Гражданский кодекс часть 1

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Драничниковой И.Н., при секретаре Ковалевой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности, а так же по встречному иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о признании права на приобретение земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы обратилось с иском к ФИО1 о признании отсутствующим у нее права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, с кадастровым номером №. Требование мотивировано тем, что 03.10.2017 между Управлением и ООО «Дружба» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 595 кв.м., из земель «земли населенных пунктов» по адресу <адрес>, с разрешенным использованием: дома индивидуальной жилой застройки. На основании заключенного между ООО «Дружба» и ФИО2 договора уступки прав аренды земельного участка от 12.02.2018, права и обязанности по договору перешли к ответчику. В пределах арендуемого земельного участка ответчиком возведено строение, поставленное на государственный кадастровый учет в качестве объекта недвижимого имущества 25.01.2021. Спорное строение построено не в соответствии с требованиями действующего законодательства, а сам объект не является объектом недвижимого имущества, наличие которого могло бы являться основанием на приобретение права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем, право собственности на спорный объект подлежит признанию отсутствующим.

В процессе рассмотрения дела ФИО1 обратилась со встречным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы. Она указала, что является собственником жилого дома по адресу <адрес>. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в муниципальной собственности г. Костромы. На основании изложенного,ссыляась на положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, ФИО1 просила признать за ней право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>.

Представитель Администрации г. Костромы и Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы ФИО3 настаивал на удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, полагая встречный иск ФИО1 не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

ФИО1, будучи извещенной надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ее представители ФИО4, ФИО5 встречные исковые требования поддержали в полном объеме, полагая первоначальные требования Управления не подлежащими удовлетворению. Третье лицо ФИО6 данную позицию поддержал.

Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области, будучи извещенным надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК).

Из содержания "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр) следует, что дом жилой одноквартирный отдельно стоящий: дом, состоящий из отдельной квартиры, включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.) (п. 3.5). Дом должен включать жилые комнаты - одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню, ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел, переднюю (п. 4.5). В п. 6.1 указано, что площади помещений домов, проектируемых (по 4.1 и 4.2) и реконструируемых (по 4.1), должны быть не менее: общей комнаты (или гостиной) - 16 м2 (при одной жилой комнате - 14 м2); спальни - 8 м2 (на двух человек - 10 м2, а при размещении ее в мансарде - 7 м2), спальни для инвалида-колясочника - 9 м2; кухни - 9 м2, кухни-ниши или кухонной зоны в кухне-столовой - 6 м2. Высота помещений жилых комнат и кухни в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД и IIА по СП 131.13330 должна быть не менее 2,7 м, а в остальных - не менее 2,5 м в соответствии с СП 54.13330 (п. 6.2). В домах допускается предусматривать индивидуальные и коллективные источники водоснабжения из подземных водоносных горизонтов или водоемов из расчета суточного расхода хозяйственно-питьевой воды не менее 60 л на человека (п. 9.2). Для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации в соответствии с СП 30.13330 и СП 32.13330 при наличии наружных сетей и сооружений, в том числе централизованная, локальная или индивидуальная, выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой (п. 9.4). В течение отопительного периода при расчетных параметрах наружного воздуха для соответствующих районов строительства система отопления и ограждающие конструкции дома должны быть рассчитаны на обеспечение в помещениях температуры внутреннего воздуха в допустимых пределах, установленных ГОСТ 30494, но не ниже 20 °C для всех помещений с постоянным пребыванием людей согласно СП 60.13330, в кухнях (кухнях-столовых и кухнях-нишах) и туалетах - 18 °C, в ванных комнатах, душевых и санузлах - 24 °C (п. 9.5). Система вентиляции в соответствии СП 60.13330 должна поддерживать чистоту (качество) воздуха в помещениях и равномерность его поступления и распространения. Вентиляция может быть с естественным побуждением удаления воздуха через вентиляционные каналы (п. 9.6). В жилых комнатах и кухне должно быть обеспечено естественное освещение (п.9.18).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с положениями ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

В силу положений ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела, 03.10.2017 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (арендодатель) и ООО «Дружба» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2.0113.2, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 595 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: дома индивидуальной жилой застройки. Как указано в п. 4.3.4, арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору с согласия арендодателя.

12.02.2018 между ООО «Дружба» и ФИО1 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому, права и обязанности по договору № 2.0113.2 от 03.10.2017 перешли к ФИО1

16.07.2019 ФИО7 направила уведомление о планируемом строительстве индивидуального одноэтажного жилого дома высотой 5 м., площадью застройки 43,6, приложив альбом описание внешнего облика, документы, подтверждающие права на землю. 02.08.2019 Администрацией г. Костромы ей было выдано уведомление о соответствии планируемого строительства установленным параметрам. 25.12.2020 по результатам рассмотрения уведомления об окончании строительства, ФИО1 было выдано уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно техническому плану, составленному 17.12.2020 кадастровым инженером ФИО8, на земельном участке имеется индивидуальный жилой дом площадью 30 кв.м., год завершения строительства 2020. В материалах дела имеется копия декларации об объекте недвижимости.

В ЕГРН имеются сведения о том, что собственником земельном участка по адресу <адрес>, является Муниципальное образование городской округу г. Кострома. Его площадь составляет 595 кв.м., он имеет кадастровый №, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования дома индивидуальный жилой застройки. Указанный земельный участок находится в аренде у ФИО1 на основании договора аренды земельного участка №2.0213.2 от 03.10.2017, договора уступки прав аренды земельного участка от 12.02.2018, дата гос. регистрации 20.02.2018, номер государственной регистрации №. На данном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом площадью 30 кв.м. с кадастровым номером №, количество этажей 1, год постройки 2020, дата присвоения кадастрового номера 25.01.2021, находится в собственности ФИО1, запись о регистрации права № от 25.01.2021.

ФИО1 обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № Распоряжением от 26.03.2021 ей отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на несоответствие возведенного объекта целям предоставления земельного участка и виду разрешенного использования. Аналогичное распоряжение вынесено 22.06.2021.

В результате осмотра строения 28.08.2020 экспертом отдела подготовки исходно-разрешительной документации МКУ «Центр градостроительства» сделан вывод о том, что внешний облик объекта не соответствует описанию внешнего облика дома, являющемуся приложением к уведомлению, в части отсутствия отделки цоколя декоративным камнем, отсутствия ограждающих элементов у входной группы. На построенном объекте есть навес над входной группой, который не отображен в графической части внешнего облика. В обоснование своих доводов о невозможности отнесения возведенного ФИО1 объекта к индивидуальному жилому дому, истцом по первоначальному иску в материалы дела представлены информация МКУ г. Костромы «Костромастройзаказчик» от 01.09.2020 и 19.03.2021, согласно которой строение не имеет связи с землей и не может быть признано объектом недвижимости, не обладает признаками жилого дома, исходя из требований «СП55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31092-2001». Существующие ограждающие конструкции и отсутствие системы теплоснабжения не позволяют обеспечить требования по температуре воздуха, отсутствуют системы канализации и водоснабжения. Кроме того, суду представлены уведомление Администрации г. Костромы о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам от 28.06.2019, уведомление о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 24.11.2020.

По результатам обследования строения, расположенного по адресу <адрес>, ООО «Проектно-строительное бюро» 23.04.2021 сделало выводы о том, что объект представляет собой одноэтажный индивидуальный жилой дом, площадь 30 кв.м., высота помещения 2,5 м., для входа в дом имеется крыльцо, под всем жилым домом имеется непроходимое подполье высотой 20 см., планировка выполнена в виде общего жилого помещения, совмещенного с кухней. Водоснабжение осуществляется на привозной воде, в доме имеется раковина с установленной над ней емкостью для хранения воды, водозаборной арматурой и емкостью для сбора стоков. На земельном участке имеется биотуалет, здание подключено к сетям элетроснабжения. Внутри дома выполнена электрическая проводка, отопление осуществляется от навесных электрических нагревателей, установленных под окнами. В доме имеется вентиляция, достаточная инсоляция, обеспечены параметры условий проживания и микроклимата. Набор помещений определен частным застройщиком. Строительные конструкции не имеют дефектов и деформаций, отвечают требованиям строительных норм и правил. Механическая безопасность строительных конструкций и грунтов обеспечена. Здание не может быть перемещено без полной разборки. Обследуемый жилой дом имеет прочную связь с землей через заглубленный фундамент, является объектом недвижимости, обладает признаками жилого дома.

В процессе рассмотрения дела, судом была назначена комиссионная строительно-техническая экспертиза. Согласно экспертному заключению Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» и ООО «Архитектурно-строительное проектно-конструкторское бюро «Монолит», технические характеристики объекта, возведенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес>, характеризуют его как индивидуальный жилой дом: назначение – индивидуальный жилой дом, год постройки – 2020, общая площадь индивидуального жилого дома 28,89 кв.м., жилая площадь индивидуального жилого дома – 14,45 кв.м., площадь вспомогательных помещений – 14,44 кв.м., число этажей – 1, площадь застройки жилого дома – 34,89 кв.м., высота жилого дома до подшивки конька – 4,35 м., строительный объем жилого дома – 124,9 кв.м., конструктивная схема жилого дома – каркасная. Несущими конструкциями являются ленточные фундаменты из сборных блоков марки ФБС, каркасные деревянные стены, стропильная крыша. Обеспечение инженерными системами: электроснабжение – от центральных сетей, водоснабжение – от индивидуальной скважины, канализация – в индивидуальный выгреб, отопление – электрическое, вентиляция – естественная. Исходя из степени готовности обследуемого объекта и требований СП 68.13330.2017, следует вывод, что индивидуальный жилой дом по адресу <адрес>, является объектом, строительство которого завершено. Обследуемый жилой дом является объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, относится к категории объектов капитального строительства. По своим техническим характеристикам, индивидуальный жилой дом не относится к объектам вспомогательного (хозяйственного) назначения. Обследуемый объект является жилым домом, т.к. соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение в части соответствия строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы представило составленную ООО «ПСБ КАЙЛАС» рецензию на указанное выше заключение, где указано, что экспертиза произведена с нарушением действующего законодательства, методик, методических рекомендаций проведения данного вида исследований, выявленные нарушения свидетельствуют о недостоверности выполненной экспертизы в связи с чем, данное заключение не является допустимым доказательством и его выводы не могут использоваться при принятии юридически значимых и процессуальных решений. Объект с кадастровый номером № по адресу <адрес>, не соответствует строительным, санитарно-гигиеническим. Противопожарным и иным требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Выполнен с нарушениями в части высот помещений, размеров поперечного сечения колонн (столбов), устройству полов, кровли, расстояния от выгребов и дворовых уборных, отводу грунтовых вод, укладке фундаментных блоков.

Оценивая в совокупности все приведенные доводы и представленные доказательства, суд учитывает выдачу ФИО1 уведомлений о соответствии планируемого строительства установленным параметрам, о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Данные документы согласуются с выводами ООО «Проектно-строительное бюро», экспертным заключением Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» и ООО «Архитектурно-строительное проектно-конструкторское бюро «Монолит». Доводы ООО «ПСБ КАЙЛАС» опровергнуты пояснениями эксперта ФИО9, а кроме того, суд соглашается с утверждением ФИО10, что по своей сути они не опровергают выводов о том, что спорное строение является объектом недвижимого имущества, индивидуальным жилым домом. Оснований для удовлетворения исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности, суд не усматривает. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, ФИО1, являясь собственником индивидуального жилого дома по адресу <адрес>, имеет право на приобретение в собственность земельного участка. Встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить, признав за ней право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья И.Н. Драничникова