Гражданский кодекс часть 1

Арюпина В.В. обратилась в суд с иском к Максимовой Л.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды, указывая, что **.**.** между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 39,8 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, г. ***, помещ. № ***. Указанное нежилое помещение принадлежит истице, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 46АИ №028027 от 29.04.2011 года.

Договор аренды заключался между Арюпиной В.В. и Максимовой Л.Ю. на срок до 09.12.2020 года.

В силу п. 3.1.1 Договора месячная плата арендатора составляет 15.000 руб. в месяц за арендуемое помещение, при этом арендатор несет обязанность оплачивать холодную воду, водоотведение электроэнергию, вывоз и утилизацию ТБО (п. 3.1.2 Договора). Срок уплаты – не позднее 10 числа каждого месяца.

Согласно п. 5.3 Договора аренды от 10.03.2020 года арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, при условии уведомления Арендодателя о намерении расторгнуть договор не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

Пункт 4.1 Договора предусматривает начисление пени за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истица указала, что между ней и ответчиком возникли разногласия по поводу платы по Договору аренды от 10.03.2020 года, поскольку ответчик не желала платить аренду исходя из – за действующего на территории Курской области режима повышенной готовности, в то время, как истица считала, что данный режим не является основанием для освобождения арендатора от арендной платы.

Ответчик уплатила истцу 15.03.2020 года 5.000 руб. за март – за первый месяц аренды. При этом за Максимовой Л.Ю. образовался долг за март 2020 года – 10.000 руб., за апрель 2020 года – 15.000 руб., за май 2020 года – 15.000 руб.

06.05.2020 года Арюпина В.В. направила в адрес ответчика претензию, которая была получена Максимовой Л.Ю. 08.05.2020 года.

14.05.2020 года от Максимовой Л.Ю. в адрес истца поступило уведомление о расторжении договора аренды от 10.03.2020 года, Акт о приеме – передачи помещения от 02.05.2020 года и ответ на претензию от 13.05.2020 года.

Истица указала, что поскольку между ней и ответчиком не было достигнуто согласие, она вынуждена обратиться в суд с иском, в котором просит взыскать с Максимовой Л.Ю. в свою пользу 40.000 руб. в счет погашения просроченной задолженности за арендную плату по договору аренды от 10.03.2020 года, 23.250 руб. договорную неустойку за просрочку оплаты, 3.500 руб. в счет расходов на оплату юридических услуг, 2.098 руб. в счет расходов по оплате госпошлины за обращение в суд.

В судебном заседании Арюпина В.В. поддержала исковые требования в полном объеме и просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Максимова Л.Ю. исковые требования не признала, просила в иске отказать.

Представитель ответчика Максимов Р.Н. исковые требования не признал, предоставил письменный отзыв на иск, в котором указал, что:

- договор, в части аренды с фиксированной оплатой 15.000 руб. за аренду, заключался на период с 09.12.2020 года по 09.09.2021 года, до этого момента стороны договаривались ежемесячно в устной форме устанавливать сумму аренды,

- по пунктам Договора 4.1 и 5.3 стороны не договорились, что подтверждается отсутствием в экземпляре договора ответчика цифр в указанных пунктах,

- 27 марта 2020 года Максимов Р.Н. позвонил Арюпиной В.В. и сказал, что Указом Президента РФ № 206 от 25 марта 2020 года и Распоряжением Губернатора Курской области (Распоряжение губернатора Курской области от 27 марта 2020 года № 95-рг «О внесении изменений в распоряжение Губернатора Курской области от 10.03.2020 № 60-рг "О введении режима повышенной готовности»), в связи с пандемией коронавируса, он и его жена не могут работать, поскольку им запретили.

Между сторонами была достигнута устная договоренность об уплате только коммунальных услуг и освобождении от арендной платы, каких – либо письменных дополнительных соглашений стороны к Договору аренды от 10.03.2020 года не заключали. При этом Максимовой Л.Ю. была погашена задолженность Арюпиной В.В. по оплате отопления за март 2020 года, сверх достигнутых договоренностей по аренде,

- 27.04.2020 года между сторонами возникли разногласия по поводу арендной платы, в связи с чем 02.05.2020 года Максимова Л.Ю. съехала из арендуемого помещения, сообщив об этом истице по телефону,

- 04.05.2020 года арендуемое помещение было выставлено на интернет – сервисе объявлений «Авито» и, по мнению ответчика, впоследствии сдано новому арендатору для торговли запчастями на автомобили, не позднее 8-10 мая 2020 года,

- истец Арюпина В.В. уклонялась от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, что свидетельствует о необходимости уменьшения взыскиваемой арендной платы или полного освобождения от неё ответчика на период действия ограничительных мер.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, в частности, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права 46АИ №028027 от 29.04.2011 года Арюпиной В.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение в здании литер А, площадью 39,8, расположенное на 1 этаже по адресу: Курская область, ***, помещ. № *** (л.д.9).

Из материалов дела следует, что 10.03.2020 года между Арюпиной В.В. и Максимовой Л.Ю. был заключен Договор аренды нежилого помещения, общей площадью 39,8 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, ***, помещ. № ***, с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ (л.д.10-13).

Договор аренды заключался между Арюпиной В.В. и Максимовой Л.Ю. на срок до 09.12.2020 года.

Пункт 4.1 Договора предусматривает начисление пени за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 12).

Как следует из п. 5.1 Договора аренды от 10.03.2020 года, настоящий договор считается заключенным со дня его подписания сторонами и действует до 09.12.2020 года (л.д.12)

Нежилое помещение по адресу Курская область, ***, помещ. № *** было передано арендодателем Арюпиной В.В. арендатору Максимовой Л.Ю. по Акту приема – передачи нежилого помещения от 10.03.2020 года (л.д. 14)

Как следует из объяснения сторон, между истцом и ответчиком возникли разногласия по поводу платы по Договору аренды от 10.03.2020 года, поскольку ответчик не желала платить аренду исходя из – за действующего на территории Курской области режима повышенной готовности, в то время, как истица считала, что данный режим не является основанием для освобождения от арендной платы.

Ответчик уплатила истцу 15.03.2020 года 5.000 руб. за март, за первый месяц аренды, что подтверждается выпиской о состоянии вклада Арюпиной В.В. за период с 01.03.2022 года по 05.05.2020 года (л.д. 15), а также распечаткой чека в программе Сбербанк Онлайн от 15.03.2020 года (л.д. 48).

Иных платежей в счет аренды Максимова Л.Ю. в пользу Арюпиной В.В. не производила.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

В тоже время истица, ссылаясь на Договор аренды нежилого помещения, просит взыскать в свою пользу с ответчика недоплаченную часть арендной платы: за март 2020 года – 10.000 руб., за апрель 2020 года – 15.000 руб., за май 2020 года – 15.000 руб.

06.05.2020 года Арюпина В.В. направила в адрес ответчика претензию о выплате задолженности по договору аренды, которая была получена Максимовой Л.Ю. 08.05.2020 года (л.д.16).

В свою очередь Максимова Л.Ю. полагает, что между ней и истцом была достигнута устная договоренность о снижении арендной платы за март 2020 года до 5.000 руб., а за апрель до 0 руб., при уплате коммунальных платежей за арендуемое помещение. Поскольку вопрос об арендной плате не был согласован до конца, а собственник выставил требования о полной уплате аренды в соответствии с Договором от 10.03.2020 года, Максимрва Л.Ю. в одностороннем порядке с 04.05.2020 года расторгла Договор от 10.03.2020 года, о чем муж ответчика - Максимов Р.Н, по системе обмена текстовыми сообщениями WhatsApp, уведомил Арюпину В.В.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено, что Договор аренды нежилого помещения от 10.03.2020 года между Арюпиной В.В. и Максимовой Л.Ю. был заключен в письменной форме, что сторонами не оспаривалось. Следовательно, все изменения и дополнения к указанному договору должны иметь, в силу закона, письменную форму или иную, предусмотренную ч. 2 ст. 434 ГК РФ.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что между сторонами в письменном виде было заключено двустороннее соглашение о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 10.03.2020 года.

Согласно п. 1 ст. 450.1. ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из смысла п. 5.3 Договора аренды от 10.03.2020 года, в совокупности с требованиями ст. 452 ч. 1 ГК РФ, уведомление о расторжении договора должно быть вручено арендатором арендодателю в письменной форме не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

Указанные требования были исполнены Максимовой Л.Ю. 14.05.2020 года, что сторонами не оспаривалось (л.д. 20-21).

