Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-10/2014 по иску Летуновской Т.В. и Бакулина Ю.В. об обязании Клевцовой С.С. не чинить препятствий в ремонте системы отопления и перекрытия над подвалом, обязании Клевцовой С.С. восстановить систему отопления и произвести ремонт перекрытия над подвалом и обязании администрации г. Мичуринска произвести ремонт перекрытия над подвалом и мест общего имущества (крыши), расположенной над помещениями №1 и 3 и стен,

У С Т А Н О В И Л:

На основании договора купли-продажи от …г. Бакулину Ю.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение №1 магазин общей площадью … кв.м. по адресу: г. Мичуринск, ул. …, д... Летуновской Т.В. на основании договора купли-продажи №… от …г. принадлежит нежилое помещение №3 (магазин) 1 этаж и подвал общей площадью … кв.м. по указанному адресу. Клевцовой С.С. на основании договора купли-продажи от …г. – нежилое помещение №4, подвал общей площадью … кв.м.

Летуновская Т.В. и Бакулин Ю.В. обратились в Мичуринский городской суд с иском к Клевцовой С.С. и администрации г. Мичуринска об обязании Клевцовой С.С. не чинить им препятствий в ремонте системы отопления и перекрытия над подвалом, обязании Клевцовой С.С. восстановить систему отопления и произвести ремонт перекрытия над подвалом и обязании администрации г. Мичуринска произвести ремонт перекрытия над подвалом и мест общего имущества (крыши), расположенной над помещениями №1 и 3 и стен.

В судебное заседание истец Бакулин Ю.В. не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела уведомлен. Его представители Бакулина Л.С. и Лахарев А.А. заявленные требования поддержали и показали, что Бакулину Ю.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от …г. принадлежит нежилое помещение №1 магазин общей площадью … кв.м. по адресу: г. Мичуринск, ул. …, д... Данное помещение было приобретено им у ООО «…», которое в свою очередь приобретало его у администрации г.Мичуринска. Летуновской Т.В. принадлежит нежилое помещение №3 (магазин) 1 этаж и подвал общей площадью … кв.м. по указанному адресу на основании договора купли-продажи №… от …г. С момента их приобретения никакие ремонтные работы в них не проводились. Клевцова С.С. является собственником нежилого помещения №4 площадью … кв.м. на основании договора купли-продажи от …г. Клевцова С.С. чинит препятствия Бакулину Ю.В. и Летуновской Т.В. в пользовании помещением, а именно перекрыт вход в общее помещение. Так же Клевцова С.С. пробила часть стены здания и устроила самовольно отдельный вход, в связи с чем истцы не имеют возможности попасть в помещение для производства ремонтных работ. Клевцовой С.С. в подвальном помещении произведена самовольная перепланировка без разрешения всех собственников помещения и отрезала систему отопления. В настоящее время помещение истцов не отапливаются и нет возможности восстановления системы отопления из-за отсутствия доступа в подвал. Ключи и доступ к котельной у истцов имеются. Однако считают, что в связи с тем, что все коммуникации ранее проходили по подвалу, то нет никакой необходимости обустраивать новую систему отопления, так как данная система является общим имуществом. Летуновской Т.В. и Бакулину Ю.В. проданы помещения ненадлежащего качества, о чем имеется заключение Гладышева А.Н. На момент заключения договора купли-продажи помещений с администрацией г.Мичуринска уже имелись нарушения строительных норм и правил, причем данные недостатки при покупке обнаружены не были. Поэтому считают, что ремонт помещения, принадлежащего Бакулину Ю.В. должна произвести администрация г.Мичуринска. Так же она должна отремонтировать общее имущество Бакулина Ю.В. и Летуновской Т.В. такие как перекрытия над подвалом крышу, расположенную над помещениями №1 и 3 и стены данных помещений. После получения Клевцовой С.С. заключения об обследовании подвального помещения истцы обращались в администрацию г. Мичуринска с заявлением о признании помещения аварийным. На обращение был дан ответ о том, что собственникам необходимо сделать ремонт принадлежащих им помещений. Ранее купленные помещения находились в аренде у Летуновской Т.В. и Бакулина Ю.В. Просили суд обязать Клевцову С.С. не чинить препятствий в ремонте системы отопления и перекрытия над подвалом, обязать Клевцову С.С. восстановить систему отопления и произвести ремонт перекрытия над подвалом и обязать администрацию г. Мичуринска произвести ремонт перекрытия над подвалом и мест общего имущества (крыши), расположенной над помещениями №1 и 3 и стен.

