Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Торжевской М.О., при секретаре Калашниковой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Афанасьева Б. Ф. к Премскому Е. М., Казанцеву А. А.чу, Апостолиди Н. В., Пашиеву А. Н. о признании помещений общим имуществом собственников дома, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с иском к ответчикам, уточнив свои требования, просил признать помещения №, общей площадью 270,6 кв.м., расположенные на чердаке десятиэтажной 43-квартирной секции трехсекционного многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, общим имуществом собственником помещений дома; применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора № от <//> на долевое участие в долевом строительстве, заключенного между Казанцевым А.А. и ООО «УралмашСтройКомплекс», договора № от <//> на долевое участие в долевом строительстве, заключенного между Апостолиди Н.В. и ООО «УралмашСтройКомплекс», договора купли-продажи от <//>, заключенного между Пашиевым А.Н. и Апостолиди Н.В., Казанцевым А.А., договора купли-продажи от <//>, заключенного между Пашиевым А.Н. и Премским Е.М.; истребовать спорные помещения, являющиеся общим имуществом собственников дома, из незаконного владения ответчика Премского Е.М.

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, а, следовательно, собственником общего имущества многоквартирного дома (МКД). Согласно техпаспорту здания дом имеет чердак, на чердаке находятся коммуникации дома (электрические, тепло и водоснабжение, канализация, вентиляции), машинное оборудование, высота чердака составляет 2,11 м, он не имеет входа, изолированного от жилой части здания, что в совокупности указывает на то, что чердак является техническим, общим имуществом дома и не предназначен для самостоятельного использования. Общее имущество МКД является собственностью всех собственников дома, используется для обслуживания дома. Между тем, в конце 2013 г. жильцы дома обнаружили, что чердак заблокирован (установлена дверь), им пользуются посторонние люди, используют помещения в производственных целях. Решениями Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 09.09.2013 г. №2-8487, 8486/2013 были удовлетворены иски Апостолиди Н.В. и Казанцева А.А. к ООО «УралмашСтройКомплекс» о признании права собственности на нежилые помещения на основании договора № от <//> на долевое участие в долевом строительстве, заключенного между Казанцевым А.А. и ООО «УралмашСтройКомплекс», договора № от <//> на долевое участие в долевом строительстве, заключенного между Апостолиди Н.В. и ООО «УралмашСтройКомплекс». В настоящее время в результате ряда сделок помещения находятся в собственности Премского Е.М. Сделки, влекущие признание единоличной собственности на общее имущество многоквартирного дома, являются ничтожными, имущество подлежит передаче в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Истец в судебное заседание не явился, представитель истца по доверенности <//>Коробов П.А. на требованиях настаивал.

Ответчики в судебное заседание не явились, представитель ответчиков Апостолиди Н.В., Казанцева А.А., Премского Е.М. по доверенности от <//>, от <//>Попова Т.М., а также представитель ответчика Премского Е.М. по доверенности от <//>Ляховицкий М.А. требования не признали.

Третьи лица ТСЖ «Чайковского, 16», ЕМУП «ТТУ», Управление Росреестра по Свердловской области, Департамент жилищного и строительного надзора Правительства Свердловской области, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Третье лицо ООО «УралмашСтройКомплекс» ликвидировано, конкурсный управляющий Чувашев А.Н., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Истец является собственником <адрес> жилом доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, <адрес> на основании договора участи в долевом строительстве от <//> Его право собственности зарегистрировано <//>.

<//> между Апостолиди Н.В. и ООО «УралмашСтройКомплекс» заключен договор № на участие в долевом строительстве помещений № расположенных на чердаке данного дома, общей площадью 122,7 кв.м.

<//> между Казанцевым А.А. и ООО «УралмашСтройКомплекс» заключен договор № на участие в долевом строительстве помещений №, расположенных на чердаке данного дома, общей площадью 147,9 кв.м.

Решениями Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 09.09.2013 г. по искам Апостолиди Н.В. и Казанцева А.А. к ООО «УралмашСтройКомплекс» о признании права собственности на нежилые помещения за Апостолиди Н.В. и Казанцевым А.А. признано право собственности на данные помещения.

<//> спорные помещения проданы собственниками Пашиеву А.Н. на основании договора купли-продажт, а им, в свою очередь, на основании договоров купли – продажи от <//> - Премскому Е.М.

Данные помещения поставлены на кадастровый учет как нежилое помещение, общей площадью 122,7 кв.м. (кадастровый №) и нежилое помещение, общей площадью 147, 9 кв.м. (кадастровый №), на текущий момент принадлежат на праве собственности Премскому Е.М.

Все сделки, переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истец, являясь собственником жилой квартиры, а, следовательно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома предъявил вышеуказанные требования, ссылаясь на относимость помещений №, общей площадью 270,6 кв.м., расположенных на чердаке жилого дома, к общему имуществу многоквартирного дома, ничтожность сделок с этим имуществом.

Статьей 289 Гражданского кодекса РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О).

Для отнесения конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимы специальные познания в строительно-технической области, в связи с чем судом по делу назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Стройдоктор» (эксперт КОА) от <//> фактическое функциональное назначение спорных помещений по результатам натурного обследования это офисные, подсобные помещения, комната отдыха, кабинет, туалеты, умывальни. Функциональное назначение помещений в соответствии с проектной документацией определить не возможно в связи с отсутствием проектной документации. В спорных помещениях находятся общие коммуникации многоквартирного дома - транзитные участки системы вентиляции, воздуховоды, стояки канализации и системы водоснабжения, иные общие коммуникации отсутствуют. Самостоятельное использование всех спорных помещений возможно, постоянное обслуживание коммуникаций, проходящих по спорным помещениям - не требуется.

В соответствии с показаниями судебного эксперта КОА, данными в ходе ее допроса в судебном заседании, многоквартирный дом сдан в эксплуатацию как 10-этажный, вместе с тем, самый верхний уровень, где находятся спорные помещения, представляет собой, по сути, самостоятельный этаж. На этом уровне помимо спорных помещений находится также второй уровень одной из жилых квартир, высота потолков по результатам натурного осмотра составляет 2,7-2,9 м, на данном уровне имеется естественное освещение - полноразмерные окна, их расположение, размер соответствуют архитектурному стилю всего здания. Через спорные помещения транзитом проходят вентиляционные шахты на кровлю дома, выброс вентиляционного воздуха производится на крыше, а не в помещения чердака. Стояки канализации и воды также имеются, они те, которые проходят через все этажи. Спорные помещения используются в качестве офисных, вход в помещения осуществляется из лестничной клетки жилой части здания, они могут быть использованы самостоятельно, имеющиеся в них коммуникации не требуют постоянного доступа. Все спорные помещения однозначно были изначально построены застройщиком с имеющимися на сегодняшний день характеристиками (высотой потолков, естественным освещением, транзитными коммуникациями) и так введены в эксплуатацию, значительного переустройства, которое могло бы изменить их функциональное назначение, после введения в эксплуатацию не проводилось, оно потребовало бы колоссальных затрат (подъем кровли всего дома, наращивание несущих стен, вывод коммуникаций, установка окон). Полная проектно-техническая документация здания отсутствует, положительное заключение государственной экспертизы от <//>№ не соответствует характеристикам здания фактически введенного в эксплуатацию, вероятнее всего это заключение было основано на первичном строительном проекте, если в ходе строительства произошло отступление от проекта, то, скорее всего, было второе положительное заключение.

Суд также учитывает, что решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 14.03.2016 г. №2-32/2016 был оставлен без удовлетворения аналогичный по основаниям иск САЮ (собственника <адрес> этом же доме) к Премскому Е.М. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности освободить помещение от имущества. Решение суда оставлено без изменения судом апелляционной инстанции Свердловского областного суда от <//>№. Судами дана характеристика спорных помещений, указано, что спорные помещения имелись на момент ввода дома в эксплуатацию, не имеют в своем составе инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения оборудования, помещения никогда не использовались для обслуживания жилого дома, его квартир в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных помещений, по данным технического паспорта спорные помещения выведены за те помещения, которые относятся к местам общего пользования, и заинвентаризованы как необорудованные помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Веских доказательств, позволяющих суду прийти к иным выводам, нежели в ранее рассмотренном споре, суду не представлено. Все доводы, которые приводятся в настоящее время, и ссылки на доказательства, аналогичны доводам и доказательствам по ранее рассмотренному делу.

Истец настаивает на том, что помещения являются общим имуществом собственников дома в связи с указаниями положительного заключения государственной экспертизы от <//>№ (л.д. 18 - 46 Том 3) о том, что встроенные помещения предусмотрены только на первом и цокольном этаже, на чердаке помещения не предусмотрены, высота чердака составляет 2,11 м, а сброс вытяжного воздуха производится в пространство чердака.

Данный документ не может быть признан единственно достаточным для удовлетворения требований истца.

В соответствии с положениями ст. 48-55 Градостроительного кодекса РФ в рамках создания объектов капитального строительства предусмотрено: проведение изыскательных работ и подготовка результатов изыскательных работ в письменной форме, подготовка проектной документации, проведение экспертизы проектной документации (подготовка уполномоченными лицами заключения о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий), утверждение проектной документации, получение разрешения на строительство, непосредственное осуществление строительства, а после фактического строительства и осуществления процедур строительного контроля - выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в соответствии с п. 3.5 ст. 49 данного закона уже после утверждения проектной документации и получения на нее положительного заключения экспертизы в ходе строительства допустимы внесения изменения в проект. Разделы проектной документации, в которые внесены изменения, направляются на повторную экспертизу организации, проводившей экспертизу проектной документации. Таким образом, экспертиза проектной документации может быть неоднократной (предварительной (на стадии общих проектных решений), а затем окончательной (перед получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), заключение экспертизы также не является единственным документом, определяющим характеристики объекта капитального строительства. Частью 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен перечень из более чем 10 документов, предоставляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Состав проектной документации определен в п. 12 ст. 48 данного закона.

Сторонами не оспаривалось, что полная проектная документация объекта строительства утрачена в связи с банкротством застройщика ООО «УралмашСтройКомплекс», она не была предоставлена по запросам суда.

Суд учитывает, что разрешение на строительство десятиэтажной секции многоквартирного дома выдано застройщику <//>№ (л.д. 24 Том 1), а положительное заключение госэкспертизы дано <//> Таким образом, доводы судебного эксперта о том, что положительное заключение, на которое ссылается истец, является самым первым, выданным на первичной стадии утверждения проектной документации, и может не являться окончательным, являются верными. Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с ответом БТИ г. Екатеринбурга (л.д. 22 Том 1) в материалах инвентарного дела имеются листы проектной документации ООО «Инвестстройпроект», предусматривающей «перепланировку нежилых помещений на отм. + 30000 под офисы». Также суд учитывает, что еще в 2005 г. застройщик ООО «УралмашСтройКомплекс» по договорам с Апостолиди Н.В. и Казанцевым А.А. обязался построить нежилые помещения на чердачном этаже, за что в дальнейшем получил оплату в полном объеме. В договорах от <//>, от <//>, в дополнительных соглашениях к ним от <//> уточнены строительные номера, номера по БТИ, определены площади помещений, высота потолков 2,7 м, их расположение, указано, что площадь и планировка помещений определена в соответствии с проектно-сметной документацией, приложением № к договорам являлась выкопировка поэтажного плана с планировкой нежилых помещений.

Таким образом, спорные помещения изначально строились как нежилые помещения самостоятельного использования, их строительство было оплачено по тем техническим параметрам, которые приведены в договорах, проект подразумевал возможность перепланировки чердачного помещения под офисы, что по факту, и было сделано застройщиком, На момент заключения истцом договора участия в долевом строительстве (в 2011 г.), строительство спорных помещений как отдельных объектов было уже определено договорами и профинансировано Апостолиди Н.В. и Казанцевым А.А., поэтому доводы о том, что истцом оплачены работы по строительству спорных помещений, как общего имущества МКД, несостоятельны. Заключение от <//> было подготовлено для получения разрешения на строительство (на начальном этапе застройки) и не отражает технические характеристики фактически построенного здания на момент его ввода в эксплуатацию. Это объясняет существенные расхождения между заключением и установленных в ходе осмотра объективными фактами (наличием на уровне чердака второго уровня одной из жилых квартир, наличием на чердаке обособленных помещений, иную высоту помещения, иную систему сброса вытяжного воздуха).

Разрешение на ввод десятиэтажной секции дома было выдано <//>.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Собранными доказательствами подтверждено, что спорные помещения были построены в существующим виде непосредственно застройщиком, дом был принят в эксплуатацию без замечаний, никаких строительных работы, которые бы видоизменили чердачное помещение настолько, что это повлекло бы изменение его функционально-технических характеристик (подъем кровли, увеличение высоты потолка, установка окон, переустройство системы вентиляции МКД), собственниками помещений не производилось, что не оспорено. Перенос внутренних ненесущих перегородок к таким работам относиться не может, правовую природу помещений не меняет.

Истцом не представлено доказательств того, что спорные помещения когда-либо использовались для общих нужд, напротив, из пояснений сторон следовало, что помещения использовались обособленно, запирались, в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных, технических помещений с момента постройки здания не использовались ни ТСЖ, ни проживающими лицами.

Заключение специалистов АМЮ, УМГ от <//>№, предоставленное истцом, вышеизложенных выводов не опровергают, основано, по сути, только на анализе положительного заключения, что недостаточно.

Таким образом, спорные помещения имелись на момент ввода дома в эксплуатацию, являются самостоятельными объектами, не имеют в своем составе инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения оборудования, помещения никогда не использовались для обслуживания жилого дома.

Так как судом не установлено признаков для признания спорных помещений общим имуществом собственников жилого дома, а иных оснований для ничтожности сделок и истребования данного имущества из чужого незаконного владения истцом не заявлено, суд приходит к выводу о том, что исковое заявление удовлетворению не подлежит в полном объеме.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 92 ГПК РФ основания и порядок доплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии со ст. 333.20 НК РФ при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска.

В соответствии со ст. 91 ГПК РФ цена иска определяется: по искам об истребовании имущества, исходя из стоимости истребуемого имущества.

Поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года).

С учетом того, что истцом были увеличены исковые требования в ходе судебного разбирательства (л.д. 147 Том 2), однако, доплата госпошлины не произведена, суд определяет размер госпошлины, подлежащей взысканию с истца, в иске которому было отказано, в доход местного бюджета. Поскольку истребуемым имуществом, а также предметом спорных сделок являются нежилые помещения, суд при определении цены иска учитывает их кадастровую стоимость 2531632, 29 рубля и в размере 3051576, 33 рублей (л.д. 71, 127 Том 1), а, следовательно, определяет размер госпошлины по требованиям о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения в размере 36116, 40 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Афанасьева Б. Ф. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Афанасьева Б. Ф. в доход местного бюджета госпошлину в размере 36116 рублей 40 коп.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через суд, вынесший решение.

Судья Торжевская М.О.