Гражданский кодекс часть 1

в открытом судебном заседании в помещении суда рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о регистрации перехода права собственности, встречному иску ФИО4, ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ДАТА ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 просил:

- зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 1197 кв.м., категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО4 к ФИО3.

- зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 139,6 кв.м., степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО4 к ФИО3.

- зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО5 к ФИО3.

- зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 205,6 кв.м., степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО5 к ФИО3.

В обоснование указывает следующее: ДАТА между ним и Хасановым Ф.Ф., действовавшим от имени ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельных участков с объектами незавершенного строительства, по условиям которого ответчики продали ему:

- земельный участок площадью 1197 кв.м., земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по АДРЕС (земельный участок №);

- объект незавершенного строительства общая площадь застройки 139,6 кв.м. степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС (объект незавершенного строительства №);

- земельный участок площадью 1500 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по АДРЕС (земельный участок №);

- объект незавершенного строительства общая площадь застройки 205,6 кв.м. степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС (объект незавершенного строительства №).

Указанные объекты были проданы по цене: земельные участки по 500 000 руб., объекты незавершенного строительства по 500 000 руб. каждый. Денежные средства за приобретаемые объекты были переданы Хасанову Ф.Ф., действующему по доверенности до подписания и регистрации договора в полном объеме (п.3 договора), прием-передача объектов были осуществлены без актов приема-передачи (п.17 договора).

ДАТА они подали заявления о регистрации перехода права собственности, ими была оплачена государственная пошлина в полном объеме.

В ДАТА он (истец) получил уведомление от ДАТА о приостановлении государственной регистрации до ДАТА по причинам:

- в договоре от ДАТА указан земельный участок площадью 1197кв.м. находящийся по АДРЕС с кадастровым №, тогда как право собственности продавца зарегистрировано на земельный участок с кадастровым №;

- в договоре от ДАТА указан объект незавершенного строительства общей площадью 139,6 кв.м., степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС с кадастровым №, тогда как право собственности продавца зарегистрировано на объект незавершенного строительства с кадастровым №;

- в договоре от ДАТА указан объект незавершенного строительства общей площадью 205,6 кв.м., степень готовности 35%, находящийся по АДРЕС с кадастровым №, тогда как право собственности продавца зарегистрировано на объект незавершенного строительства с кадастровым №. Кадастровый номер земельного участка № был указан верно (№);

- в заявлении о государственной регистрации прав на недвижимое имущество Хасанов Ф.Ф., действуя по доверенности от ФИО4 представил заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым №, тогда как должен был представить заявление на земельный участок с кадастровым №, то есть, в заявлении о государственной регистрации прав была допущена техническая ошибка.

После получения указанного уведомления он (истец) неоднократно пытался связаться с Хасановым Ф.Ф. лично и по телефону для того, чтобы явиться в регистрационную службу и исправить технические ошибки в договоре, однако тот уклонялся от беседы, перестал отвечать на телефонные звонки.

ДАТА он направил телеграмму на имя Хасанова Ф.Ф. в которой просил явиться ДАТА в 09-00 час. в Управление Росреестра по Челябинской области для устранения технической ошибки либо назначить удобное время и дату. Телеграмма была Хасановым Ф.Ф. получена, но на регистрацию он не явился. Им (истцом) неоднократны были продлены сроки регистрации, но без добровольной явки в Управление Росреестра зарегистрировать переход права невозможно.

ДАТА он также направил телеграммы на имя ФИО4, ФИО5 и Хасанова Ф.Ф. просил явиться ДАТА в 09-00 час. в Управление Росреестра для устранения технических ошибок либо назначить удобное время и дату. Телеграммы были получены лично, но никто не явился.

Указывает, что договор заключен в письменной форме, что отвечает требованиям ст.550 ГК РФ. Условия о предмете договора сторонами согласованы, также как и цена объектов недвижимости, покупатель свои обязательства по оплате имущества исполнил. Обязанности по передаче имущества также сторонами выполнены, пунктом 17 договора предусмотрено, что продавцы передали, а покупатель принял объекты недвижимости без акта приемки-передачи. Договор от ДАТА был подписан сторонами в Управлении Росреестра по Челябинской области.

Считает, что договор купли-продажи земельных участков и объектов незавершенного строительства от ДАТА соответствует целям гражданского законодательства о его форме, предмете, цене, оплате и передаче имущества, является заключенным, действительным и исполненным, однако, одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права на недвижимость.

