Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Санкт- Петербург Дивелэпмэнт» обратился в суд к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ответчика на:

<адрес>, расположенную по строительному адресу: <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/17 (полицейский адрес: <адрес>, Муринское СП, <адрес>-Б, <адрес>), кадастровый №;

- <адрес>, расположенную по строительному адресу: <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/18. (полицейский адрес: <адрес>, Муринское СП, <адрес>-Б, <адрес>), кадастровый №;

признании за истцом права собственности на поименованное имущество.

В обосновании требований указано, что Закрытое акционерное общество «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» является владельцем двух земельных участков по адресу: <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>:

- земельного участка 2-Б площадью 1 000 кв.м., кадастровый №, принадлежащего истцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 47-АА № от ДД.ММ.ГГГГ);

- земельного участка площадью 15 263 кв.м., кадастровый №, принадлежащего истцу на праве аренды на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией муниципального образования «<адрес>» (далее по тексту – Земельные участки).

Между истцом и ООО «ЕвроСтрой» был заключен договор соинвестирования № от 04.07.2006г., предметом которого являлась совместная деятельность по реализации инвестиционного проекта – создания малоэтажного жилищного комплекса с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним, расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту – Коттеджный поселок).

Согласно условиям заключенного договора, истец вносит в качестве вклада вышеуказанные земельные участки, а ООО «ЕвроСтрой», в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансированию по созданию объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации технических условий, перечислению средств на развитие инженерной и социальной инфраструктуры Муринской волости в соответствии с инвестиционным договором № от 01.11.2004г.

В настоящее время строительство не завершено, объекты недвижимости в эксплуатацию не сданы. В отношении объектов отсутствует акт ввода эксплуатации, в том числе статус спорных объектов как объектов незавершенного строительства подтверждается рядом судебных актов.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012г. по делу №А56-46964/2011 установлено, что договор соинвестирования от 04.07.2006г. № прекратил свое действие 27.09.2011г.

Между тем, под видом исполнения обязательств в рамках договора соинвестирования № от 04.07.2006г. между ООО «ЕвроСтрой» и ФИО1, были заключены следующие договоры долевого участия в строительстве, а именно:

№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-41 т.1), в соответствии с условиями которого ООО «ЕвроСтрой» обязалось передать ФИО1<адрес>(кадастровый №), расположенную в Коттеджном поселке по адресу: <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/17 (полицейский адрес: <адрес>, Муринское СП, <адрес>-Б, <адрес>);

№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46-51 т.1), в соответствии с условиями которого ООО «ЕвроСтрой» обязалось передать обязалось передать ФИО1<адрес> (кадастровый №), <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/18. (полицейский адрес: <адрес>, Муринское СП, <адрес>-Б, <адрес>).

На основании указанных договоров право собственности на поименованное имущество перешло к ФИО1 Данный факт подтверждается выписками из ЕГРП от 17.12.2015г. (л.д.175,176 т.1)

Истец полагает, что следствием заключения указанного договора долевого участия стало наличие притязаний ФИО1 на спорные объекты незавершенного строительства.

По мнению истца, права на указанные объекты незавершенного строительства могли возникнуть только у ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», как у владельца земельных участков, на которых осуществлялось строительство Коттеджного поселка.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, подтвердил изложенные доводы, представитель 3 лица – ООО «Еврострой» не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, сведений об уважительных причинах неявки суду не представил.

Представитель 3- го лица - Управления Росреестра по <адрес> о рассмотрении дела также извещен.

В соответствии с положениями ст.233 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения представителя истца и третьего лица – ООО «Еврострой», проверив представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 01.11.2004г. между администрацией МО <адрес> и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» был заключен инвестиционный договор №, предполагающий создание малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа.

Возведение указанного малоэтажного жилищного комплекса осуществлялось на принадлежащих ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» земельных участках:

- земельном участке площадью 1 000 кв.м. (<адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>, кадастровый №), принадлежащем ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 47-АА № от 09.06.2004г.);

- земельном участке площадью 15 263 кв.м. (<адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес> кадастровый №), принадлежащем ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на праве аренды на основании договора № аренды земельного участка от 06.05.2005г., заключенного с администрацией муниципального образования «<адрес>».

