Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно- земельных отношений г.Ростова-на-Дону, третьи лица МУ «ДМИБ Ворошиловского района «, Администрация Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону о взыскании стоимости произведенных затрат на строительные и ремонтно-восстановительные работы,

У С Т А Н О В И Л :

17.02.2011 года ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав, что он является собственником нежилого помещения общей площадью 42, 2 кв.м. (бывшая ), расположенного по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ между ним (истцом ) и Комитетом по управлению имуществом был заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного по адресу: , лит. А, общей площадью 81,60 кв.м., в том числе помещения расположенного в подвале комнаты 1,2,3.

Истец указывает, что он планировал использовать принадлежащее ему помещение, а также комнаты находящиеся в подвале, под продуктовый магазин. Однако, арендуемое помещение было абсолютно непригодным к использованию в любых целях, помещение фактически отсутствовало, половина помещения была засыпана грунтом, через помещение проходил коллектор инженерных коммуникаций жилых домов №№ 105, 107, 109 по ул. . Имеются фотографии, подтверждающие такое состояние подвала.

На основании его (истца) заявления Глава администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону вынес постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении произвести устройство входного узла в магазин и выполнить внутреннюю перепланировку в жилом доме и в подвале по . На основании указанного постановления он (истец) заказал проект на устройство входного узла и перепланировки магазина и подвала После этого ему было выдано разрешение на производство строительных работ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии за счет собственных сил и средств он произвел работы по устройству входного узла в магазин по и осуществил трудоемкие и требующие огромных затрат общестроительные и специальные работы по обустройству и расширению цокольного этажа. Осуществляя перечисленные работы, расширяя подвальное помещение, он (истец) израсходовал на общестроительные и специальные работы цокольного этажа рублей.

ДД.ММ.ГГГГ магазин и технический подвал по был сдан в эксплуатацию, о чем был составлен соответствующий акт, утвержденный Главой администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону (Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ). Таким образом, за счет собственных сил и средств он (истец) вырыл подвал под собственным магазином. В течение всего срока действия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ он (истец) добросовестно исполнял свои обязанности по оплате арендной платы, содержал указанное нежилое помещение.

Договор аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ был прекращен в связи с вступлением в законную силу ФЗ от 22.07.2008 года № 159-ФЗ « Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Истец указывает, что в соответствии со ст. 3 указанного Закона преимущественное право на приобретение арендуемого имущества муниципальной собственности может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в пользовании в соответствии с договором аренды в течение трех и более лет до дня вступления в силу указанного закона, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, договор аренды нежилого помещения был расторгнут за 6 дней до наступления преимущественного права на приобретение.

По сообщению Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области право собственности на вышеуказанные подвальные помещения зарегистрировано за Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону. В городской газете «Ростов официальный» от ДД.ММ.ГГГГ №(820) на стр. 8-9 указано, что МУ «Фонд имущества» г. Ростова-на-Дону» объявляет о проведении открытых аукционных торгов лот № (муниципальное нежилое помещение по адресу: (литер А, подвал, к.к. №№ 1,2,3,4,5, 5а,6,7,8, площадью 108, 7 кв.м.), которое состоится ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ссылается на статью 1102 ГК РФ и указывает, что ответчик Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону приобрел за его счет имущество – подвальные помещения отремонтированные за его (истца) счет а поэтому обязано возвратить ему неосновательно обогащение. Кроме того, согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя (балансодержателя) улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. В доброавольном порядке возместить стоимость произведенных им улучшений ответчик отказался, поэтому считая свои права нарушенными, истец просил восстановить их в судебном порядке и взыскать с ответчика стоимость произведенных затрат на строительные и ремонтно-восстановительные работы нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, (литер А, подвал, к.к. №№ 1,2,3,4,5, 5а,6,7,8, площадью 108, 7 кв.м.) в размере рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 838 рублей.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3., действующая по доверенности, иск поддержали, просили суд об его удовлетворении.

Ответчик представитель Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону ФИО4, действующая по доверенности, иск не признала, полагала его необоснованным и не подлежащим удовлетворению, просила в иске отказать.

Третье лицо представитель Администрации Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону ФИО5, действующая по доверенности, иск полагала необоснованным, и не подлежащим удовлетворению.

Третье лицо представитель МУ «ДМИБ Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону и ПБОЮЛ ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности №. В соответствии с условиями указанного договора арендатору было передано нежилое помещение площадью 81,6 кв.м., расположенное по адресу: , литер «А», для использования под продовольственный магазин. Договор был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По утверждению истца, нежилое помещение, расположенное в подвальном помещении, переданное ему в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ использовать по назначению было невозможно, помещение находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, требовало капитального ремонта, значительных вложений для приведения его в технически пригодное состояние, и на проведение таких работ он израсходовал рублей, о чем представлена соответствующая смета и акт выполненных работ. Истец указывает, что улучшения арендованного имущества являются неотделимыми, и поэтому он имеет право на их возмещение.

Между тем, в соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом .

Согласно ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, а арендодатель в свою очередь обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено договором.

В данном случае, как следует из содержания рассматриваемого договора аренды нежилого помещения обязанность по капитальному ремонту арендуемого помещения возлагалась не на арендодателя, а на арендатора, который принял на себя обязательства за свой счет, в сроки и объемах, согласованных с арендододателем в соответствии с планом-графиком работ, являющимся неотъемлемой частью договора производить капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения. После выполнения каждого этапа таких работ, арендатор был обязан предоставлять арендодателю письменный отчет Иной порядок и условия проведения капитального или выборочного ремонта могли быть установлены дополнительным соглашением к договору (пункт 2.3.5. договора). Истец с указанными условиями договора согласился, подписал его без каких-либо оговорок и замечаний, и от его исполнения не отказывался.