Истица Летуновская Т.В. в судебном заседании требования изложенные в исковом заявлении, а также пояснения представителей истца Бакулиной Л.С. и Лахарева А.А. поддержала в полном объеме.

В судебное заседание ответчик Клевцова С.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения гражданского дела уведомлена надлежащим образом. Ее представители Клевцов Э.А. и Старова Л.В. исковые требования не признали и показали, что Клевцовой С.С. на основании договора купли-продажи от …г. принадлежит нежилое помещение №4, подвал общей площадью … кв.м. по адресу: г. Мичуринск, ул. …, д…, которое она с …г. до заключения договора купли-продажи арендовала. После приобретения подвального помещения она обратилась в проектную организацию «АвАрх» для составления проекта реконструкции, так как ей на это было дано разрешение администрацией г. Мичуринска. Разрешения на реконструкцию своего помещения у других собственников помещений д… по ул... она не спрашивала, так как является собственником отдельного изолированного помещения, в связи с чем разрешение других собственников не требуется. В связи с тем, что помещение было в ненадлежащем техническом состоянии она обратилась к эксперту, который дал заключение о том, что здание находится в аварийном состоянии. Так же экспертом было дано заключение о том, что реконструкция ее помещения не затрагивает интересы третьих лиц и может выполняться. На момент приобретения помещения в собственность его техническое состояние Клевцову С.С. полностью устраивало, претензий по данному состоянию она к администрации г. Мичуринска не имеет. В помещении Клевцовой С.С. были расположены трубы отопления, которые были в нерабочем состоянии из-за длительного срока эксплуатации и отсутствия ремонтных работ. В помещении было сыро, в настоящее время эти трубы разрушены. Клевцова С.С. предлагала истцам разрешить вопрос о ремонте системы отопления и перекрытий мирным путем, но они отказались. В настоящее время вход в подвал закрыт металлической дверью для предотвращения проникновения в него третьих лиц. Ключи от входа имеются только у нее. Обследование принадлежащего ответчице подвального помещения специалистом ПИ «Тамбовгражданпроект» Крымской А.А. производилось без приглашения Клевцовой С.С. Фотографии каких помещений отражены в заключении Крымской А.А. не известно. Ознакомившись с заключением строительно-технической экспертизы, Клевцова С.С. обратилась в проектную организацию для разработки проекта и сметы работ, которые необходимо произвести для ремонта общего имущества. Она согласна на производство совместного ремонта с Бакулиным Ю.В. и Летуновской Т.В.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта Дмитриевцев Д.А. показал, что им было дано экспертное заключение в отношении здания, расположенного по адресу г.Мичуринск, ул…, д... Перед составлением заключения он знакомился со всеми материалами гражданского дела. Он является экспертом отдела ТЭ ФБУ Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, имеет стаж работы по специальности с …г. К проведению экспертиз привлекается на основании договора. В ходе производства экспертизы не представилось возможным установить присутствовал ли человеческий фактор в разрушении подвала в связи с отсутствием соответствующих методик. Тавровая балка могла быть глянцевой и искореженной в одном только месте в результате отсутствия надлежащего ухода за помещением, так как сначала его постройки никаких работ по ремонту в нем не проводилось. На момент исследования зафиксировано, что отопительные трубы нежилых помещений находятся в подвешенном состоянии. Трубы проходят от котла через помещение №4 и уходят в перекрытие первого этажа. Работоспособность труб не проверялась. В подвале на полу был мусор. В заключении указано, что необходимо выполнить ремонт стен, фундаментов, перекрытий, кровли, инженерных коммуникаций, отопительной системы, так как здание находится в неудовлетворительном состоянии. Нет гарантий, что при ремонте только перекрытий между подвалом и первым этажом не будет других разрушений. Поэтому необходимо разработать проект капитального ремонта. Этот капитальный ремонт должен быть совместным, так как некоторые работы будут пересекаться – такие как ремонт стен и фундамента, кровли и стен, инженерных коммуникаций. Для производства капитального ремонта всем собственникам необходимо обратиться в проектную организацию и разработать проект капитального ремонта здания. В данном проекте будет указано какие работы и из каких материалов должны быть произведены. Проектировщик так же может составить смету стоимости работ. Установить в какой степени имеется влияние ямы, вырытой Клевцовой С.С., на общее состояние здания не представляется возможным.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля … показал, что примерно в …гг. в управление строительства и архитектуры администрации г. Мичуринска обратились собственники помещений д… по ул... г. Мичуринска по поводу разрешения на реконструкцию нежилого помещения на имя Клевцовой С.С. на основании имеющегося проекта. Сотрудники Управления с его участием вышли на место расположения объекта с целью осуществления надзора за исполнением указанного разрешения. Было установлено, что срок действия разрешения истек, в связи с чем Клевцовой С.С. было предложено приостановить ремонтные работы до получения нового разрешения. Подвал находился в удовлетворительном состоянии, трубы были подвешены под потолком, на полу ничего не валялось. По результатам осмотра акт не составлялся, так как сотрудники Управления не имеют права обследования помещений, а только осуществляют контроль за исполнением выданных разрешений.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля … показал, что в управление архитектуры и строительства администрации г. Мичуринска поступило несколько заявлений собственников д… по ул... г. Мичуринска по поводу реконструкции подвального помещения. Одновременно с ними от Клевцовой С.С. поступило заявление о продлении срока действия разрешения на реконструкцию. Он с коллегами выезжал на место расположения объекта. При осмотре подвального помещения, принадлежащего Клевцовой С.С. установил, что его состояние требует ремонта. На поверхностях стен и потолка имелась плесень и гниль. В районе плит перекрытия располагались какие-то трубы, но к чему они относятся (водоснабжение или отопление) ему не известно. В целом все здание требует ремонта, так как оно очень старое. После осмотра никакой акт не составлялся. Так как между собственниками помещений имеются разногласия, срок действия разрешения на реконструкцию Клевцовой С.С. продлен не был.

Выслушав истицу Летуновскую Т.В., представителей сторон, допросив эксперта, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании ст.ст.454,469 и 475 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании установлено, что Бакулину Ю.В. на основании договора купли-продажи от …г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение №1 магазин общей площадью … кв.м. по адресу: г. Мичуринск, ул. …, д... Летуновской Т.В. на основании договора купли-продажи №… от …г. принадлежит нежилое помещение №3 (магазин) 1 этаж и подвал общей площадью … кв.м. по указанному адресу. Клевцовой С.С. на основании договора купли-продажи от …г. – нежилое помещение №4, подвал общей площадью … кв.м.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьями 209-210 того же Кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Проведенной по делу строительно-технической экспертизой (заключение №...) установлено, что техническое состояние дома … по ул. … г. Мичуринска находится в неудовлетворительном состоянии (аварийном техническом состоянии), при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, при котором имеется опасность внезапного разрушения отдельных элементов здания и функционирование конструкций возможно лишь при условии значительного капитального ремонта и срочных противоаварийных мер.

Вероятной причиной неудовлетворительного технического состояния дома … по ул. … г. Мичуринска является отсутствие должного ухода (отсутствие надлежащей технической эксплуатации – текущего/капитального ремонтов) за конструктивными элементами здания.

Установить в каком техническом состоянии находились нежилые помещения №1, №3 и №4 на момент их приобретения по договорам купли-продажи и установить, что явилось причиной такого состояния нежилых помещений на данные даты (момент заключения договора) – не представляется возможным в виду отсутствия научно-обоснованных методик.

Общие работы, которые необходимо выполнить для приведения общего имущества д… по ул. … г. Мичуринска в надлежащее техническое состояние:

- капитальный ремонт стен (работы по усилению конструкций стен);

- капитальный ремонт фундаментов (усиление фундаментов);

- капитальный ремонт перекрытий;

- капитальный ремонт кровли;

- капитальный ремонт инженерных коммуникаций (водоснабжения, электроснабжения и др.);

- капитальный ремонт отопительной системы (в т.ч. с капитальным ремонтом
кирпичной дымовой трубы).

Рекомендуется на все перечисленные мероприятия предварительно разработать проектную документацию, с указанием видов, объемов работ и материалов.

Отмечается, что отделить капитальные мероприятия, проводимые отдельное подвальном помещении и отдельно в общем имуществе данного дома не возможно: при проводимых работах, будут затрагиваться и «пересекаться» работы, проводимые в подвальном помещении и в общем имуществе данного дома. Необходимо проводить комплексный капитальный ремонт.

Имеется вероятность угрозы жизни и здоровья людей, получения травм при нахождении, при передвижении внутри и/или около дома №… по ул. … г. Мичуринска Тамбовской области, при входе и выходе из дома, а также при пользовании его элементами и инженерным оборудованием.

Наиболее вероятно, что нежилое помещение №4 ранее являлось местом общего пользования - через существующий проем (1,21* 1,06м) производилась отгрузка угля (либо другого материала), далее производилось складирование. Установить фактическое первоначальное назначение данного помещение не представляется возможным.

При подписании договоров купли-продажи объекты, являющиеся предметами договоров, сторонами (в том числе Бакулиным Ю.В. и Летуновской Т.В.) были осмотрены. Претензий к техническому состоянию объекта Покупатели не имели, о чем имеются соответствующие отметки в текстах самих договоров и передаточных актах.

До момента заключения договоров купли-продажи указанные объекты в течение длительного времени находились у сторон в аренде (с конца 90-х годов 20 века). Как пояснили стороны в судебном заседании ремонтные работы, в нарушение ч.2 ст.616 ГК РФ, в данных помещениях ими никогда не проводились. Доказательств того, что нежилые помещения были переданы истцам администрацией г. Мичуринска в ненадлежащем техническом состоянии в судебное заседание не представлено.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований Бакулина Ю.В. и Летуновской Т.В. об обязании администрации г. Мичуринска произвести ремонт перекрытия над подвалом, крыши, расположенной над помещениями №1 и №3 и стен.

На основании ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку неудовлетворительное состояние спорных нежилых помещений является вероятностью угрозы жизни и здоровья неопределенного круга лиц, получения ими травм при нахождении, при передвижении внутри и/или около дома №… по ул. … г. Мичуринска Тамбовской области, при входе и выходе из дома, а также при пользовании его элементами и инженерным оборудованием, суд считает необходимым выйти за пределы заявленных исковых требований и обязать Клевцову С.С. совместно с Летуновской Т.В. и Бакулиным Ю.В. (несмотря на то, что исковых требований к ним не заявлено) произвести ремонт перекрытий над подвалом дома … по ул. … г. Мичуринска Тамбовской области и системы отопления, расположенной в подвальном помещении указанного дома, для чего разработать проект с указанием видов, объемов работ и материалов.

Как подтвердил в судебном заседании эксперт Дмитриевцев Д.А. проведение ремонтных работ отдельно собственниками нежилых помещений невозможно. Ремонтные работы должны производится только комплексно.

В соответствии со ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно заключению эксперта, наиболее вероятно, что на момент экспертного исследования нежилого помещения №4, Клевцовой С.С. не произведена перепланировка/переустройство данного помещения дома №… по ул… г.Тамбова - помещение имеет схожие габариты и размеры, которые указаны в техническом паспорте составленном по состоянию на …г.

Существующий технологический проем в подвальном помещении Клевцовой С.С. никак не влияет на перепланировку/переустройство данного помещения дома № … - в случае если данный технологический проем будет расширен (увеличен) до уровня дверного проема, то будут произведены работы по переустройству данного помещения.

…г. управлением строительства и архитектуры администрации г. Мичуринска было Клевцовой С.С. выдано разрешение на реконструкцию принадлежащего ей нежилого помещения с устройством входной группы и ею были начаты строительные работы – произведена частичная выемка грунта со стороны поликлиники №1 г. Мичуринска. Впоследствии в связи с истечением срока действия разрешения на реконструкцию строительные работы Клевцовой С.С. были приостановлены, вход в подвальное помещение закрыт.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что в результате запирания Клевцовой С.С. входной двери в подвал Бакулин Ю.В. и Летуновская Т.В. не могут попасть в него для производства ремонта перекрытия и системы отопления. Данные препятствия подлежат устранению путем обязания Клевцовой С.С. не чинить препятствий Летуновской Т.В. и Бакулину Ю.В. в производстве ремонта перекрытий над подвалом дома … по ул. … г. Мичуринска Тамбовской области и системы отопления, расположенной в подвальном помещении указанного дома.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Клевцову С.С., Летуновскую Т.В. и Бакулина Ю.В. произвести ремонт перекрытий над подвалом дома … по ул. … г. Мичуринска Тамбовской области и системы отопления, расположенной в подвальном помещении указанного дома, для чего разработать проект с указанием видов, объемов работ и материалов.

Обязать Клевцову С.С. не чинить препятствий Летуновской Т.В. и Бакулину Ю.В. в производстве ремонта перекрытий над подвалом дома … по ул. … г. Мичуринска Тамбовской области и системы отопления, расположенной в подвальном помещении указанного дома.

В удовлетворении исковых требований Летуновской Т.В. и Бакулина Ю.В. к администрации г. Мичуринска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2014 года.

Председательствующий О.Ю. Чернова.