Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо межмуниципальный отдел по Белоглинскому и Новопокровскому районам (Новопокровский сектор) Управления Росреестра по Краснодарскому краю - о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 - о признании утратившими право пользования квартирой, выселении и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

В уточненном исковом заявлении ФИО1 просит суд:

признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 194 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, и квартиры, назначение - жилое, площадью 74,4 кв.м. этаж 1-2, с кадастровым №, расположенной по тому же адресу, заключенный 06.09.2016 г. между нею и ФИО2;

применить к совершенной сторонами притворной сделке - указанному договору купли-продажи правила о той сделке, которую стороны действительно имели в виду - правила о залоге недвижимости.

В судебном заседании ФИО1 и её представитель на удовлетворении иска настаивают, ответчик ФИО2 и его представитель с данным иском не согласны.

Во встречном иске ФИО2 просит суд:

признать ФИО1 и ФИО3 утратившими право пользования земельным участком, с расположенной на ней квартирой по адресу: <адрес>,

снять с регистрационного учета и выселить ФИО1 и ФИО3 из указанной квартиры, вселив его в данную квартиру.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель на удовлетворении встречного иска настаивают, с иском ФИО1 не согласны.

Ответчик по встречному иску ФИО1 с иском ФИО2 не согласна.

Ответчик по встречному иску ФИО3 (сын ФИО1) просит суд рассмотреть дело в его отсутствие, с иском ФИО1 согласен, возражает против удовлетворения встречного иска ФИО2

3-е лицо межмуниципальный отдел по Белоглинскому и Новопокровскому районам (Новопокровский сектор) Управления Росреестра по Краснодарскому краю просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, при разрешении спора полагается на усмотрение суда.

Прокурор в своем заключении считает иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска ФИО2 считать необходимым отказать.

По делу установлены следующие обстоятельства:

Согласно условиям договора купли-продажи от 06.09.2016 г., заключенного ФИО1(продавец) и ФИО2 (покупатель), продавец обязалась передать в собственность, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 194 кв.м. с кадастровым № и расположенной на нём квартирой, назначение: жилое, площадь: общая 74,4 кв.м, этаж 1-2, с кадастровым № по адресу<адрес>; отчуждаемый земельный участок продается за 38895 р., отчуждаемая квартира продается за 1335876 р., общая сумма сделки составляет 1374771 р., уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора; расчет между сторонами произведен полностью, финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют; на момент заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы: ФИО1 и ФИО3, которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до 06.11.2016 г.

В этот же день, то есть 06.09.20016 г. наниматель ФИО1 (арендатор) и наймодатель ФИО2 (арендодатель) заключили договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого:

п.п. 1.1 - наймодатель (арендодатель) предоставляет нанимателю (арендатору) в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу<адрес>, з/у 194 м^2;

п.п. 1.6 - по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 350000 р.; отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается;

п.п. 3.1 - арендатор обязуется регулярно вносить арендодателю арендную плату за пользование квартирой;

п.п. 3.2 - арендная вносится по 6-го числа к/м и составляет 24500 р. в месяц;

п.п. 5.1 - настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев; договор вступает в силу с момента его заключения;

п.п. 5.2 - по истечении срока действия настоящего договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

- договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу арендатора;

- прекратят свои договорные отношения и арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество арендодателю;

- стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок;

п.п. 6.1 - арендная плата, фактически выплаченная нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п. 1.6.

ФИО1 и ФИО2 указанные договор купли-продажи и договор найма жилого помещения собственноручно подписали, что сторонами не оспаривается.

13.09.2016 г. в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности на данные объекты недвижимости к ФИО2 (регистрационные записи № от 13.09.2016 г. и № от 13.09.2016 г.).

В обоснование своих заявленных требований и в обоснование возражений по встречному иску ФИО1 и её представитель указывают, что:

оспариваемый ею договор купли продажи между ней и ФИО2 фактически не заключался и был подписан сторонами формально, поскольку по достигнутой ранее между ними договоренности указанная сделка представляла собой договор залога, оформляемого в обеспечение её обязательства перед ФИО2 по устному с ним договору займа на сумму 350000 р., из которых на руки она получила только 290000 р. (после расчетов с риелтором);

устный договор займа между ними был заключен с условием выплаты 7% ежемесячно, что составляет 24500 р., и именно данная сумма указана ими в договоре найма спорной квартиры, как ежемесячная арендная плата, тогда как в среднем по Новопокровскому району такая арендная плата составляет от 4000 до 5000 р.;

в спорном договоре купли продажи цена спорной квартиры указана в размере 1335876 р., данная цена ими была взята из технического паспорта БТИ на спорную квартиру, тогда как рыночная стоимость данной квартиры составляет 526529 р., а земельного участка17072 р., всего в общей сумме 509457 р.;

