Гражданский кодекс часть 1

Дзержинский районный суд г. Волгограда в составе: председательствующего судьи Зиновьевой С.П., при секретаре Куроян М.А., с участием представителя истца ФИО21, представителя третьего лица ФИО22, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО1, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО6, ФИО19 к Администрации Волгограда о признании объекта недвижимости завершенным строительством и введенным в эксплуатацию,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации Волгограда о признании объекта недвижимости завершенным строительством и введенным в эксплуатацию. В обоснование иска указали, что проживают в шестиэтажном двадцати квартирном жилом доме по адресу: <адрес>, который не сдан в эксплуатацию в установленном порядке и не поставлен на государственный учет как многоквартирный жилой дом. Вследствие этого меры государственной поддержки ЖКХ (бюджетное финансирование капитального ремонта, благоустройство дворовой территории) оказываются для жильцов недоступными. Данные обстоятельства нарушают их права, как собственников квартир. Завершение строительства дома осуществлено самостоятельно истцами. Просят признать завершенным строительством и введенным в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО3 ФИО21 в судебном заседании иск поддержал.

Представитель третьего лица НП «Царицыно» ФИО22 в судебном заседании иск поддержала.

Представитель администрации Волгограда ФИО23 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Предоставила возражение на иск, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в иске отказать, т.к. административный порядок получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не должен подменяться судебным порядком признания факта строительства многоквартирного жилого дома завершенным и введенным в эксплуатации.

Представители третьих лиц Комитета по архитектуре и градостроительства администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, Управления государственного строительного надзора <адрес>, ТСЖ «Царицыно» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки суду не сообщили, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие.

Выслушав представителя истца ФИО21, представителя третьего лица ФИО24 суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из чего следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования. Несоблюдение данного требования закона при возведении объектов недвижимости влечет возникновение у объекта недвижимости признака самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии которых или одного из них строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой, а именно, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки.

Суд установил.

Строительство шестиэтажного двадцатиквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, в период с 1994 год по 1997 год осуществлялось Застройщиком - Закрытым акционерным обществом строительное инвестиционное объединение БИНКО (далее ЗАО СИО «БИНКО»). Земельный участок для строительства данного дома предоставлен Администрацией <адрес> застройщику согласно Постановлению от ДД.ММ.ГГГГ №258. Государственным архитектурно-строительным контролем <адрес> застройщику ЗВО СИО «БИНКО» было выдано Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № по указанному жилому дому. До завершения строительства жилого дома, застройщик ЗАО СИО «БИНКО» признан банкротом и ликвидирован. В связи с ликвидацией застройщика ЗАО СИО «БИНКО» застройщики в судебном порядке признали право собственности на не завершенные строительством квартиры. Впоследствии с целью завершения недостающих отделочных работ и дальнейшей эксплуатации вышеуказанного жилого дома истцы произвели своими силами недостающие отделочные работы и стали эксплуатировать вышеуказанное здание.

В настоящее время все строительные работы на доме завершены, дом подключен к сетям водопровода, канализации, теплоснабжения, горячего водоснабжения, электрическим сетям.

В доме проживают граждане, которые приобрели квартиры как дольщики по договорам инвестирования либо по договорам купли-продажи:

<адрес> – собственник ФИО17, на основании решения Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО25, на основании решения Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО4, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО15, на основании решения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., определения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права 06.0.1.2007 г.,

<адрес> – собственник ФИО14, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО1, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., даты регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО26, на основании заочного решения Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> - собственник ФИО2, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО3, на основании договора купли-продажи квартиры от 20.02.2007., дата регистрации права 15.03.2007.,

<адрес> – собственник ФИО3, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО13, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО18, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО7, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО5, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> - собственник ФИО12, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО16 на основании решения Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО6, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственники ФИО9, ФИО10 на основании договора купли-продажи от 12.11.2008г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО11, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ г.,

<адрес> – собственник ФИО19, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ

Однако в установленном порядке дом в эксплуатацию не сдан, в связи с чем не поставлен на государственный учет как завершенный строительством многоквартирный жилой дом.

Следовательно, по данному делу юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена, получение на это необходимых разрешений; наличие или отсутствие существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений вышеперечисленных норм права и разъяснений следует, что настоящий иск может быть удовлетворен, если многоквартирный жилой дом возведен в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и спорная постройка обладает единственными признаками самовольной постройки - возведение данной постройки без получения разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом заявленные требования подлежат удовлетворению в случае установления судом, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Материалами дела подтверждено, что возведенный многоквартирный жилой дом не угрожает жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № 1217/05-2. В заключении эксперта указано, что шестиэтажный кирпичный многоквартирный жилой возведен на земельном участке № Б по <адрес> в полном соответствии с видом разрешенного использования в зоне жилой застройки, что соответствует перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, приведенному в п. 1. ст. 31. «Градостроительный регламент зоны жилой застройки». Объемно-планировочное решение здания соответствует, согласно ч. 4.1 «Объемно-планировочная структура основных типов многоквартирных жилых зданий» СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий; объемно-планировочным решениям многоквартирных односекционных жилых зданий с компактным планом прямоугольной конфигурации; Состав помещений, а также площадь и габариты данных помещений обеспечивают размещение в каждой обособленной части здания изолированной квартиры, соответствующей требованиям п. 5.3., 5.3а., 5.7., 5.8. «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», предъявляемым к составу помещений, площади, габаритам и высоте жилых и подсобных помещений квартир многоквартирных жилых зданий, при этом каждая из изолированных частей здания имеет самостоятельный выход на лестничную клетку и далее выход на улицу через придомовую территорию. Расположение исследуемого здания на земельном № Б по <адрес> по отношению к жилым домам, расположенным на земельных участках соседних домовладений, соответствует требованиям п. 14.21. «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» и п. 2.6. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», предъявляемым к инсоляции и освещенности указанных жилых домов. Размещение здания на земельном участке № Б по <адрес> не противоречит противопожарным требованиям, регламентируемым ст. 69. гл. 16. Технического регламента о требованиях пожарной безе^5Ш?всд;и от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ (в ред. Федерального закона от 10.07.2012. Расстояния между исследуемым зданием и жилыми домами с тыльной и правой сторон исследуемого здания превышают расстояние равное 8-ми метров составляют: с жилым домом № 8,50 м; с жилым домом № А — 35,0 м; с жилым домом № 15,50 м, что соответствует требованиям п. 4.3., табл.1 СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», согласно которым противопожарные расстояния между указанными исследуемым зданием и жилыми домами должны составлять не менее 8-ми метров.

При этом, техническое состояние несущих конструктивных элементов жилого дома является хорошим, конструкции не имеют признаков повреждений характерных для аварийного состояния, не грозят обрушением.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № суд считает обоснованным, т.к. оно дано квалифицированным экспертном государственного экспертного учреждения, имеющей высшее строительное образование, квалификацию эксперта по специальности 16.1 «исследование строительных объектов и территории, функциональной связанной с ними», стаж работы по специальности 18 лет, экспертиза проведена на основании определения суда по результатам исследования материалов дела, осмотра объекта с участием сторон, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден под подписку, права и обязанности эксперта разъяснены.

При исследовании вопроса правомерности или неправомерности отказа администрации Волгограда в выдаче испрашиваемого разрешения письмом от ДД.ММ.ГГГГ № 05-и/3265/1, законность которого проверена и подтверждена решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело № А12-16908/2012 г., суд исходит из того, что в отказе правомерно указано о необходимости предоставления документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, однако, истцы лишены возможности предоставления перечисленных документов в связи с тем, что Застройщик ликвидирован, а они являются физическими лицами, приобретателями квартир по договорам инвестирования или купли-продажи.

Таким образом, спорный дом возведен в соответствии с видом разрешенного использования в зоне жилой застройки, нарушение сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц и угроза жизни и здоровью граждан отсутствуют, истцы не создавали самовольную постройку, в их интересах ТСЖ «Царицыно» предпринимало меры к ее легализации.

Для ввода объекта в эксплуатацию согласно ч.ч. 2, 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ необходимо обращение застройщика в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с приложением установленных документов.

Сдача дома в эксплуатацию в порядке, предусмотренном статьей 55 Градостроительного кодекса РФ в настоящее время невозможна, так как указанная норма исчерпывающим образом устанавливает круг лиц, которые могут обратиться с заявленном о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - таким лицом является Застройщик, который в настоящее время ликвидирован.

Существующая неопределенность в вопросе ввода жилого дома в эксплуатацию нарушает права собственников по владению и пользованию квартирами в готовом к эксплуатации жилом доме, лишает прав на общее имущество жилого дома и на социальные гарантии по месту жительства. Различные меры государственной поддержки ЖКХ (в том числе бюджетное финансирование капитального ремонта, благоустройства дворовой территории) являются для жильцов данного дома недоступными.

При таких обстоятельствах, суд считает, исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО1, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО6, ФИО19 к Администрации Волгограда о признании объекта недвижимости завершенным строительством и введенным в эксплуатацию удовлетворить.

Признать завершенным строительством и введенным в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Апелляционная жалоба может быть подана через Дзержинский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 28.01.2014 г.

Судья Зиновьева С.П.