Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт», индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договоров, взыскании уплаченных сумм, неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО «Зенит» (после переименования – ООО «Стандарт»), ИП ФИО1 о расторжении договоров, взыскании уплаченных сумм, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Зенит», действующим на основании агентского договора от 15.07.2011, заключенного с ИП ФИО1, были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества № и №12/03/0297, по которым в его собственность были переданы земельные участки площадью 967 кв.м. и площадью 1152 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, за которые им были оплачены денежные средства в размере 241750 рублей и 288000 рублей, также он оплатил комиссию за отправление перевода в размере 3000 рублей и государственную пошлину за регистрацию сделки в размере 1000 рублей; в момент заключения договоров ему была предоставлена информация, согласно которой приобретаемые земельные участки пригодны для ИЖС и строительство на них можно начинать в любой момент; однако, указанные земельные участки пригодными для ИЖС не являются, он не может реализовать свое право собственности и законно оформить разрешение на строительство дома; он обратился в администрацию МО «Мирновское сельское поселение» для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома, им был получен ответ, в котором указано, что строительство жилого дома невозможно на основании п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ; своими действиями ответчик причинил ему моральный вред; просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от 29.03.2012, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от 29.03.2012; взыскать с ответчиков ИП ФИО1 и ООО «Зенит» в его пользу уплаченную по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 241750 рублей, уплаченную по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 288000 рублей; неустойку по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда, что на ДД.ММ.ГГГГ составляет 65272 рубля 50 копеек, неустойку по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда, что на ДД.ММ.ГГГГ составляет 77272 рубля, госпошлину за регистрацию сделки в размере 1000 рублей, комиссию за отправление перевода в размере 3000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей; стоимость услуг представителя в размере 24500 рублей.

Истец ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, пояснил, что он хотел приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства, чтобы построить дом, увидел билборд, на котором имелась реклама участков под ИЖС, стал покупать журналы о недвижимости, в которых также было написано, что ООО «Зенит» продает земельные участки под ИЖС, на обложке был телефон, по которому он позвонил и затем поехал в ООО «Зенит», где ему сказали, что на участке он может построить дом не выше 3 этажа, что скоро к участкам подведут газ, электричество, пояснили, что газ подведут от <адрес>, а воду и электричество - со стороны Нового города, при этом пояснили, что участки дешевые потому, что их у них много и они хотят их быстрее продать; обещали, что коммуникации будут; он заключил договоры, оплатил земельные участки; впоследствии, когда обратился в администрацию Мирновского сельского поселения за получением разрешения на строительство, представив все документы, получил отказ, после чего поехал в ООО «Зенит», чтобы вернули деньги, но они отказали; полагал, что купил участки под ИЖС, что оформит проекты и начнет строить, но в итоге жилой дом построить не может; просил иск удовлетворить.

