Гражданский кодекс часть 1

Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства к Т.Н., Т.И., О.М. о взыскании задолженности по договору № от *** о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома и об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

истец Областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства (далее по тексту Фонд) обратился в суд с иском к Т.Н., С.И., О.М.. о взыскании задолженности по договору № от *** о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома и об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что *** между истцом ОФПИЖС и ответчиком Т.Н. был заключен договор № о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома ответчика на сумму <***> рублей для целевого использования: финансирование завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: <***>, на условиях возврата частями в течение 8 лет с начислением процентов за пользование займом из расчета годовой процентной ставки в размере 5 %. Первый платеж должен был поступить в срок до ***, последний - до ***.

*** между Фондом и Т.Н. был заключен договор об ипотеке земельного участка, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <***>***, номер регистрации №, согласно которому залогодатель - Т.Н. в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № от *** передает в залог залогодержателю - Фонду недвижимое имущество, являющееся предметом залога (ипотеки) в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <***> кв. м, адрес объекта <***>.

Право аренды земельного участка было оценено по соглашению сторон по кадастровой стоимости в сумме <***>. Общая оценка предмета залога составила <***>.

В соответствии с договором поручительства от *** за возврат задолженности по договору займа, заключенному между ОФПИЖС и Т.Н. несут солидарную ответственность поручители С.И., *** года рождения, О.М., *** года рождения.

Сроки платежей по займу наступили, однако ответчик в нарушение условий договора и положений ст. 309, 810 ГК РФ не вернул Фонду очередные части займа.

Сумма задолженности по возврату всего займа составляет <***> рублей, проценты за пользование займом за период с *** по *** - <***>.

Пунктом 5.2 договора целевого займа № от *** предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа и процентов за пользование займом, заемщик Т.Н. платит займодавцу Фонду неустойку в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы непогашенного займа.

Фондом начислены пени ответчику за период просрочки с *** по *** в сумме <***>.

По состоянию на *** задолженность ответчиков по договору займа № от *** перед Фондом составляет сумму займа <***> рублей, проценты за пользование займом за период с *** по *** в сумме <***>, пени за просрочку платежей за период с *** по *** в сумме <***>.

Согласно решению <***> районного суда от *** по делу № взыскано солидарно с Т.Н., С.И., О.М. в пользу Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства <***>, в том числе <***> - задолженность по возврату займа за период с *** по *** по договору целевого займа № от ***, <***> - проценты за пользование займом за период с *** по ***.

Решение <***> районного суда от *** года по делу № № было исполнено частично, погашены проценты в сумме <***>.

Ответчику Т.Н. была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность в десятидневный срок, однако задолженность погашена не была.

Истец просил суд взыскать солидарно с ответчиков Т.Н., С.И., О.М. в свою пользу <***>, из них <***> рублей - задолженность по возврату всего займа; <***> - проценты за пользование займом, начисленные за период с *** по ***; <***> - пени за просрочку возврата займа за период просрочки с *** по ***. Обратить взыскание на предмет ипотеки - право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <***> кв. м, адрес объекта <***>, путем продажи заложенного права аренды земельного участка с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость заложенного права в размере <***>. Денежные суммы, полученные от реализации заложенного имущества направить в счет погашения задолженности по договору № от ***. Взыскать с Т.Н. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме <***>

В судебное заседание истец, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя не направил, однако от него в суд поступило заявление, в котором он поддержал исковые требования и просил удовлетворить их в полном объеме, а также рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчики Т.Н., Т.И., О.М., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, однако от них поступили письменные заявления, согласно которым исковые требования они признают в полном объеме, а также содержится просьба рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо - администрация муниципального образования <***> муниципальный район <***>, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направила, возражений по поводу иска в суд от неё не поступало.

Третье лицо - администрация муниципального образования - <***> сельское поселение <***> муниципального района <***>, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направила, однако от неё поступило письменное заявление за подписью главы администрации О.О. о рассмотрении дела в их отсутствие. Возражений относительно заявленных исковых требований в суд не поступало.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и проценты на неё.

Статья 810 ГК РФ, предусматривает, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Как следует из материалов дела, между истцом Областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства и ответчиком Т.Н.*** заключен договор № о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома ответчика на сумму <***> рублей, сроком на 8 лет с уплатой процентов за пользование займом в размере 5 % годовых. Платежным периодом является квартал. Заемщик погашает заем и уплачивает проценты за пользование займом путем осуществления ежеквартальных платежей (п. 3.3), не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Первый квартальный платеж *** (п. 3.3.2). Заем предоставлен для целевого использования - финансирование завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу:

<***>, общей площадью <***> кв.м., с последующим оформлением в собственность гражданином Т.Н. (п. 1.2).

На основании ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истец - заимодавец по договору свои обязательства исполнил и, согласно платежному поручению № от ***, перечислил ответчику Т.Н. денежные средства в размере <***> рублей.

Судом на стадии подготовки дела к судебному разбирательству на сторону ответчиков была возложена обязанность доказать факт частичного или полного исполнения обязательств по заключенному договору. Однако подобных доказательств суду ответчиками представлено не было.

ФИО1 до *** взятые на себя обязательства по договору исполнялись надлежаще, о чем свидетельствуют представленные документы, приходные кассовые ордера № от ***, № от ***, № от ***.

Однако за период с *** по ***Т.Н. в нарушение условий договора очередные платежи не производил. В связи с чем, ОФПИЖС обратился в суд с иском к Т.Н., С.И., О.М. о взыскании задолженности по договору о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома. Решением <***> районного суда <***> от *** по делу № уточненные исковые требования были удовлетворены. Взыскано солидарно с Т.Н., С.И. и О.М. в пользу ОФПИЖС сумма задолженности по договору № о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома от *** в размере <***>, в том числе: <***> рублей - задолженность по возврату займа за период с *** по ***, <***> копейки - проценты за пользование займом, начисленные за период с *** по ***, а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины <***>, итого на общую сумму <***>. Решение не обжаловано и вступило в законную силу ***.

Впоследствии Т.Н. взятые на себя обязательства по договору не исполнял, оплату текущих платежей не производил. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными документами: приходный кассовый ордер № от *** на сумму <***> рублей (погашение процентов и пени), платежное поручение № от *** на сумму <***> копеек (частичное погашение задолженности по исполнительному листу), платежное поручение № от *** на сумму <***> рублей (частичное погашение задолженности по исполнительному листу), платежное поручение № от *** на сумму <***> рублей (частичное погашение задолженности по исполнительному листу). А также подтверждается расчетом истца по застройщику Т.Н. от ***.

Истцом в адрес ответчика Т.Н. направлялась претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность, однако до обращения истца в суд заемщиком действия по погашению задолженности не предпринимались.

Согласно расчету задолженности, предоставленной суду истцом, задолженность по договору № от *** по возврату займа, процентов за пользованием им на день рассмотрения дела судом составляет <***> копеек, из которых: <***> рублей - суммы задолженности по возврату займа (<***> рублей сумма займа - <***> рубля погашено - <***> рублей взыскано решением <***> районного суда от ***); <***> копеек - сумма задолженности по оплате процентов за период с *** по *** (<***> копеек всего начислено процентов с *** по *** - <***> копеек погашено - <***> копеек взыскано решением <***> районного суда от ***).

Расчет суммы долга судом проверен, математически является верным, ответчиками не оспаривается.

В соответствии положениями ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При решении вопроса о размере пени (неустойки) суд учитывает период нарушения ответчиком срока возврата денежных средств с *** по ***, соотношение размера взыскиваемого основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами с размером пени (неустойки), и полагает, что взыскание с ответчика пени (неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в размере <***> копеек является законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение его обязательств полностью или в части.

