Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крестьянского хозяйства «Голубой Родник-1» к Скрипке А.А., Обществу с ограниченной ответственностью «РУССКОЕ ПОЛЕ» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское хозяйство «Голубой Родник-1» (далее КХ «Голубой Родник-1») обратилось в суд с иском к Скрипке А.А., Обществу с ограниченной ответственностью «РУССКОЕ ПОЛЕ» (далее ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ») о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных участков. В обоснование требований указало, что между КХ «Голубой Родник-1» и ФИО1 заключены договора аренды земельных участков: ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 104000 кв.м., ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 104000 кв.м., сроком аренды на 20 лет, которые были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области. Согласно пункту 7.2 договоров аренды арендатор имеет преимущественное право перед иными лицами на прочих равных условиях на выкуп (приобретение) арендованного земельного участка в случае его продажи. Согласно пункту 10.4 договоров аренды арендодатель обязан обеспечить арендатору реализацию указанного преимущественного права выкупа. Ответчик ФИО1 решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ была признана несостоятельной (банкротом), в отношении её имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим утвержден ФИО2 В ДД.ММ.ГГГГ данные земельные участки ответчиком ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 в ходе торгов были проданы ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ», истца о продаже земельных участков ни ответчик ФИО1, ни финансовый управляющий не уведомляли, предложение арендатору о заключении договора купли-продажи в отношении земельных участков по цене, сложившейся в ходе торгов, никто не направлял. Арбитражный управляющий помимо опубликования информации о продаже имущества должника в предусмотренном законом о банкротстве порядке, должен также направить уведомление о продаже имущества должника лицам, отвечающим признаками покупателя, имеющего преимущественное право приобретения имущества. После проведения публичных торгов арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущество должника по цене, сформированной на этих торгах. Вышеуказанными действиями ФИО1 в лице ее финансового управляющего нарушено преимущественное право истца на покупку арендованных земельных участков. Договоры аренды не расторгались, в связи с чем положения пункт 7.2. договоров являются действующими. Просит перевести на КХ «Голубой Родник-1» права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи вышеуказанных земельных участков, заключенных между Финансовым управляющим ФИО1 и ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ».

В судебном заседании представитель истца КХ «Голубой Родник-1» ФИО3 заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, каких либо уточнений исковых требований, дополнений не заявлял.

Представитель ответчика ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» ФИО4, участвующая в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи на базе Октябрьского районного суда г.Самары, возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что у истца отсутствует преимущественное право выкупа спорных земельных участков по закону, в договорах аренды заключенных со Скрипкой А.А. отсутствуют условия о выкупе арендатором спорных земельных участков, также не обусловлено условие о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Каких либо документов подтверждающих, что ФИО1 получала арендную плату, истцом не представлено, при этом арендная плата не входила в конкурсную массу при ее банкротстве, хотя должна была входить, как одно из возможностей для удовлетворения требований кредиторов в рамках конкурсного производства. Считает, что законных оснований, по которым на конкурсного управляющего возложена обязанность уведомлять арендатора земельных участков о проведении торгов, не имеется. Сведения о банкротстве ответчика ФИО1, о проведении торгов земельных участков, являлись общедоступными, в связи с чем истец, как арендатор спорных земельных участков должен был сам изъявить себя, как арендатора, указать свои условия договоров аренды, принять участия на торгах. Считает, что ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» является добросовестным приобретателем, которое своевременно участвовало в торгах, внесло задатки, на момент заключения договоров купли-продажи сведениями об обременении спорных участков арендой не обладало, кроме того, ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» не против заключения нового договора аренды с истцом, при этом не отрицала, что предыдущие договора аренды не расторгались и являются действующими.

Ответчик ФИО1 и её представитель ФИО5 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Ранее представитель ответчика ФИО1 – ФИО5 принимала участие в судебном заседание, заявленные требования КХ «Голубой Родник-1» считала необоснованными, не подлежащими удовлетворению, указав, что сведения о признании ответчика ФИО1 банкротом являлись общедоступными, в связи с чем, КХ «Голубой Родник-1» имел возможность подать заявку на участие в торгах и выкупить спорные земельные участки.

Третье лицо Арбитражный управляющий ФИО2 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил, возражений относительно заявленных требований не представил.