(л.д.4-7 т. № 1)

После проведения предварительного судебного заседания представитель ответчиков ФИО2, действующая по доверенности с правом подписания искового заявления, предъявила ДАТА встречный иск о расторжении договора купли-продажи земельных участков с объектами незавершенного строительства от ДАТА, указывая следующее:

ДАТА между сторонами был заключен договор купли-продажи земельных участков с незавершенными объектами строительства, по условиям договора (п.3) полная стоимость объектов недвижимости должна быть оплачена покупателем продавцам до подписания договора, однако, расчет по договору не произведен до настоящего времени. Согласно п.17 договора передача объектов недвижимости должна была состояться до подписания договора, однако, объекты не приняты покупателем до настоящего времени. В связи с невыполнением со стороны ФИО3 обязательств по оплате и приему объектов недвижимости, продавцы приняли решение отказаться от исполнения договора и направили ФИО3 по почте заявление об отказе от исполнения договора от ДАТА в котором предлагали в течение 3-х дней с момента получения согласовать встречу для совместного подписания соглашения расторжения договора купли-продажи земельных участков с объектами незавершенного строительства от ДАТА На данное заявление реакции ФИО3 не последовало.

(л.д. 145 т. № 1)

Истец ФИО3 извещен, не явился, просил закончить рассмотрение дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании свои требования поддержал, возражал против встречного иска, указывая, что фактически в один день с Хасановым Ф.Ф. были совершены несколько сделок, он (истец) продал Хасанову Ф.Ф. три земельных участка с расположенными на них объектами недвижимости за 3 000 000 рублей, а у Хасанова Ф.Ф., действовавшего по доверенности от своих дочерей, купил два земельных участка с расположенными на них незавершенными объектами недвижимости за общую сумму 2 000 000 рублей, Хасанову Ф.Ф. была до подписания договора выплачена разница между стоимостью указанных объектов недвижимости в сумме 1 000 000 руб., он (истец) был готов к тому, чтобы просто купить у Хасанова Ф.Ф. два земельных участка с объектами недвижимости, для чего получил в банковской ячейке необходимую сумму. Денежные средства были переданы Хасанову Ф.Ф. в его машине, после чего они с Хасановым Ф.Ф. и работником агентства недвижимости К.Н.М. прошли в помещение регистрационной палаты, где и подписали договоры купли-продажи. При подаче иска он не указал, что в один день были заключены несколько договоров купли-продажи, а расчет по ним произведен путем взаимозачетов, поскольку не ожидал, что Хасанов Ф.Ф. будет отрицать факт получения денежных средств в качестве окончательного расчета по договору. Расписку о получении денежных средств в размере 3 000 000 руб. он написал по просьбе Хасанова Ф.Ф., хотя и считал это излишним, поскольку в договоре купли-продажи факт получения денежных сумм был прописан, была и другая расписка от Хасанова Ф.Ф., но куда он ее дел, не знает.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, возражала против встречного иска.

Ответчицы ФИО4, ФИО5 и третье лицо Хасанов Ф.Ф. извещены надлежащим образом, в судебное заседание ни разу не явились, самостоятельных пояснений по делу не давали.

Представитель ответчиц и третьего лица ФИО2 на встречном иске настаивает по указанным в нем основаниям.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области извещено, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, их представителей, показания свидетелей, исследовав все материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) - ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 549, пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из взаимосвязи приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон тогда, когда оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДАТА между ФИО3 и Хасановым Ф.Ф., действовавшим по доверенности от ФИО4 и ФИО5, а также от себя лично, были заключены договоры купли-продажи в отношении 10 объектов недвижимости.

Так, из представленных суду копий дел правоустанавливающих документов в отношении жилого дома с кадастровым №, расположенного по АДРЕС; жилого дома с кадастровым №, расположенного по АДРЕС; жилого дома с кадастровым №, расположенного по АДРЕС; земельных участков с кадастровыми №, №, №, расположенных по АДРЕС, следует, что ДАТА между ФИО3 (продавец) и Хасановым Ф.Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков с жилыми домами.

По указанному договору продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество, состоящее из:

- земельного участка площадью 987 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый или условный №, расположенного по АДРЕС и жилого дома, площадью 209,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенного по АДРЕС;

- земельного участка площадью 978 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый или условный №, расположенного по АДРЕС и жилого дома, площадью 248 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенного по АДРЕС;

- земельного участка площадью 985 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый или условный №, расположенного по АДРЕС и жилого дома, площадью 254,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенного по АДРЕС.

