Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марукяна Гора Мартуновича к ФИО2 о взыскании убытков и встречному иску ФИО2 к Марукяну Гору Мартуновичу о признании договора аренды прекращенным, взыскании задолженности по коммунальным платежам, упущенной выгоды и арендной платы,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 в котором просил возложить на ответчика обязанность не чинить препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением, расположенным по адресу: и в пользовании электроэнергией в вышеуказанном помещении, указав в обоснование, что между ним и ФИО2 01.02.2018 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 53,6 кв.м., расположенного по адресу: ) с целью организацией деятельности магазина. Заключенный договор одновременно является актом приема-передачи арендуемого помещения. Указанное помещение принадлежит ФИО2 на праве собственности. В настоящее время он является арендатором помещения и добросовестно соблюдает существенные условия договора аренды, своевременно и в полном объеме вносит арендную плату, оплачивает коммунальные платежи, производит текущий ремонт помещения и ведет деятельность, целью которой являлся договор аренды. 08.10.2019 им получена претензия от ФИО2 о необходимости проведения ремонта помещения входной группы (дверь, крыльцо и прочее), с которой он не согласился. 18.10.2019 он получил требование об освобождении помещения на основании п.п. «б» п. 9.2. договора в связи с существенным ухудшением помещения и выплате суммы ущерба в размере 630 449 рублей. В ответ на претензию он направил предложение в адрес ФИО2 и выразил готовность обсудить ремонт входной группы и косметический ремонт помещения силами арендатора. Указал, что занимает помещение длительное время и имел планы произвести косметический ремонт. Указывая, что ФИО2, предпринимает попытки выселить его из занимаемого помещения, путем отключения электричества, просил требования удовлетворить.

Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования, указывая, что подача электричества была приостановлена 28.11.2019 и до настоящего времени не восстановлена. В арендуемом помещении находится магазин разливного пива и закусок, это скоропортящиеся продукты, которые должны храниться в холодильнике. Отключение подачи ответчиком электроэнергии влечет порчу товара и он несет финансовые убытки, просил также взыскать убытки в размере 896 847,72 рублей.

22.04.2022 ФИО3 уточнил требования, просил суд взыскать в его пользу с ФИО2 убытки в размере 557 850,01 рублей, от требований в части возложении на ФИО2 обязанности не чинить препятствий в пользовании ФИО3 арендованным помещением общей площадью 53,6 кв.м, расположенном в жилом доме по адресу а также электроэнергией указанном арендованном помещении отказался.

Протокольным определением от 22.04.2022 принят отказ от части требований.

20.02.2020 ФИО2 обратилась в Первореченский районный суд гор.Владивостока со встречным исковым заявлением к ФИО3 в котором просила признать договор аренды, заключенный между ФИО2 и ФИО3 от 01.02.2018 прекращенным с 18.0.2019, обязать ФИО3 освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: взыскать с ФИО3 в возмещение ущерба 562 949 рублей, задолженность по арендной плате за ноябрь 67 500 рублей, задолженность по коммунальным платежам 66 186,38 рублей за отопление, 38 768,06 за жилые услуги, убытки в размере 95 000 рублей в месяц, начиная с 20.10.2019 до освобождения нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж 1, номер в здании 1-3 (II), в обоснование указав, что 01.02.2018 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Так как арендатор арендует помещение с 2014 года, акт приема-передачи не подписывался. 08.10.2019 арендатор ФИО3 получил претензию о произведении косметического ремонта согласно п. 6.1.8, с которой не согласился. После этого арендатору было вручено требование об освобождении помещения не позднее 18.10.2019 в связи с существенным ухудшением состояния помещения. 18.10.2019 в ходе осмотра повреждений помещения для определения стоимости работ и материалов для восстановления помещения арендатор отказался освобождать помещение. Согласно отчету № 514/19 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на октябрь 2019 года, стоимость работ и материалов составила 637 949 рублей без учета износа материалов, 601 260 рублей с учетом износа материалов. Арендатор непрерывно арендует указанное помещение с 2014 года и за этот период до настоящего времени ни разу не производил текущий ремонт. Согласно акту сверки взаимозачетов на 15.11.2019, с учетом ущерба, задолженность арендатора перед арендодателем составляет 630 449 рублей, из которых 562 949 рублей возмещение ущерба и 67 500 рублей задолженность по арендной плате за ноябрь. Кроме того, ФИО2, рассчитывая на то, что ФИО3 освободит арендуемое помещение 18.10.2019, заключила договор аренды от 11.10.2019 с ИП ФИО4, срок аренды которого начинается с 20.10.2019, арендная плата 170 000 рублей в месяц. ФИО2 несет убытки в размере 95 000 рублей в месяц начиная с 20.10.2019. Кроме того, ФИО3 ни разу не оплачивал коммунальные услуги по оплате за отопление и горячую воду и жилищные услуги, задолженность с 20.02.2017 составляет 66 186,38 рублей и 38 768,06 рублей соответственно. На основании изложенного просила суд признать договор аренды заключенный между ФИО2 и ФИО3 от 01.02.2018 прекращенным с 18.10.2019 года, обязать ФИО3 освободить незаконно занимаемое нежилое помещение площадью 53,6 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в счет возмещения ущерба - 562 949 рублей, задолженность по арендной плате за ноябрь - 67 500 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей: отопление - 66 186,38 рублей, жилищные услуги -38 768,06 рублей. Также просила взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 убытки согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ размере 95 000 рублей в месяц, начиная с 20.10.2019 до освобождения нежилого помещения общей площадью 53,6 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу:

ФИО2, неоднократно уточнив заявленные требования, окончательно просила суд признать договор аренды заключенный между ФИО2 и ФИО3 22.02.2016 прекращенным с 18.10.2019, взыскать в ее пользу с ФИО3 возмещение ущерба в размере 562 949 рублей, задолженность по арендной плате за ноябрь 2019 года в размере 67 500 рублей, задолженность за отопление в размере 66 186,38 рублей, задолженность за содержание жилья и ОДН в размере 60 174,18 рубля, задолженность по оплате капитального ремонта в размере 28 135,17 рублей, взыскать убытки в виде упущенной выгоды в размере 95 000 рублей в месяц начиная с 20.10.2019 до освобождения нежилого помещения по вышеуказанному адресу, взыскать арендную плату в размере 75 000 рублей в месяц, начиная с 22.03.2020 до освобождения нежилого помещения расположенного в жилом доме по адресу:

В судебное заседание стороны не явились, извещались надлежащим образом, ранее, в судебном заседании ФИО3 и его представитель на уточненных требованиях настаивали, со встречными требованиями ФИО2 не согласились, пояснив, что после окончания срока действия договора возражений от ФИО2 не поступило, в связи с чем он продолжал занимать помещение. 08.10.2019 ФИО3 получил от ФИО2 претензию с требованием произвести ремонт нежилого помещения. Данные требовании он посчитал необоснованными, поскольку несколько месяцев назад производил в помещении текущий ремонт. Уведомление об освобождении помещения от ФИО2 он получил 18.10.2019 и узнал, что арендодатель 10.10.2019 заключила новый договор аренды с ИП ФИО4, который начинал действовать с 20.10.2019. Полагает, что ФИО2 грубо нарушен порядок расторжения договора аренды, поскольку ему не был предоставлен разумный срок для устранения недостатков по претензии от 08.10.2019. Поскольку ФИО3 отказался выполнять требования об освобождении помещения, ФИО2 было подано заявление в ПАО «ДЭК» об отключении электроэнергии в арендуемом помещении. Подача электричества была приостановлена с 23.10.2019. Деятельность магазина была приостановлена и он перестал вносить платежи по арендной плате. В материалы дела им представлен договор подряда на ремонтные работы от 10.02.2019, согласно которому в период с 10.02.2019 по 10.04.2019 были выполнены работы по очистке стен, ошкуривании стен, шпатлевании стен, штукатурке стен, покраске стен и декоративное нанесение. Арендная плата ФИО3 производилась своевременно и в полном объеме, что подтверждают квитанции ПАО «Сбербанк» о переводах денежных средств на банковские реквизиты ФИО2 с карты третьего лица. Доказательств наличия задолженности по арендной плате в материалах дела отсутствуют. Указывая, что поскольку ФИО2 нарушен порядок расторжения договора аренды, то ФИО3 имел право не исполнять требования ФИО2 об освобождении нежилого помещения и не вносить арендную плату. Письменная претензия и требования ФИО2 об освобождении нежилого помещение не содержат требований о погашении задолженности по коммунальным платежам. Квитанции на оплату задолженности по коммунальным платежам приходили непосредственно ФИО2 Требования ФИО2 о взыскании упущенной выгоды являются незаконными, поскольку она не имела права заключать новый договор аренды с ИП ФИО4 без надлежащего расторжения договора с ФИО3 Договор аренды заключен с ИП ФИО4 на 11 месяцев на сумму в два с половиной раза превышающую арендную плату по договору с ФИО3, при этом ФИО2 не доказано то обстоятельство, что при обычных условиях она могла бы получить прибыль в данном размере. ФИО2 искусственно увеличила убытки. 11.06.2021 ФИО2 в нежилом помещении сменила замки, а также выставила имущество ФИО3 из помещения, тем самым ограничив его доступ в помещение. Таким образом, ФИО2 имела возможность получить доступ в помещение ранее 11.06.2021, однако такие меры ею предприняты не были. Заключив договор с новым арендатором ФИО2 самостоятельно приняла на себя риск неполучения такой прибыли. Требования о взыскании ущерба, причиненного в результате пользования нежилым помещением на основании экспертного заключения не является обоснованными. ФИО3 принимал помещение в запущенном состоянии, имело место естественный износ помещения.

В судебном заседании 22.04.2021, свидетель ФИО5 суду показала, что она знакома с ФИО3 с 2015 года, поскольку работала у него продавцом, а также ей знакома ФИО2 С 2021 года она по собственной инициативе расторгла трудовой договор с ФИО3 С 2015 по 2019 год она работала у ФИО3 продавцом по адресу: <...>. Инвентаризация товара у них проходила ежемесячно. Товар был скоропортящийся, акты списания товаров составлялись в ее присутствии. Текущий ремонт помещения ФИО3 производился. Ремонт входной двери производился весной 2019 года, она слетала с петель. Она изначально была поставлена неудачно. Меняли только дверные петли. В 2015 году она нормально отрывалась, а в 2019 году пришла в негодность. ФИО2 она видела мимолетно несколько раз, в ее смену она не приходила. О существовании конфликта между сторонами ей известно не было. В конце 2019 года приходил смотреть помещение новый арендатор. Отключение электроэнергии в помещении происходило при ней. После этого она осталась без работы.

Исследовав материалы дела, давая оценку всем доказательствам в их совокупности суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено и не отрицалось сторонами, что 22.02.2014 между сторонами заключен договор аренды нежилое помещение площадью 53,6 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: <...>.

Согласно п.1.3 договора на момент заключения договора сдаваемое в аренду имущество находится в исправном состоянии, арендатором осмотрено.

01.08.2014 между ФИО2 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды помещения, находящегося в собственности арендодателя, расположенного по адресу: г

К договору сторонами был подписан акт приема передачи помещения, согласно которого арендодатель ФИО2 01.08.2014 сдала ФИО3 помещение, в котором имелось: окно пластиковое с решетками (3шт.), дверь входная пластиковая 1 шт., рольставни на входную дверь 1 шт., потолок «Армстронг» со светильниками, пол- керамоплитка, стены выровнены и окрашены, пожарно-охранная сигнализация, сантехника: раковина со смесителем, унитаз, показания электросчетчика – 49242, электро и водомерный счетчик опломбированы. Все вышеперечисленное имущество находится в исправном, рабочем состоянии.

22.02.2016 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель ФИО2 передает, а арендатор ФИО3 принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью , принадлежащее ФИО2 на основании свидетельства о регистрации права №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, 06.12.2010 (регистрационная запись № №). Срок действия договора с 22.02.2016 по 21.02.2017 (т.3 л.д.56-60).

Арендуемое жилое помещение передано арендатору ФИО3 по акту приема – передачи нежилого помещения от 22.02.2016, являющийся неотъемлемой частью договора аренды (т.3 л.д.61).

Протоколом согласования цены от 22.02.2016, подписанного сторонами, стоимость аренды помещения, указанного в п.1.1 договора от 22.02.2016, составляет 75 000 рублей в месяц (т.3 л.д.62).

01.02.2018 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель ФИО2 передает, а арендатор ФИО3 принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью Срок действия договора с 01.02.2018 по 31.12.2018 (т.1 л.д.7).

Арендуемое помещение предоставляется арендатору для организации магазина (п.2 договора).

По истечении срока аренды арендатор обязан освободить и возвратить арендодателю арендуемое помещение. Возврат помещения оформляется актом приема-передачи (п. 3.3. договора).

Согласно п. 6.1 договора арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи; своевременно производить коммунальные платежи, оплачивать электроэнергию, услуги телефонной связи и сети Интернет; содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном состоянии; производить текущий ремонт используемых помещений не реже одного раза в год (п.6.1.8); производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, письменно уведомив об этом арендодателя, а также принимать участие в благоустройстве прилегающей территории (п.6.1.10).

Из п. 9.2 договора аренды следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях: б) когда арендатор существенно ухудшает помещение; в) в случае просрочки оплаты арендодателем арендной платы (любой из ее частей) арендатором более чем на месяц; д) если арендатор нарушает какое либо из своих обязательств по настоящему договору и не исправляет такое нарушение в течение трех календарных дней после получения письменного уведомления от арендодателя о таком нарушении.

Расторжение настоящего договора в соответствии с положениями п. 9.2 производится путем направления арендодателем уведомления в порядке, предусмотренным п. 10.5 договора. Договор считается расторгнутым по истечении трех календарных дней с момента получения вышеуказанного уведомления арендатором, либо с даты, указанной арендодателем.

Пунктом 9.7 договора предусмотрено, что при получении уведомления арендатор обязан освободить помещение в сроки и на условиях предписанных арендодателем. При нарушении сроков освобождения помещения, арендатор предоставляет арендодателю право самостоятельно освободить помещение, с последующим выставлением арендатору требований возмещения понесенных при этом расходов.

Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему договору или в связи с его исполнением, нарушением или недействительностью будут решаться сторонами путем переговоров. Срок рассмотрения претензии стороной пять рабочих дней с даты получения претензии (п. 11.1 договора.).

Стороны не отрицали, что согласованной размер арендных платежей составлял 75 000 рублей.

Претензией в адрес ФИО3 от 08.10.2019 ФИО2 указала, что арендатором ни разу не производился косметический ремонт в период использования помещения, недостатки которого она просила устранить неоднократно. В связи с чем она просила возместить ущерб в натуре, отремонтировать вход в помещение (крыльцо), отремонтировать входную дверь, а также сделать косметический ремонт в самом помещении (т.1 л.д.14).

Данную претензию ФИО3 получил лично 08.10.2019, о чем собственноручно поставил подпись и указал, что с претензией не согласен.

Требованием в адрес ФИО3 ФИО2 просила освободить помещение не позднее 18.10.2019, которое получено лично ФИО3 (т.1 л.д.13).

Как следует из пояснений представителя истца, данных им в судебном заседании 03.02.2022, от ФИО2 было три претензии. 8 октября 2019 о возмещении расходов, ремонте, вторая тоже восьмого октября 2019 и третья 15 ноября 2019, был выслан акт сверки, направлена экспертиза и требование освободить помещение.

18.10.2019 ФИО2 обратилась во Владивостокское отделение «Дальэнергосбыт» с заявлением об отключении от электроэнергии помещения, находящегося по адресу:

Согласно письму филиала ПАО «ДЭК» - «Дальэнергосбыт» Владивостокское отделение от 16.09.2020 отключение объекта было произведено 23.10.2019, о чем составлен акт № 601-10-6-539 (т.3 л.д.52-53).

15.11.2019 ФИО2 в адрес ФИО3 направила повторную претензию, в которой просила освободить помещение после получения претензии и оплатить задолженность в размере 630 449 рублей, которая состоит из ущерба в размере 562 949 рублей и задолженности по арендной плате за ноябрь 2019 в размере 67 500 рублей (т.1 л.д.16-17).

Размер ущерба был оценен на основании отчета ООО «Альфа Плюс» № 514/19 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления нежилого помещения, расположенного по , по состоянию на октябрь 2019 года.

Согласно акту технического обследования № 514/16 от 18.10.2019, начало: 13-00, окончание: 14-30, во время проведения осмотра присутствовал арендатор ФИО3, от подписи отказался (т.1 л.д. 160).

В ответ на претензию от 15.11.2019 представитель ФИО3 в адрес ФИО2 ответил, что в ближайшее время будет произведен восстановительный ремонт, а также просил рассмотреть возможность индексации размера арендной платы в сторону повышения на 50% с 01.01.2020 и оставления договора аренды в силе, претензия датирована 28.11.2019 (т.1 л.д.18).

Уведомлением от 03.12.2019 ФИО2 предложила ФИО3 передать арендуемое помещение 07.12.2019 в 10:00 часов и подписать акт приема-передачи помещения (т.1 л.д.193).

11.10.2019 между ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за определенную договором плату нежилое помещение, общей площадью 53,6 кв.м., расположенное по адресу: Срок действия договора с 20.10.2019 по 20.08.2020 (т.1 л.д.194-199).

Согласно протоколу согласования цены, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, сторонами согласована стоимость аренды помещения в размере 170 000 рублей в месяц (т.1 л.д.200).

ФИО3 в подтверждение несения убытков представлены товарные накладные, товарные чеки, счета-фактуры, подтверждающие приобретение ИП ФИО3 товара с октября 2019 года по декабрь 2019 года, а также акт списания товара от 01.02.2020 на сумму 557 850 рублей, находящегося на хранении в магазине с 28.11.2019 по 01.02.2020, в связи с его непригодность, а также в связи с невозможностью его реализации.

Также ФИО3, в подтверждение своих доводов, о том, что им постоянного производился текущий ремонт в нежилом помещении представлен договор подряда на строительные работы от 10.02.2019 № б/н, согласно которого ИП ФИО6 и ООО «Мегаполис» заключили договор о проведении ремонта в помещении, расположенном по адресу: согласно прилагаемой смете. Согласно смете стоны согласовали работы: очистка стен, ошкуривание стен (шлифовка) под покраску, шпатлевание стен на 2 раза, праймер, выравнивание стен гипс.смесями, наклейка сплошной армированной сетки, декоративное нанесение (рисунок), покраска стен на 2 раза, штукатурка стен, укрытие мебели. Согласно акту приема-передачи от 10.04.2019, работы проведены в полном объеме.

Не согласившись с размером ущерба, заявленным ФИО2, по ходатайству ФИО3 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, для определения рыночной стоимости затрат, необходимых для возмещения ущерба, поврежденному объекту недвижимости, расположенному по адресу: по состоянию на октябрь 2019 года, согласно которой, был определен перечень повреждений и состояние элементов внутренней отделки, а именно было установлено:

1. Основание бетонного крыльца облицовано тротуарной плиткой на цементно-песчаном растворе. Повреждения-отслоение облицовки крыльца местами, отбитости, выбоины, трещины и крошение бетонного основания крыльца местами. Необходим ремонт бетонной поверхности крыльца. Замена облицовки из тротуарной плитки.

Помещении № 1- Торговый зал, площадью 41,63 кв.м.:

1. Подвесной потолок типа «Армстронг» по металлическому каркасу. В основании потолка устроены осветительные приборы, датчики пожарной сигнализации, камеры видеонаблюдения. Повреждения-искривление конфигурации каркаса подвесного потолка. Загрязнение, разводы от воды и темно-желтые пятна на поверхности потолочных плит. Необходим демонтаж/монтаж светильников, датчиков пожарной сигнализации, камер видеонаблюдения (с сохранением материала). Замена подвесного потолка.

2. Стены окрашены водоэмульсионной краской по облицовке из ГКЛ с последующим шпатлеванием. Установлены электротехнические приборы (выключатели, розетки) технологическое оборудование (холодильные камеры, ПЭТ краны) и торговое оборудование и мебель (торговая стойка). Повреждения- разводы от воды, темно-желтые пятна, повсеместные загрязнения, множественные следы биологической коррозии на поверхности стен, местами вздутие окрасочного слоя. В ходе инструментального исследования измерителем влажности Testo зафиксирована влажность в толще и на поверхности стен 12,4 Н- 47,1%. Необходим демонтаж/монтаж электротехнических приборов с сохранением материала. Демонтаж технологического оборудования и торговой мебели с сохранением материала. Частичная замена облицовки из ГКЛ, перетирка штукатурки местами с последующим грунтованием и шпатлеванием. Окраска поверхности стен водоэмульсионной краской.

3. Пол облицован керамической плиткой на цементнопесчаном растворе по основанию пола. Обнаружены загрязнения пола. Необходима очистка поверхности пола щетками.

4. Оконные блоки и входной дверной блок из ПВХ с открывающимися и глухими створками. Установлен дверной доводчик, металлические решетки на оконных проемах. Откосы облицованы ГКЛ с последующим шпатлеванием и окрашиванием в тон помещения. По периметру проемов устроены уголки ПВХ. На входной группе установлены рольставни. Повреждения - Растрескивание и отслоение облицовки из ГКЛ входного дверного проема, уголков ПВХ. Загрязнение оконных откосов. Повреждение дверного блока из ПВХ, потертости, вмятины, следы ремонта (в месте установки доводчика, замка), неплотный притвор по периметру, поломанная и местами утраченная фурнитура.

Помещение № 2 - Холодильная камера, площадью 6,95 кв.м.:

1. Потолок облицован плитами ППС на монтажной пене. Повреждения- загрязнение поверхности плит, местами следы биологической коррозии, крошение плит ППС, в стыках плит следы излишек монтажной пены. Необходим - демонтаж облицовки из ППС. Очистка поверхности щетками. Устройство подвесного потолка типа «Армстронг».

2. Стены облицованы плитами ППС на монтажной пене. Установлено технологическое оборудование (система для подключения ПЭТ кранов, холодильная сплит-система), деревянная стойка. Повреждения- загрязнение поверхности плит, местами следы биологической коррозии, крошение плит ППС, в стыках плит следы излишек монтажной пены. Следы нагара (копоть) местами. Необходим- демонтаж технологического оборудования, деревянной стойки с сохранением материала. Демонтаж каркасных перегородок с облицовкой из ППС. Очистка поверхности стен. Восстановление отделки стен торгового зала: сплошное выравнивание поверхности стен с последующим грунтованием и шпатлеванием. Окраска поверхности стен водоэмульсионными составами.

3. Пол облицован керамической плиткой на цементнопесчаном растворе по основанию пола. Повреждения - обнаружены загрязнения пола. Необходима очистка поверхности пола щетками.

Помещение № 3 - Подсобное помещение площадью 2,31 кв.м.:

Потолок- повреждение не обнаружено.

2. Стены окрашены водоэмульсионной краской по оштукатуренной сухими смесями поверхности стен. Установлены. Устроен один осветительный прибор, один выключатель, электрический щит. Повреждения- загрязнение поверхности стен. Необходим - демонтаж/монтаж выключателя (с сохранением материала). Окраска поверхности стен водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски.

4. Входной дверной блок. Откосы окрашены водоэмульсионной краской по оштукатуренной сухими смесями поверхности. По периметру дверного проема устроен уголок ПВХ. Повреждения-загрязнение поверхности откосов. Необходима окраска поверхности откосов водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски. Замена уголков ПВХ.

Помещение № 4 – Санузел, площадью 2,54 кв.м.:

1. Подвесной потолок типа «Армстронг» по металлическому каркасу. В основании потолка устроен осветительный прибор. Повреждения- загрязнение на поверхности потолочных плит, повреждение осветительного прибора. Для устранения дефектов необходима замена осветительного прибора, потолочных плит по готовому каркасу.

2. Стены окрашены водоэмульсионной краской по облицовке из ГКЛ. Устроен ревизионный лючок. Установлены санитарно-технический приборы: раковина, унитаз. Повреждения - разводы от воды, растрескивание облицовки по швам, следы биологической коррозии местами. Повсеместное загрязнение поверхности стен. Необходим демонтаж/монтаж санитарно-технических приборов, ревизионного лючка с сохранением материала. Замена облицовки из ГКЛ с последующим шпатлеванием и окраской водоэмульсионными составами.

4. Дверной блок. Повреждения- загрязнение дверного блока. Повреждение дверного полотна и коробки - выбоины, потертости. Отслоение наличников. Необходим демонтаж/монтаж щеколды (без замены материала). Замена дверного блока.

Таким образом, судебный эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость затрат, необходимых для возмещения ущерба поврежденному объекту недвижимости, расположенному по адресу: <...>, эт.1 номер в здании 1-3 (II ), в ценах по состоянию на 4 квартал 2019 года, с учетом акта приема-передачи помещения от 01.08.2017, составляет 407 658,00 рублей.

Изучив, представленные документы, суд приходит к выводу, что требование ФИО2 о признании договора аренды, заключенного 22.02.2016 между ФИО2 и ФИО3 прекращенным с 18.10.2019 не подлежат удовлетворению, так как данный договор от 22.02.2016 прекратил свое действие 31.01.2018, в связи с заключением 01.02.2018 между ФИО2 и ФИО3 договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу:

Однако, оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что учитывая условия договора аренды нежилого помещения от 01.02.2018, а именно п. 6.1, согласно которого арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном состоянии; производить текущий ремонт используемых помещений не реже одного раза в год (п.6.1.8); производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, письменно уведомив об этом арендодателя, а также принимать участие в благоустройстве прилегающей территории (п.6.1.10), также п. 9.2 договора аренды регламентирующий, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях: б) когда арендатор существенно ухудшает помещение; д) если арендатор нарушает какое либо из своих обязательств по настоящему договору и не исправляет такое нарушение в течение трех календарных дней после получения письменного уведомления от арендодателя о таком нарушении и положения, уведомление ФИО3 от 08.10.2019 о необходимости проведения ремонта и от 08.10.2019 об освобождении помещения до 18.10.2019, договор аренды от 01.02.2018 считается прекращенным 18.10.2018, с даты, которую указывала ФИО2 в своем требовании.

Оценивая заявленное требование ФИО2 о возмещении ущерба, суд приходит к выводу, что ФИО3 не доказано ежегодное производство текущего ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: так как представленный им договор подряда на строительные работы от 10.02.2019 № б/н, заключенный ИП ФИО3 и ООО «Мегаполис» о проведении ремонта в помещении, расположенном по адресу: <...>, опровергается выводами судебной экспертизы, и наличием доказанного ухудшения состояния помещения, исходя из первоначально переданного в 2014 году.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежит взысканию ущерб, определенный судебной экспертизой, выводы которой сторонами не оспорены, в сумме 407 658,00 рублей.

ФИО2 также заявлена ко взысканию задолженность по оплата за коммунальные платежи, а именно задолженность за отопление в размере 66 186,38 рублей, задолженность за содержание жилья и ОДН в размере 60 174,18 рубля, задолженность по оплате капитального ремонта в размере 28 135,17 рублей.

Учитывая, условия договора аренды от 01.02.2018, согласно которых арендатор обязан своевременно производить оплату коммунальных платежей, оплачивать электроэнергию, услуги телефонной вязи и сети интернет, изучив представленные ФИО2 квитанции, отсутствие доказательств со стороны ФИО3 об оплате коммунальных платежей, суд приходит к выводу, что с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат взысканию задолженность по оплате за отопление в сумме 66 168,38 рублей и задолженность за содержание жилья и ОДН в сумме 43 507,32 рублей ((2017 год- 14 108,4 руб.)+(2018 год- 14 125,44 руб.)+(2019 год – 14 254,62 руб.) + (2020 год – 1 018,86 руб.), всего задолженность по коммунальным платежам 109 675,7 рублей.

В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование ФИО2 о взыскании взносов на капитальный ремонт с ФИО3 в сумме 28 135,1 рублей, не подлежат удовлетворению.

ФИО2 также заявлена ко взысканию задолженность по арендным платежам за ноябрь 2019 года, в сумме 67 500 рублей.

Учитывая, согласованный сторонами размер арендной платы 75 000 рублей в месяц, положения договора аренды от 01.02.2018, согласно которого арендатор ежемесячно, не позднее 20 числа оплачивает арендодателю авансом арендную плату за месяц, а также представленные ФИО3 квитанции, подтверждающие внесение арендных платежей: в том числе, от 20.10.2019 в сумме 75 000 рублей, от 27.11.2019 в сумме 75 000 рублей, от 20.12.2019 в сумме 75 000 рублей, суд приходит к выводу, что требование о взыскании задолженности по арендным платежам за ноябрь 2019 года, в сумме 67 500 рублей не подлежит удовлетворению.

ФИО2 заявлены ко взысканию убытки, в виде упущенной выгоды, в размере 95 000 рублей в месяц, начиная с 20.10.2019 года до освобождения ФИО3 нежилого помещения, расположенного по адресу: в связи с тем, что она заключила 10.10.2019 договор аренды вышеуказанного нежилого помещения с ИП ФИО4, срок действия которого был согласован с 20.10.2019, но договор сторонами не исполнялся в вязи с не освобождением ФИО3 данного помещения.

В силу положений п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В частности, при исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

На основании п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, где под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимается в том числе реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: от 01.02.2018, суд признал прекращенным 18.10.2019, наличие договора аренды вышеуказанного нежилого помещения ФИО2 с ИП ФИО4, срок действия которого был согласован с 20.10.2019 по 20.08.2020, согласно которого размер арендных платежей согласован 170 000 рублей в месяц, а также учитывая, что согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 21.06.2021, состоялась передача нежилого помещения от арендатора ФИО3 арендодателю ФИО2, в котором ФИО3 отказался расписываться, но в это же день 21.06.2021 обратился в ОП № 3 по гор.Владивостоку, по факту незаконных действий ФИО2, которая сменила замки в нежилом помещении, расположенном по адресу: гор. ограничив доступ ФИО3 в помещение, а также выставила оборудование, то есть до 21.06.2021 у ФИО3 был доступ в спорное нежилое помещения, суд приходит к выводу, что требование о взыскании убытков подлежит удовлетворению, но только по дату истечения срока действия договора аренды, заключенного ФИО2 с ИП ФИО4.

Таким образом, взысканию с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат убытки в виде упущенной выгоды, в сумме 950 000 рублей, за период с 20.10.2019 по 20.08.2020.

Также частично подлежат удовлетворению требования ФИО2 о взыскании с ФИО3 арендных платежей, за период с 01.04.2020 по 21.06.2021 в сумме 1 102 500 рублей (14х75 000 +(75 000:30х21)), так как представленными квитанциями подтверждено внесение платежей включительно за март 2020 года, с учетом периодов оплаты, по условиям договора.

Исходя из изложенного, учитывая условия договора аренды нежилого помещения от 01.02.2018, а именно п. 6.1, согласно которого арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном состоянии; производить текущий ремонт используемых помещений не реже одного раза в год (п.6.1.8); производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, письменно уведомив об этом арендодателя, а также принимать участие в благоустройстве прилегающей территории (п.6.1.10), также п. 9.2 договора аренды регламентирующий, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях: б) когда арендатор существенно ухудшает помещение; д) если арендатор нарушает какое либо из своих обязательств по настоящему договору и не исправляет такое нарушение в течение трех календарных дней после получения письменного уведомления от арендодателя о таком нарушении и положения, уведомление ФИО3 от 08.10.2019 о необходимости проведения ремонта и выражение не согласия с претензией, требования ФИО3 о взыскать в его пользу с ФИО2 убытков в размере 557 850,01 рублей, на основании акта списания товара от 01.02.2020 на сумму 557 850 рублей, находящегося на хранении в магазине с 28.11.2019 по 01.02.2020, в связи с его непригодность, а также в связи с невозможностью его реализации, то есть после даты прекращения договора аренды, не подлежат удовлетворению.

В силу пп. 2, 5 п. 2 ст. 333.36 НК РФ ФИО2 была освобождена от уплаты государственной пошлины.

Частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таки образом, с ФИО3 в пользу бюджета Владивостокского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина 21 049,17 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Марукяну Гору Мартуновичу удовлетворить частично.

Взыскать с Марукяна Гора Мартуновича в пользу ФИО2 ущерб 407 658,00 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей 109 675,7 рублей, убытки 950 000,00 рублей, арендную плату 1 102 500,00 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 – отказать.

В удовлетворении исковых требований Марукяна Гора Мартуновича к ФИО2 о взыскании убытков – отказать.

Взыскать с Марукяна Гора Мартуновича в доход Владивостокского городского округа государственную пошлину 21 049,17 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд гор. Владивостока.

Председательствующий