Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО ГК «Поволжье» был заключён договор № долевого участия в строительстве жилья, согласно которому ООО ГК «Поволжье» привлекает денежные средства ФИО3 для строительства 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома, расположенного по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ФИО3 договор уступки прав и обязанностей, согласно которому ФИО3 уступил, а истец приняла в полном объёме права и обязанности, принадлежащие ФИО3 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилья, заключённого между ООО ГК «Поволжье» и ФИО3, в том числе право требования на получение в собственность однокомнатной квартиры № (проектный), общей площадью (с учётом холодных помещений) 35.33 кв. м, расположенной на 8 этаже в секции «...» строящегося кирпичного 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. ДД.ММ.ГГГГ ООО ГК «Поволжье» заключило договор об уступке права требования № с ООО МПП «...», согласно которому ООО МПП «...» принимает право требования к ФИО3 по обязательству оплаты долга в размере 883 250 рублей. Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной ООО ГК «Поволжье», ФИО3 полностью исполнил взятые на себя обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 883 250 (восемьсот восемьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей. Таким образом, обязанность по оплате договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № полностью исполнена. Однако, ОАО «Пензастрой», являясь правопреемником ООО ГК «Поволжье», обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № не исполняет, а именно, не передаёт истцу право на квартиру, указанную в п. 2.1 договора. При этом ОАО «Пензастрой» предлагает истцу новую цену договора участия в долевом строительстве, которая составляет уже 1 112 640 (один миллион сто двенадцать тысяч шестьсот сорок) рублей, что на 229 390 (двести двадцать девять тысяч триста девяносто) рублей больше, чем по договору от ДД.ММ.ГГГГ №. Истец с данной позицией ответчика не согласна. ОАО «Пензастрой» проявляет намерение перезаключить договор долевого участия в строительстве, в котором уже будет указана большая цена договора. В связи с тем, что истец отказывается подписывать новый договор, ответчик не исполняет свои обязательства. В п. 3.1.1 договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что Застройщик обязан передать квартиру Дольщику ориентировочно в 4 квартале ... года. Таким образом, Ответчик в настоящее время просрочил исполнение обязательства на 1 год. Согласно п. 5.2 договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № общий размер вклада дольщика составляет сумму 883 250 (восемьсот восемьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей. Указанная стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора и изменению не подлежит. В связи с чем, требование Ответчика о заключении нового договора с большей ценой, т.е. с доплатой 229 390 (двести двадцать девять тысяч триста девяносто) рублей, противоречит условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Согласно ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения. В п. 5.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что стоимость квартиры подлежит изменению лишь в случае обнаружения при обмере квартиры органами, производящими техническую инвентаризацию, факта увеличения или уменьшения размеров общей площади квартиры. Таким образом, в настоящее время оснований для увеличения цены договора не имеется. В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309 и 314 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 5 и 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» просила суд обязать ОАО «Пензастрой» исполнить обязательства, установленные договором долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно передать ФИО1 квартиру, указанную в п. 2.1. договора по срокам сдачи жилого дома по адресу: , т.е ДД.ММ.ГГГГ, а также переоформить договор без доплаты и зарегистрировать данный договор с новым застройщиком ОАО «Пензастрой» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд обязать ОАО «Пензастрой» исполнить обязательства, установленные договором долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно передать ей - ФИО1 квартиру, указанную в п. 2.1. договора по срокам сдачи жилого дома по адресу: , т.е ДД.ММ.ГГГГ, а также переоформить договор без доплаты и зарегистрировать данный договор с новым застройщиком ОАО «Пензастрой» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Представитель ответчика – ОАО «Пензастрой» - ФИО2, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования ФИО1 к ОАО «Пензастрой» не признал, поддержав доводы изложенные в ранее представленных суду возражениях, из текста которых следует, что довод истца о том, что ОАО «Пензастрой» является полноправным застройщиком, принявшим на себя все обязательства ООО ГК «Поволжье» в том объеме и на тех условиях, которые имелись ранее - ошибочен. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; согласно п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявления, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных в Договоре долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ. ОАО «Пензастрой» не является стороной (должником или кредитором) данной сделки. Обязательство, вытекающее из данного договора, не создало обязанностей для ОАО «Пензастрой», которое не является его участником. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии со ст. 391 ГК РФ с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо. При этом перевод долга и уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Также необходимо заметить, что закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья. В частности, ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает порядок уступки участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия в строительстве, при этом оставляя без урегулирования вопрос замены застройщика в обязательстве долевого участия в строительстве жилья. В связи с этим, в данном случае применению подлежат нормы главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению (в части замены стороны) всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими - участники долевого строительства. Что касается Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по и от ДД.ММ.ГГГГ, то путем его заключения на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому их заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. Произошло фактически следующее:

- ООО ГК «Поволжье» путем его подписания выразило свое согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, т.е., по сути, единовременно (по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве Жилых домов) выразило волеизъявление на уступку прав, что в соответствии со ст. 382 ГК РФ осуществляется без согласования с должником (участником долевого строительства), а также (в связи с отсутствием организационной возможности в будущем на протяжении длительного периода времени участвовать в качестве третьей стороны в каждом индивидуальном договоре уступки прав и обязанностей застройщика, а также в связи с отсутствием и объективной невозможностью получения на момент заключения Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика Жилых домов детализированного согласия от каждого участника долевого строительства) единовременно выразило согласие на перевод долга на ОАО «Пензастрой», который будет происходить в будущем на согласованных условиях между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства. Таким образом, сделка по переводу долга застройщика, как того и требует законодательство РФ, станет трехсторонней, но в два этапа - сначала предварительная дача Прежним застройщиком согласия на перевод долга, легитимная только в части выражения воли данного лица, но не затрагивающая условий правоотношений Нового застройщика и участника долевого строительства, а затем основной индивидуальный перевод долга, оформляемый между Новым застройщиком и участником долевого строительства уже без участия Прежнего застройщика, единожды выразившего свою волю сразу в отношении всех договоров долевого участия в строительстве Жилых домов;

- ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания.

