Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жигуновой Оксаны Ефимовны к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района, администрации Осинского муниципального района, администрации Гремячинского сельского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений, судебных расходов, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности,

у с т а н о в и л :

истец Жигунова О.Е. обратилась в суд с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района, администрации Осинского муниципального района, администрации Гремячинского сельского поселения о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании стоимости неотделимых улучшений, возведенных на арендуемом земельном участке, в сумме 160000 рублей, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, общей застройки 120 кв.м, степенью готовности 18%, номер регистрации №, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4700 рублей, расходов по оплате услуг представителя в сумме 2000 рублей.

В обоснование требований указано, что истец с 2009 года является арендатором земельного участка, общей площадью 2652 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> 28.09.2012 администрацией Осинского муниципального района выдано разрешение на строительство жилого дома, где не указано, что имеются ограничения и запреты на строительство на арендуемом участке. В 2015 году истцом начато строительство жилого дома, 26.10.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. При осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, каких-либо ограничений и обременений на земельном участке не было зарегистрировано. В период строительства истцу стало известно, что арендуемый земельный участок оказался в охранной зоне <адрес> наличие которой ограничивает права истца как арендатора земельного участка и ущемляет ее права. Указанная опора расположена на территории земельного участка, провода опоры ЛЭП проходят по диагонали через весь арендуемый участок, расположение их в близи с жилым домом создают угрозу жизни и здоровью истца. Договор аренды земельного участка подлежит досрочному расторжению, поскольку переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, арендуемое имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

В судебном заседании истец Жигунова О.Е. на исковых требованиях настаивала, дополнительно пояснила суду, что договор аренды земельного участка заключила в 2009 году для строительства жилого дома. Перед заключением договора земельный участок осматривала, видела опору, но не знала, что через земельный участок проходит высоковольтная линия, кроме того, по документам никаких обременений земельный участок не имел. В 2009 году администрация и ОАО «МРСК Урала» уверяли, что опоры перенесут после начала строительства жилого дома. Акт приема-передачи земельного участка подписала, так как ответчики обещали перенести опору.

Ответчик администрация Осинского муниципального района о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила. В письменном отзыве на иск представитель Лихачев И.В. указал, что с исковыми требованиями не согласен, просил в их удовлетворении отказать, поскольку истец при заключении договора аренды земельного участка знала о фактическом обременении в виде размещения на земельном участке стационарной опоры для крепления проводов и ведении охранной зоны. Само по себе возведение конструкций не свидетельствует об отсутствии возможности реализации прав арендатора земельного участка при его использовании по прямому назначению, а фактическое ухудшение прав арендатора доказательствами не подтверждено. Право аренды истца на земельный участок возникло с уже имеющейся на этом участке опоры спорной ВЛ, установленной на законных основаниях, соответствующей требованиям закона и социальным нормам для такого рода объектов. Кроме того, органы местного самоуправления не правомочны аннулировать запись государственной регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства.

Ответчик Комитет имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. Представитель Шестакова Е.А. в письменном отзыве на иск указала, что с исковыми требованиями не согласна в полном объеме по доводам администрации Осинского муниципального района, указав дополнительно, что истец до начала строительства к арендодателю с замечаниями, выявленными по предоставленному земельному участку в аренду, не обращалась, доказательств того, что опора может причинить вред жизни и здоровью не представила.

Ответчик администрация Гремячинского сельского поселения о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила. Ранее в судебном заседании представитель Евсина Ю.Ю. пояснила, что указанная в исковом заявлении опора построена и возведена в 1996 году, то есть намного раньше, чем зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства. Полагает, что строительство на земельном участке возможно, но не в пределах охранной зоны земельного участка. Кроме того, часть земельного участка возможно использовать в иных целях, не только для строительства жилого дома. Не согласны с требованиями о возмещении компенсации за неотделимые улучшения земельного участка, поскольку истец сама взяла на себя ответственность по строительству жилого дома. На сегодняшний день не понятно, насколько возведенный объект попадает в охранную зону.

Третье лицо ОАО «МРСК Урала» о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя. Ранее в судебном заседании представитель Етоев В.А. указал, что с исковыми требованиями не согласен, поскольку решением Осинского районного суда от 26.12.2017 установлено, что ОАО «МРСК Урала» является собственником объекта электросетевого хозяйства, нарушений собственником этого имущества при возведении допущено не было, опора высоковольтной линии возведена и введена в эксплуатацию намного раньше, чем заключен договор аренды земельного участка, при заключении договора аренды земельного участка о существовании высоковольтной линии было известно арендатору и арендодателю, возражений по этому поводу арендатором не высказывалось при заключении договора. За разрешением на строительство и согласованием истец в ОАО «МРСК Урала» не обращалась. Данные об охранной зоне имеются в публичной кадастровой карте, которая находится в открытом доступе.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.

Заслушав истца, оценив в совокупности, исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу.

Судом установлено, что истцу Жигуновой О.Е. на основании договора аренды, заключенного с администрацией Осинского муниципального района, с июня 2009 года предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В декабре 2012 года Жигуновой О.Е. заключен новый договор аренды с администрацией Осинского муниципального района, 27.11.2015 – с администрацией Гремячинского сельского поселения (л.д.19-21, 23-24, 26-27).

Указанный земельный участок предоставлен истцу в пользование для ведения личного подсобного хозяйства. По актам приема-передачи истец Жигунова О.В. получила земельный участок в пользование, претензий по состоянию и качеству земельного участка не имела.

28.09.2012 истец получила разрешение на возведение на земельном участке сооружения в виде жилого дома и в 2015 году приступила к строительству данного объекта недвижимости, зарегистрировав 26.10.2015 право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 120 кв.м., степень готовности объекта 18%.

Согласно отчету об оценке, составленному ООО «<данные изъяты> от 29.04.2018, рыночная стоимость указанного объекта незавершенного строительства составляет 160000 рублей.

Однако, истец полагает, что наличие на территории арендуемого земельного участка опоры <адрес> непосредственно вблизи со строящимся жилым домом создает угрозу ее жизни и здоровья. Возделывая грядки под линией электропередачи, истец находится в зоне действия электромагнитного поля, где человеку разрешено находиться не более 3 часов. Таким образом, истец полагает, что ответчики незаконно выдали разрешение на строительство, так как в соответствии с действующим законодательством строительство жилого дома на арендуемом земельном участке запрещено. Договор аренды земельного участка подлежит досрочному расторжению, поскольку переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, арендуемое имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Решением Осинского районного суда Пермского края от 26.12.2017 исковые требования Жигуновой О.Е. о возложении обязанности на Комитет имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниицпального района до 01.09.2018 устранить недостатки сданного в аренду имущества, а именно: перенести опору <адрес> с земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, оставлены без удовлетворения. Решение вступило в законную силу 28.03.2018.

В ходе рассмотрения указанного дела, судом установлено, что согласно свидетельства о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «МРСК Урала» на праве собственности принадлежит электросетевой комплекс, который пересекает арендованный истцом земельный участок и возведен на основании договора аренды, заключенного с администрацией МО «Осинский район». Предоставление земельного участка в пользование истца было произведено уже после наложения обременения в виде размещения специального технологического сооружения для обеспечения поставки электрической энергии. Опора электропередач возведена в установленном законом порядке, поэтому, при заключении договора аренды с четко-индивидуализированными границами Жигунова О.Е. имела реальную возможность для получения информации о наличии специализированной охранной зоны.

На основании статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

При этом, как указано в части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается на срок, определенный договором.

В судебном заседании установлено, что срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истек 26.11.2018, следовательно, считается прекращенным. Новый договор аренды земельного участка между сторонами не заключался. При таких обстоятельствах, правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

Разрешая требования истца о взыскании компенсации неотделимых улучшений земельного участка, суд исходит из того, что на момент получения в аренду земельного участка при разумной реализации своих прав Жигунова О.Е. имела реальную возможность получения информации о наличии обременения в виде размещения на нем стационарной опоры для крепления проводов и введении охранной зоны. Достоверных и допустимых доказательств передачи истцу земельного участка в аренду с недостатками, о которых истцу не было известно и которые не были обнаружены истцом при визуальном осмотре земельного участка, а также в состоянии, не пригодном для целевого использования, истцом, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, как не представлено доказательств, что наличие на территории арендуемого земельного участка опоры <данные изъяты> создает угрозу жизни и здоровья истца.

Наличие обременения земельного участка не свидетельствует об отсутствии возможности реализации прав арендатора земельного участка при его использовании по прямому назначению.

Поскольку земельный участок был передан в состоянии, пригодном для целевого использования, арендатор на момент заключения договора аренды земельного участка претензий к состоянию земельного участка не имел, оснований для взыскания с ответчиков компенсации стоимости объекта незавершенного строительства, у суда не имеется.

Законность выдачи истцу разрешения на строительства в установленном действующем законодательстве порядке не проверялась, предметом рассмотрения настоящего спора не является, в связи с чем, доводы истца в этой части не могут быть признаны обоснованными.

Требование истца об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, общей застройки 120 кв.м, степенью готовности 18%, номер регистрации № являются производными от первоначальных, в связи с чем, удовлетворению также не подлежат. Кроме того, указанные требования предъявлены истцом к ненадлежащим ответчикам, поскольку аннулирование записи о государственной регистрации права собственности в компетенцию органов местного самоуправления не входит.

Понесенные истцом расходы на оплату государственной пошлины в сумме 2000 рублей (л.д.9), по оплате услуг оценщика в сумме 3000 рублей (л.д.53), на основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возмещению ответчиками не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования Жигуновой Оксаны Ефимовны к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Осинского муниципального района, администрации Осинского муниципального района, администрации Гремячинского сельского поселения о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании стоимости неотделимых улучшений, возведенных на арендуемом земельном участке, в сумме 160000 рублей, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, общей застройки 120 кв.м, степенью готовности 18%, номер регистрации №, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4700 рублей, расходов по оплате услуг представителя в сумме 2000 рублей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Осинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья -