Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации города Ульяновска о признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила произвести в пользу нее выдел доли в натуре из общего имущества - многоквартирного жилого дома, состоящего из 12 квартир, назначение жилое, общая площадь дома 680,86 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, в виде следующего имущества: <адрес>, общая площадь 49.91 кв.м., жилая площадь 28.56 кв.м.; подсобная площадь 21.35 кв.м., 2 этаж; <адрес>, общая площадь 51.11 кв.м., жилая площадь 29.69 кв.м.; подсобная площадь 21.42 кв.м., 2 этаж; <адрес>, общая площадь 53.29 кв.м., жилая площадь 53.29 кв.м., 3 этаж. Признать за ней право собственности на указанные квартиры; прекратить за ФИО1 право общедолевой собственности на <адрес>, №, №, №, №, №, №, №, № многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>; установить порядок несения затрат собственниками по содержанию, обслуживанию и ремонту мест общего пользования и общедомового имущества многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, в том числе порядок несения расходов по обеспечению мест общего пользования коммунальными ресурсами пропорционально размеру долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, общей пл. 567 кв. м. кадастровый №.

В обоснование иска указывала, что на основании Договора купли-продажи доли незавершенного строительством жилого дома и доли земельного участка от 29.12.2011 г. гр. ФИО1 владеет на правах общей долевой собственности долей в праве 20/100 в многоквартирном жилом доме (далее - МКД), состоящий из 12 квартир, назначение жилое, общая площадь дома 680,86 кв.м., находящегося по адресу <адрес> в соответствии с вышеуказанным договором на правах общей долевой собственности долей в праве 20/100 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, общей пл. 567 кв. м. кадастровый № по вышеуказанному адресу.

Вышеуказанные права собственности истца зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 27 ноября 2012 г., о чем были выданы свидетельства о государственной регистрации права 73 АА 491095 и 73 АА 491086.

Дольщиками вышеуказанного общедолевого имущества (МКД и земельного участка) также являются: ФИО2, доля в праве 1/2; ФИО3, доля в праве 3/10.

ДД.ММ.ГГГГ дольщик ФИО3 скончался (св-во о смерти I-BA № 883066), наследники до сих пор не объявились, в права наследования доли в имуществе так никто не вступил.

26 августа 2013 г. Администрацией города Ульяновск было выдано «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» за № RU 73304000-104, которым МКД был введен в эксплуатацию.

В настоящее время совместное владение и пользование общим имуществом невозможно, поскольку ответчик ФИО2 в ущерб интересов иных дольщиков и без каких-либо согласований с ними самостоятельно распоряжается общедолевым имуществом (квартирами): сдает их в поднаем, заключает с третьими лицами договора купли-продажи, осуществляет с общим имуществом иные гражданско-правовые сделки.

Все эти неправомерные действия ответчика нарушают законные права и интересы истицы на совместное владение, пользование и распоряжение общедолевым имуществом, что вынудило истицу в судебном порядке требовать выделения своей доли в натуре из состава общедолевого имущества.

В связи с этим 16 января 2017 г. дольщику ФИО2 было направлено предложение о заключении соглашения о выделении доли истца в натуре в праве общей долевой собственности. Однако какого либо ответа от ответчика на вышеуказанное предложение истица не получила.

Таким образом, соглашения о разделе общедолевого имущества и (или) выдела доли истца в натуре дольщиками в настоящее время не достигнуто.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В этой связи, действия ответчика, препятствующие пользованию жилыми помещениями другому собственнику, являются незаконными и такие препятствия должны быть устранены

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ч. 2).

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В ходе осуществления строительства МКД по соглашению между участниками долевого строительства истица осуществила дополнительное финансирование некоторых строительно-монтажных работ, направленных на завершение строительства МКД (общедолевого имущества).

Так 24.07.2012 г. истицей были оплачены работы по строительству и обустройству входного крыльца МКД, а также по изготовлению кованных решеток на общую сумму 273 0 00 руб.

13.11.2012 г. согласно составленного дольщиками акта выполненных строительномонтажных работ истицей были оплачены работы по монтажу системы отопления нежилых помещений цокольного этажа МКД на общую сумму в 25 000 руб.

Всего истица дополнительно внесла в строительство МКД своих личных денежных средств в счет приращения общедолевого имущества на общую сумму 298 000 рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Для определения размера увеличения доли истицы в праве на общедолевое имущество необходимо произвести расчет индексации финансовых вложений с учетом уровня инфляции за 2012-2016 г.г. включительно.

Всего за период 2012-2016 г.г. размер индексации финансовых вложений истицы составил сумму 115 092,55 руб. На вышеуказанные суммы (298 000+115 092,55) доля истицы в праве общедолевого имущества должна быть увеличена.

Таким образом, учитывая сумму финансовых вложений истицы в размере 298 000 руб. и сумму индексации за 2012-2016 г. в размере 115 092,55 руб. стоимость доли ФИО1 в праве общей долевой собственности составит сумму 1 086 637,02 руб. (673 554,47 + 298 000+ 115 092.55).

По данным Технического паспорта общая площадь квартир № 5, 6, 10 составляет 154,31 кв.м. или по инвентаризационной стоимости 763 271,26 руб. (154,31 х 4 946,35).

Поскольку стоимость доли истицы (1 086 637,02 руб.) в праве общей долевой собственности значительно превышает общую стоимость квартир № 5, 6, 10 (763 271.26 руб.), то выделение доли в натуре не предподагает каких-либо доплат (компенсаций) со стороны истицы иным дольщикам.

Впоследствии, истицей изменено основание иска, а именно указала, что истица 29.12.2011 заключила с ФИО3 Договор купли-продажи доли незавершенного строительством жилого дома и доли земельного участка. По данному договору истица приобрела в собственность долю 20/100 в праве общей долевой собственности в строящемся многоквартирном жилом доме (далее - МКД), состоящим из 12 квартир, назначение жилое, общая площадь дома 680.86 кв.м., находящегося по адресу <адрес> долю в праве 20/100 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, общей пл. 567 кв. м. кадастровый № по вышеуказанному адресу.

Денежные средства, уплаченные истицей по договору, были направлены дольщиками на строительство МКД.

В соответствии с пп. 16 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 19В-ФЗ застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (...) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Таким образом, заключив сделку по покупке доли в незавершенном строительством жилого дома и инвестировав в его строительство денежные средства истица стала одним из застройщиков вышеуказанного многоквартирного дома.

При заключении вышеуказанного договора МКД еще не был принят в эксплуатацию и поэтому квартиры, как самостоятельные объекты прав, еще не были зарегистрированы в установленном порядке. Именно этим объясняется правовая природа сделки по покупке доли в незавершенном строительстве жилом доме, а не квартир.

Однако, при заключении договора дольщиками изначально было достигнуто соглашение о том, кому из дольщиков после ввода МКД в эксплуатацию и какие квартиры будут принадлежать.

Такое соглашение было заключено в форме документа на экспликации поэтажных планов МКД, где дольщики закрепили жилые помещения за каждым из застройщиков и скрепили это решение своими подписями.

Согласно данных документов за истицей ФИО1 совместно принятым решением были закреплены жилые помещения на втором этаже <адрес>№, на третьем этаже <адрес>.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

26 августа 2013 г. Администрацией города Ульяновск на имя ФИО2 и ФИО3 было выдано «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» за № RU 73304000-104 (далее - Разрешение), которым МКД был введен в эксплуатацию.

Однако, полученный ответчиком ФИО2 оригинал «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в РОСРЕЕСТР по настоящее время не сдан, квартиры на кадастровый учет не поставлены, многочисленные предложения и просьбы истицы к ответчику ФИО2 о необходимости совместно прийти в РОСРРЕСТР и обратиться с заявлением на оформление прав собственности на квартиры остаются без ответа и удовлетворения. В силу особенностей отношений сторон достигнуть положительного решения вопроса об узаконении квартир в МКД иным мирным путем не представляется возможным.

