Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по нему и обращении взыскания на заложенное имущество,

У с т а н о в и л:

ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – ОАО «АФЖС», Агентство) обратилось в суд с иском к ФИО2 (далее – Заемщик) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по нему и обращении взыскания за заложенное имущество.

В обоснование иска ОАО «АФЖС» указало, что по договору стабилизационного займа № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был предоставлен заем для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, погашения штрафов и пеней по заключенному между ответчиком и ОАО «Банк УРАЛСИБ» кредитному договору. Заем был предоставлен ответчику частями (траншами) из расчета процентной ставки <данные изъяты> годовых. В обеспечение исполнения договора между Агентством и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Заемщику были перечислены денежные средства на общую сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты>. В нарушение условий договора о порядке возврата суммы займа платежи ответчиком производились не в полном объеме, допускались просрочки на период более 30 дней. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по договору составила <данные изъяты>., в том числе: основной долг – <данные изъяты>., проценты за пользование займом – <данные изъяты>., пени за нарушение срока возврата займа – <данные изъяты> руб. Поскольку со стороны Заемщика допущены существенные нарушения договора, что является основанием для его расторжения, истец просит расторгнуть названный договор, взыскать с ответчика по нему образовавшуюся задолженность, взыскать проценты до дня вступления решения суда в законную силу, обратить взыскание на указанное выше жилое помещение, являющееся предметом залога, определить способ реализации квартиры – с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в <данные изъяты> руб. Просит также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

После уточнения искового заявления (л.д.80) Агентство просит стоимость квартиры, подлежащей реализации с торгов, определить в размере <данные изъяты> руб. Расходы по оплате государственной пошлины просит взыскать в размере <данные изъяты>. Иные требования истцом оставлены без изменения.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д.104), исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании, в целом, не возражая против иска и взыскания с нее задолженности по кредиту в размере, заявленном в исковом заявлении, считает стоимость квартиры сильно заниженной, не соответствующей реальной рыночной стоимости жилого помещения. С решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 13 августа 2013 года, определившим такую низкую начальную продажную стоимость квартиры, не согласна.

Представитель третьего лица ОАО «Банк УРАЛСИБ» при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал. Просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.108,110).

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав в судебном заседании доказательства по делу, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 330 ГК РФ пеней признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

На основании ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимся процентами.

В силу ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о договоре займа.

В судебном заседании установлено, что в рамках реализуемой ОАО «АФЖС» программы государственной помощи ипотечным заемщикам – физическим лицам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, и недопущения потери ими единственного жилья, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АФЖС» и ФИО2 был заключен Договор стабилизационного займа <данные изъяты> (далее – Договор) (л.д.6), по которому ФИО2 был предоставлен заем для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, погашения штрафов и пеней по заключенному между нею (ответчиком) и ОАО «Банк УРАЛСИБ» кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. 1.3, 1.4 Договора заем был предоставлен ответчику частями (траншами).

Факт перечисления Заемщику ФИО2 траншей (даты платежей, номера платежных поручений и суммы) подтверждается соответствующими сведениями о перечислениях за период с декабря 2010 года по март 2013 года (л.д.24).

За пользование займом ответчик обязался выплачивать проценты из расчета процентной ставки 8,45% годовых.

Согласно п.п. 5.2, 5.3 Договора в случае нарушения сроков возврата займа или уплаты процентов за пользование займом Заемщик обязался уплачивать неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного ежемесячного платежа.

В обеспечение исполнения договора между Агентством и ответчиком был заключен Последующий договор об ипотеке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ год (л.д.17) в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Предмет ипотеки был оценен сторонами в <данные изъяты> руб., что отражено в п. 1.4 названного договора.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Заемщику были перечислены денежные средства на общую сумму <данные изъяты>. (л.д.24).

В нарушение условий Договора о порядке возврата суммы займа платежи ответчиком производились не в полном объеме, допускались просрочки на период более 30 дней.

В связи с образовавшейся задолженностью ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств (л.д.27), которое ответчиком оставлено без внимания и удовлетворения. Задолженность по Договору Заемщиком добровольно погашена не была.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по Договору составила <данные изъяты>., в том числе: основной долг – <данные изъяты>., проценты за пользование займом – <данные изъяты>., пени за нарушение срока возврата займа – <данные изъяты> руб. (размер пени добровольно снижен истцом, по расчету <данные изъяты>.).

Общий размер задолженности в указанной выше сумме подтверждается расчетом задолженности по Договору стабилизационного займа (л.д.25).

Поскольку со стороны Заемщика допущены существенные нарушения договора, что является основанием для его расторжения по ст. 450 ГК РФ, истец просит расторгнуть названный договор, взыскать по нему образовавшуюся задолженность, которая добровольно ответчиком погашена не была.

Данные требования суд считает подлежащими удовлетворению по указанным выше основаниям. Факт нарушения ответчиком обязательств по Договору установлен в судебном заседании, ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8, если обязательство не было исполнено должником на момент вынесения решения, то в решении суда о взыскании с должника процентов должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты, дате, начиная с которой производится начисление процентов, размере процентов, указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты денежных средств.

Пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года № 13/14 предусматривается право заимодавца потребовать возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами. Проценты в установленном договором размере могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.

Принимая во внимание вышеназванные разъяснения судов, с учетом положений ст.ст. 809, 810, 811, 819 ГК РФ, суд считает правильным удовлетворить также требования истца о взыскании с ответчика процентов в размере 8,45% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по Договору, равную <данные изъяты>.

Во исполнение обязательств по погашению долга по Договору истец просит обратить взыскание на жилое помещение, являющееся предметом залога, а именно: двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>; определить способ реализации квартиры – с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ и ст.ст. 50 и 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества… требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд…, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку с 2011 года ответчиком допускались просрочки, которые в течение длительного времени устранены не были, а после декабря 2012 года платежи вообще прекратились, на предложение о погашении долга ФИО2 не отреагировала, ОАО «АФЖС» обратилось в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности, а также с требованиями об обращении взыскания на предмет залога.

В судебном заседании достоверно установлено, что со стороны ответчика исполнение обязательств по Договору осуществляется периодическими платежами, нарушение сроков внесение платежей Заемщиком было допущено более трех раз, сумма неисполненного обязательства значительно превышает пять процентов от стоимости предмета ипотеки.

По решению Правобережного районного суда г. Магнитогорска от ДД.ММ.ГГГГ, оставленного судом апелляционной инстанции без изменений, в связи с неисполнением должником обязательств по основному Кредитному договору, заключенному между ОАО «Банк УРАЛСИБ» и ФИО2, определена начальная продажная стоимость жилого помещения, являющегося предметом залога по Последующему договору об ипотеке (л.д.17), расположенного по адресу: <адрес>, которая составляет <данные изъяты> руб. (л.д.95,98).

Изменить названную выше стоимость квартиры для суда не представляется возможным, поскольку по требованию основного Займодавца (по Кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ) ОАО «Банк УРАЛСИБ» указанная квартира будет выставлена на торги именно по этой стоимости. Денежные средства, полученные от реализации этой квартиры, пойдут на погашение (прежде всего) задолженности по кредитным обязательствам ответчика перед ОАО «Банк УРАЛСИБ».

Начальная продажная стоимость имущества определена решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.95) с учетом положений п. 3 ст. 350 ГК РФ и подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», в которых указано, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Апелляционным определением Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.98) начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб. – подтверждена.

Несогласие ответчика с указанной стоимостью и ссылка на то, что эта стоимость не соответствует реальной рыночной стоимости недвижимого имущества в настоящее время, не является основанием для увеличения начальной продажной стоимости заложенного имущества до величины, указанной в п. 1.4 Последующего договора об ипотеке (л.д.17).

На основании изложенного, суд считает необходимым и эти требования истца удовлетворить.

Разъясняется, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 350 ГК РФ должник в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу истца оплаченная последним государственная пошлина в размере <данные изъяты>. (размер пошлины пропорционален цене иска).

Требования о взыскании с ответчика в пользу истца расходов об оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>., суд считает завышенными. Они не подтверждены соответствующими письменными доказательствами, не соответствуют расчетной величине.

Руководствуясь ст.ст. 12, 98, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть Договор стабилизационного займа <данные изъяты>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» с ФИО2.

Взыскать в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» с ФИО2 задолженность по Договору стабилизационного займа в размере <данные изъяты>., расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты>., всего – <данные изъяты>.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ начислять ФИО2 в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» проценты за пользование займом в размере 8,45% годовых на сумму остатка основного долга по договору <данные изъяты>

Обратить взыскание на заложенное имущество, двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>.

Определить способ реализации указанной выше квартиры – с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска.

Мотивированное решение составлено – 03 февраля 2014 года.

Председательствующий