Представители истца ФИО5, ФИО6 в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали, в ходе судебного разбирательства поясняли, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Зенит», действующим на основании агентского договора от 15.07.2011, заключенного с ИП ФИО1, были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и №12/03/0297, на основании которых в собственность истца были переданы земельные участки площадью 967 кв.м. и площадью 1152 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701; по договору № истцом были оплачены денежные средства в размере 241750 рублей, по договору № рублей; кроме того, истец оплатил комиссию за отправление перевода в размере 3000 рублей и государственную пошлину за регистрацию сделки в размере 1000 рублей; в момент заключения договоров ему была предоставлена информация, согласно которой приобретаемые земельные участки пригодны для индивидуального жилищного строительства; однако, указанные земельные участки пригодными для индивидуального жилищного строительства не являются, так как границы земельных участков определены очень условно, отсутствуют коммуникации: свет, вода, газ, нет подъездных дорог, в связи с чем истец не может реализовать свое право собственности и законно оформить разрешение на строительство дома; истец обращался в администрацию МО «Мирновское сельское поселение» для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома на принадлежащих ему земельных участках, ДД.ММ.ГГГГ им был получен ответ, в котором указано, что строительство жилого дома невозможно на основании ст.30.2 ЗК РФ; прокуратурой <адрес> была проведена проверка, в ходе которой было выявлено, что собственник и не думал проводить планировку земельных участков, проводить коммуникации и утверждать градостроительный план; в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», если продавец при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями, продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора; полагают, что продавец изначально предоставил истцу недостоверную информацию о товаре, которая до сих пор содержится в рекламе; уплаченные за товар денежные средства должны быть взысканы солидарно с обоих ответчиков, поскольку ИП ФИО1 являлась собственником земельных участков и продавцом в лице принципала ООО «Зенит»; требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования; когда истец узнал, что права нарушены, он направил претензию, 10 дней истекли 22.02.2013, с этой даты необходимо взыскать неустойку; кроме того, своими действиями ответчик причинил истцу моральный вред; при существенном нарушении договора одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда; расходы за проведение юридической консультации, составление претензии и искового заявления относятся к судебным расходам и подлежат взысканию с ответчиков; просят уточненные исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Стандарт» (ранее - ООО «Зенит») ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, в ходе судебного разбирательства поясняла, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ООО «Зенит» был заключен агентский договор, согласно которому ООО «3енит» берет на себя обязательство совершать от своего имени и за счет ИП ФИО1 действия по продаже земельных участков с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, по договору в случае межевания земельных участков полномочия агента, установленные настоящим договором, распространяются на все земельные участки, возникшие в результате межевания; ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного агентского договора ООО «Зенит» заключило с истцом договоры купли-продажи недвижимого имущества № и №12/03/0297; ответчик не согласен с доводами истца, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец, недействительны и не могут относиться к существу рассматриваемого спора, в соответствии с п. 6 договоров земельные участки осмотрены покупателем до момента подписания договора, никаких явных причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи, им не обнаружено, претензий по качеству передаваемого земельного участка покупатель к продавцу не имел, явные недостатки отсутствуют, из условий договора не усматривается обязанность продавца передать земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с наличием возможности подключения водопровода, канализации, систем электроснабжения; согласно п.1 договоров видом разрешенного использования земельных участков является «комплексное освоение в целях жилищного строительства», тем самым отсутствует факт предоставления недостоверной информации и введения покупателя в заблуждение относительно товара, подлежащего передаче; о данных обстоятельствах покупатель не мог не знать ввиду подписания договора; договор не содержит положений относительно подвода коммуникаций, получения условий на подключение электроэнергии; предметом договора является продажа конкретных земельных участков, возможность подключения коммуникаций существует лишь при наличии на земельном участке объекта недвижимости с присвоением ему номера; действующее законодательство не возлагает на продавца участка обязательств по подведению к нему коммуникаций, обязательств по подключению земельных участков к инженерным сетям ООО «Зенит» и ИП ФИО1 на себя не возлагали; п.1 ст.30.2 ЗК РФ применяется в отношении земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, и предоставленных в аренду, в случае изначального нахождения в собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не предусмотрено соблюдение собственником земельного участка требований п.1 ст.30.2 ЗК РФ; довод истца об отсутствии возможности строительства на переданных ему участках не соответствует действующему законодательству; все сведения о недвижимости должны быть указаны в договоре, составленном в письменной форме и правила, предусмотренные ст. 475 ГК РФ применяются лишь в случае, если товар, подлежащий передаче, не соответствует условиям договора; истец имел возможность ознакомиться с договором, истцом был произведен осмотр участков до момента подписания настоящего договора, никаких причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи, им не обнаружено, согласно п.16 договора стороны ознакомлены с правовыми последствиями заключаемой сделки и взаимных претензий не имеют; истец не доказал факт нарушения его прав со стороны ответчика, положения о компенсации морального вреда на данные правоотношения не распространяются; взыскание неустойки есть мера гражданско-правовой ответственности; она применяется при нарушении обязательства должником; доказательством исполнения обязательств ответчиком по всем условиям договора купли-продажи является подписанный сторонами акт приема-передачи недвижимого имущества, переход права собственности на эти объекты недвижимости зарегистрирован; истцом не представлено доказательств причинения ему значительного ущерба, не доказано наступления предусмотренных ст. 450 ГК РФ условий для расторжения договора купли-продажи; претензия истца получена 01.03.2013, на ДД.ММ.ГГГГ ответчик не знал о каких-либо претензиях со стороны истца; не дождавшись ответа на претензию, истец обратился в суд, не предоставив ответчику время для урегулирования спора мирным путем; ответ администрации МО «Мирновское сельское поселение» считает незаконным, поскольку не указано на основании чего отказано, считает, что истец не предоставил полный пакет документов для получения разрешения на строительство; ООО «Зенит» не вводило граждан в заблуждение, продало землю дешевле, чем ее кадастровая стоимость, поскольку нет коммуникаций, и покупатели знали, что земли не освоены; просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ИП ФИО1, извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направила представителя ФИО8, которая в суде исковые требования не признала, в ходе судебного разбирательства поддержала доводы представителя ООО «Стандарт» (ООО «Зенит»), поясняла, что ИП ФИО1 такой же покупатель; считает, что без подведенных коммуникаций можно начать строительство жилого дома; ИП ФИО1 неправомерно привлечена в качестве соответчика, поскольку в силу норм ГК РФ и агентского договора все денежные расчеты ведет и отвечает по обязательствам перед третьими лицами агент; денежные средства будут перечислены на расчетный счет принципала по завершении всех сделок, все земельные участки еще не проданы, ИП ФИО1 не получала денежных средств и не нарушала прав истца, солидарная ответственность допускается при наличии совместных действий, таких действий ответчиков не усматривается; просила в иске отказать.

Представитель третьего лица администрации МО «Мирновское сельское поселение» ФИО9 в судебном заседании просил принять решение на усмотрение суда, пояснил, что на момент изменения разрешенного использования спорных земель из сельскохозяйственного назначения в земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства данные земли уже находились в собственности разных лиц, сменилось несколько собственников, прежний собственник в 2008 году информировал администрацию, что группа компаний «Самарский деловой мир», руководителем которой является супруг ФИО1, является инвестором комплексного освоения данной территории; нормами ст.30.2 ЗК РФ предусмотрено, что комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает наличие проектной документации и коммуникаций, выполнение этой обязанности возлагается на владельца, в том числе собственника земель, без выполнения этих работ разрешение на строительство гражданам не может быть выдано, представители ответчиков обращались в администрацию МО «Мирновское сельское поселение», но не нашли общего языка по вопросу обустройства этой территории, собственниками был произведен раздел земель на отдельные участки, которые стали продаваться гражданам, считает, что до продажи земельных участков гражданам, ИП ФИО1 должна была выполнить обязанности по комплексному освоению этих земель, которые первоначально были куплены за копейки как земли сельскохозяйственного назначения, а в настоящее время, изменив их назначение и разделив, продаются с целью получения прибыли без выполнения работ по их комплексному освоению; считает, что граждане были введены в заблуждение, поскольку продаваемые земли рекламировались как земли под индивидуальное жилищное строительство, при этом граждане не информировались о том, что им придется за счет собственных средств производить работы по проектированию и проведению коммуникаций, гражданам не говорилось о том, каким образом они будут попадать на свои участки, тем самым их права были нарушены, так как не специалист не отличит ИЖС от комплексного освоения в целях жилищного строительства, проект застройки массива в 2,5 тысяч га отсутствует, строительство жилого дома на земельных участках, приобретенных истцом, в настоящее время невозможно, поскольку отсутствует проект организации территории в целом, необходима схема планировочной организации территории, наличие технических условий на подведение коммуникаций.

Выслушав пояснения истца, его представителей, представителей ответчиков, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, заслушав показания свидетелей, суд приходит к следующему.

В силу норм преамбулы Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N2300-1 «О защите прав потребителей» он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

При этом установлено, что потребитель – это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО «Зенит», действуя как продавец на основании агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком ИП ФИО1 от своего имени и в интересах последней, заключило с истцом ФИО2 (покупателем) договоры купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и № от 29.03.2012, согласно которым продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплачивает земельные участки с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 967 кв.м. с кадастровым номером 73:21:030701:1233 и земельный участок площадью 1152 кв.м. с кадастровым номером 73:21:030701:1231, расположенные по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, стоимостью соответственно 241750 рублей и 288000 рублей.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Зенит» было учреждено на основании решения участника № от 14.07.2011, зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ за ОГРН <***> и поставлено на учет в ИФНС по <адрес> 29.07.2011, решением единственного участника от ДД.ММ.ГГГГ было изменено наименование ООО «Зенит» на ООО «Стандарт», изменен адрес юридического лица, зарегистрированного ранее в <адрес>, на юридический адрес в <адрес>, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в ЕГРЮЛ, согласно уведомлению ИФНС России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стандарт», ОГРН <***>, на основании сведений об изменении места нахождения юридического лица снята с учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33-37, 73-84).

В силу норм ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала; по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По условиям агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от 15.07.2011) ИП ФИО1 (принципал) поручила ООО «Зенит» (агенту) совершать от своего имени и за счет принципала действия по продаже принадлежащих принципалу ИП ФИО1 земельных участков с кадастровым номером 73:21:030701:111 площадью 225756 кв.м., с кадастровым номером 73:21:030701:116 площадью 197820 кв.м., с кадастровым номером 73:21:030701:100 площадью 450976 кв.м., с кадастровым номером 73:21:030701:114 площадью 1045389 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, с правом поиска и привлечения покупателей, заключения необходимых договоров, в том числе купли-продажи недвижимого имущества, аренды земельных участков на условиях, установленных настоящим договором, а также осуществлением иных действий, согласно действующему законодательству РФ и настоящему договору (л.д.112-115).

При этом дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в связи с технической ошибкой внесены изменения в дату заключения договора, она изменена на «30.07.2011», стороны подтвердили действительность и заключенность договора и фактическое исполнение обязательств по нему с указанной даты, и то, что по сделкам, совершенным агентом с третьими лицами от своего имени и за счет принципала приобрел права и стал обязанным агент с момента их совершения (л.д.116).

Согласно п.1.3 агентского договора в случае межевания земельных участков, являющихся предметом настоящего договора, полномочия агента распространяются на все земельные участки, возникшие в результате межевания; при этом стороны договорились, что возражений против межевания земельных участков не имеется.

В суде установлено и не отрицается сторонами, что впоследствии было проведено межевание, в результате которого были образованы и спорные земельные участки площадью 967 кв.м. и площадью 1152 кв.м., которые были поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 73:21:030701:1233, 73:21:030701:1231, ФИО1 зарегистрировала свое право собственности на данные земельные участки 02.11.2011, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с указанием адресов объектов: <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 73:21:030701 (л.д.106,111,136-151).

Таким образом, в силу условий заключенного между ответчиками агентского договора межевание земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, было произведено с обоюдного согласия обоих ответчиков, действуя во исполнение которого ИП ФИО1 зарегистрировала за собой право собственности на вновь образованные земельные участки площадью 967 кв.м. и площадью 1152 кв.м., которые были проданы агентом ООО «Зенит» (ООО «Стандарт») от своего имени, но за счет принципала ИП ФИО1 и в ее интересах истцу ФИО2

Согласно актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки площадью 967 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1233 и площадью 1152 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1231 переданы продавцом покупателю (л.д.20,23).

Истец произвел оплату стоимости указанных земельных участков в размере 241750 рублей и 288000 рублей, а всего в сумме 529750 рублей согласно приходным кассовым ордерам от 04.04.2012; кроме того, по приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ истец произвел оплату комиссии за отправление переводов в общей сумме 3000 рублей, госпошлины за регистрацию сделки в сумме 2000 рублей (л.д. 41-46).

Право собственности истца на земельный участок площадью 967 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1233 и земельный участок площадью 1152 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1231 зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество сделок с ним 03.05.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.14,15).

В судебном заседании из пояснений истца, его представителей, представителя третьего лица, показаний свидетелей ФИО10, ФИО11, материалов дела установлено, что истец приобрел спорные земельные участки с целью строительства на них индивидуального жилого дома, о продаже ответчиком ООО «Зенит» земельных участков под индивидуальное жилищное строительство истец и свидетели узнали из рекламы на билбордах и в журнале «Недвижимость Ульяновска», в офисе ООО «Зенит» истцу и свидетелям была предоставлена информация, что участки продаются под ИЖС, на них можно возводить индивидуальные жилые дома, к участкам будут проведены необходимые коммуникации.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они согласуются как с пояснениями истца, так и с рекламной информацией, имеющейся в журналах «Недвижимость Ульяновска», из которой следует, что ООО «Зенит» продает земельные участки под ИЖС. При этом представитель ответчика ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») в судебном заседании не отрицала, что земельные участки продавались истцу под ИЖС и такое строительство на спорных участках возможно.

В суде также установлено и подтверждается материалами дела, что в феврале 2013 года истец обратился в администрацию МО «Мирновское сельское поселение» с заявлениями о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на спорных земельных участках, однако, ответами администрации МО «Мирновское сельское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ истцу было сообщено, что строительство индивидуального жилого дома на принадлежащих истцу земельных участках с кадастровыми номерами 73:21:030701:1233, 73:21:030701:1231 невозможно в силу норм части 1 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (л.д.25,26, 125-129).

В соответствии со ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора; информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг).

При этом в силу норм п.3 ст.4 данного закона, если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора; информация о товарах (работах, услугах) в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона должна доводиться до сведения потребителя в наглядной и доступной форме в объеме, указанном в пункте 2 статьи 10 Закона.

Таким образом, в силу изложенных норм, при продаже истцу ФИО2 земельных участков, принимая во внимание, что продавец был осведомлен о целях приобретения истцом спорных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, продавец обязан был поставить гражданина-потребителя в известность о том, что данные земельные участки в силу их разрешенного использования не предназначены для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), и не могут быть использованы в целях ИЖС с таким видом их разрешенного использования, что в данном случае следует отнести к основным потребительским характеристикам данного недвижимого имущества как товара.

Однако, ответчик ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») при продаже принадлежащих ответчику ФИО1 земельных участков предоставил истцу недостоверную информацию о том, что приобретаемые им спорные земельные участки могут быть использованы под индивидуальное жилищное строительство.

Доводы представителей ответчиков о том, что спорные земельные участки могут быть использованы под ИЖС при изменении вида их разрешенного использования, при предоставлении истцом для получения разрешения на строительство необходимых документов, суд не может принять во внимание, поскольку на момент заключения спорных договоров купли-продажи недвижимого имущества принадлежавшие ФИО1 земельные участки имели вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства и не имели разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, однако, в суде установлено, что ответчик ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») предоставил истцу иную информацию о продаже земельных участков под ИЖС.

Доводы стороны ответчиков о том, что вид разрешенного использования был указан в документах, предоставленных истцу, в том числе в договорах купли-продажи, суд не может принять во внимание, поскольку, несмотря на наличие в документах указания на вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ответчик при продаже товара предоставил истцу иную информацию, вследствие чего истец и приобрел спорные земельные участки, имея намерение использовать их для цели индивидуального жилищного строительства; при этом истец не обладал специальными познаниями о видах разрешенного использования земельных участков, их различиях и условиях использования.

В силу норм ст.30.2 ЗК РФ комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования; правообладатель земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные пп.6-8 п.3 ст.38.2 ЗК РФ; при обороте указанных земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пп. 8 п.3 ст.38.2 ЗК РФ, в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 ст. 38.2 ЗК РФ, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и гражданским законодательством.

Таким образом, комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает подготовку документации по планировке территории, в том числе разработку проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (ч.5 ст.41 Градостроительного кодекса РФ); строительство объектов инженерной инфраструктуры (систем электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружений связи и т.д.); строительство жилых и иных объектов. При этом в силу норм ч.4 ст.41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

В судебном заседании не отрицалось сторонами и подтверждается пояснениями представителя третьего лица администрации МО «Мирновское сельское поселение», что планировка территории земельных участков, находящихся в собственности ФИО1 с разрешенным видом использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства до их раздела и продажи гражданину-потребителю ФИО2, не проводилась, к земельным участкам коммуникации не подведены, ширина проездов и дорог не фиксировалась.

Однако, без проведения мероприятий по подготовке документации по планировке территории, выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры осуществление жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, а тем более индивидуального жилищного строительства на отдельно взятых земельных участках, являющихся предметом заключенных с истцом договоров купли-продажи недвижимого имущества № и № от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным.

При таких обстоятельствах следует признать, что при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») не была предоставлена истцу ФИО2 полная и достоверная информация, позволяющая ему, как потребителю, не обладающему специальными познаниями о свойствах, характеристиках, условиях использования земельных участков, обеспечить возможность компетентного выбора товара для указанных им целей – строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «О защите прав потребителей», если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков; при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги); при отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).

Поскольку в судебном заседании установлено, что продавцом ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») не была предоставлена потребителю ФИО2 достоверная информация о спорных земельных участках, что повлекло невозможность обеспечить правильный выбор товара истцом и повлекло приобретение им товара, который он не может использовать с целью, для которой он его приобретал, исковые требования ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и № от 29.03.2012, заключенных между ООО «Зенит» (после переименования - ООО «Стандарт»), действующим на основании агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ в интересах ИП ФИО1, и ФИО2, являются законными и подлежат удовлетворению.

В связи с расторжением договоров, покупателю ФИО2 должна быть возвращена уплаченная им стоимость земельных участков в общей сумме 529750 рублей. При этом, поскольку заключенный между ответчиками агентский договор содержит неопределенные условия о порядке и конкретных сроках расчета между его сторонами, доказательств того, как и когда распределены (будут распределены) между ФИО1 и ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») полученные от истца суммы, не представлено, при этом денежные средства по условиям договора истец перечислил ответчику ООО «Стандарт» (ООО «Зенит»), а ответчик ИП ФИО1, как собственник продаваемого имущества, должна была ее получить, сумму 529750 рублей следует взыскать с ответчиков в солидарном порядке, что будет отвечать нормам Закона РФ «О защите прав потребителей» о возврате потребителю уплаченной за товар денежной суммы.

При этом в силу норм ст.12 Закона РФ «О защите прав потребителей» о возврате товара при отказе от исполнения договора следует прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 967 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1233, расположенный по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, и на земельный участок площадью 1152 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1231, расположенный по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, признав право собственности на указанные земельный участки за прежним собственником - ФИО1

Кроме того, поскольку оспариваемые договоры купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ были заключены с истцом ответчиком ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») и при этом данным ответчиком были причинены истцу убытки, связанные с уплатой комиссии за перечисление денежных средств в сумме 3000 рублей и госпошлины за регистрацию сделки, которую истец просит возместить в сумме 1000 рублей, данные убытки должны быть возмещены истцу в общей сумме 4000 рублей ответчиком ООО «Стандарт».

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация, уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В соответствии со ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В силу норм ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В суде установлено и подтверждается материалами дела, что истец направил ответчику ООО «Стандарт» (ООО «Зенит») претензию с требованиями о расторжении договоров и возврате уплаченной денежной суммы 11.02.2013, до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, в связи с чем истец имеет право на получение с ответчика ООО «Стандарт» неустойки, предусмотренной ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку правоотношения между указанными сторонами регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Вместе с тем, принимая во внимание незначительный срок просрочки, необходимый срок на получение почтовой корреспонденции, поскольку ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает срок исполнения не с момента отправления требования, а с момента его предъявления продавцу, то обстоятельство, что иск был подан в суд до истечения установленного срока исполнения требований потребителя, а также в силу норм ст.333 ГК РФ учитывая соображения соразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным определить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика ООО «Стандарт» в пользу истца ФИО2 в сумме 4000 рублей.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины; размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда; компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Поскольку ООО «Стандарт» были нарушены права истца, как потребителя на получение достоверной информации о товаре, что повлекло неблагоприятные последствия для истца и причинение ему убытков, а также нарушение прав истца на возврат уплаченной за товар суммы, учитывая степень нравственных и физических страданий, причиненных истцу этими нарушениями, период нарушения прав потребителя, суд считает требования истца о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению частично в разумных пределах в сумме 2000 рублей.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку установленный п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, с ответчика ООО «Стандарт» в пользу истца следует взыскать штраф в сумме 269875 рублей, исходя из расчета: (529750 + 4000 + 4000 + 2000) х 50% = 269875.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ расходы истца по оплате юридических услуг по квитанциям № от 08.02.2013, № от 14.02.2013, № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат возмещению ответчиками в разумных пределах в сумме 8000 рублей, по 4000 рублей с каждого ответчика, исходя из объема, сложности дела, времени, затраченного представителями на оказание истцу услуг по консультированию, составлению претензии, искового заявления и представительству в суде.

В остальной части исковых требований к ответчикам ООО «Стандарт» и ФИО1 истцу ФИО2 следует отказать.

Принимая во внимание, что истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, в соответствии со ст.103 ГПК РФ в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» следует взыскать государственную пошлину с ответчика ООО «Стандарт» в сумме 4552 рубля 55 копеек, с ответчика ФИО1 - в сумме 4224 рубля 95 копеек пропорционально удовлетворенным требованиям имущественного характера и требованиям неимущественного характера.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договоры купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и № от 29.03.2012, заключенные между Обществом с ограниченной ответственностью «Зенит» (после переименования - Обществом с ограниченной ответственностью «Стандарт»), действующим на основании агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ в интересах индивидуального предпринимателя ФИО1, и ФИО2.

Взыскать в пользу ФИО2 с Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» и ФИО1 солидарно 529750 рублей в возврат денежных средств.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 967 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1233, расположенный по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, и на земельный участок площадью 1152 кв.м., кадастровый номер 73:21:030701:1231, расположенный по адресу: <адрес>, в южной части кадастрового квартала 73:21:030701, признав право собственности на указанные земельные участки за прежним собственником - ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» в пользу ФИО2 4000 рублей в возмещение убытков, 4000 рублей неустойки, 2000 рублей компенсации морального вреда, 269875 рублей штрафа.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» и ФИО1 в пользу ФИО2 по 4000 рублей с каждого в возмещение расходов по оплате юридической помощи.

В остальной части иска ФИО2 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» в сумме 4552 рубля 55 копеек.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» в сумме 4224 рубля 95 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М.Скобенко