Таким образом, невозможность отступления от требований главы 24 ГК РФ (в части формы договора перемены лиц в обязательстве) в совокупности с объективно существующими препятствиями для заключения обычных трехсторонних соглашений, вызвала необходимость поэтапного (в части выражения участниками рассматриваемых правоотношений своих волеизъявлений) перевода прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье», как застройщика, на ОАО «Пензастрой». В соответствии с этим, а также со ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации (как того требует законодательство) индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга. Таким образом, только индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключаемый в соответствии с Общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия Истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика. Общий же договор уступки прав и обязанностей застройщика дает ОАО «Пензастрой» возможность выступить к участнику долевого строительства с предложением заключения двухстороннего индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по отдельному договору долевого участия в строительстве, без участия ООО ГК «Поволжье» в качестве третьей стороны, поскольку указанное юридическое лицо фактически не осуществляет уставную деятельность ориентировочно с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия активов, денежных средств, штата сотрудников и функционирующего единоличного исполнительного органа с правом подписи в лице генерального директора ФИО7 по причине его нахождения под стражей с ДД.ММ.ГГГГ в связи с возбужденным уголовным делом. Заключение Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика и дальнейшее заключение на его основе Индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика полностью соответствует нормам главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Совершение указанных сделок именно в таком виде служит защите прав участников долевого строительства, направлено на удовлетворение их законных интересов и призвано не допустить ситуации утраты участниками долевого строительства прав на строящееся жилье и внесенных денежных средств. Из вышесказанного следует, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по и от ДД.ММ.ГГГГ и Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует об автоматическом переходе прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по всем заключенным им договорам долевого участия к ОАО «Пензастрой» без заключения (как акта выражения согласия участника долевого строительства на перевод долга) и государственной регистрации (как акта признания и подтверждения государством соответствующих прав) индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика с каждым конкретным участником долевого строительства. Как было указано ранее, только Индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключаемый в соответствии с Общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия Истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания сделки по переводу долга застройщика. В свою очередь, данный Индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика между Истцом и Ответчиком не заключен, и Истцом в установленном законом порядке (глава 28 ГК РФ) даже не оформлялась и не направлялась Ответчику оферта (с обязательным приложением собственного проекта договора) заключить Индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика по Договору долевого участия на условиях Истца, на которую Ответчик ответил бы акцептом, акцептом на иных условиях (протокол разногласий) или отказом от акцепта. Несоблюдение указанного порядка заключения договора считаем грубым нарушением досудебного порядка урегулирования договорного спора, поскольку от этого напрямую зависит выбор оснований для подачи искового заявления и формулирования излагаемых в нем требований. В случае соблюдения установленного законом досудебного порядка урегулирования разногласий при заключении договора и недостижения в ходе данной процедуры согласия по всем существенным условиям договора, Истец мог бы передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Предъявление исковых требований к Ответчику в таком виде было бы, по крайней мере, основано на положениях действующего законодательства о судебном порядке урегулирования спора, возникшего при заключении договора, хотя, по мнению Ответчика, данные требования также бы не подлежали удовлетворению по изложенным в настоящих возражениях основаниям. Тем не менее, в настоящее время Истец требование о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора, не заявил (без соблюдения досудебного порядка он и не может), а настаивает на обязании Ответчика в судебном порядке к заключению договора уступки прав и обязанностей застройщика по Договору долевого участия без условия о доплате. Более того, исходя из смысла ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора допускается только в случае, если императивная обязанность по его заключению на строго определенных (и потому, в том числе, порождающих обязательность) условиях существует хотя бы у одной из сторон договора. ОАО «Пензастрой» не является субъектом отношений, для которого законом предусмотрено обязательное заключение тех или иных договоров, как это могло бы иметь место в случае с организацией, заключающей публичные договора (характеристика договоров указанного типа содержится в ст. 426 ГК РФ). Ответчик является коммерческой организацией, свободно определяющей цены договоров, заключаемых в ходе нормальной хозяйственной деятельности на рынке товаров, работ, услуг, исходя из соотношения спроса и предложения. Более того, деятельность Ответчика по заключению договоров долевого участия в строительстве (в отношении собственных объектов капитального строительства) и договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве (в отношении объектов, ранее возводившихся ООО Группа Компаний «Поволжье») нельзя назвать публичной в смысле ст. 426 ГК РФ уже хотя бы потому, что данные договоры заключаются Ответчиком не с неограниченным кругом лиц и не по фиксированным ценам, а со строго определенными субъектами, обладающими достаточной платежеспособностью для закрепления в статусе участника долевого строительства, и по договорной, согласованной сторонами цене. Существенным основанием для отказа в удовлетворении заявленных Истцом исковых требований, помимо вышеперечисленного, является также нижеизложенное обстоятельство. Ответчик приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ только ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей б/н от ДД.ММ.ГГГГ по указанному договору аренды). Он объективно не мог соблюсти сроки ввода в эксплуатацию Жилого дома, уже нарушенные к этому моменту ООО ГК «Поволжье». Каких-либо действий (или бездействия), способствующих увеличению или создающих возможность увеличения имеющейся просрочки ввода Жилого дома в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства квартир, Ответчиком не совершалось и не совершается. Вины Ответчика в нарушении сроков ввода в эксплуатацию Жилого дома нет. Все действия, направленные на урегулирование сложившейся ситуации и разрешение всех имеющихся вопросов, связанных со строительством Жилого дома, совершаются Ответчиком разумно и добросовестно. При этом Ответчик своими действиями не нарушает права и не препятствует осуществлению интересов иных лиц, в том числе участников долевого строительства. Тем не менее, учитывая ситуацию, фактически сложившуюся в отношении нарушения сроков ввода Жилого дома и иных домов ООО Группа Компаний «Поволжье» в эксплуатацию, Ответчик имеет намерение, обусловленное объективной необходимостью, внести изменения в договора долевого участия в строительстве жилья, ранее заключенные с ООО Группа Компаний «Поволжье», относительно сроков ввода домов в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства квартир, указав реально возможные на данный момент сроки. Какие-либо изменения, дополнения к договору долевого участия (в т.ч. и в отношении корректировки сроков ввода Жилого дома в эксплуатацию - перенос на IV квартал 2012 г., т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ), как и само согласие участника долевого строительства, как кредитора, на перевод от ООО ГК «Поволжье» к ОАО «Пензастрой» долга по обязательствам долевого участия в строительстве конкретного помещения в Жилом доме, оформляется Индивидуальным договором уступки прав и обязанностей застройщика, который не был заключен между Истцом и Ответчиком, но предложение его заключения со стороны Ответчика было сделано и подтверждено подготовкой соответствующего проекта, приложенного Истцом к исковому заявлению. В любом случае, по причине длящегося характера и незавершенности переоформления отношений между Новым застройщиком (ОАО «Пензастрой») и участниками долевого строительства жилых домов ООО ГК «Поволжье», информация о новом сроке ввода Жилого дома в эксплуатацию (для доведения ее до сведения всех участников долевого строительства независимо от наличия или отсутствия у них зарегистрированного Росреестром индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика) подлежала обязательному опубликованию и была размещена в прилагаемых к настоящим возражениям изменениях к проектной декларации жилого дома по (газета «...», спецвыпуск от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с вышеуказанной корректировкой срока ввода Жилого дома в эксплуатацию, вызванной необходимостью определения незавершенных объемов работ, срока их завершения и, собственно, проведением данных мероприятий с учетом занятости профильных строительных бригад на других объектах ОАО «Пензастрой», жилом дом по в настоящее время не введен в эксплуатацию и подлежит вводу в задекларированные сроки. В соответствии с ч.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, «одна сторона (застройщик) обязуется.. . после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Таким образом, передача объекта долевого строительства в настоящее время невозможна и противоречит положениям действующего законодательства Российской Федерации.

На основании изложенного просил суд истцу в заявленных исковых требованиях отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО ГК «Поволжье» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО ГК «Поволжье» был заключён договор № долевого участия в строительстве жилья, согласно которому ООО ГК «Поволжье» привлекает денежные средства ФИО3 для строительства 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома, расположенного по адресу: в части однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 8 этаже, секция ..., общая площадь — 35,33 кв.м., что подтверждается копией названного договора имеющейся в материалах дела.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ФИО3 договор уступки прав и обязанностей, согласно которому ФИО3 уступил, а истец приняла в полном объёме права и обязанности, принадлежащие ФИО3 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилья, заключённого между ООО ГК «Поволжье» и ФИО3, в том числе право требования на получение в собственность однокомнатной квартиры № (проектный), общей площадью (с учётом холодных помещений) 35.33 кв. м, расположенной на № этаже в секции «...» строящегося кирпичного 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ООО ГК «Поволжье» заключило договор об уступке права требования № с ООО МПП «...», согласно которому ООО МПП «...» принимает право требования к ФИО3 по обязательству оплаты долга в размере 883 250 рублей.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной ООО ГК «Поволжье», ФИО3 полностью исполнил взятые на себя обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 883 250 (восемьсот восемьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей.

Вышеназванные обстоятельства никем из участников процесса в ходе рассмотрения дела не отрицались.

Согласно п. 3.1.1 вышеуказанного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик обязался передать дольщику указанную в договоре квартиру ориентировочно в IV квартале 2010г.

В установленный договорами срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру дольщику не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило.

В судебном заседании установлено, что Губернатором Пензенской области было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье».

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды земельного участка площадью 104306 кв. м, расположенного по адресу: <...> жилого района ..., для поэтапного проектирования и завершения его застройки (п. 1.2. Договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по и , согласно которому ООО Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 10-этажного 5-ти секционного жилого дома по . При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (п.2).

Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов (п.3, п.5 Договора).

Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договоре презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору.

ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета 32000 руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика (п.2 формы договора (продление)). Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались иные условия.

В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей, договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке принимал на себя обязательства по возврату уплаченные дольщиком денежных средств (п.7 формы договора (расторжение).

Однако, как пояснил истец, ОАО «Пензастрой», являясь правопреемником ООО ГК «Поволжье», обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ № не исполняет, а именно, не передаёт ей право на квартиру, указанную в п. 2.1 названного договора долевого участия.

Вместе с тем, как установлено судом, ОАО «Пензастрой» предлагает истцу заключить индивидуальный договор долевого участия, с новой ценой, которая уже составляет 1 112 640 (один миллион сто двенадцать тысяч шестьсот сорок) рублей, что на 229 390 (двести двадцать девять тысяч триста девяносто) рублей больше, чем по договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

Не согласившись с данной позицией ОАО «Пензастрой», истец обратилась в суд с требованием обязать ОАО «Пензастрой» исполнить в ее пользу обязательства, установленные договором долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно передать ей квартиру, указанную в п. 2.1. договора по срокам сдачи жилого дома по адресу: , т.е ДД.ММ.ГГГГ, а также переоформить договор без доплаты и зарегистрировать данный договор с новым застройщиком ОАО «Пензастрой» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов согласно ст. 3 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.

По смыслу названной статьи полномочия суда ограничены позицией сторон, которые получили возможность в полной мере самостоятельно распоряжаться своими правами и приобрели обязанность доказывать в суде свои требования и возражения. Только от заинтересованного лица зависит к кому, какое и по каким основаниям предъявить требование.

На основании ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Истец по своему усмотрению избрал форму защиты своего нарушенного права, обращаясь с иском об исполнении обязательств по договору долевого участия.

Суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что согласно положений п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Заключая с ООО Группа Компаний «Поволжье» договор от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.

В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по и ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета 32000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади жилого помещения.

В связи с этим, участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком - ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию.

Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по и не означает переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства, т.е. к ОАО «Пензастрой» в настоящем случае не перешли обязательства по договорам, заключенным истцами с ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой» не является застройщиком по указанным сделкам, следовательно не является обязанной стороной в части передачи объектов строительства истцу.

Таким образом, понуждение ОАО «Пензастрой» в настоящее время к передаче квартиры ФИО1 необоснованно. Доводы истца о том, что ответчик обязан передать ей квартиру в связи с тем, что обязательства по оплате цены договора исполнены со ссылкой на нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также Закон РФ «О защите прав потребителей» основаны на неправильном толковании норм материального права.

На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 об обязании ОАО «Пензастрой» исполнить в ее пользу обязательства, установленные договором долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно передать ФИО1 квартиру, указанную в п. 2.1. договора по срокам сдачи жилого дома по адресу: , т.е ДД.ММ.ГГГГ, а также переоформить договор без доплаты и зарегистрировать данный договор с новым застройщиком ОАО «Пензастрой» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО «Пензастрой» об исполнении обязательств по договору - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий В.А. Романова

Мотивированное решение изготовлено 15.02.2012 года.