они договорились о том, что после исполнения обязательства по договору займа, квартира вновь будет переоформлена на её имя, что подтверждается п. 1.6 договора найма, согласно которого она имеет право выкупить спорную квартиру за 350000 р., при этом отказ ФИО2 от заключения с ней договора купли-продажи квартиры не допускается;

ФИО2 данную квартиру перед заключением сделки не осматривал, после подписания договора не переоформил на себя лицевой счет для оплаты коммунальных услуг и не вселялся в квартиру, в которой она до настоящего времени проживает со своим сыном ФИО3 (ответчиком по встречному иску) и они несут бремя содержания данного жилого помещения, производят оплату коммунальных услуг, а кроме того, 02.05.2017 г. она вносила плату за газификацию поселка Новопокровский, зная, что квартира принадлежит ей;

полагает, что договор по отчуждению спорной квартиры является притворной сделкой, и был оформлен формально, в отсутствие воли истца продавать указанное жилое помещение и в отсутствие намерения покупателя приобретать в собственность данную квартиру;

на настоящий момент она выплатила ФИО2 407800 р.;

В доказательство своих доводов ФИО1 представлены следующие документы:

квитанции об оплате коммунальных услуг за спорную квартиру за апрель 2017 г. и январь, апрель и июль 2018 г.;

сведения об оплате за потребленную электроэнергию с ноября 2016 г. по июль 2018 г.;

отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры и земельного участка № 520, согласно которого рыночная стоимость спорной квартиры составляет 526529 р., а земельного участка17072 р., всего в общей сумме 509457 р.;

протокол осмотра нотариусом интернет сайтов, согласно которых стоимость найма жилого помещения в Новопокровском районе составляет от 4000 до 5000 р.

Оценивая представленные ФИО1 доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает каждое из доказательств относимым, допустимым, и достоверным, а в совокупности взаимосвязанными; при этом в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком доказательств обратного суду не предоставлено.

В обоснование своего встречного иска и в обоснование возражений по иску ФИО1, ФИО2 и его представитель, указывают, что:

в спорном договоре купли-продажи, и как следует из его буквального толкования в соответствии со ст. 431 ГК РФ, сторонами форма договора сделки купли-продажи недвижимости соблюдена; договор содержит в себе все существенные условия, цель заключения данного договора, которым является переход права собственности на квартиру, была достигнута;

определена цена недвижимого имущества в размере 1374771 р., которые получены ФИО1 до подписания данного договора;

при подписании данного договора купли-продажи ФИО1 ему были переданы документы на спорную квартиру; ФИО1 лично присутствовала в МФЦ при подаче документов о переходе права собственности;

перед заключением договора купли-продажи он осматривал квартиру;

он занимается предпринимательской деятельностью и ввиду обесценивая денежных средств, вложил свои сбережения в приобретение спорной квартиры;

никакого устного договора о займе в размере 350000 р. у него с ФИО1 не имелось; он имел намерение приобрести эту квартиру и её приобрел;

в этот же день, то есть 06.09.2016 г. он заключил с ФИО1 договор найма этой спорной квартиры, ежемесячная арендная плата по общей с ФИО1 договоренностью была определена в размере 24500 р., продажная цена квартиры и стоимость арендной соответствуют нормам свободы договора; при этом ФИО1 выплачивала арендную плату до ноября 2017 г.;

из содержания пункта 6 договора купли-продажи следует, что в указанной квартире по месту жительства зарегистрированы ФИО1 и ФИО3, которые обязуются сняться с регистрационного учета до 06.11.2016 г.;

в адрес ФИО1 им были направлены претензии об освобождении спорной квартиры и снятии с регистрационного учета, которые остались без ответа;

почему в п. 1.6 договора найма указано, что ФИО1 имеет право выкупа у него этой квартиры по цене 350000 р., при этом он не имеет права отказа от заключения такого договора купли-продажи, он пояснить не может, поскольку подписал данный договор найма, не читая его, копию данного договора он не получал, выкупная цена квартира в момент подписания не была указана, а позже вписана чьей-то рукой;

ФИО1 действительно выплатила ему на настоящий момент 407800 р. - сумму арендной платы.

Выслушав доводы сторон, и исследовав материалы дела, суд считает иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, а встречный иск ФИО2 отказу по следующим мотивам:

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п. 1 и 3 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

В силу п. 3 ст. 339 ГК РФ несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора о залоге.

В соответствии с. ч. 1 ст. 808 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

В соответствии с ч. 1 ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворный характер сделки предполагает, что стороны, прибегая к той или иной договорной форме реального намерения на исполнение такого договора не имеют, поскольку прикрывают данной сделкой иное обязательство, фактически имеющееся между сторонами.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п.п. 87 и 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части I первой ГК РФ" согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

По делу установлено, что 06.09.2016 г. стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нём квартирой по адресу: <адрес>, согласно которого общая сумма сделки составляет 1374771 р., тогда как рыночная стоимость этих объектов недвижимости составляет согласно отчета об оценке рыночной стоимости - 509457 р.