В целях ведения совместной деятельности по реализации указанного выше инвестиционного проекта 04.07.2006г. между ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и ООО «ЕвроСтрой» был заключен договор соинвестирования №.

В соответствии с п.6 заключенного договора, истец вкладывает в качестве вклада вышеуказанные земельные участки. ООО «ЕвроСтрой», в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансированию по созданию объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации технических условий, перечисление средств на развитие инженерной и социальной инфраструктуры Муринской волости в соответствии с инвестиционным договором № от 01.11.2004г.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012г. по делу №А56-46964/2011, договор соинвестирования от 04.07.2006г. № был оценен, как договор простого товарищества и признан прекратившим свое действие 27.09.2011г. Также в указанном судебном постановлении было установлено, что истец письменно отказался от договора соинвестирования №; соответствующее уведомление получено ООО «ЕвроСтрой» ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, уже после полученного ООО «Еврострой» уведомления о расторжении 16.09.2011г. между ООО «ЕвроСтрой» и ФИО1 были заключены договоры долевого участия в строительстве № и №, в соответствии с условиями которых, ООО «ЕвроСтрой» обязалось передать ФИО1:

<адрес> (кадастровый №), расположенную в Коттеджном поселке по адресу: <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/17 (полицейский адрес: <адрес>-Б, <адрес>),

и <адрес> (кадастровый №), <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/18. (полицейский адрес: <адрес>-Б, <адрес>), а ФИО1 обязался оплатить ООО «ЕвроСтрой» за каждую из квартир 4042150 рублей в срок до 31.12.2011г.

Установлено и материалами дела подтверждается, что на основании указанных договоров долевого участия в строительстве ответчик неоднократно заявлял о наличии у него прав на <адрес>(кадастровый №), № (кадастровый №) расположенные в Коттеджном поселке по адресу: <адрес>, Муринское сельское поселение, <адрес>.

Так, на основании решений Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ по делу №АС 19/02-2012 и от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АС 20/02-2012 (л.д. 63-70 т.2) в 2012г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорных квартир (л.д.175,176 т.1).

Определениями Калининского районного суда Санкт-Петербурга по делу № от 12.07.2013г. от ДД.ММ.ГГГГ по делу №(л.д. 71-76т.2) решения Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ по делу №АС 19/02-2012 и от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АС 20/02-2012 отменены.

Как следует из материалов дела, в счет оплаты по вышеназванным договорам долевого участия в строительстве квартир ФИО1 передал ООО «Еврострой» по акту приема-передачи векселей от 16.11.2011г. векселя №А, №, № АА.

Определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от 11.09.2015г. по делу №А56-71285/2012/сд.6 (л.д.128-134 т.2), оставленным в силе Постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А56-71285/2012 (л.д.135-138):

- признан недействительным Договор № долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕвроСтрой» (ИНН 7813343790) и ФИО1;

- признана недействительной сделка (действие) по осуществлению ООО «ЕвроСтрой» (ИНН 7813343790) зачета с ФИО1, оформленного Актом приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный судебный акт вступил в законную силу 13.05.2016г.

В соответствии с п.1. ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 10 данного Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из приведенных основных положений гражданского законодательства, недобросовестное поведение одной из сторон с учетом обстоятельств дела, характера и последствий такого поведения может служить основанием для отказа в защите права недобросовестной стороны.

Также в Постановлении Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что договор соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЕвроСтрой» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», признан расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор соинвестирования был оценен как договор простого товарищества, отношения в рамках которого регулируются положениями главы 55 Гражданского кодекса РФ. Установлено, что до момента прекращения договора право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное в качестве вклада, зарегистрировано не было.

В соответствии со статьей 1043 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса РФ распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

У ООО «ЕвроСтрой» на основании договора соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ не возникло прав на создаваемые на земельных участках объекты, поскольку указанный договор фактически стороной не был исполнен.

Данное обстоятельство подтверждается Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и <адрес> от 28.04.2012г. по делу № А56-57166/2011, ООО «ЕвроСтрой» не представил суду доказательств исполнения обязательств по договору, в том числе доказательств осуществления строительных работ и финансирования работ по созданию объекта.

Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и регистрация договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не была осуществлена. В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Таким образом, право собственности на объект недвижимости, в силу положений ст.219 Гражданского кодекса РФ принадлежит ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и является конкурсной массой должника, в соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Помимо изложенного, данный вывод суда основан на следующих доказательствах и фактах:

свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 47-АА № от 09.06.2004г., договором № аренды земельного участка от 06.05.2005г., заключенным с администрацией муниципального образования «<адрес>», разрешением на строительство RU47504307-8 от 08.09.2008г., выданным в пользу ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», полисом по страхованию объектов малоэтажного незавершенного строительства № от 02.06.2015г. – подтверждается, что истец является законным владельцем спорных объектов недвижимости.

Земельный участок площадью 15263 кв.м., кадастровый №:-12-013:2009 передан истцу Администрацией муниципального образования «<адрес>» по акту приема-передачи земельного участка от 06.05.2006г., в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № от 06.05.2005г. Множественность лиц на стороне арендатора не регистрировалась, договор не расторгался, земельный участок администрации муниципального образования «<адрес>» обратно не передавался. Дополнительным соглашением от 11.07.2013г. срок действия договора аренды земельного участка № от 06.05.2016г. продлен до 30.09.2016г.

Соответственно, истец имеет право истребовать свое имущество на основании положений ст.ст.301, 302 Гражданского кодекса РФ.

При этом суд исходит из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума ВАС Российской Федерации N22 от ДД.ММ.ГГГГг. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, т.к. суд сам определяет материальный закон подлежащий применению к спорным правоотношениям (ст. 148 Гражданского процессуального кодекса РФ, пункт 35 Пленума).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку из обоснования иска объяснений представителя ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» усматривается намерение истца вернуть спорные объекты недвижимого имущества в свое фактическое и юридическое владение и, принимая во внимание, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, либо отношения, связанные с последствиями недействительности сделок, суд, определяя материальные правоотношения сторон, приходит к выводу о применении положений гражданского законодательства о виндикации.

При этом следует исходить из законодательно установленного содержания права собственности, которое, по смыслу ст.209 Гражданского кодекса РФ, включает в себя не только юридическое оформление титула владельца имущества, но и реализацию в любое время таким владельцем права владения, пользования и распоряжения имуществом по своему усмотрению.

Таким образом, отсутствие у ответчика фактического владения спорными объектами (отсутствие пользования), не исключает само право ответчика по владению (пользованию) имуществом, а потому, возврат имущества от такого незаконного владельца возможен только с использованием правового механизма, установленного ст.ст.301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Кроме того, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лишь лицу, в чьем владении находится спорное имущество.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что применительно к настоящему спору отсутствуют обстоятельства, перечисленные в п. 52 Постановления N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ.

Право истца, как указано выше, подлежит защите, исходя из обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование иска о возврате имущества, с применением положений ст.ст.301, 302 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст.98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, пп. 8 п. 1 ст. 333.20 НК РФ с ФИО1 в доход местного бюджета МО «Всеволожский муниципальный район» следует взыскать государственную пошлину в сумме 48621 рубль 50 коп., исходя из цены иска в размере 8 084300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Истребовать из незаконного владения ФИО1<адрес>, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу: <адрес>, блок 2, коттедж Б2/17 (полицейский адрес: <адрес>- Б, <адрес>, кадастровый №) и <адрес>, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу: <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/18. (полицейский адрес: <адрес>, Муринское СП, <адрес>-Б, <адрес>), кадастровый №;

Признать за ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» (ОГРН 1037828022363) право собственности на <адрес>, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу: <адрес>, блок 2, коттедж Б2/17 (полицейский адрес: <адрес>- Б, <адрес>, кадастровый №) и <адрес>, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу: <адрес>, Блок 2 коттедж Б2/18. (полицейский адрес: <адрес>, Муринское СП, <адрес>-Б, <адрес>), кадастровый №.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета МО «Всеволожский муниципальный район» государственную пошлину в сумме 48621 рубль 50 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Валькевич Л.В.