Учитывая доводы истца, о том, что она сдала в аренду нежилое помещение 24.05.2020 года новым арендаторам, а также видеоролик от 25.05.2020 года, предоставленный ответчиком о функционировании в нежилом помещении по адресу: Курская область, ***, помещ. № *** магазина автозапчастей, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды, установленного Договором от 10.03.2020 года между истцом и ответчиком 23.05.2020 года.

С учетом изложенного, с Максимовой Л.Ю. в пользу Арюпиной В.В. подлежит взысканию аренда с 10.03.2020 года по 23.05.2020 года.

В то же время, суд необходимым учесть следующие обстоятельства.

В силу п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 02 апреля 2020 г. N 239 высшие должностные лица субъектов Российской Федерации наделены полномочиями по определению комплекса ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также принятию решений о приостановке (ограничении) деятельности в отношении отдельных организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также индивидуальных предпринимателей, за исключением организаций, определенных в пунктах 4 и 5 Указа N 239, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Согласно распоряжению Губернатора Курской области от 10.03.2020 N 60-рг «О введении режима повышенной готовности» на территории Курской области с 10.03.2020 года был введен режим повышенной готовности в связи с угрозой распространения в Курской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4.1 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

Постановлением Администрации Курской области от 06.04.2020 года N 345-па «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 2 апреля 2020 года N 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» определено, что Указ не распространяется на организации и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по следующим видам экономической деятельности согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД2) ОК029-2014 (КДЕС Ред. 2):

1) «Добыча прочих полезных ископаемых» (ОКВЭД2 08);

2) «Обрабатывающие производства» (ОКВЭД2 13 - 33);

3) «Строительство» (ОКВЭД2 41 - 43).

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от 01.10.2014 года в отношении Максимовой Л.Ю., прекратившей свою деятельность в качестве индивидуального предпринимательства 07.05.2020 года, основным видом деятельности ответчика, согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001, является ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования, не включенных в другие группу, код 52.74.

В связи с переходом на ОКВЭД 2 Приказом Минтруда России от 30.12.2016 года N 851н утверждена новая Классификация видов экономической деятельности по классам профессионального риска (далее - Классификация N 851н). Согласно новому классификатору вид деятельности с ко***.74 подлежит регистрации как ремонт прочих предметов личного потребления и бытовых товаров (код 95.29).

Следовательно, Максимова Л.Ю. не могла осуществлять предпринимательскую деятельность в апреле 2020 года в связи с режимом повышенной готовности.

Указанный вид деятельности входит в деятельность, обозначенную кодом 95 «Ремонт компьютеров предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения», признанную одной из наиболее пострадавших отраслей российской экономики, пострадавшей от распространения новой коронавирусной инфекции, в силу Перечня, утвержденного Правительством РФ (Распоряжение Правительства РФ от 23.05.2020 N 1390-р)

Согласно п. 5 Обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденному Президиумом ВС РФ 30.04.2020 года, в соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в ред. Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Учитывая обстоятельства дела, отсутствие договоренности между истцом и ответчиком, суд считает правильным, с учетом разъяснений ВС РФ, снизить размер арендной платы по Договору аренды нежилого помещения от 10.03.2020 года с 15.000 руб. до 5.000 руб. в месяц.

Размер аренды пропорционален времени действия договора, а именно:

- в марте с 10 по 31 (22 дня) – 15.000 руб. /31 день х 22 дня = 3.548 руб.,

- в апреле с 01 по 30 (весь месяц) – 5.000 руб.,

- в мае с 01 по 23 (23 дня) – 15.000 руб./31 день х 23 дня = 3.709 руб.

С учетом ранее оплаченной Максимовой Л.Ю. суммы, с неё в пользу Арюпиной В.В. взысканию подлежит 7.257 руб. = (3.548 + 5.000 + 3.709) руб. – 5.000 руб.

Доводы представителя ответчика о том, что заключенный 10.03.2020 года Договор аренды нежилого помещения, в части аренды с фиксированной оплатой 15.000 руб. за аренду, заключался на период с 09.12.2020 года по 09.09.2021 года, а до этого момента стороны договаривались ежемесячно в устной форме устанавливать сумму аренды, суд отклоняет, как надуманные и противоречащие п. 5.3 Договора, установленным в ходе разбирательства обстоятельствам дела, в том числе изложенным в отзыве на претензию, из которых следует, что стороны утвердили размер арендной платы с момента подписания договора, и конфликт между ними произошел вследствие нежелания ответчика нести расходы при введенном в Курской области режиме повешенной готовности.