В соответствии с действующим законодательством, участвующие в деле лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им процессуальными правами, в том числе правом на участие в судебном заседании. Поскольку обязанность по извещению сторон судом исполнена, и при достаточности доказательств, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав пояснения представителя истца КХ «Голубой Родник-1» ФИО3, представителя ответчика ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсное производство - это процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов; финансовый управляющий - арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для участия в деле о банкротстве гражданина.

В случае принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом арбитражный суд в силу п.2 ст.213.24 Закона о банкротстве принимает решение о введении реализации имущества гражданина.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном седьмой главой Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (п.1 ст.126 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина, составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе).

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве.

Из положения данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (п.3 ст.213.26 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В судебном заседании установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлась собственником земельного участка кадастровый №, площадью 104000 +/-2822 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ориентир <адрес>, участок находится примерно в 4100 м по направлению на северо-восток от ориентира, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения товарного сельхозпроизводства, так же с ДД.ММ.ГГГГ она являлась собственником земельного участка кадастровый №, площадью 104000 +/-2822 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> участок находится примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения товарного сельхозпроизводства.

Сведений об отнесении данных земельных участков к землям, исключенным из оборота или ограниченным в обороте, у суда не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ КХ «Голубой родник-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендодателей, в том числе с арендодателем Скрипкой А.А. на аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> участок находится примерно в 4100 м по направлению на северо-восток от ориентира, сроком на 20 лет.

ДД.ММ.ГГГГ КХ «Голубой родник-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельных участков с арендодателями, в том числе со Скрипкой А.А. (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> участок находится примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира, сроком на 20 лет.

В соответствии с п. 7.2 указанных договоров аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В силу п. 10.4 договоров аренды арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Договоры аренды сторонами подписаны, зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, недействительными не признаны, сторонами не оспорены.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества сроком до ДД.ММ.ГГГГ, финансовым управляющим утвержден ФИО2

В рамках процедуры реализации имущества должника ФИО1 проведена инвентаризация её имущества, по результатам которой в конкурсную массу включены вышеуказанные земельные участки.

В ходе процедуры банкротства должника ФИО1 финансовым управляющим ФИО2 организованы и проведены торги, посредством публичного предложения с открытой формой подачи предложений о цене по продаже вышеуказанных земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ торги признаны состоявшимися, по результатам победителем торгов по приобретению вышеуказанного недвижимого имущества должника ФИО1 признан единственный участник ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ», цена спорных земельных участков по результатам торгов установлена в размере 200000 руб. (каждый).

По результатам проведения торгов между финансовым управляющим организатором торгов ФИО1, ФИО2, действующим на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, с одной стороны, и ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ», с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключены договора купли – продажи спорных земельных участков.

В соответствии с п.п.2.2,2.3,2.4 договоров купли-продажи, общая стоимость имущества составляет 200000 руб. (каждого из участков), задаток в сумме 6907,68 руб. (по каждому участку), оплаченный покупателем, по платежным поручениям от ДД.ММ.ГГГГ, засчитывается в счет оплаты приобретенного имущества, в течение 30 календарных дней с момента подписания договора покупателем покупатель, за вычетом суммы задатка обязан уплатить 193092,32 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Право собственности на имущество, риск случайной гибели, случайной порчи и утраты имущества переходит к покупателю с момента его получения по акту-приема передачи (п.3.5 договоров купли-продажи).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ процедура банкротства в отношении ФИО1 завершена, полномочия финансового управляющего ФИО2 прекращены.

Данные обстоятельства подтверждаются Выписками из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д.48-49, 51-52), договором аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 9-12), договором аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.13-14), Решением Арбитражного суда Челябинской области (том 1 л.д.21-23), описью имущества должника ФИО1 (том 1 л.д.16), протоколом № о результатах проведения открытых торгов по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.69-70), протоколом № о результатах проведения открытых торгов по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.71-72), договорами купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.65-66,67-68), определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.24-25) и сторонами в судебном заседании не оспаривались.

В настоящее время право собственности на спорные земельные участки перешло к ответчику, что нашло свое подтверждение в пояснениях представителя ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» ФИО4, данных в судебном заседание, из которых следует, что после заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков регистрация права собственности была приостановлена в связи с наличием обременения спорных участков арендой, о которых ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» на момент приобретения спорного имущества ничего не было известно, в последствии были заключены дополнительные соглашения, на основании которых произведена регистрация перехода права собственности на ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ».

