Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Косиловой А.В. к ООО «Газпром трансгаз Москва» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец Косилова А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Газпром трансгаз Москва» (с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ) о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, мотивируя свои требования тем, что решением Первичной профсоюзной организации ООО «Газпром Трансгаз Москва» Курское УМГ совместно с администрацией филиала «Курское УМГ» оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ о распределении жилой площади ей, как работающей электромонтером в службе связи с 2010 года, была выделена 4-х комнатная квартира № в доме № по <адрес> общей площадью 228.7 кв.м, в том числе жилой 77.4 кв.м, на семью из 4-х человек.

Объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод указанного объекта от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права УФРС кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ собственником спорной квартиры является ООО «Газпром трансгаз Москва».

С мая 2012 года она вселилась в указанную квартиру вместе со своей семьей. Другого жилого помещения у нее нет.

На ДД.ММ.ГГГГ стоимость указанной выше квартиры составляла <данные изъяты> рублей. При вселении ею были выполнены отделочные и ремонтные работы на общую сумму <данные изъяты> рубля. С момента вселения и до настоящего времени она несет расходы по содержанию жилого помещения.

В августе 2014 года, как и феврале 2016 года она неоднократно обращалась с письменными заявлениями к генеральному директору ООО «Газпром трансгаз Москва» о выкупе данной квартиры на условиях, оговоренных ранее, исходя из цены на всю квартиру 1 052 390 рублей в ценах 2013 года, поскольку, она вселилась в пустую неотделанную квартиру без отопления, водоснабжения, канализации, без отделки, без установки дверей и оконных блоков. Из ответа на её обращение следует, что стоимость квартиры, в которой она проживает, изменилась и составляет 3 863 000 рублей, в связи с чем ей предлагают приобрести квартиру по сделке купли-продажи по ипотечному кредиту, поскольку её внесли в список участников корпоративной программы жилищного обеспечения ПАО «Газпром», согласно протоколу заседания комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ она повторно обратилась к ответчику о заключении с ней договора купли-продажи на квартиру на условиях, озвученных и предложенных ей из цены, сложившейся на момент ввода ее в эксплуатацию в 2013 году, с рассрочкой платежа не менее 20 лет и ежемесячной выплатой в размере не менее одной минимальной тарифной ставкой, установленной ПАО «Газпром» с возможностью изменения размера ежемесячных выплат при изменении размера минимальной тарифной ставки, а также с оказанием финансовой помощи на погашение невыплаченной стоимости выкупаемой квартиры при выходе на пенсию. Однако в ответе на ее заявление от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что заключение договора купли-продажи квартиры возможно только в соответствии с принятым ранее решением комиссии ООО «Газпром трансгаз Москва» (протокол от ДД.ММ.ГГГГ№) по рыночной стоимости в рамках действующей корпоративной программы жилищного обеспечения ПАО «Газпром».

Поскольку при вселении в квартиру ей было сказано, что выкуп квартиры будет происходить из цены сложившейся на её ввод в эксплуатацию в 2013 году, с учетом рассрочки платежа не менее 20 лет и ежемесячной выплатой в размере не менее одной минимальной тарифной ставки, установленной ПАО «Газпром» с возможностью изменения размера ежемесячных выплат при изменении размера минимальной тарифной ставки, а также с оказанием финансовой помощи на погашение невыплаченной стоимости выкупаемой квартиры при выходе на пенсию, считает, что у ответчика возникла обязанность заключить с ней договор купли-продажи спорной квартиры на указанных условиях.

Предложенная ей ответчиком выкупная цена за квартиру, исходя из стоимости одного кв.м. за <данные изъяты> рублей, а всего в сумме <данные изъяты> рублей 00 копеек, выполненная их оценщиком, не отвечает её интересам, поскольку она не оговаривала ранее такие условия и в противном случае указанную квартиру не брала, не вселялась бы в нее и не производила бы ремонт в спорной квартире, в результате чего понесла убытки в сумме 1 570 044 рублей.

До настоящего времени договор купли-продажи указанной выше квартиры с ней не заключен, в связи с чем она обратилась в суд с настоящим иском и просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи <адрес> по цене <данные изъяты> рублей на условиях коллективного договора ООО «Газпром трансгаз Москва» на 2010-2012 г.г. с рассрочкой платежа не менее 20 лет.

В судебном заседании истец Косилова А.В. исковые требования с учетом их уточнений поддержала по основаниям, изложенным в иске, и просила их удовлетворить, дополнительно пояснив, что письменное соглашение с ответчиком, в котором было бы прописано обязательство ответчика заключить с ней договор купли-продажи спорной квартиры на озвученных в исковом заявлении условиях, не заключалось. Кроме нее в спорной квартире без регистрации проживают муж Косилов Ю.Н. и несовершеннолетние дети Косилов Г.Ю. и Косилов М.Ю., а также ее дочь Привалова А.Ю..

Представитель истца по доверенности Бобров В.Г. исковые требования с учетом их уточнений поддержал по основаниям, изложенным в иске, и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Газпром трансгаз Москва» Шульженко С.В. исковые требования не признал, по основаниям изложенным в возражениях на исковое заявление и просил в удовлетворении исковых требований отказать, дополнительно пояснив, что ООО «Газпром трансгаз Москва» является собственником спорной квартиры. 12 квартирный жилой <адрес>, расположенный на <адрес>», в котором находится спорная квартира, Общество построило за счет собственных средств и зарегистрировало право собственности на указанный объект недвижимости. Таким образом, ООО «Газпром трансгаз Москва» является законным собственником спорной квартиры. В соответствии с гражданским законодательством собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Считает, что данный иск не обоснован, поскольку нет ни одной нормы права, специальной или общей, которая бы понуждала собственника заключить договор купли-продажи.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на стороне истца – Привалова А.И. и Косилов Ю.Н., действующий за себя и в интересах несовершеннолетних детей Косилова Г.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Косилова М.Ю. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания по делу извещены надлежащим образом, уважительных причин своей неявки суду не представили.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле и свидетелей, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса РФ, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу Гражданского кодекса РФ или другого закона.

Судом установлено, что ООО «Газпром трансгаз Москва» является собственником квартиры №, расположенного по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.8), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.162-164).

Истица Косилова А.В. является работником филиала ООО «Газпром трансгаз Москва» «Курское ЛПУМГ» с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время (л.д.62).

Согласно протоколу совместного заседания профсоюзного комитета и администрации Курского УМГ от ДД.ММ.ГГГГ№ «о распределении жилой площади», истцу Косиловой А.В. была предоставлена на семью из четырех человек вышеуказанная квартира № (л.д.10-11).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истица просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи квартиры по цене <данные изъяты> рублей на основании Коллективного договора ООО «Мострансгаз» на 2010-2012 годы, действовавшего на момент распределения ей указанного жилого помещения, с рассрочкой платежа не менее 20 лет, обосновывая заявленные требования тем, что при предоставлении ей квартиры была совместная договоренность с ответчиком о том, что выкуп квартиры будет производиться исходя из цены, сложившейся на момент её ввода в эксплуатацию в 2013 году и на условиях, предусмотренных Коллективным договором ООО «Мострансгаз» на 2010-2012 годы.

Судом установлено, что согласно Положению о порядке предоставления жилых помещений работникам ООО «Мострансгаз» (приложение № к Коллективному договору ООО «Мострансгаз» на 2007-2009 годы), предоставление жилых помещений работникам ООО «Мострансгаз» осуществляется по договорам купли-продажи, мены, найма. Вид договора определяется по согласованию сторон (п.3.2). Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и оформляется в порядке, установленном законодательством РФ (л.д.218-226).

Также Положением было предусмотрено, что договор купли-продажи жилого помещения может содержать условия, предусматривающие рассрочку оплаты приобретенного жилья. Сумма рассрочки платежа вносится работником по фиксированной ежемесячной ставке или равными долями в сроки, установленные договором купли-продажи, но не более 30 лет, начиная со следующего месяца после регистрации договора (п.п. 4.1, 4.2).

Как следует из действовавшего на момент предоставления истице спорной квартиры Положения о порядке улучшения жилых помещений работников ООО «Газпром трансгаз Москва» (приложение № к Коллективному договору ООО «Газпром трансгаз Москва» на 2010-2012 годы), предыдущее Положение (приложение № к Коллективному договору на 2007-2009 годы) сохранено в силе с учетом изменений и дополнений до принятия ОАО «Газпром» типового положения о порядке улучшения жилищных условий (л.д.227-230).

Как следует из объяснений истицы в судебном заседании, с заявлением к работодателю о приобретении квартиры на условиях, указанных в Коллективном договоре ООО «Газпром трансгаз Москва» на 2010-2012 годы в период действия данного Коллективного договора, она не обращалась.

С ДД.ММ.ГГГГ введено в действие Положение о жилищной политике ОАО «Газпром», утвержденное постановлением Правления ОАО «Газпром» от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому основным механизмом жилищного обеспечения работников из числа лиц, указанных в разделе 5 Положения, является предоставление им Организациями дотаций при ипотечном кредитовании в виде возмещения затрат по уплате процентов по ипотечным кредитам на приобретение или строительство жилья (л.д.167-177).

Как следует из искового заявления и объяснений истицы, она совместно со своей семьей вселилась в спорную квартиру в 2012 году, предварительно проведя за свой счет отделочные и ремонтные работы, поскольку квартира была предоставлена ей без отделки. В материалы дела представлен отчет об оценке, в котором определена рыночная стоимость ремонта в квартире в сумме 1 570 044 рублей. (л.д.63-119).

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к генеральном директору ООО «Газпром трансгаз Москва» с просьбой реализовать ей по договору купли-продажи занимаемую квартиру по рыночной стоимости с рассрочкой платежа, ежемесячной выплатой в размере не менее одной минимальной тарифной ставки, установленной ОАО «Газпром», возможностью изменения размера ежемесячных выплат при изменении размера минимальной тарифной ставки и оплатой остатка стоимости по договору не позднее 20 лет с даты государственного регистрации перехода прав собственности на объект (л.д.47).

В ответ на данное обращение ДД.ММ.ГГГГ истице было предложено приобрести в собственность занимаемую квартиру на условиях действовавшего на тот момент Положения о жилищном обеспечении работников и пенсионеров ООО «Газпром трансгаз Москва» с предоставлением дотации при ипотечном кредитовании (л.д.178).

Однако, как следует из объяснений истицы в судебном заседании, с заявлением о выкупе квартиры на предложенных условиях она обращаться не стала.

ДД.ММ.ГГГГ истица совместно с другими жильцами жилого дома, в котором расположена занимаемая ею квартира, вновь обратилась к генеральному директору ООО «Газпром трансгаз Москва» и председателю правления ПАО «Газпром» с просьбой рассмотреть вопрос о возможности заключения договора купли-продажи на условиях, предусматривающих рассрочку оплаты приобретенного жилья, которые были предусмотрены действующими на момент предоставления ей жилья Коллективным договором ООО «Мострансгаз» на 2007-2009 годы и ООО «Газпром трансгаз Москва» на 2010-2012 годы (л.д.152).

Согласно ответу на данное обращение от ДД.ММ.ГГГГ истице вновь было разъяснено, что в соответствии с действующим Положением о жилищном обеспечении работников ООО «Газпром трансгаз Москва», основным механизмом улучшения жилищных условий работников Общества является дотирование при ипотечном кредитовании, и реализация объекта возможна только по договору купли-продажи по рыночной стоимости в рамках действующей Корпоративной программы жилищного обеспечения ПАО «Газпром» (л.д. 48).

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к генеральному директору ООО «Газпром трансгаз Москва» с заявлением о реализации ей занимаемой ею квартиры по рыночной стоимости (л.дл.130). Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что в ответ на данное заявление работодателем была проведена оценка рыночной стоимости квартиры, истице был представлен бланк заявления о реализации ей квартиры на условиях действующей Корпоративной программы жилищного обеспечения ПАО «Газпром» с предоставлением дотаций при ипотечном кредитовании, а также результат оценки объектов жилого фонда общества, включая спорную квартиру (л.д.180-181). Однако истица, не согласившись с оценкой квартиры на сумму <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ подала заявление об отказе от выкупа квартиры по договору купли-продажи на условиях действующей Корпоративной программы с предоставлением дотаций при ипотечном кредитовании (л.д.166).

После переоценки рыночной стоимости спорной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ истица вновь обратилась с заявлением к генеральному директору ООО «Газпром трансгаз Москва» о реализации ей занимаемой квартиры по договору купли-продажи по рыночной стоимости <данные изъяты> рублей на условиях действующей корпоративной программы жилищного обеспечения ПАО «Газпром» с предоставлением дотаций при ипотечном кредитовании (л.д.129).

По результатам рассмотрения данного заявления ДД.ММ.ГГГГ истице было направлено уведомление о включении ее в списки участников корпоративной программы жилищного обеспечения ПАО «Газпром», разъяснено, что право на получение дотаций при ипотечном кредитовании она может реализовать в течение одного года с даты выдачи настоящего уведомления (л.д.45-46).