В этот же день, то есть 06.09.20016 г. стороны заключили договор найма спорной квартиры, согласно которого ежемесячная арендная плата составляет 24500 р., тогда как согласно протокола осмотра нотариусом интернет сайтов, стоимость найма жилого помещения в Новопокровском районе составляет от 4000 до 5000 р.; при этом размер арендной платы соответствует объяснениям истца ФИО1 о размере процентов по договору займа (7% от 350000 р.).

В этом же договоре найма предусмотрено право ФИО1 выкупить у ФИО2 спорную квартиру по цене 350000 р., при этом отказ ФИО2 от этого заключения договора купли-продажи квартиры не допускается, что не соответствует утверждению ФИО2 о том, что он выплатил ФИО1 деньги в размере 1374771 р. по договору купли-продажи, а также о вложении своих сбережений от их обесценивания, и, по сути, свидетельствует о причинении себе убытков, а не о сохранении своих сбережений.

Предусмотренное договором найма жилого помещения условие о том, что выплаченная ФИО1 арендная плата, не входит в размер суммы, по которой она имеет право выкупа, т.е. в сумму 350000, также свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы в сумме 24500 р., являлся процентами по договору займа.

На вопрос представителя ФИО1, ФИО2 ответил, что не знает какое отопление имеется в приобретаемой им спорной квартире, что также не соответствует его объяснению о том, что перед покупкой квартиры, он её осматривал, поскольку при приобретении жилого помещения разумным предполагается выяснение этого вопроса, учитывая, что покупаемая квартира расположена в сельской местности.

Таким образом, исходя указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что совершенный сторонами договор купли продажи от 06.09.2016 г. прикрывает договор залога, потому является ничтожной (притворной) сделкой, не порождает юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействителен с момента совершения.

О притворности сделки свидетельствует также и то, что квартира осталась во владении ФИО1, которая продолжает осуществлять полномочия собственника жилого помещения; ответчики по встречному иску по-прежнему зарегистрированы в указанной квартире, фактическая передача объекта недвижимости, освобождение помещений от имущества, принадлежащего ФИО1, передача ключей от квартиры не производилась.

Поскольку суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1, встречные исковые требования ФИО2 о признании ФИО1 и ФИО3 утратившими право пользования земельным участком, с расположенной на ней квартирой, снятии с регистрационного учета и выселении - удовлетворены быть не могут и подлежат отказу.

Доводы ФИО2 и его представителя со ссылкой на п.п. 70 и 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23. 06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч. 1 ГПК РФ», согласно которых:

сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ) и сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ), - судом не могут быть приняты во внимание, поскольку таких обстоятельств в судебном заседании не установлено и доказательств этому истцом по встречному иску не предоставлено, а кроме того данную сделку суд признает ничтожной, а не оспоримой.

Не могут быть приняты во внимание и доводы ФИО2 о том, что он подписал договор найма в п. 1.6 которого указано, что ФИО1 имеет право выкупа у него этой квартиры по цене 350000 р., и при этом он не имеет права отказа от заключения такого договора купли-продажи, не читая его, и о том, что выкупная цена квартира в момент подписания не была указана, а позже вписана чьей-то рукой, - судом также не могут быть приняты во внимание поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств этому суду не представлено, данные доводы суд считает голословными и надуманными, а кроме того, риск последствий данного бездействия несет сам ответчик по первоначальному иску.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, 3-е лицо межмуниципальный отдел по Белоглинскому и Новопокровскому районам (Новопокровский сектор) Управления Росреестра по Краснодарскому краю о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 194 кв.м с кадастровым № и расположенной на ней квартирой, назначение: жилое, площадь: общая 74,4 кв.м, этаж 1-2, с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>; заключенный 06.09.2016 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель).

Применить последствия недействительности сделки:

исключить из Единого государственного реестра сведения о зарегистрированных правах ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 194 кв.м. с кадастровым № (регистрационная запись № от 13.09.2016 г.), и расположенной на ней квартирой, назначение: жилое, площадь: общая 74,4 кв.м, этаж 1-2, с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес> (регистрационная запись № от 13.09.2016 г.);

восстановить в Едином государственном реестре сведения о зарегистрированных правах ФИО1 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 194 кв.м с кадастровым № и расположенной на ней квартирой, назначение: жилое, площадь: общая 74,4 кв.м, этаж 1-2, с кадастровым №, расположенных по адресу<адрес>

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 - отказать.

Меры по обеспечению иска по определению Новопокровского районного суда от 02.07.2018 г. в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства площадью 194 кв.м. с кадастровым №, и расположенной на ней квартирой, назначение: жилое, площадь: общая 74,4 кв.м, этаж 1-2, с кадастровым № расположенных по адресу: <адрес>, а также совершение любых действий, направленных на отчуждение указанных земельного участка и квартиры - отменить.

Мотивированное решение суда изготовлено 20.03.2019 г.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Новопокровский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: