Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 января 2020 в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО4 к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об урегулировании преддоговорных разногласий и принятии редакции договора и предложений истца, изменении приложений к договору,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с иском в суд к ответчику с вышеуказанными требованиями.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО4 принадлежит на праве собственности нежилое здание - склад, с кадастровым номером №..., площадью 418,1 кв.м.; сооружение - ж/б технологическая площадка установки оборудования загрузки (разгрузки) склада, с кадастровым номером №..., площадью 125,3 кв.м.

Указанные объекты недвижимости расположены по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Истец в качестве правообладателя объектов недвижимого имущества, обратился в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером №..., занимаемый принадлежащим ему имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ письмом №...-ОА, Ответчиком подготовлен проект договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ (Договор) и изменение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№...-В (Изменение) в части замены стороны Арендатора с ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации права собственности ФИО4 на здание склада).

Согласно Приложению №... к вышеуказанному договору, а также п. 3 Изменения к договору аренды, расчет арендной платы за земельный участок выполнен на основании Постановления Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-н «Об утверждении Порядка расчета арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 №25-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка па 2019 год», Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№...зу, Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№....

Размер арендной платы по Изменению от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№...-В установлен от рыночной стоимости земельного участка равной 4 565 600 руб. (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м. = 878 руб.) с применением Коэффициента минимальной доходности с ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,08820; с ДД.ММ.ГГГГ - 0,0859.

Сумма годовой арендной платы за земельный участок по Изменению от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№...-В составила: с ДД.ММ.ГГГГ - 402 685,92 руб.; с ДД.ММ.ГГГГ - 392185,04 руб.

Размер арендной платы по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№... установлен от рыночной стоимости земельного участка равной 5288000 руб. (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м. = 1016,9 руб.) с применением Коэффициента минимальной доходности с ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,0859. Сумма годовой арендной платы за земельный участок по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№... составила 454 239,20 руб.

В результате применения нового порядка расчета арендной платы (с ДД.ММ.ГГГГ - от рыночной стоимости; ранее - от кадастровой стоимости) стоимость аренды вышеуказанного земельного участка выросла до 454239,20 руб. в год.

В основу данных расчетов положен Отчет №..._1543зу об оценке земельного участка, подготовленный МУП «ЦМБТИ» г. Волгограда, Отчет №... об оценке рыночной стоимости, подготовленный ООО «Аналитик Центр», в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м.

Истец, не согласившись с такой величиной арендной платы, подписал указанное Изменение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№...-В, а также Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№... с Протоколами разногласий от ДД.ММ.ГГГГ и направил в адрес Ответчика письмами от ДД.ММ.ГГГГ (вх. №..., 9450).

В предложенных редакциях Истца, рыночная стоимость земельного участка равна 2000000 руб. (384,6 руб./1 кв.м.). С учетом данной рыночной стоимости, размер годовой арендной платы должен составить: по Изменению с ДД.ММ.ГГГГ - 176400 руб.; с ДД.ММ.ГГГГ - 171800 руб.; по Договору с ДД.ММ.ГГГГ - 171800 руб.

ДД.ММ.ГГГГ письмом №...-ОА Департамент подготовил Протокол согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к Протоколу разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к Изменению от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№...-В, которым не согласовал разногласия, приняв Изменение в редакции, предложенной Арендодателем.

ДД.ММ.ГГГГ письмом №...-ОА, Департамент подготовил Протокол согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к Протоколу разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№..., которым не согласовал разногласия, приняв Договор в редакции, предложенной Арендодателем.

Изменение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№...-В, Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№..., подготовленные Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, привели к возникновению обязанности у Истца вносить арендную плату в определенном размере.

Величина арендной платы при переходе с кадастровой стоимости на рыночную стоимость участка увеличилась более чем в 2,5 раза.

Такое изменение не является экономически обоснованным. Порядок установления рыночной стоимости земельного участка регламентируется Федеральными стандартами оценки (ФСО), в частности ФСО №№..., 2, 3, 7, на которые ссылаются оценщики в Отчете №..._1543зу от ДД.ММ.ГГГГ, в Отчете №... от ДД.ММ.ГГГГ.

В целях выяснения нарушений, допущенных при составлении вышеуказанных Отчетов об оценке земельного участка, Истцом были заказаны Заключения специалиста (рецензии) на указанные Отчеты, в соответствии с которыми выявлен целый ряд нарушений требований Федеральных стандартов оценки.

Отчет об оценке №..._1543зу от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» №...-Ф3, федеральных стандартов оценки: ФСО №..., ФСО №..., ФСО №..., ФСО №....

Таким образом, Отчет об оценке №..._154зу от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» г. Волгограда не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» №135- ФЗ, федеральных стандартов оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7.

Обнаруженные нарушения существенным образом влияют на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка и, как следствие, повлекли за собой необходимость несения дополнительных расходов и затрат, в виде уплаты арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в большем объеме, нежели это требуется при расчете облагаемой базы на основании достоверных и актуальных стоимостных показателей.

Отчет об оценке №... от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Аналитик Центр», также не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» №135-Ф3, федеральных стандартов оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7.

