то земельный участок площадью 623 кв.м. принадлежал истцу с ФИО3 на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле в праве каждой, а земельный участок площадью 416 кв. м., с кадастровым номером 50:47:00119069:2, принадлежал ФИО4, ФИО5 и ФИО6 по 1/3 доле в праве каждой.

На момент пожара в доме были прописаны только ФИО3 и ее несовершеннолетние дети, поэтому только ей была предоставлена квартира как погорельцам.

Учитывая то, что дом не подлежал восстановлению после пожара, то по совету специалиста КУИ, чтобы в дальнейшем ни истец, ни администрация не были «привязаны» в правах к другим сособственникам, ДД.ММ.ГГГГ дом был снят всеми сособственниками с кадастрового учета, на основании акта обследования кадастрового инженера ФИО8 и прекращено право собственности на объект незавершённого строительства. В результате чего образовалось два отдельных участка, не обременённых постройками, но использовать которые по назначению не представляется возможным, семье ФИО16 из-за небольшой площади земельного участка, а истцу из-за долевой собственности с муниципальным образованием.

На протяжении длительного времени, а именно с июля 2016 года истец пыталась решить вопрос по выкупу 1\2 доли указанного земельного участка у муниципального образования.

В 2019 году специалистом КУИ истец была извещена в устной форме о том, что ей будет продана доля земельного участка, принадлежащая муниципальному образованию, как первоочередному покупателю, но сначала необходимо установить рыночную стоимость указанной доли, но быстро сделать это не получится, так как в бюджете не была заложена оплата работ по изготовлению отчета по рыночной стоимости.

В августе 2021 года истцу было выдано извещение о продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в целях реализации права преимущественной покупки за № исх-1820 от ДД.ММ.ГГГГ с предложением купить 1/2 долю, принадлежащую муниципальному образованию <адрес> городской округ по установленной рыночной цене - 453 000 руб. 00 коп. в течение 30 рабочих дней. ФИО2 подписала своё согласие с указанной суммой на экземпляре извещения КУИ и ей было сказано, что в ближайшее время можно выйти на заключение договора купли-продажи указанной доли земельного участка.

Истцом была собрана указанная сумма. Учитывая то, что в течение обещанного срока договор купли-продажи не был заключен, истец в сентябре 2021 года опять обратилась в КУИ с заявлением о возможности заключить с ней договор купли-продажи указанной доли земельного участка, находящейся в собственности муниципального образования, ввиду ее преимущественного права как сособственника, либо заключить соглашение о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В начале апреля 2022 года на приеме у Председателя КУИ ФИО9 Истцом было получено письмо № исх., датированное ДД.ММ.ГГГГ, в котором ей отказано в предоставлении в собственность земельного участка в порядке преимущественного права покупки, так обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов и что необходимо осуществить раздел земельного участка, выделить 1/2 долю в натуре отдельным участком для последующего выставления его на торги.

С такой позицией КУИ Администрации <адрес> городского округа и Министерства имущественных отношений <адрес> в решении вопроса истец не согласна по основаниям, предусмотренным ст. 250 ГК РФ, Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденного решение Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями и дополнениями по решению Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№).

Спорный земельный участок расположен в зоне «Ж-2» градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденного решение Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями и дополнениями по решению Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№), согласно которым для вида разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки (для индивидуального жилищного строительства), установлены предельные размеры земельного участка: мин. - 500 кв. м, макс. - 3000 кв. м.

Истцом подано новое заявление о повторном рассмотрении продажи ей доли земельного участка, она получила очередной отказ в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

В мае 2022 года приняты новые Правила землепользования и застройки территории, по которым теперь минимальный размер участка для вида разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки (для индивидуального жилищного строительства), установлен 300 кв. м.

В настоящее время истец не может реализовать свои права собственника, использовать участок по назначению - построить на нем жилой дом, облагородить его: убрать поросль и мусор. Разделить его на два обособленных участка считает нецелесообразным и невозможным ввиду его изначально малой площади.

Согласно уточненным исковым требованиям, истец просила обязать Администрацию <адрес> городского округа <адрес> заключить с ФИО2 договор купли-продажи 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 623 кв. м, с кадастровым номером 50:47:00119069:1, по адресу: <адрес>, и продать ФИО2 указанный земельный участок согласно представленному отчету об оценке объекта № от ДД.ММ.ГГГГ за сумму 449806 рублей 00 копеек (л.д. 4-7, 103).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО1 (по доверенности л.д.8) уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации <адрес> городского округа <адрес>ФИО10 (по доверенности л.д.75) представил отзыв. В предоставлении в собственность земельного участка в порядке преимущественного права ФИО2 было отказано, в связи с наличием оснований, предусмотренных п. ДД.ММ.ГГГГ Административного регламента: с запросом о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, и было рекомендовано осуществить раздел земельного участка для последующего выставления на торги. Сводное заключение МИО истцом не оспаривается. Рыночная цена 1\2 доли спорного земельного участка составляет согласно отчету № об оценке объекта 449 806 рублей. Просил в удовлетворении иска отказать (л.д. 76). Также пояснил, что земельный участок на день рассмотрения дела в суде не выделен, на торги не выставлялся.

Представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом Администрации <адрес> городского округа <адрес>ФИО11 (по доверенности л.д. 35) пояснила, что истцом не оспаривался отказ Министерства имущественных отношений, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений <адрес> в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 210 ГК РФ Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как усматривается из ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу ч. 1, 2 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 623 кв.м, с кадастровым номером № с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, по адресу: <адрес>, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> ФИО12, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> (л.д. 9-10).

Собственником другой 1/2 доли указанного имущества является Муниципальное образование городской округ Орехово-<адрес>, на основании Договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Согласно указанному договору дарения ФИО3 безвозмездно передала в собственность Муниципального образования 3/10 долей в праве объекта незавершенного строительства и 1/2 долю земельного участка. Указанное имущество было передано ФИО3 в собственность Муниципального образования взамен предоставленной её семье, как погорельцам, квартиры, по адресу: <адрес> (л.д. 11-12).

В августе 2021 года истцу было выдано извещение о продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в целях реализации права преимущественной покупки за № исх-1820 от ДД.ММ.ГГГГ с предложением купить 1/2 долю, принадлежащую муниципальному образованию <адрес> городской округ по установленной рыночной цене - 453 000 руб. 00 коп. в течении 30 рабочих дней. ФИО2 подписала своё согласие с указанной суммой на экземпляре извещения КУИ Администрации <адрес> городского округа <адрес> (л.д. 13, 53).

В течение указанного срока договор купли-продажи не был заключен.

Истец в сентябре 2021 года опять обратилась в КУИ с заявлением о возможности заключить с ней договор купли-продажи указанной доли земельного участка, находящейся в собственности муниципального образования, ввиду ее преимущественного права как сособственника, либо заключить соглашение о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ№ВР-44 Министерства имущественных отношений <адрес> был утвержден Временный порядок направления на согласование проектов решений, принимаемых органами местного самоуправления и муниципальных образований <адрес> в рамках исполнения отдельных государственных полномочий <адрес> в области земельных отношений. В том числе по заявлениям граждан о заключении договора купли-продажи земельного участка (л.д.54-58).

Истцом было получено письмо № исх. от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ей отказано в предоставлении в собственность земельного участка в порядке преимущественного права покупки, так как обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов и что необходимо осуществить раздел земельного участка, выделить 1/2 долю в натуре отдельным участком для последующего выставления его на торги (л.д. 14).

После подачи очередного заявления истец получила очередной отказ в письме от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденного решением Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями и дополнениями по решению Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№) площадь земельного участка под блокированную застройку предусматривалась в размере от 200 до 3000 кв.м, под ЛПХ и ИЖС - от 500 до 3000 кв.м.

Спорный земельный участок расположен в зоне «Ж-2» градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес>, утвержденного решением Совета депутатов городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изменениями и дополнениями по решению Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево от ДД.ММ.ГГГГ№), согласно которых для вида разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки (для индивидуального жилищного строительства).

Соответственно, на дату поступившего от Администрации <адрес> городского округа <адрес> в адрес ФИО2 оферты о выкупе 1\2 доли земельного участка были установлены предельные размеры земельного участка: min - 500 кв. м, шах - 3000 кв. м., то есть раздел земельного участка площадью 623 кв. м не предусматривался и не был возможен в силу действующего законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ Решением Совета депутатов <адрес> городского округа <адрес> N 456/45 приняты новые Правила землепользования и застройки территории, по которым теперь минимальный размер участка для вида разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки (для индивидуального жилищного строительства), установлен 300 кв. м.

Согласно сводному заключению Министерства имущественных отношений <адрес>№-З от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на п. ДД.ММ.ГГГГ было отказано согласовать предоставление государственной услуги о выкупе части земельного участка по адресу <адрес>. Администрации Орехово-Зуевского городского округа рекомендовано осуществить раздел земельного участка и выставить его на торги (л.д. 36).

Как усматривается из представленных фотографий, территория земельного участка заросшая, забор сломан, на нем остатки разрушенного строения, мусор. Земельный участок не содержится в надлежащем состоянии (л.д. 16-21).

Согласно отчету об оценке объекта оценки №, составленному ООО «ГК «Азира», рыночная стоимость 1\2 доли земельного участка по адресу <адрес>, с кадастровым номером № составляет 449806 рублей 00 копеек (л.д. 77-102).

До настоящего времени спорный земельный участок не разделен на две части, границы не установлены, спорной остается 1\2 доля в праве собственности на земельный участок.

В связи с указанным суд полагает необходимым в данном случае руководствоваться ст.ст. 250, 435, 445 ГК РФ, а не Правилами землепользования, в которых идет речь об объекте недвижимости – самостоятельном земельном участке, предоставляемом по договору купли-продажи. При этом суд полагает необходимым установить актуальную стоимость земельного участка в соответствии с представленным отчетом.

Суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации <адрес> городского округа <адрес> о понуждении к заключению договора купли-продажи доли земельного участка удовлетворить.

Обязать Администрацию <адрес> городского округа <адрес> (ИНН № ОГРН №) заключить с ФИО2 (СНИЛС №) договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 623 кв.м с кадастровым номером № по адресу <адрес> продать ФИО2 указанный земельный участок согласно представленному отчету об оценке объекта № от ДД.ММ.ГГГГ за сумму 449806 рублей 00 копеек (Четыреста сорок девять тысяч восемьсот шесть рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: М.Е. Барабанова