Судом установлено, что *** ответчики С.И. и О.М. (на момент подписания обязательств - О.) О.М. приняли на себя солидарную ответственность по обязательству Т.Н. в случае невыполнения им обязательства по своевременному возврату суммы займа в размере <***> рублей, полученной на строительство жилого дома, по требованию Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства, погашать платежи по займу в срок и размерах, установленных обязательством заемщика, приняли на себя солидарную ответственность за исполнение обязательств заемщика по данному займу в полном объеме, в частности уплату процентов и неустойки.

***

Учитывая, что заемщиком было допущено существенное нарушение условий договора займа № от ***, принимая во внимание размер задолженности по договору, период неисполнения ответчиками своих обязательств перед истцом, прекращение осуществления платежей в счет погашения задолженности по кредиту, что является существенным нарушением обязательств по договору, суд приходит к выводу, что требование истца о солидарном взыскании с ответчиков задолженности по договору законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии с условиями заключенного договора №-н о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома от ***, целевое назначение - финансирование завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: <***> (п. 1.2 договора) и обеспечивается залогом (ипотекой) земельного участка, отведенного под строительство индивидуального жилого дома (п. 1.5) - право аренды на земельный участок с кадастровым номером № по договору об ипотеке земельного участка от ***.

Согласно ст. 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно части 1 ст. 346 ГК РФ, залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ч. 5 ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ч. 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

*** между Областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства и Т.Н. заключен договор об ипотеке земельного участка, согласно которому в обеспечение исполнения Т.Н. обязательств по договору займа № от *** залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее ему право аренды на земельный участок, без строений и сооружений, с кадастровым номером № (п. 1.1 договора об ипотеке), площадью <***> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, местоположение: <***> (п. 1.2). Земельный участок принадлежит залогодателю на основании Договора № аренды земельного участка от ***, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <***>, номер регистрации № от *** и Дополнительного соглашения от *** к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ***, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <***>, номер регистрации № от ***. Срок аренды с *** по *** (п. 1.3). Предмет ипотеки оценивается по кадастровой стоимости сторонами в сумме <***> копейки (п. 1.4).

Согласно ч. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Сторонами не оспаривалось, что общая сумма неисполненного обязательства по заключенным договорам составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору об ипотеке, а также наличие систематических просрочек исполнения обязательств по уплате основного долга и процентов за пользование займом со стороны заемщика, в связи, с чем отсутствуют основания для отказа в иске, предусмотренные ст. 348 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат полному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

Суд на основании указанных норм полагает необходимым определить способ реализации заложенного движимого имущества - продажа с публичных торгов.

На основании ч. 2 ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Согласно п. 1.4 договора об ипотеке земельного участка от ***, предмет ипотеки оценивается по кадастровой стоимости сторонами в сумме <***>.

Поскольку ответчиком Т.Н. доказательств иного размера стоимости заложенного имущества суду не представлено, кроме того, ответчики согласились с указанной суммой, полагая ее соответствующей действительности, суд приходит к выводу об установлении этой суммы в качестве начальной продажной цены заложенного имущества.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 197-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

иск Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства к Т.Н., Т.И., О.М. о взыскании задолженности по договору № от *** о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома и об обращении взыскания на заложенное имуществоудовлетворить.

Взыскать солидарно с Т.Н., Т.И. и О.М. в пользу Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства сумму задолженности по договору № о предоставлении целевого займа на завершение строительства жилого дома от *** в размере <***>

В счет исполнения обязательств обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Т.Н., право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <***> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, местоположение: <***>, определив способ реализации заложенного имущества - публичные торги, установить начальную продажную стоимость заложенного права аренды в сумме <***>

Взыскать с Т.Н. в пользу Областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины в сумме <***>

Решение может быть обжаловано в апелляционную коллегию <***> областного суда через <***> районный суд <***> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Ю.В. Васин.