Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителя истца Полякова С.Д. (ордер т. 1 л.д. 147, доверенность т.1 л.д.146), представителя ответчика администрации города Снежинска ФИО2 (доверенность т. 1 л.д. 172), представителя ответчика муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» ФИО3 (т. 4 л.д. 49),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиофиксации гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Снежинска, муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» о взыскании неосновательного обогащения, сохранении объекта в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Снежинска, муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом г. Снежинска» о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование иска указано: истец совместно с женой ФИО4 и сыном ФИО5 проживает в жилом доме по адресу: <адрес>

Указанный жилой дом ранее представлял собой здание бывшей школы №, которое на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом № от 29.03.2001 было передано в хозяйственное ведение <данные изъяты> Истец являлся директором <данные изъяты>

В связи с отсутствием у истца и членов его семьи благоустроенного жилого помещения, администрация выделила часть вышеуказанного здания площадью 150 кв.м. в составе трех комнат для переустройства и проживания.

В период с 2001 года истец и члены его семьи за счет собственных средств реконструировали и произвели капитальный ремонт предоставленной им части нежилого помещения. В результате этого, часть здания школы № стала пригодной для проживания с августа 2003 года. При этом стоимость объекта значительно увеличилась.

После проведения всех необходимых строительных и отделочных работ истец и третьи лица обратились в администрацию с просьбой перевести квартиру из нежилого помещения в жилое.

В связи с этом, на основании постановления главы г. Снежинска от 06.09.2004 №, здание школы переведено из нежилого фонда в жилой. Используемая истцом квартира поставлена на кадастровый учет и является муниципальной собственностью.

В дальнейшем за счет средств истца и его семьи был проведен капитальный ремонт и реконструкция, что позволило получить справку о вводе объекта в эксплуатацию.

Техническое состояние строения (здания школы) было отражено в акте технического состояния школы <адрес> от 20.08.2001. За весь период времени с 2001 года администрация города не несла расходов на восстановление и содержание объекта. С момента заселения в указанное помещение, истец надлежащим образом оплачивает коммунальные и иные платежи. Тем не менее, в дальнейшем администрация так и не разрешила вопрос об использовании истцом и членами его семьи квартиры № на законных основаниях.

Решением Снежинского городского суда от 25.03.2009 по делу № истцу и членам его семьи отказано в признании права пользования жилым помещением, заключении договора социального найма, изменении целевого назначения земельного участка.

В настоящее время решается вопрос о выселении истца и членов его семьи из квартиры № по адресу: <адрес>

Истец указывает, что использует квартиру с согласия собственника. Каких-либо возражений относительно восстановления здания, его реконструкции и благоустройства территории от него не поступало, фактически истец и третьи лица произвели необходимые затраты и затраты сверх необходимости в форме улучшений.

Истец полагает, что он и члены его семьи добросовестно с 2003 года по настоящее время владеют спорным жилым помещением. Истец считает себя добросовестным владельцем истребованного у него имущества, понес затраты на создание неотделимых улучшений истребованного имущества в период добросовестного владения им.

28.06.2020 истец обратился к главе Снежинского городского округа с заявлением о невозможности выполнения требования о приведении в первоначальное состояние квартиры № в доме по адресу: <адрес>, при выселении истца и членов его семьи для передачи ее в состав муниципального образования «Город Снежинск» в связи с несоразмерностью затрат и отсутствием правовых оснований.

В письме от 29.07.2020 на обращение истца глава Снежинского городского округа указывает, что произведенные истцом улучшения квартиры являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества и являются собственностью муниципального образования «Город Снежинск», а истец вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений.

Истец считает, что стоимость неотделимых улучшений имущества соответствует стоимости ремонтных работ, произведенных истцом в жилом доме по адресу: <адрес>

Согласно отчета об оценке от 30.11.2020, с учетом произведенных затрат на 2020 год, рыночная стоимость квартиры общей площадью 176,1 кв.м. с земельным участком площадь. 1547 кв.м. составляет 3 659 604 руб., из которых 221 221 руб. – рыночная стоимость участка, ликвидационная стоимость квартиры составляете 3 293 644 руб. Кроме того, на земельном участке возведены баня, гараж, постройки для содержания скота и птицы, теплица и иные строения. Сумма расходов, направленных на улучшение имущества, составила 2 911 255 рублей.

Истец считает, что стоимость неотделимых улучшений в доме по адресу: <адрес>, составляет 2 911 255 рублей.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчиков – администрации г. Снежинска и МКУ «Комитет по управлению имуществом г. Снежинска» сумму неосновательного обогащения в размере 2 911 255 рублей. (т.1 л.д.6-9)

Истец ФИО1 после ознакомления с результатами экспертного заключения № от 10.12.2021 исковые требования уточнил, просит взыскать с ответчиков сумму неосновательного обогащения в размере 2 241 502 руб.; сохранить объект - жилую квартиру общей площадью 176,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с учетом холодной веранды с дверным проемом и тремя оконными блоками (пристрой, помещение №), в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии в соответствии с заключением №, выполненным экспертом <данные изъяты>ФИО., кадастровым паспортом помещения, договором найма жилого помещения № от 30.04.2016.(т. 4 л.д. 33-34)

Истец ФИО1 и его представитель адвокат Поляков С.Д. (доверенность т. 1 л.д. 146, ордер т.1 л.д.147) уточненные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, на вопрос суда о взыскании судебных расходов пояснили, что взыскание судебных расходов при удовлетворении иска подразумевается и без заявления соответствующих письменных требований.

Представили ответчиков администрации города Снежинска ФИО2 (доверенность т. 1 л.д. 172) и МКУ «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» ФИО3.(доверенность т. 4 л.д. 49) исковые требования истца не признали в полном объеме, по доводам изложенным в отзыве на исковое заявление (т.4 л.д.67-71). В судебном заседании просили применить срок исковой давности по расходам, произведенным за период с 2001 года по 05 августа 2010 года и за период с 06 августа 2010 года по 29 апреля 2016 года. Просят в удовлетворении требований ФИО1 – отказать.

Третьи лица ФИО4 и ФИО5 о дате рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились.

Согласно ст. 167 ГПК РФ суд полагает рассмотреть дело без участия не явившихся третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, представителя истца, возражения представителей ответчика, допросив эксперта ФИО., суд полагает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В судебном заседании установлено: семья Ш-вых проживает в жилом доме по адресу: <адрес>

Указанный жилой дом ранее представлял собой здание бывшей школы №, которое на основании Постановления главы города Снежинска Челябинской распоряжения Комитета по управлению имуществом № от 29.03.2001 было передано в хозяйственное веление <данные изъяты>

Истец в указанный период времени являлся директором <данные изъяты>

Как пояснил в судебном заседании истец, в связи с отсутствием у семьи Ш-вых благоустроенного жилого помещения бывший глава города Снежинска принял решение – здание школы передать <данные изъяты> для размещения в данном объекте двух семей, в том числе и семье ФИО6, последнему была выделена часть вышеуказанного здания площадью 150 кв.м. в составе трех комнат для переустройства и проживания.

В период с 2001 года истец за счет собственных средств начал производить реконструкцию данного здания и производить работы по капитальному ремонту в предоставленной истцу части бывшей школы.

В результате реконструкции здания и его капитального ремонта здание школы № стала пригодным для проживания с августа 2003 года. С указанного времени семья Ш-вых постоянно по настоящее время проживает в спорном жилом помещении.

При этом, как пояснил в судебном заседании истец, после произведенных работ по реконструкции здания и его капитального ремонта, стоимость объекта значительно увеличилась.

После проведения всех необходимых строительных и отделочных работ истец и третьи лица обратились в администрацию г. Снежинска с просьбой перевести квартиру из нежилого помещения в жилое.

На основании постановления постановлением главы г. Снежинска от 06.09.2004 года № здание школы переведено из нежилого фонда в жилой.(т. 1 л.д.10) Согласно указанному постановлению данная квартира передана в оперативное управление (а с марта 2005 года – в хозяйственное ведение) <данные изъяты>, которое в последствие было ликвидировано.

Техническое состояние строения (здания школы) было отражено в акте технического состояния школы <адрес> от 20.08.2001. (т. 1 л.д. 15) Согласно указанного акта от 20.08.2001 здание школы было не пригодно к эксплуатации, требовался капитальный ремонт и реконструкция.

Как пояснил в судебном заседании истец, начиная с 2001 года он нес расходы на восстановлении содержание спорного объекта, а с момента заселения оплачивал коммунальные и иные платежи.

Глава города Снежинска, разрешивший семье Ш-вых пользоваться зданием бывшей школы для проживания, сменился, а новая администрация г. Снежинска не решила вопрос об использовании истцом и членам его семьи квартиры № по адресу: <адрес>

Как было установлено и подтверждается материалами дела, истец в период с 2001 года по 2019 год за счет собственных средств производил работы связанные с реконструкцией спорного объекта, его капитального ремонта, работы, выполненные в рамках текущего ремонта (строительство – отделочные работы).

21.09.2006 главой города Снежинска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - двухквартирного жилого дома, по адресу: <адрес> (т. 4 л.д. 54), оформлен технический паспорт. (т. 4 л.д. 55)

Квартира поставлена на кадастровый учет и является муниципальной собственностью.(т.1 л.д. 222)

По сведениям управляющей организации <данные изъяты> ФИО1 и ФИО4 имели регистрацию по месту жительства по адресу: <адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.(т. 1 л.д. 211)

По сведениям ОВД ОМВД России по ЗАТО г. Снежинск Челябинской области ФИО1 и ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрированы по месту жительства: <адрес> (т. 2 л.д. 157,158), ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован на <адрес> (т.2 л.д.156).

Поскольку администрацией г. Снежинска не был разрешен вопрос об использовании семьей Ш-вых спорного объекта на законных основаниях, в марте 2009 года ФИО1, ФИО4, ФИО5 обратились в Снежинский городской суд Челябинской области с иском к администрации г. Снежинска о признании права пользования жилым помещение, о заключении договора социального найма, об изменении целевого назначении земельного участка.

Решением Снежинского городского суда от 25.03.2009 в удовлетворении требований Ш-вых было отказано. Решение суда вступило в законную силу 10.04.2009.( т. 1 л.д.12-14 )

Отказывая истцам в заявленных требованиях, суд пришел к выводу, что жилое помещение по <адрес> семье Ш-вых не передавалось, спорное помещение было передано в оперативное управление (затем хозяйственное ведение) <данные изъяты>. Каких-либо доказательств передачи оспариваемого жилого помещения <данные изъяты> семье Ш-вых в судебном заседании добыто не было, как и не было добыто при рассмотрении настоящего дела.(т. 1 л.д.12-14)

Вместе тем, как было указано выше, несмотря на то, что в 2009 году уже имелось решение суда, которым за Ш-выми не было признано право пользование спорным жилым помещением, семья Ш-вых продолжала проживать в спорной квартире и проводить работы по реконструкции и капитальному ремонту спорного объекта.

В марте 2010 года Комитет по управлению имуществом г. Снежинска обратился в суд с иском к семье Ш-вых об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения.

Решением Снежинского городского суда от 28.05.2010 исковые требования Комитета по управлению имуществом города Снежинска к ФИО1, ФИО4 и ФИО5 об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения были удовлетворены.

На указанных лиц возложена обязанность возвратить квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице Комитета по управлению имуществом города Снежинска.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 06.08.2010 решение Снежинского городского суда оставлено без изменения.

Таким образом, решение суда вступило в законную силу 06.08.2010.(т. 2 л.д. 115-121)

В октябре 2010 года ФИО1 обратился в Снежинский городской суд Челябинской области с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда от 28.05.2010.

Определением Снежинского городского суда от 26.10.2010 ФИО1 предоставлена отсрочка исполнения решения Снежинского городского суда от 28.05.2010 сроком до 01.03.2011.(т.4 л.д.58 )

Однако в установленный срок семья Ш-вых решение суда не исполнила, занимаемое помещение не освободила, продолжала за счет собственных средств производить работы по реконструкции и капитальному ремонту не принадлежащего им спорного жилого дома.

То есть в судебном заседании установлено, что в период с 2001 года по 29 апреля 2016 года семьей Ш-вых осуществлялась реконструкция и производился капитальный ремонт этого имущества без предварительного письменного согласования с собственником имущества необходимости проведения капитального ремонта, при этом фактически все работы по капитальному ремонту здания бывшей школы и его реконструкция закончились в 2015 году. Данные обстоятельства подтвердила в судебном заседании эксперт ФИО

То есть суд приходит к выводу, что в период с 2001 года по 29 апреля 2016 года истец и его семья пользовались спорным помещением без установленных законом или договором основаниям, что подтверждается вышеуказанными судебными решениями.

30.04.2016 между администрацией города Снежинска и истцом был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> на срок с 30.04.2016 по 15.04.2018. (т. 1 л.д. 206-207)

28.06.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору найма. Срок пользования продлен по 13.04.2020.(т. 1 л.д. 216)

Письмом № от 12.12.2019 глава Снежинского городского округа уведомил ФИО1 об отказе от продления договора найма жилого помещения. (т. 1 л.д. 221)

Истец, считая себя добросовестным владельцем истребованного у него имущества, понес затраты на создание неотделимых улучшений истребованного имущества в период добросовестного владения им, в связи с чем 28.06.2020 обратился к главе Снежинского городского округа с заявлением о невозможности выполнения требования о приведении в первоначальное состояние квартиры № в доме по адресу: <адрес>, при выселении истца и членов его семьи для передачи ее в состав муниципального образования «Город Снежинск» в связи с несоразмерностью затрат и отсутствием правовых оснований. (т. 1 л.д. 218)

Истец считает, что стоимость неотделимых улучшений в доме по адресу: <адрес>, составляет 2 911 255 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 и его представитель Поляков С.Д. ходатайствовали на проведении по делу строительно-технической экспертизы. (т.1 л.д.188)

Ходатайство истца было удовлетворено. Определением Снежинского городского суда от 11 августа 2021 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: «Какова стоимость строительно-отделочных работ (неотделимых улучшений) в жилом доме по адресу: <адрес>?

Какова стоимость ремонтно-строительных работ, относящихся к категории капитальных, произведенных на объекте по адресу: <адрес>, исходя из требований технической необходимости для использования объекта как жилого, с учетом отсутствия ранее проводимых работ по содержанию дома на момент его передачи, с учетом требований технических норм?»

Проведение экспертизы поручено эксперту <данные изъяты> – ФИО (т. 2 л.д.148-155)

Обследовав спорный объект, исследовав представленные материалы, эксперт установил: на дату проведения экспертизы площадь квартиры составляла 176,1 кв.м. Площадь объекта увеличилась за счет возведения холодной веранды и внутренней перепланировки помещения, что отражено в кадастровом паспорте помещения, договоре найма жилого помещения.

Также эксперт пришел к выводу, что проведение работ по капитальному и текущему ремонту объекта исследования было объективно необходимо для поддержания его в работоспособном состоянии, поскольку, согласно акта от 20.08.2001 – здание было непригодно к эксплуатации, требовался капитальный ремонт и реконструкция. Все произведенные на объекте работы являются неотделимыми, так как их перемещение невозможно без нанесения их несоразмерного ущерба, а использование вне объекта – не обеспечивает соответствие функционального назначения (как элементов отделки, конструктивных элементов).

Экспертом было выполнено разделение видов фактически выполненных работ на работы, выполненные в рамках текущего ремонта (строительно-отделочные работы), а также на работы, выполненные по капитальному ремонту, перепланировке, реконструкции, переустройству и устройству сетей (ремонтно-строительные работы). (т. 3 л.д. 84)

Согласно заключению эксперта: стоимость строительно-отделочных работ (материалов), имеющих характер неотделимых улучшений, проведенных в жилом доме по адресу: <адрес>, составляет: с учетом накопленного износа материалов 1 153 393 руб.;

стоимость ремонтно-строительных работ, произведенных на объекте по адресу: <адрес> исходя из требований технической необходимости для использования объекта как жилого, с учетом отсутствия ранее проводимых работ по содержанию дома на момент его передачи, с учетом требований технических норм, составляет (без учета возведения холодной веранды) с учетом накопительного физического износа материала – 2 015 980 рублей.

Стоимость ремонтно-строительных работ, произведенных при возведении холодной веранды на объекте по адресу: <адрес> – как части жилой квартиры составляет 225 522 руб. (т. 3 л.д. 80 )

То есть общая стоимость ремонтно-строительных работ, произведенных на объекте по адресу: <адрес> без учета стоимости строительно-отделочных работ (материалов) на 2015 год составила 2 241 502 руб. (2 015 980 + 225 522)

Истец обратился с иском к администрации города Снежинска о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений спорного помещения. Иск основан на ст.ст. 303, 1102 и 1105 ГК РФ и мотивирован обязанностью ответчика возместить понесенные истцом затраты по реконструкции и капитальному ремонту спорного объекта недвижимости.

Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение - денежные средства - затраты, понесенные истцом на производство работ по реконструкции и капитальному ремонту спорного объекта. Указывает, что затраты на производство работ по реконструкции и капитальному ремонту спорного объекта были произведены за период с 2001 по 2019 год.

В соответствии с правилами статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Статьей 1103 ГК РФ определено, что нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При рассмотрении споров о расчетах при возврате исполненного по недействительной сделке необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с взысканием с собственника имущества произведенных затрат в период незаконного владения его имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно абзацу 1 статьи 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (абзац 2 статьи 303 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу указанных норм права недобросовестный владелец вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на истце лежит бремя доказывания обстоятельств неосновательного обогащения ответчиков

Исходя из установленных судом обстоятельств, последний приходит к следующему: в период с 2001 года по 29 апреля 2016 года истец пользовался спорным объектом без установленных законом или договором основаниям, что подтверждается судебными решениями (т.1 л.д. 12-14, т.2 л.д. 115-121); в период с 30 апреля 2016 года по 13 апреля 2020 года – пользовался спорным объектом по договору найма; с 14 апреля 2020 года по настоящее время – пользуется спорным объектом без установленных законом или договором основаниям. По истечении договора найма истец жилое помещение не освободил и не передал его собственнику. Работы по капитальному ремонту здания бывшей школы и его реконструкция закончились в 2015 году.

Существенное значение для рассмотрения настоящего иска имеет обстоятельство необходимости понесенных истцом затрат на имущество за период времени с момента начала владения имуществом до момента, когда истцу стало известно о неправомерности владения или требований собственника о возврате имущества.

Суд полагает, что в период с 2001 года по 29 апреля 2016 года ФИО1 не может быть признан добросовестным пользователем квартирой, поскольку об отсутствии у него права на спорный объект ему было известно изначально с 2001 гда, так как спорное помещение не было передано конкретно семье Ш-вых, находилось на праве оперативного управления (хозяйственного ведения) <данные изъяты> впоследствии данные обстоятельства были подтверждены решениями Снежинского городского суда от 2009 года и от 2010 года. Обратившись в марте 2010 года в суд с иском к ФИО1, администрация города Снежинска, как собственник имущества, потребовала возврата принадлежащего ей имущества.

Представители ответчиков в судебном заседании заявили о применении срока исковой давности по заявленным требованиям за период с 2001 года по 05 августа 2010 года и с 06 августа 2010 года по 29 апреля 2016 года, то есть за период пользования истцом жилым помещением без установленных законом или договором основаниям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд полагает, что ФИО1 до 30 апреля 2016 года, то есть до заключения с ответчиком договора социального найма, знал и понимал, что занимает жилое помещение на незаконных основаниях. Между тем, продолжал нести затраты на поддержание имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, в частности, нес расходы на содержание имущества, производство его текущего и капитального ремонта.

При этом в судебном заседании не добыто доказательств, что ФИО1, как физическому лицу было дано согласие собственника – администрации г. Снежинска на производство каких-либо затрат по переустройству бывшей школы.

В рассматриваемом случае капитальный ремонт и реконструкция недвижимого имущества осуществлялись истцом без предварительного письменного согласования необходимости проведения ремонта, объемов и стоимости расходов. В материалах дела отсутствует утвержденная собственником имущества проектно-сметная документация на ремонтные затраты по реконструкции помещения, обратного не доказано.

По расходам, произведенным за период с 2001 года по 05 августа 2010 года срок исковой давности стал течь с 06 августа 2010 года, когда истцу было отказано в признании права пользования спорным объектом, и истек 06 августа 2013 года.

По затратам произведенным с 06 августа 2010 года по 29 апреля 2016 года (30.04.2016 заключен договор найма), когда было удовлетворено требование Комитета об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, срок исковой давности истек 29 апреля 2019 года.

Рассматриваемое исковое заявление предъявлено в суд 13 мая 2021 года, то есть за пределами срока исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении требований истца в этой части иска.

По затратам произведенным в период действия договора найма, при этом учитывая, что затраты на работы по капитальному ремонту здания бывшей школы и его реконструкция были произведены в 2015 году и в период действия договора найма, каких-либо затрат по работам по капитальному ремонту и реконструкции здания не производилось, обратного не доказано, данные обстоятельства подтверждены в судебном заседании экспертом, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Частью 1 ст. 678 Гражданского кодекса РФ, определяющей обязанности нанимателя жилого помещения, установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

С установленной законом возможностью использования жилого помещения нанимателем только для проживания связана норма пункта 1 ст. 677 Гражданского кодекса РФ, согласно которой нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

При этом в силу ч. 2 ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Распределение между нанимателем и наймодателем обязанностей по содержанию сданного внаем жилого помещения определяется нормами ч. 1 ст. 678 Гражданского кодекса РФ, в силу которой наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также ст. 681 Кодекса ("Ремонт сданного внаем жилого помещения"), в силу пункта 1 которого текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Специальных норм, регулирующих отношения, связанные с производством неотделимых улучшений сданного внаем жилого помещения, глава 35 Гражданского кодекса РФ не содержит, однако приведенные выше положения этой главы свидетельствуют о том, что такие улучшения допустимы только с согласия наймодателя, как и в рамках отношений аренды (глава 34 ГК РФ), разновидностью которых может считаться договор найма жилого помещения и в которых отделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя, в отношении неотделимых улучшений арендатору предоставлено право на возмещение их стоимости после прекращения договора при условии их производства за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст. 623 ГК РФ).

Следовательно, общие правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в силу которых имущество, сбереженное или приобретенное без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований одним лицом за счет другого лица, подлежит возврату либо стоимостному возмещению приобретателем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ст. ст. 1102, 1104 и 1105 ГК РФ), неприменимы к отношениям, связанным с неотделимыми улучшениями арендованного имущества или сданного внаем жилого помещения, когда стоимость таких улучшений возмещается лишь при условии производства таких улучшений с согласия арендодателя (наймодателя).

При этом с учетом особенностей жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, неотделимыми улучшениями по смыслу ч. 2 ст. 678 и пункта 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ может признаваться только капитальный ремонт, переустройство или реконструкция (переоборудование) жилого помещения, произведенные нанимателем за свой счет с согласия наймодателя.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 указанного Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Правоотношения сторон по пользованию истцом имуществом ответчика вытекают из договора найма жилого помещения и регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

По условиям договора найма жилого помещения № от 30.04.2016 наниматель обязан:

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство, реконструкция или перепланировка жилого помещения не допускаются(п.2.2.4 Договора);

- проводить текущий ремонт жилого помещения (п.2.2.6 Договора);

- при освобождении жилого помещения сдать его в течении трех дней наймодателю в состоянии пригодном для проживания, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения (п.2.2.10 Договора).

Наймодатель, эксплуатирующая организация обязаны осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п.3.2.3 Договора).

При заключении договора найма истцом квартира была приведена в пригодное для проживание состояние, как было установлено, истец, действуя в собственных интересах и желая улучшить состояние квартиры, произвел капитальный ремонт, при этом фактически пользовался результатами ремонта в спорной квартирой более 18 лет, то есть квартира передавалась нанимателю в пригодном для проживания состоянии, при этом никаких указаний на наличие в квартире недостатков, требующих устранения путем ее ремонта, в договор включено не было. Доказательств о том, что в период действия договора найма истцом были произведены дополнительно какие-либо неотделимые улучшения в судебном заседании не установлено, не подтверждается и заключением эксперта.

С учетом изложенного, стоимость неотделимых улучшений (капитального ремонта) не подлежит взысканию с ответчиков, поскольку отсутствуют доказательства согласия наймодателя на проведение капитального ремонта и неотделимых улучшений, наличие которого, в соответствии с условиями договора найма и требованиями закона, является обязательным условием для компенсации нанимателю затрат, связанных с проведением капитального ремонта и неотделимых улучшений в квартире. Не представлено доказательств того, что ответчики приняли на себя обязательство возместить истцу стоимость ранее понесенных им затрат по реконструкции и капитальному ремонту спорного объекта.

Стоимость текущего ремонта (как отделимых улучшений, так и не отделимых) во время действия договора найма также не подлежит взысканию с ответчиков, поскольку обязанность по его проведению была возложена на нанимателя, более того на нанимателя была возложена обязанность оплатить стоимость не произведенного им текущего ремонта.

Рассматривая требования истца о сохранении объекта – жилой квартиры общей площадью 176,1 кв.м в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, суд пришел к выводу что данные требования также не подлежат удовлетворению.

По смыслу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите в исковом порядке подлежат лишь нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ истец должен указать, в чем состоит нарушение или угроза нарушения его прав и законных интересов определенным ответчиком.

Квартира является собственностью муниципального образования «Город Снежинск», которое вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, при этом права самого истца, который не является собственником спорного объекта, при разрешении вопроса о сохранении объекта жилой квартиры в переустроенном или ином виде не затрагиваются.

С учетом изложенного суд полагает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Поскольку суд отказал в удовлетворении требований истца, не подлежат взысканию с ответчиков расходы, понесенные истцом при рассмотрении настоящего иска. (расходы на уплату госпошлины, расходы по оплате судебной экспертизы).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации города Снежинска, муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» о взыскании неосновательного обогащения, сохранении объекта в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии – отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Снежинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Беляева

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2022 года.