Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Зинченко Ю.А., при секретаре Беловой О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «УК «СервисМКД», ФИО3 о признании недействительным договора аренды, обязании освободить помещение и фасад многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 первоначально обратился в суд с иском к ООО «УК «СервисМКД» о признании недействительным договора аренды, обязании освободить помещение и фасад многоквартирного дома. В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником помещения №П в МКД <адрес> и ему, наряду с другими собственниками помещений в данном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, являющиеся общим имуществом в МКД. Управление МКД <адрес> осуществляется ООО «УК «ЦентрЖилСервис» на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ№-о. В нарушения норм Жилищного кодекса РФ ООО «УК «СервисМКД» незаконно занимает помещение в цокольном этаже МКД <адрес> и в отсутствие правовых оснований пользуется данным помещением. Кроме того, ООО «УК «СервисМКД» в отсутствие необходимой разрешительной документации незаконно разместило на фасаде <адрес> рекламный баннер. Общее собрание по вопросу предоставления в пользование третьим лицам общего имущества в данном доме не проходило, соответственно, никаких решений по указанному вопросу не принималось. Просит обязать ООО «УК «СервисМКД» освободить занимаемое им помещение в цокольном этаже МКД <адрес> и убрать рекламу размещенную на фасаде указанного дома.

Позже истец изменил, уточнил исковые требования, предъявил требования в том числе к ФИО3, просил признать договор аренды нежилого помещения 10П от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «УК «СервисМКД» и собственниками помещений в <адрес> в лице ФИО3, обязать ООО «УК «СервисМКД» освободить занимаемое им помещение в цокольном этаже МКД <адрес> и убрать рекламу размещенную на фасаде указанного дома.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца и третьего лица ООО «УК «ЦентрЖилСервис» ФИО7, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, так же поддержала доводы изложенные в письменном отзыве представленном ООО «УК «ЦентрЖилСервис». Пояснила, что ответчик не обращался к ООО «УК «ЦентрЖилСервис» для заключения договора аренды, оплату за аренду помещения в ООО «УК «ЦентрЖилСервис» не осуществлял. Представленные ответчиком выписки из протокола различаются своим содержанием, кроме того, ответчиком не представлен оригинал протокола общего собрания. Поскольку, ответчиком не доказано легитимность указанного протокола общего собрания, то договор аренды заключенный между ООО «УК «СервисМКД» и ФИО3 является недействительным, так как последняя не имела полномочий на заключения договора аренды с ООО «УК «СервисМКД». Согласно уточненным исковым требованиям истец просит демонтировать только вывеску, поскольку рекламный баннер ответчиком был демонтирован.

Представитель ответчика ООО «УК «СервисМКД» - ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы изложенные в письменном отзыве на исковое заявление и письменных дополнениях к отзыву на исковое заявление. Пояснила, что плата за аренду помещения осуществляется собственникам МКД, более точно кому осуществляется арендная плата она пояснить не может.

Представитель ответчика ООО «УК «СервисМКД» - ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы изложенные в письменном отзыве на исковое заявление и письменных дополнениях к отзыву на исковое заявление. Пояснил, что договор аренды заключен на основании общего решения собственников. ООО «УК «СервисМКД» приняли в аренду помещение не №П, а №, указанное в договоре помещение №П является технической ошибкой. Вывеска размещенная на фасаде дома, является режимной вывеской, то есть не является рекламным материалом.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником нежилого помещения №П на цокольном этаже многоквартирного <адрес>.

Управление многоквартирным домом <адрес> осуществляется ООО «УК «ЦентрЖилСервис» на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ№-О.

ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, действующие на основании протокола общего собрания о ДД.ММ.ГГГГ, в лице представителя совета многоквартирного дома ФИО3 и ООО «УК «СервисМКД» заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому ООО «УК «СервисМКД» на возмездной основе предоставлено право занимать нежилое помещение 10П по плану строения помещения, расположенное в цокольном этаже дома <адрес> на поэтажном плане, литера А, основная площадь помещения 35,8 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «СервисМКД» принял нежилое помещение 10П по плану строения помещения, расположенное в цокольном этаже <адрес> на поэтажном плане, литера А, основная площадь помещения 35,8 кв.м.

Позже ответчик ООО «УК «СервисМКД» представил дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что в связи с допущенной технической ошибкой в п.1.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ при указании передаваемого в аренду недвижимого имущества «нежилое помещение 10П по плану строения помещения, расположенное в цокольном этаже <адрес> на поэтажном плане, литера А, основная площадь помещения 35,8 кв.м», стороны решили внести изменения в п.1.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и изложить его в следующей редакции: «на основании решения общего собрания членов собственников жилья о даче в аренду нежилого помещения, арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение – подсобное помещение, №, площадью 14,9 кв.м, литера А, расположенное в цокольном этаже <адрес>».

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «СервисМКД» принял подсобное помещение, №, площадью 14,9 кв.м, литера А, расположенное в цокольном этаже <адрес>.

Участники процесса не оспаривали тот факт, что ООО «УК «СервисМКД» на основании заключенного договора фактически занимает подсобное помещение №, площадью 14,9 кв.м, расположенное в цокольном этаже <адрес>, таким образом, используя общее имущество собственников многоквартирного дома.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указывает на то, что собственники помещений в многоквартирном доме не принимали решения о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование ООО «УК «СервисМКД», в связи с чем договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения по правилам ст. 168 ГК РФ является недействительным.

Разрешая заявленные исковые требования суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, иными способами, предусмотренными законом.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно представленной в материалы дела выпискам из протокола внеочередного общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на повестку дня поставлены вопросы: 1) выбор председателя и секретаря общего собрания, 4) Заключение договора аренды с ООО «УК «СервисМКД» в отношении нежилого помещения 10П площадью 35,8 кв. м., расположенного на цокольном этаже МКД, 5) выбор Совета МКД, 6) выбор председателя Совета МКД – уполномоченного лица на представление интересов собственников. Приняты решения: по пятому вопросу – выбрать совет МКД, состоящих собственников помещений: ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13; по шестому вопросу выбрать председателем Совета МКД в ФИО3; по четвертому вопросу – заключить с ООО «УК «СервисМКД» договор аренды в отношении нежилого помещения 10П площадью 35,8 кв.м., расположенного в цокольном этаже <адрес>, установить стоимость аренды в размере 20 000 рублей.

В представленной позже выписке из протокола внеочередного общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения: в четвертый вопрос, который стал звучать как: заключение договора аренды с ООО «УК «СервисМКД» в отношении нежилого помещения 10П (а именно, помещение № согласно поэтажного плана, расположенного на цокольном этаже МКЖ) площадью 14,9 кв.м.; в принятое по четвёртому вопросу решение, который стал звучать как: заключить с ООО «УК «СервисМКД» договор аренды в отношении нежилого помещения 10П (а именно, помещение № согласно поэтажного плана, расположенного на цокольном этаже МКЖ) площадью 14,9 кв.м., установить стоимость аренды в размере 20 000 рублей.

Судом в адрес ФИО3 был направлен запрос в котором, последней предлагалось предоставить подлинник протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, с приложением бюллетеней голосования, для подтверждения факта, что вышеуказанное внеочередное общее собрание собственников МКД действительно состоялось.

Данный запрос ФИО3 был получен лично ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении.

Вместе с тем, ФИО3 и ООО «УК «СервисМКД» суду подлинник протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и бюллетени голосования не представили.

Поскольку суд не может проверить легитимность протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отсутствием подлинника протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и бюллетеней голосования, представленные в материалы дела выписки из вышеуказанного протокола не могут является допустимыми доказательствами.

Таким образом, ФИО3 не могла быть наделена полномочиями на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома без решения вопроса о ее статусе как председателя Совета МКД.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что собственниками многоквартирного дома не принималось решение об использовании общего имущества дома, собственники дома не передавали ФИО3 полномочий на заключение договоров с ООО «УК «СервисМКД» о передаче им в пользование части общего имущества дома.

Указанное обстоятельство в силу ст. 168 ГК РФ является основанием для признания договора аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> лице председателя совета многоквартирного дома ФИО3 и ООО «Управляющая компания «СервисМКД» в лице управляющего ФИО1 недействительным. Указанный договор заключен в отсутствие решения общего собрания собственников помещений о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование ООО «УК «СервисМКД», соответственно, оспариваемый договор нарушает права и законные интересы собственников помещений спорного многоквартирного дома.

В силу положений ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку оспариваемая сделка заключена в нарушение требований закона и при этом затрагивает помимо прав и обязанностей её сторон (ООО «УК «ЦентрЖилСервис» и ООО «УК «СервисМКД») права и охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного дома), то указанная сделка в силу положения ч. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

В связи с вышеизложенным, поскольку указанный договора аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> лице председателя совета многоквартирного дома ФИО3 и ООО «Управляющая компания «СервисМКД» в лице управляющего ФИО1 признан судом недействительным, суд считает подлежащим удовлетворения требования истца об обязании ООО «Управляющая компания «ФИО4 МКД» освободить помещение №, расположенное в цокольном этаже многоквартирного <адрес> и обязании ООО «Управляющая компания «ФИО4 МКД» освободить фасад многоквартирного <адрес> от информационной вывески, принадлежащей ООО «УК «СервисМКД».

При этом суд обращает внимание на то, что нахождения информационной вывески на фасаде многоквартирного <адрес>, подтвержден представителем ООО «УК «СервисМКД» в ходе рассмотрения дела.

Доводы стороны ответчика о том, что истец является ненадлежащим судом отклоняются, так как согласно материалам дела ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое помещение 15П в <адрес>, соответственно истец как один из собственников многоквартирного дома имеет право обратиться с иском о защите нарушенного права, касающегося вопроса распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> лице председателя совета многоквартирного дома ФИО3 и ООО «Управляющая компания «СервисМКД» в лице управляющего ФИО1.

Обязать ООО «Управляющая компания «Сервис МКД» освободить помещение №, расположенное в цокольном этаже многоквартирного <адрес>

Обязать ООО «Управляющая компания «Сервис МКД» освободить фасад многоквартирного <адрес> от информационной вывески, принадлежащей ООО «УК «СервисМКД».

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Омска, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.А. Зинченко

Решение не вступило в законную силу