Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Курской области к Чередниченко Г.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Курский районный суд Курской области с иском к Чередниченко Г.В., требуя обязать Чередниченко Г.В. заключить с Комитетом по управлению имуществом Курской области договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях указанных в извещении собственника земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ Чередниченко Г.В. обратилась в Комитет с извещением о намерении продать земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> стоимостью 60000 (шестьдесят тысяч) рублей. ДД.ММ.ГГГГ на заседании комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в государственную собственность Курской области земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, в отношении принадлежащего ответчику земельного участка принято решение о приобретении в государственную собственность Курской области. Комитет письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщил собственнику земельного участка, а также его представителю о намерении приобрести вышеуказанный земельный участок и предложил в течение 30 календарных дней направить в Комитет необходимые документы для оформления проекта договора купли-продажи. Данное письмо было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, до настоящего времени запрашиваемые Комитетом у ответчика документы в Комитет не поступили, договор купли-продажи земельного участка не заключен. Комитет считает, что направленное ДД.ММ.ГГГГ извещение является офертой, а письмо Комитета от ДД.ММ.ГГГГ - акцептом. Таким образом, Чередниченко Г.В. обязана заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка по стоимости, указанной в извещении, поступившем в Комитет ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим, в целях защиты прав Курской области, предусмотренных ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Комитет вынужден обратиться в Курский районный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом Курской области Романова С.М. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и просила суд их удовлетворить.

Ответчик Чередниченко Г.В. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. В обоснование своих возражений указала, что ДД.ММ.ГГГГ она действительно направила извещение о намерении продать принадлежащий ей земельный участок по цене 60000 рублей за 1 га, но в извещении ошибочно не указала, что цена 60000 рублей составляет за 1 га земли, а не за весь земельный участок. Обнаружив ошибку, в письме ДД.ММ.ГГГГ она направила извещение о намерении продать земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий ей на праве собственности по цене 500000 рублей. Указанный земельный участок она продает вынужденно из-за сложившегося тяжелого материального положения, полагала, что удовлетворение иска ущемит ее законные интересы, просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителя истца Романову С.М., ответчика Чередниченко Г.В., проверив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно ч. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Судом установлено, что Чередниченко Г.В., являясь собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. из категории земель сельхозназначения, расположенного по адресу: <адрес>, выполняя требование Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ДД.ММ.ГГГГ известила администрацию Курской области в лице уполномоченного органа комитета по управлению имуществом Курской области о намерении продать указанный земельный участок за 60000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ на заседании комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в государственную собственность Курской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Комитет по управлению имуществом Курской области принял решение о приобретении спорного земельного участка на указанных в извещении, поступившем в его адрес ДД.ММ.ГГГГ условиях, о чем был составлен протокол №.

О данном решении комитет по управлению имуществом Курской области уведомил ответчика письмом от ДД.ММ.ГГГГ, полученным последней ДД.ММ.ГГГГ, при этом, высказав просьбу направить надлежащим образом заверенную копию паспорта и оригинал справки с реквизитами банка для подготовки проекта договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации Курской области в лице уполномоченного органа комитета по управлению имуществом Курской области от Чередниченко Г.В. поступило аналогичное извещение о намерении продать вышеуказанный земельный участок с указанием иной его стоимости - 500000 рублей, на которое истцом ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ о принятии ранее решения о приобретении данного земельного участка по цене, указанной в извещении ДД.ММ.ГГГГ, при этом повторно было предложено представить надлежащим образом заверенную копию паспорта и оригинал справки с реквизитами банка.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено извещение от имени ответчика Чередниченко Г.В., в котором последняя указала об ошибочном указании цены принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, так как согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 228660 рублей, а при продаже земельного участка по ошибочно направленной цене у нее возникает налогообложение при подаче декларации по форме 3 НДФЛ. При этом Чередниченко Г.В. сообщила, что продавать данный земельный участок по этой цене она отказывается.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 228660 рублей.

После отказа ответчика Чередниченко Г.В. от продажи спорного земельного участка на условиях указанных в извещении от ДД.ММ.ГГГГ, ею каких-либо действий по распоряжению земельным участком, нарушающих право преимущественной покупки истцом не совершались.

Кроме того, особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме и только путем составления одного документа. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, и соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) комитета по управлению имуществом Курской области о приобретении земельного участка как акцепт.

Кроме того, нельзя рассматривать извещение продавца и уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок как предварительный договор купли-продажи, т.к. согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, т.е. в простой письменной форме путем составления одного документа.

Таким образом, как продавец, сделавший извещение о продаже, так и субъект РФ, давший свое согласие на приобретение земельного участка, вправе до заключения предварительного договора купли-продажи и (или) основного договора купли-продажи отказаться от продажи объекта, причем нет законных оснований для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров.

На основании вышеуказанных положений закона суд приходит к выводу, что ответчик Чередниченко Г.В., как собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязанность по отчуждению которого федеральным законодательством не установлена, не может быть обязана к заключению договора купли-продажи в отношении такого земельного участка в том случае, если после уведомления субъекта РФ ее волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать земельный участок в силу действующего законодательства не связывает ее обязанностью заключить договор купли-продажи с субъектом РФ, а лишь исключает возможность собственника продать данный земельный участок третьим лицам на иных условиях, в связи с чем исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области к Чередниченко Г.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Курской области к Чередниченко Г.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> на условиях, указанных в извещении собственника земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Курского районного суда И.В. Кофанова

Курской области