На основании вышеизложенных обстоятельств, истец первоначально просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении Изменения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№...-В, земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...> изложив п. 3 Изменений в следующей редакции: «Установить размер годовой арендной платы по Договору, с ДД.ММ.ГГГГ исходя из следующего расчета арендной платы за землю 2000000 руб. (стоимость земельного участка), Кмд - 0,08820, Кказ – 1, а с ДД.ММ.ГГГГ исходя из следующего расчета арендной платы за землю 2000000 руб. (стоимость земельного участка), Кмд - 0,0859, Кказ – 1.».

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№..., земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: ... изложив Приложение №... к договору в следующей редакции: «Расчет арендной платы за земельный участок, производить из следующего расчета с ДД.ММ.ГГГГ исходя из следующего расчета арендной платы за землю 2000000 руб. (стоимость земельного участка), Кмд - 0,0859, Кказ – 1

Истец в судебное заседание не явился, доверил участие в деле своему представителю.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнил, просит обязать ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении Изменений от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№...-В, земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...> установив в п. 3 Изменений размер годовой арендной платы по Договору с ДД.ММ.ГГГГ в размере 123497 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 1903000 руб.

Обязать ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№..., земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...> установив в Приложении №... к договору условия о расчете арендной платы за земельный участок, согласно которым сумма годовой арендной платы должна составлять с ДД.ММ.ГГГГ в размере 128807,50 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 1903000 руб., а с ДД.ММ.ГГГГ в размере 190354,40 руб., исходя из рыночной стоимости земельного участка – 2216000 руб.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, считает их необоснованными, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представителя третьего лица ООО «Аналитик Центр» – ФИО3 полагал, что Отчет об оценке №... от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Аналитик Центр» соответствует действующему законодательству, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Другие стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с этим, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 принадлежит на праве собственности нежилое здание - склад, с кадастровым номером №..., площадью 418,1 кв.м.; сооружение - ж/б технологическая площадка установки оборудования загрузки (разгрузки) склада, с кадастровым номером №..., площадью 125,3 кв.м.

Указанные объекты недвижимости расположены по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м.

Согласно Приложению №... к вышеуказанному договору, а также п. 3 Изменения к договору аренды, расчет арендной платы за земельный участок выполнен на основании Постановления Главы администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ№...-н «Об утверждении Порядка расчета арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ№...-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год», Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ№...-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка па 2019 год», Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№...зу, Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№....

Размер арендной платы по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№... установлен от рыночной стоимости земельного участка равной 5 288 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м. = 1016,9 руб.) с применением Коэффициента минимальной доходности с ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,0859. Сумма годовой арендной платы за земельный участок по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№... составила 454 239,20 руб.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются исследованными в судебном заседании относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами по делу, а именно копиями: выписок из ЕГРН; Изменений от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№...-В; договора аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ; Протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ; Протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к Изменению от ДД.ММ.ГГГГ; писем ДМИ от ДД.ММ.ГГГГ№...-ОА и №...-ОА и Протоколов согласования разногласий; Отчетов об оценке №...зу от ДД.ММ.ГГГГ и №... от ДД.ММ.ГГГГ; Заключений специалистов от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку между сторонами возник спор о стоимости земельных участков и правильности выполненных отчетов об оценке, то судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Волгоградское бюро судебных экспертов».

Согласно результатам судебной экспертизы, отчет №...зу от ДД.ММ.ГГГГ составленный МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» г. Волгограда об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060003:1062, площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости. Оценщиком неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Ошибки при выполнении математических действий в Отчете не выявлены. Информация, использованная Оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ составленный ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:060003:1062, площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости. Оценщиком неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. В Отчете допущены ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная Оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Рыночная стоимость объекта экспертизы - земельного участка с кадастровым номером 34:34:060003:1062, площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом округления до тысяч, составляет 2216000 руб.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку данный документ соответствуют требованиям гражданско-процессуального законодательства, заключение подготовлено экспертом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются суду ясными и понятными. За дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

С учетом результатов судебной экспертизы, представленные сторонами отчеты, заключения специалистов суд признает недостоверными.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленные суду доказательства, с учетом требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению, поскольку позиция и доводы стороны истца основываются на результатах судебной экспертизы. Относимые, допустимые и достоверные доказательства, ставящие под сомнение выводы судебного эксперта, суду не представлены.

Доводы стороны ответчика и третьего лица об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований основаны на неверной оценке обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, и неверном толковании норм действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об урегулировании преддоговорных разногласий и принятии редакции договора и предложений истца, изменении приложений к договору – удовлетворить.

Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда урегулировать разногласия, возникшие при заключении Изменений от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№...-В, земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...> установив в п. 3 Изменений размер годовой арендной платы по Договору с ДД.ММ.ГГГГ в размере 123497 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 1903000 руб.

Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№..., земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 5200 кв.м., расположенного по адресу: <...> установив в Приложении №... к договору условия о расчете арендной платы за земельный участок, согласно которым сумма годовой арендной платы должна составлять с ДД.ММ.ГГГГ в размере 128807,50 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 1903000 руб., а с ДД.ММ.ГГГГ в размере 190354,40 руб., исходя из рыночной стоимости земельного участка – 2216000 руб.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в месячный срок через Центральный районный суд города Волгограда.

Судья- подпись О.А. Полянский

Решение суда принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.