Согласно пункту 3 указанного договора земельные участки и жилые дома оценены сторонами по 500 000 руб. каждый, общая стоимость объектов недвижимости, указанная в настоящем договоре, оплачена покупателем продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора, вне помещения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области.

В соответствии с п.17 договора продавец передали, а покупатель принял объекты недвижимости, указанные в п.1 настоящего договора без акта приема-передачи.

(л.д. 221-222 т. № 1)

Регистрация права собственности Хасанова Ф.Ф. на вышеуказанные объекты недвижимости произведена Управлением Росреестра по Челябинской области ДАТА.

(л.д. 222 об.)

Приобретенными у ФИО3 объектами недвижимости Хасанов Ф.Ф. уже распорядился.

ДАТА по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома Хасанов Ф.Ф. продал Л.И.В. земельный участок площадью 987 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый или условный №, расположенный по АДРЕС и жилой дом, площадью 209,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по АДРЕС.

(л.д. 227 т. № 1)

ДАТА по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома Хасанов Ф.Ф. продал К.В.Я.

- земельный участок площадью 978 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый или условный №, расположенный по АДРЕС и жилой дом, площадью 248 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по АДРЕС;

- земельный участок площадью 985 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый или условный №, расположенный по АДРЕС и жилого дома, площадью 254,3 кв.м., кадастровый (условный) №, расположенный по АДРЕС.

(л.д. 243 т. № 1)

ДАТА в один день с продажей ФИО3 Хасанову Ф.Ф. трех земельных участков с расположенными на них жилыми домами за 3 000 000 руб., между Хасановым Ф.Ф., действовавшим по доверенности от ФИО4 и ФИО5 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключили договор, по которому продавцы продают, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество, находящееся по АДРЕС, состоящее из:

- земельного участка площадью 1197 кв.м., земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №;

- объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 139,6 кв.м. степень готовности 35%, кадастровый (условный) №;

и недвижимое имущество, находящееся по АДРЕС, состоящее из:

- земельного участка площадью 1500 кв.м. категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №;

- объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 205,6 кв.м. степень готовности 35%, кадастровый (условный) №.

Согласно пункту 3 указанного договора земельные участки и объекты незавершенного строительства оценены сторонами по 500 000 руб. каждый, общая стоимость объектов недвижимости оплачена покупателем продавцам в полном объеме до подписания настоящего договора, вне помещения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области.

В соответствии с п.17 договора продавцы передали, а покупатель принял объекты недвижимости без акта приема передачи.

(л.д. 8-9 т. № 1)

Из пояснений истца, а также показаний свидетеля К.Н.М., сопровождавшей вышеуказанные сделки как представитель Агентства недвижимости «К*» следует, что все проекты договоров купли-продажи были представлены Хасановым Ф.Ф.

Документы по сделке были приняты в Управлении Росреестра по Челябинской области, что подтверждает расписки в получении документов на государственную регистрацию записи №, №, №, № от ДАТА

(л.д. 10-10 (1) т. № 1)

Однако, после проведения правовой экспертизы ДАТА ФИО3, ФИО5, ФИО4, Хасанову Ф.Ф. было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА исх. № на объекты недвижимого имущества:

- объект незавершенного строительства, земельный участок, АДРЕС, кадастровый (условный) №, №

- объект незавершенного строительства, земельный участок, АДРЕС, кадастровый (условный) №, №.

В обоснование указано на то, что в договоре купли-продажи кадастровый номер земельного участка указан земельный с кадастровым №, тогда как право собственности продавца зарегистрировано на земельный участок с кадастровым №;

- в договоре указан объект незавершенного строительства общей площадью 139,6 кв.м. с кадастровым №, тогда как право собственности продавца зарегистрировано на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №;

- в договоре указан объект незавершенного строительства общей площадью 205,6 кв.м. с кадастровым №, тогда как право собственности продавца зарегистрировано на объект незавершенного строительства с кадастровым №.

(л.д. 11-12 т. № 1)

Из пояснений истца следует, что после получения уведомления он неоднократно пытался по телефону обсудить с Хасановым Ф.Ф. возможность явки в регистрационную службу для исправления технических ошибок.

Данные пояснения подтверждает представленная истцом распечатка телефонных соединений, согласно которой ДАТА, ДАТА., ДАТА., ДАТА., ДАТА он осуществлял звонки на телефонный №, принадлежность данного номера третьему лицу Хасанову Ф.Ф. его представителем не оспаривалась, данный номер был указан Хасановым Ф.Ф. в качестве контактного при сдаче документов на государственную регистрацию.

(л.д. 266-269 т, № 1)

ДАТА ФИО3 направил телеграмму на имя Хасанова Ф.Ф., в которой просил его явиться ДАТА в 09-00 час. в Управление Росреестра по Челябинской области для устранения ошибок в подписанных ими договорах и заявлениях купли-продажи указанных в расписках №, №, №, № от ДАТА при отсутствии возможности явки просил назначить иное время.

Телеграмма была вручена Хасанову Ф.Ф. лично ДАТА

(л.д. 17 т. № 1)

ДАТА ФИО3 направил телеграмму на имя ФИО5, Хасанова Ф.Ф., ФИО4, в которых просил их явиться ДАТА в 09-00 час. регистрационную палату <...> для устранения ошибок в подписанных ими договорах и заявлениях купли-продажи указанных в расписках №, №, №, № от ДАТА при отсутствии возможности явки просил назначить иное время.

Указанные телеграммы были вручены лично ФИО5, Хасанову Ф.Ф., ФИО4

(л.д. 17 об., 18, 18 об. т. № 1)

После получения телеграмм ФИО5, Хасанов Ф.Ф., ФИО4, в указанное ФИО3 время не явились, какого-либо ответа не направили.

Из показания свидетеля К.Н.М., юриста агентства недвижимости «К*» следует, что в агентство к ним обратился Хасанов Ф.Ф. для организации сдачи документов на регистрацию сделок, пришел с уже готовыми проектами договоров, было пять земельных участков с расположенными на них строениями, фактически была мена с доплатой, 3 объекта переходили в собственность Хасанова Ф.Ф. и два объекта – в собственность ФИО3 По просьбе Хасанова Ф.Ф. сдача документов была назначена ближе к закрытию регпалаты, она сама сдавала документы, а Хасанов Ф.Ф. с ФИО3 сидели поотдаль, общались, подписывали какие-то документы, но что именно – не знает, при возникновении вопросов у регистратора она подзывала Хасанова Ф.Ф. и ФИО3 подписывать документы, сдавали документы долго, около часа, при ней не было обсуждения вопросов об оплате, до подписания договоров она сама спрашивала у Хасанова Ф.Ф. как они разберутся с деньгами, тот ответил, что они сами разберутся с оплатой. Ей показалось, что они партнеры по бизнесу. Когда все документы сдали, она отдала расписки, по которым стороны должны были получить документы и уехала. Через некоторое время к ней обратился ФИО3 и показал уведомление о приостановке, попросил внести исправления в договор для устранения технической ошибки, но поскольку договор у себя в базе не нашли, то пришлось его заново перенабирать, вносить исправления. Агентство было готово оказать содействие в исправлении описки, нужно было только договориться о встрече, но пришел ФИО3 и сказал, что не может договориться с Хасановым Ф.Ф. и будет защищать свои права другим способом. Хасанов Ф.Ф. также ей звонил, спрашивал, приходил ли ФИО3, спросил, в чем дело и что нужно для исправления, она разъяснила, что был неправильно указан кадастровый номер участка и заявление тоже надо переписать, на что Хасанов сказал, что «Ну да, все хорошо, будем решать вопрос с ФИО3», но через большой промежуток времени снова пришел ФИО3 и сказал, что пытается зарегистрировать договор в судебном порядке.

(л.д. 39об. – 40 т. № 2)

У суда не имеется оснований сомневаться в достоверности показаний данного свидетеля, поскольку сведений о какой-либо ее заинтересованности в исходе дела суду не представлено, а представителями сторон ее показания сомнению не были подвергнуты.

Уклонение продавцов ФИО5, ФИО4, их представителя Хасанова Ф.Ф. от явки для исправления ошибок в подписанном договоре купли-продажи и заявлении послужило основанием для обращения в суд ФИО3 с иском о регистрации перехода прав на недвижимое имущество, которое подлежит удовлетворению.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований по встречному исковому заявлению о расторжении договора купли-продажи от ДАТА, поскольку заключенный между сторонами ДАТА договор купли-продажи земельных участков с объектами незавершенного строительства условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег), исходя из чего суд приходит к выводу о том, что продавцам объектов недвижимости (истцам по встречному иску) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ФИО3 (покупателя) расторжения договора купли-продажи даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости имущества.

Последствия неисполнения покупателем обязательства по оплате переданного товара установлены п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде наличия у продавца права потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 названного Кодекса.

Также в этом случае возникают общие гражданско-правовые последствия, предусмотренные за нарушение обязательства (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.).

Кроме того, с момента заключения договора с ДАТА до ДАТА продавцы ФИО5 и ФИО4, а также действующий от их имени Хасанов Ф.Ф. не заявляли претензий или требований об оплате имущества, что не может свидетельствовать о существенности для них указанного факта.

Из показаний свидетеля К.Н.М. также не следует, что у Хасанова Ф.Ф. были бы претензии к ФИО3 в части неуплаты денежных средств по договору купли-продажи, таких заявлений от него не поступало.

Следует учесть также, что требования о расторжении договора купли-продажи по мотивам неуплаты стоимости приобретенного имущества были заявлены только после обращения ФИО3 с иском в суд о регистрации перехода права собственности на приобретенные им объекты недвижимости.

Доказательств того, что Хасанов Ф.Ф. ранее обращался бы к ФИО3 с требованием произвести оплату по договору купли-продажи от ДАТА, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Показания свидетеля Т.А.И. о том, что расчет по сделке между ФИО3 и Хасановым Ф.Ф. происходил в его присутствии в машине, принадлежащей Хасанову Ф.Ф. и находящейся перед помещением Управления Росреестра по Челябинской области судом не принимается в качестве допустимого доказательства в подтверждение передачи денежных средств по сделке.

По тем же основаниям не принимаются судом показания свидетеля К.Е.А. о том, что в конце ДАТА он приехал с Хасановым Ф.Ф. к помещению регпалаты, который попросил сопроводить его с деньгами, вопрос стоял в том, чтобы Хасанов Ф.Ф. не один ехал в машине с крупной суммой денег, а в сопровождении, Хасанов Ф.Ф. вышел из машины один, когда вернулся, сказал, что он (свидетель) был не нужен, поскольку сделка состоялась, а деньги не передавались (л.д. 340 об. т. № 1)

Утверждения представителя ответчиков ФИО4 и ФИО5 о том, что оплата по договору от ДАТА не произведена, суд полагает несостоятельными, поскольку в обоснование утверждений об оплате стоимости приобретенного имущества истец представил письменное доказательство - договор от ДАТА, в то время, как ответчики, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, не представили допустимых доказательств, подтверждающих свои требования.

Отсутствие расписки о передаче ФИО3 денежных сумм по договору купли-продажи само по себе не доказывает неисполнение им обязательств по оплате приобретенного имущества, поскольку договор, содержащий указание на то, что оплата по договору произведена до подписания договора, был подписан представителем продавцов по доверенности, и поэтому суд полагает обоснованными доводы истца о том, что доказательством исполнения им своих обязательств по договору в части оплаты приобретенных объектов недвижимости является сам договор купли-продажи.

Из представленных суду доказательств в их совокупности следует, что в один день между сторонами были заключены сделки, по которым в собственность Хасанова Ф.Ф. перешли три земельных участка с расположенными на них жилыми домами, принадлежавшими на праве собственности ФИО3, оцененные сторонами в 3 000 000 руб. а в собственность ФИО3 перешли два земельных участка с расположенными на них объектами незавершенного строительства, оцененные сторонами в 2 000 000 руб. принадлежавшими на праве собственности ФИО4 и ФИО5

До подписания договоров расчет между сторонами был произведен, что следует из текста договоров. Об отсутствии оплаты по сделке Хасанов Ф.Ф. не заявлял ни регистратору при сдаче документов, ни сопровождавшему сделку сотруднику агентства недвижимости К.Н.М., ни той же К.Н.М. позднее, когда звонил ей и интересовался причиной приостановления регистрации сделки.

Суд полагает, что ответчики не представили допустимых доказательств в обоснование своих доводов.

Оценивая в совокупности вышеуказанные обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО4, ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков от ДАТА

При этом суд полагает подтвержденным факт передачи ФИО3 денежных средств за приобретенные им объекты недвижимости.

Представителем ответчиков был представлен заказ-наряд № от ДАТА, выданного ООО автосалон ТД «А*» на автомашину автомашина <данные изъяты> № в подтверждение того обстоятельства, что автомобиль Хасанова Ф.Ф. находился на ремонте с ДАТА и потому Хасанов Ф.Ф. не имел возможности перед подписанием договоров ездить с ФИО3 и осматривать объекты.

Однако, после получения на судебный запрос ответа директора ООО Автосалон «Торговый дом «А*» о том, что заказ-наряд от ДАТА на автомобиль <данные изъяты> по учетным данным СТО ООО Автосалон ТД «А*» не проходит, работы не выполнялись, оплата не проводилась, представитель ответчиков и третьего лица отозвала данное доказательств.

Исходя из того, что представителем ответчиков на заявление представителя истца о подложности доказательства – заказа-наряда от ДАТА на автомобиль <данные изъяты> данное доказательство было отозвано, суд критически относится к показаниям свидетеля М.Л.В. (проживающей без регистрации брака с Хасановым Ф.Ф.) о том, что ДАТА Хасанов Ф.Ф. весь день находился дома, никуда не выезжал, поскольку его машина была в ремонте в автосервисе в г.Челябинске и указанную машину он получил ДАТА в первой половине дня, она сама отвезла Хасанова Ф.Ф. в г.Челябинск на своей машине до АДРЕС, потом он поехал в автосалон за своей машиной, со слов Хасанова Ф.Ф. знает, что он взял 3 000 000 руб. отвез их на работу к ФИО3 и отдал деньги ему до подписания сделки, почему отдал деньги заранее - не знает.

(л.д. 9 т. № 2)

ФИО3 пояснил, что перед подписанием договоров купли-продажи были осмотрены все 10 объектов недвижимости, в том числе, осмотрены как объекты недвижимости, приобретенные у него Хасановым Ф.Ф., так и объекты недвижимости, которые приобретал он сам у Хасанова Ф.Ф., действующего по доверенности от ФИО4 и ФИО5

Доказательств, опровергающих пояснения истца о том, что накануне сделки они с Хасановым Ф.Ф. осматривали все 10 объектов недвижимости, как принадлежащих ФИО3, так и принадлежащих ФИО4 и ФИО5, суду не представлено.

Суд принимает во внимание, что так же без составления акта передачи был подписан ДАТА договор купли-продажи трех земельных участков с расположенными на них жилыми домами между Хасановым Ф.Ф. и ФИО3, по которому зарегистрирован переход права собственности на указанные объекты к Хасанову Ф.Ф.

Согласно названным договорам купли-продажи от ДАТА стороны договорились, что передача объектов происходит без составления передаточного акта, что закону не противоречит.

Из представленных ФИО3 истцом сведений усматривается, что он. совершил в отношении приобретенных им объектов недвижимости действия по их консервации. Совершение данных действий истцом стороной ответчика не опровергнуто, а сведений о том, что работы по консервации объектов были бы выполнены иными лицами, суду не представлено.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Оценивая в совокупности добытые доказательства, суд приходит к выводу о том, что при заключении ДАТА договора купли-продажи земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства, расчет был произведен сторонами в полном объеме до подписания договора, по условиям договора объекты были приняты покупателем без акта приема-передачи.

Исходя из установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчиков имеет место уклонение от государственной регистрации, а именно уклонение от внесения изменений в договор купли-продажи путем устранения ошибки в написании:

- кадастрового номера земельного участка площадью 1197кв.м. находящийся по АДРЕС с кадастровым № вместо №;

- кадастрового номера объекта незавершенного строительства общей площадью 139,6 кв.м., степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС с кадастровым № вместо №;

- кадастрового номера объекта незавершенного строительства общей площадью 205,6 кв.м., степень готовности 35%, находящийся по АДРЕС с кадастровым № вместо №;

- в заявлении о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от имени ФИО4 указать кадастровый номер земельного участка № вместо №,

что является существенным нарушением договора стороной «продавца».

При таких обстоятельствах ФИО3 как «покупатель» лишается возможности зарегистрировать в предусмотренном законом порядке переход к нему права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, хотя он был вправе рассчитывать на это при заключении договора.

Кроме того, судом не выявлено обстоятельств, объективно препятствующих ответчикам устранить несоответствия, указанные в договоре купли-продажи, выявленные регистрирующим органом.

На основании изложенного суд полагает возможным исковые требования ФИО3 удовлетворить:

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении встречного иска ФИО4, ФИО5 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельных участков от ДАТА отказать.

Удовлетворить исковые требования ФИО3.

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 1197 кв.м., категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО4 к ФИО3.

Зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 139,6 кв.м., степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО4 к ФИО3.

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., категория земель земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО5 к ФИО3.

Зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 205,6 кв.м., степень готовности 35%, расположенный по АДРЕС, кадастровый (условный) № от ФИО5 к ФИО3.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области.

Председательствующий <данные изъяты> Т.Н. Куценко

<данные изъяты>