По утверждению ответчика, соглашения об изменении условий договора в части выполнения работ по капитальному ремонту арендуемого помещения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с истцом не заключались, и доказательств обратному последний суду не представил. Равно как и не представил письменного согласия арендодателя – ответчика на выполнение капитального ремонта арендуемого помещения в объемах заявленных в настоящем иске.

Вместе с этим, судом установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ года истец предоставлял в Комитет по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону акты приемки и сдачи выполненных работ за ДД.ММ.ГГГГ года (общестроительные и специальные работы цокольного этажа), на основании которых городская комиссия по недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в связи с осуществлением ФИО2 капитального ремонта объекта на сумму руб. согласовала долгосрочную аренду объекта до ДД.ММ.ГГГГ. На основании указанного согласования между сторонами к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ

При этом ДД.ММ.ГГГГ Мэр г.Ростова-на-Дону принял постановление № 70 «О порядке применения коэффициентов льгот при расчете арендной платы за использование нежилого фонда муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону в 2001 году», где в пункте 3 указано, что применение льгот по оплате аренды нежилого фонда муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону производится исключительно на основании решения городской комиссии по недвижимости. В случае принятия городской комиссией по недвижимости решения об индивидуальном порядке льготирования, выходящем за рамки настоящего постановления, данное решение, в обязательном порядке, утверждается постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону.

В связи с работами, выполненными по капитальному ремонту арендованного помещения Мэр г.Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ Мэром города Ростова-на-Дону издал постановление № «Об установлении индивидуальной ставки арендной платы за использование нежилого помещения по адресу: », в соответствии с которым ПБОЮЛ ФИО1 Д на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ установлена минимальная ставка арендной платы в размере 10 руб./кв.м. в месяц

В связи с этим к договору аренды между сторонами было подписано еще одно соглашение №/ДЛ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО1 был установлен размер арендной платы за нежилое помещение в сумме 730 рублей в месяц.

На заседании городской комиссии по недвижимости ДД.ММ.ГГГГ было также согласовано внесение изменений в договор в части уменьшения площади арендуемого объекта до 73 кв.м.

Из материалов дела следует, что впоследствии к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключались соглашения об изменении арендной платы в соответствии с действующими ставками арендной платы для муниципального нежилого фонда. При этом при заключении этих соглашений никаких разногласий по вопросу оплату стоимости работ по капитальному ремонту арендуемых помещений между сторонами не возникло, данных свидетельствующих об обратном истец также суду не представил.

Представленные истцом разрешение № на производство строительных работ, выданное архитектором Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону, акт приемки законченного строительством (размещением) строения (сооружения) от ДД.ММ.ГГГГ, постановление № Главы Администрации Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении акта приемки в эксплуатацию магазина не свидетельствуют о согласии арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения или неотделимых улучшений этого имущества, поскольку собственником муниципального имущества является муниципальное образование «город Ростов-на-Дону. В соответствии с Уставом города Ростова-на-Дону к исполнительно-распорядительным полномочиям Администрации города относится управление муниципальной собственностью города, решение вопросов создания, приобретения, :.: пользования, аренды объектов муниципальной собственности; принятие решений об отчуждении объектов муниципальной собственности в соответствии с порядком и условиями, установленными городской Думой.

Указанные полномочия в соответствии с Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № осуществляет Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону - отраслевой функциональный орган Администрации города Ростова-на-Дону, входящий в ее структуру, обеспечивающий проведение единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты, координирует деятельность отраслевых и территориальных органов Администрации города в области управления и распоряжения муниципальной собственностью. До создания Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону указанные полномочия были возложены на Комитет по управлению имуществом. Вследствие этого, согласие на проведение любых работ, в том числе и капитального ремонта в помещении, являющимся муниципальной собственностью, мог дать только Комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону .

Между тем никаких доказательств получения письменного разрешения арендодателя - Комитета по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону на производство капитального ремонта арендуемого помещения, либо на проведение неотделимых улучшений арендуемых помещений истец суду не представил.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора после прекращения договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Этой обязанности арендатора корреспондирует право арендодателя на получение своего имущества в том же состоянии либо состоянии, пригодном для его использования. Изменение состояния и технических характеристик имущества относится к полномочиям распоряжения, т.е. соответствующее право принадлежит исключительно собственнику и должно осуществляться арендатором с согласия собственника.

Анализ указанных норм закона свидетельствует об отсутствии права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ неотделимые улучшения, производимые арендатором, требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Суду не представлены надлежащие доказательства того, что Комитет по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону дал письменное согласие истцу на выполнение конкретных улучшений конкретной стоимости, а также не представлена согласованная с ответчиком проектно-сметная документация на производство строительных работ..

При этом из материалов дела следует, что стоимость работ, произведенных истцом в арендованном помещении была учтена муниципальным образованием путем установления долгосрочной аренды, а также установлением минимальной ставки аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в стоянии, обусловленном договором.

В пункте 2.3.20 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обязан в пятидневный срок с даты окончания срока действия договора, а также с даты его досрочного прекращения или расторжения, передать объект балансодержателю в технически исправном состоянии, со всеми произведенными улучшениями по акту сдачи-приемки помещения.

При наличии таких обстоятельств, суд полагает исковые требования необоснованными и подлежащими отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО1 в иске к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону о взыскании стоимости произведенных затрат на строительные и ремонтно-восстановительные работы нежилого помещения по адресу г.Ростов-на-Дону, в размере рубля, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 02.04.2011 года.

Судья