Доводы ответчика и его представителя о том, что по пунктам Договора 4.1 и 5.3 стороны не договорились, что подтверждается отсутствием в экземпляре договора ответчика цифр в указанных пунктах, суд также признает несостоятельными, поскольку Максимова Л.Ю. в экземпляре истца поставила свою подпись, выразив тем самым полное своё согласие в условиями договора.

Доводы ответчика и его представителя о том, что 04.05.2020 года арендуемое помещение было выставлено на интернет – сервисе объявлений «Авито» и, по мнению истца, впоследствии сдано новому арендатору для торговли запчастями на автомобили, не позднее 8-10 мая 2020 года, носят предположительный характер и не подтверждены совокупностью доказательств.

Доказательств того, что истец Арюпина В.В. уклонялась от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, что свидетельствует о необходимости уменьшения взыскиваемой арендной платы или полного освобождения от неё ответчика на период действия ограничительных мер, в суд не представлено. Максимова Л.Ю. не направляла в адрес Арюпиной В.В. соответствующего заявления в письменной форме. Переписка в интернет – мессенджере WhatsApp, предоставленная сторонами, свидетельствует не о достигнутых договоренностях по изменению размеров арендной платы, а лишь о наличии намерений достигнуть соглашения.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки в размере 23.250 руб. за просрочку оплаты, за период с 10.03.2020 года по 09.05.2020 года, суд приходит к следующему.

В силу норм п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Как разъяснено в абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

В силу п. 4.1 Договора аренды нежилого помещения от 10.03.2020 года, в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендодателем может быть взыскана пеня в размере 3% в день от просроченной суммы задолженности.

Однако в силу мер, принятых органами государственной власти из-за коронавирусной инфекции, возник особый правовой режим взыскания, касающихся аренды, что подтверждается Обзором ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденному Президиумом ВС РФ 30.04.2020 года.

Кроме того, суд установил, что деятельность ответчика относится к отраслям, наиболее пострадавшим из-за пандемии, которая продолжается на день вынесения решения.

При таких обстоятельствах суд полагает, что распространение коронавирусной инфекции и применение органами власти ограничительных мер можно отнести к чрезвычайным и непредотвратимым при данных условиях обстоятельствам.

В этой связи суд считает правильным отказать во взыскании неустойки в полном объеме.

Рассматривая требования Арюпиной В.В. о взыскании с ответчика 3.500 руб. в счет расходов на оплату юридических услуг, 2.098 руб. в счет расходов по оплате госпошлины за обращение в суд, суд приходит к следующему.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в ст. 98 ГПК РФ судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно Договору на оказание юридических и консультационных услуг от 18.05.2020 года, заключенному между ИП Л.А.А. и Арюпиной В.В., исполнитель. принял на себя обязательства по предоставлению комплекса услуг: устная консультация, ознакомление с материалами дела, подготовка искового заявления, стоимостью 3.500 руб. (л.д. 23-24)

Истица уплатила ИП Л.А.А. указанную сумму, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № *** от 18.05.2020 года на сумму 3.500 руб. (л.д.25)

При таких обстоятельствах суд, с учетом частичного удовлетворения иска, считает правильным взыскать с ответчика расходы по составлению искового заявления, понесенные истицей в размере 385 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям.

Кроме того, судом установлено, что Арюпина В.В. понесла расходы по оплате государственной пошлины за обращение в суд в размере 2.098 руб., подтвержденные чек – ордером ПАО Сбербанк России от 21.05.2020 года (л.д. 8).

С учетом объема удовлетворенных требований, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию 400 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск Арюпиной В.В. к Максимовой Л.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды, удовлетворить в части.

Взыскать с Максимовой Л.Ю. в пользу Арюпиной В.В. 7.257 руб. в счет оплаченной суммы задолженности, 385 руб. в счет расходов по оплате юридических услуг, 400 руб. в счет расходов по оплате государственной пошлины за обращение в суд, а всего 8.042 руб.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд, через Железногорский городской суд Курской области, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Богдан С.Г.