Как следует из объяснений представителя ответчика, согласно данному уведомлению Косиловой А.В. подлежала предоставлению дотация при ипотечном кредитовании в виде возмещения затрат по уплате процентов по ипотечному кредиту с учетом максимального срока дотирования 20 лет и возмещение затрат по уплате первоначального взноса по ипотечному кредиту - до <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ - издан приказ Общества о реализации Истцу спорной квартиры по цене <данные изъяты> руб. Право на получение дотаций сохранялось за истцом в течение 1 года, однако последняя от заключения договора купли-продажи отказалась.

Свой отказ от заключения договора купли-продажи квартиры на указанных условиях истица в судебном заседании объяснила тем, что установленная рыночная стоимость квартиры в <данные изъяты> рублей слишком высокая, АО «Газпромбанк» не одобрил ей ипотечный кредит, поэтому заключить договор купли-продажи квартиры на указанных условиях она не смогла.

ДД.ММ.ГГГГ истица вновь обратилась к генеральном директору ООО «Газпром трансгаз Москва» и начальнику филиала ООО «Газпром трансгаз Москва» «Курское ЛПУМГ» с просьбой о реализации ей квартиры по цене <данные изъяты> рублей, которая сложилась на момент ввода квартиры в эксплуатацию в 2013 году, без учета тех отделочных и ремонтных работ, которые были ею произведены при вселении в квартиру.

На данное обращение истице ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ, в котором указано, что реализация вышеуказанного объекта возможна только по договору купли-продажи по рыночной стоимости в рамках действующей Корпоративной программы жилищного обеспечения ПАО «Газпром» с выплатой полной стоимости единовременно. При расчете рыночной стоимости было учтено состояние объекта на момент его передачи жильцам (л.д.51).

После чего истица обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Частью 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений ст. 555 ГК РФ цена договора продажи недвижимости является существенным условием.

Таким образом, правовых оснований для понуждения ответчика на заключение договора купли-продажи спорной квартиры на предлагаемых истицей условиях не имеется.

Доводы истицы о наличии договоренности с бывшим руководством ООО «Газпром трансгаз Москва» о выкупе спорной квартиры по цене, сложившейся на момент ввода ее в эксплуатацию в 2013 году, суд находит необоснованными, поскольку ни Коллективный договор на 2010-2012 годы, ни Корпоративная программа жилищного обеспечения ООО «Газпром трансгаз Москва» (Положение о жилищной политике ОАО «Газпром», утвержденное постановлением Правления ОАО «Газпром» №ДД.ММ.ГГГГ), ни протокол совместного заседания профсоюзного комитета и администрации Курского УМГ от ДД.ММ.ГГГГ№ «о распределении жилой площади» именно такие обязательства со стороны работодателя не содержат.

Предварительный письменный договор в соответствии со ст. 429 ГК РФ, который бы предусматривал обязательства ответчика заключить с истицей договор купли-продажи квартиры по цене и на условиях, указанных в исковом заявлении, между истицей и ответчиком не заключался.

Из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля Слепухова В.А., следует, что лично при разговоре истицы с кем-либо из руководства ООО «Газпром трансгаз Москва», в котором бы последней было обещано заключить с ней договор купли-продажи спорной квартиры по цене и на условиях, указанных в иске, он не присутствовал.

Из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля Такмокова А.С., следует, что при решении вопроса о распределении ему жилого помещения в 2010 году обязанность работодателя на заключение с ним договора купли-продажи квартиры на условиях, указанных истицей, не обсуждалась.

Довод истицы о том, что ею были понесены расходы по отделке и ремонту предоставленной квартиры в размере 1 570 044 рубля суд находит не состоятельным, и не являющимся безусловным основанием для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку правовых оснований для понуждения ответчика на заключение договора купли-продажи спорной квартиры на предлагаемых истицей условиях не имеется, а в силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, а также то, что истицей не представлены доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, являющихся основаниями для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Косиловой А.В. к ООО «Газпром трансгаз Москва» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры № дома № по ул<адрес> по цене <данные изъяты> рублей на условиях коллективного договора ООО «Газпром трансгаз Москва» на 2010-2012 г.г. с рассрочкой платежа не менее 20 лет – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Медвенский районный суд <адрес> в месячный срок со дня его вынесения в окончательной форме с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий (подпись) И.Г.Дремова

Копия верна:

Судья И.Г.Дремова