Обратившись в суд с настоящими требованиями истец Крестьянское хозяйстве «Голубой Родник-1» указал, что Крестьянское хозяйстве занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеет на праве аренды земельным участками с кадастровым номерами №№ категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения товарного сельхозпроизводства и иными земельными участками, находящимися на одном поле с участками ответчика и непосредственно прилегающими к спорным земельным участкам ответчика ФИО1, проданных на торгах, при этом финансовым управляющим вопреки требованиям Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предложено ему воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи (далее также - суд) применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 настоящей статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при и прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Смысл преимущественного права приобретения, как правило, заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

Согласно п. 2 данной статьи, прежде всего, преимущественным правом приобретения имущества должника обладают лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. Данные лица могут реализовать свое преимущественное право при продаже имущества в порядке, установленном абзацем четвертым п. 1 ст. 179 Закона о банкротстве, в том числе и при продаже посредством публичного предложения.

Для обеспечения реализации этого права арбитражный управляющий помимо опубликования информации о продаже имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи имущества должника, выставляемого на торги, должен также направить уведомление о продаже имущества должника лицам, отвечающим признакам покупателя, имеющего преимущественное право приобретения имущества.

Из п. 3 указанной статьи следует, что цена продаваемого имущества должника определяется на торгах. По этой цене арбитражный управляющий должен продать это имущество лицу, имеющему право преимущественного приобретения. Если никто из указанных лиц не заявил о своем желании приобрести имущество в течение месяца, то имущество реализуется в общем порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, то есть передается победителю торгов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

Положения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды не содержит норм о переводе прав и обязанностей покупателя по договору аренды. В то же время Законом о банкротстве не содержит норм о преимущественном праве покупки земельных участков, используемых для сельскохозяйственной деятельности арендаторами, и реализованных в ходе конкурсного производства в отношении должника – физического лица.

Однако Законом о банкротстве установлено, что преимущественным правом приобретения имущества должника - сельскохозяйственной организации вправе последовательно воспользоваться два круга субъектов: во-первых, лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельхозпродукции и имеющие пограничный с должником земельный участок (первичное преимущественное право), а во-вторых, сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в одной местности с должником (вторичное преимущественное право) (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.12.2013 № по делу № А12-10006/2012).

В соответствии со ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая вышеизложенное суд считает, что для разрешения настоящего спора подлежит применению аналогия закона.

Судом установлено, что Крестьянское хозяйстве «Голубой Родник-1» является самостоятельным хозяйствующим субъектом, который на основе использования находящейся в их владении земли и имущества осуществляет производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции, основным видом деятельности которой является выращивание зернобобовых культур, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (том 1 л.д.27-34), Уставом крестьянского хозяйства (том 1 л.д.211-219).

Согласно уставу, ответчик ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом, в том числе: покупка и продажа собственного недвижимого имущества, покупка и продажа земельных участков, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (сдачу в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества: нежилых зданий и помещений, включая выставочные залы и складские помещения, земельных участков), операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (предоставление услуг по работе с недвижимым имуществом: предоставление посреднических услуг в покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предоставление консультационных услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества, управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (том 1 л.д.4-14).

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» зарегистрировано в Самарской области, основным видом деятельности является покупка и продажа собственного недвижимого имущества (ОКВЭД ОК 029-20144 (КДЕС Реб.2), дополнительным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, деятельность агентств недвижимости, управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (том 2 л.д.15-20).

Как следует из пояснения представителя ответчика ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» ФИО4, общество в целом занимается инвестициями, сельскохозяйственную деятельность не осуществляет.

Установленные в ч. 2 ст.179 Закона о банкротстве специальные особенности реализации преимущественного права покупки имущества должника – сельскохозяйственной организации, соответствуют целям государственной политики в сфере развития сельского хозяйства, поскольку направлены на сохранение имущественного комплекса сельскохозяйственных организаций (крестьянских хозяйств), что в наибольшей степени достижимо в случае реализации имущества должника местным производителям, имеющим опыт производства в данном регионе.

Учитывая, что сохранение целевого использования земельных участков, установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица является основополагающим принципом, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения и, принимая во внимание, что Крестьянское хозяйстве «Голубой Родник-1», занимающееся сельскохозяйственной деятельностью является собственником земельного участка, расположенного в <адрес> с кадастровыми номерами № (том л.д.182-183), а также арендатором земельных участков, расположенных в <адрес> с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, на основании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендодателя, зарегистрированных в установленном законом порядке (том 1 л.д.9-12,13-14), т.е. смежных с земельными участками должника, которые проданы на торгах (смежные землепользователи), а так же исходя из условий договоров аренды, суд считает, что Крестьянское хозяйстве «Голубой Родник-1», отвечало признакам покупателя, имеющего преимущественного права покупки спорного имущества в соответствии с п.2 ст.179 Закона о банкротстве, так как является сельскохозяйственной организацией, расположено в той же местности, где и спорное имущество ответчика ФИО1, и обрабатывает массив земельных участков, на котором расположены спорные земельные участки, при этом ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» указанным признаком не отвечало, поскольку не имеет статус сельхозпроизводителя и зарегистрировано в другом регионе – Самарской области, собственником, владельцем смежных участков не является.

Принимая во внимание то, что финансовым управляющим, участвующим в деле о банкротстве, обязанным действовать добросовестно и разумно в интересах должника и кредиторов, в ходе реализации имущества должника должно было быть установлено, что спорные земельные участки обременены арендой, где арендатором выступает истец КХ «Голубой родник-1», осуществляющий пользование спорных земельных участков в ходе сельскохозяйственной деятельности, с которым заключен договор аренды, предусматривающий право преимущественного выкупа земельного участка., основываясь на положения ст.179 Закона о банкротстве финансовый управляющий обязан был известить арендатора о проводимых торгах, предложив выкупить спорное имущество должника по цене, сформированной на торгах, как лицо пользующего преимущественным правом приобретения имущества должника ФИО1, однако указанные положения закона о банкротстве финансовый управляющий не выполнил, уведомление о продаже спорного имущества должника на торгах, арендатору не направил, в связи с чем, суд приходит к выводу, что возможность реализации права истца на преимущественное право приобретения спорных участков в рамках конкурсного производства истцу предоставлена не была. Иного материалы дела не содержат, сторонами не представлено.

Доводы представителя ответчик ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ», что сведения о банкротстве ответчика ФИО1, о проведении торгов земельных участков, являлись общедоступными, в связи с чем истец, как арендатор спорных земельных участков должен был сам изъявить себя, как арендатора, указать свои условия договоров аренды суд считает несостоятельными, как основанными на неверном толковании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», как считает несостоятельными доводы о необоснованности требований истца по причине непредставления истцом документов, подтверждающих, что ФИО1 получала арендную плату, и невключении арендной платы в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов в рамках конкурсного производства, поскольку формирование конкурсной массы в ходе процедуры банкротства ФИО1 к компетенции и обязанности истца не относится.

В свою очередь ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ» как добросовестный приобретатель, действуя разумно и осмотрительно при совершении сделки о приобретении спорных земельных участков по результатам торгов, имело возможность получить полные сведения о приобретаемом имуществе, в том числе о наличии обременения в виде аренды в пользу КХ «Голубой родник-1», являющиеся общедоступными, поскольку указанные сведения могли в дальнейшем повлиять на их права относительно данных земельных участков.

Каких-либо императивных норм, запрещающих собственнику земельного участка, находящегося в его единоличной собственности предоставлять арендодателю преимущественное право покупки арендатору действующее гражданское и земельное законодательство не содержит.

Доводы представителя ответчика ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ», что у истца отсутствует преимущественное право выкупа спорных земельных участков по закону, поскольку в нарушение ст. 624 ГК РФ в договорах аренды заключенных со Скрипкой А.А. отсутствуют условия о выкупе арендатором спорных земельных участков, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, подлежат отклонению как необоснованные, поскольку договоры аренды между Скрипкой А.А. и КХ «Голубой родник-1» заключены добровольно и подписаны сторонами, доказательств принуждения ФИО1 со стороны истца к заключению договоров, доказательств кабальности данных договоров для ФИО1 суду не представлено, согласовывая условия договора аренды, арендодатель ФИО1 своей волей установила свои права и обязанности по договору, в том числе, предоставила арендатору крестьянскому хозяйству «Голубой родник-1» преимущественное право на выкуп отчуждаемого земельного участка и обязалась реализовать земельный участок именно арендатору при прочих равных условиях перед другими лицами. Заключив договоры аренды земельных участков, арендодатель ФИО1 не ставила под сомнения их условия, не оспаривала их законность и действительность, на протяжении 12 лет условия договора сторонами выполнялись: истец пользовался земельными участками, ответчик ФИО1. претензий о не получении платы по договорам аренды, истцу не предъявляла, каких-либо доказательств обратного суду не представлено.

Положение п. 1 ст. 624 ГК РФ применению в данном случае не подлежит, поскольку не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью выкупа имущества арендатором, является условием о выкупе в смысле ст. 624 ГК РФ, и не всегда арендатор может требовать передачи ему имущества в собственность, в том числе условие договора о преимущественном праве покупки арендуемого имущества при его продаже или передаче арендодателем третьему лицу не приравнивается к условию о праве выкупа, а согласование выкупной цены при реализации преимущественного права покупки между арендатором и арендодателем может быть достигнуто при возникновении у арендодателя желания продать принадлежащий ему земельный участок.

Таким образом, поскольку заключение договоров купли-продажи спорных земельных участков в результате торгов без уведомления истца о проведении торгов, и выяснении у истца его намерение приобрести их по цене установленной в результате торгов, является нарушением как условий договоров аренды, заключенных между ФИО1 и КХ «Голубой родник -1», так и прав истца, установленных действующим законодательством при реализации имущества должника в рамках конкурсного производства, требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договорам является обоснованным.

Финансовая возможность истца приобрести спорные земельные участки у суда сомнений не вызывает, т. к. истцом в подтверждении своих намерений приобрести указанные земельные участки, переведены на счет Управления Судебного департамента в Челябинской области денежные средства в сумме 400000 руб., в доказательство чего представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.143). При таких обстоятельствах имеются оснований для удовлетворения исковых требований КХ «Голубой родник-1». Поскольку исковые требования КХ «Голубой родник-1» о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат удовлетворению, денежные средства в сумме 400000 руб. надлежит перечислить на счет ответчика ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ».

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 7200 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (том л.д.8). Исходя из предмета заявленных требования, истцом подлежала уплате госпошлина в размере 6000 руб. Поскольку исковые требования удовлетворены, госпошлина в размере 6000 руб. подлежит взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца, оснований для взыскания госпошлины в большем размере суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Крестьянского хозяйства «Голубой Родник-1» к Скрипке А.А., Обществу с ограниченной ответственностью «РУССКОЕ ПОЛЕ» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам удовлетворить.

Перевести на крестьянское хозяйство «Голубой родник-1» права и обязанности покупателя по договору № купли-продажи земельного участка кадастровый № площадью 104000 +/- 2822 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> участок находится примерно в 4100 м по направлению на северо-восток от ориентира, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Финансовым управляющим ФИО1 ФИО2 (организатор торгов) и Обществом с ограниченной ответственностью «РУССКОЕ ПОЛЕ».

Перевести на крестьянское хозяйство «Голубой родник-1» права и обязанности покупателя по договору № купли-продажи земельного участка кадастровый № площадью 104000 +/- 2821 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> участок находится примерно в 4160 м по направлению на северо-восток от ориентира, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Финансовым управляющим ФИО1 ФИО2 (организатор торгов) и Обществом с ограниченной ответственностью «РУССКОЕ ПОЛЕ».

Обязать Управление Судебного департамента в Челябинской области перечислить денежные средства в размере 400000 (четыреста тысяч) рублей, внесенные крестьянским хозяйством «Голубой родник-1» и находящиеся на лицевом (депозитном) счете Судебного департамента в Челябинской области на счет Общества с ограниченной ответственностью «РУССКОЕ ПОЛЕ» ОГРН <***>, ИНН <***>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности крестьянского хозяйства «Голубой родник-1» на земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

Взыскать солидарно со ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «РУССКОЕ ПОЛЕ» в пользу крестьянского хозяйства «Голубой родник-1» расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

В удовлетворении требований о взыскании расходов по уплате госпошлины в остальной части Крестьянскому хозяйству «Голубой Родник-1» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кизильский районный суд Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.