Все эти вышеуказанные обстоятельства, а также кончина одного из дольщиков (ФИО3) в условиях отсутствия по настоящее время его наследников (правоприемников), препятствуют истице в установленном законом порядке узаконить принадлежащие ей права собственности на недвижимое имущество — <адрес>, что и явилось причиной обращения в суд.

Просила признать за ней право собственности на: <адрес>, общая площадь 49,91 кв.м., жилая площадь 28,56 кв.м., подсобная площадь 21,35 кв.м., 2 этаж; <адрес>, общая площадь 51,11кв.м., жилая площадь 29,69 кв.м.; подсобная площадь 21,42 кв.м., 2 этаж; <адрес>, общая площадь 53,29 кв.м., жилая площадь 53,29 кв.м., 3 этаж в многоквартирном жилом доме, назначение жилое, общая площадь дома 680,86 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Остальные ранее заявленные требования просила не рассматривать.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация горда Ульяновска, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, УМС администрации города Ульяновска, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ульяновской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.

Истица ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали, также указав, что между истицей и другими сособственниками - ФИО2 и ФИО3 достигнуто соглашение о передаче ей в собственность спорных квартир. Фактически стоимость доли незавершенного строительством дома и земельного участка соответствовала стоимости данных квартир.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика Администрации города Ульяновска, представители третьих лиц УМС администрации города Ульяновска, Управления Росреестра по Ульяновской области, Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска в судебное заседание не явились, извещались.

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебном заседании решение оставил на усмотрение суда.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Статьей 11 ГК РФ предусмотрена судебная зашита гражданских прав.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Статья 218 ГК РФ устанавливает общие основания приобретения права собственности, а именно право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Судом установлено, что 29 декабря 2011 года между ФИО3 (продавец), ФИО2 (участник), ФИО1 (покупатель) заключен договор купли продажи 20/100 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

В настоящее время, согласно выписок из ЕГРП, на данные объекты недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности за ФИО1, ФИО2, ФИО3

Согласно свидетельства о смерти, ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ. Согласно материалам наследственного дела, наследников, принявших наследство, у него не имеется.

Вместе с тем, 07.10.2011, то есть до заключения договора с истицей, ФИО3 и ФИО2 выдано разрешение № RU 73304000-330 на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес>.

26.08.2013 Администрацией города Ульяновска выдано разрешение № RU 73304000-104 на ввод объекта в эксплуатацию в отношении указанного многоквартирного дома.

Истцом фактически заявляется, что договор купли-продажи доли незавершенного строительством жилого дома и земельного участка предполагал передачу ей в собственность спорных квартир в строящемся многоквартирном доме, однако, из буквального толкования договора это не усматривается.

Вместе с тем, с ее стороны е представлено доказательств, что она фактически выполняла функции застройщика, а именно осуществляла строительство многоквартирного дома своими силами, либо посредством заключения договоров строительного подряда. Довод о том, что стоимость доли соответствовала стоимости спорных квартир, истица говорит о привлечении таким образом застройщиками средств для строительства многоквартирного дома.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи доли незавершенного строительством дома и земельного участка) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Таким образом, учитывая, что истца не являлась индивидуальным предпринимателем и, имея намерение инвестировать в строительство денежные средства с целью получения в собственность спорных квартир, а застройщик, имевший намерение привлечь указанные денежные средства для строительства, должны были заключить договор соответствующий требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а заключенный договор имеет признаки притворности.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, истица не вправе требовать передачи ей в собственность спорных квартир на основании договора от 29.12.2011. Иных допустимых доказательств, соответствующих вышеуказанным требованиям закона, подтверждающих основание возникновения у нее права собственности на спорные квартиры, суду не представлено.

При таком положении, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, Администрации города Ульяновска о признании права собственности на квартиры, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Богомолов.