Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился с иском к ответчику о расторжении договора,свзыскании денежных средств, указывая, что 22.09.2014г. между сторонами был заключен договор №-С об участии в долевом строительстве. Ответчик обязался построить <адрес><адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГг передать истцу однокомнатную <адрес>, расположенную в секции2 на 14 этаже вышеуказанного дома. Истец обязался оплатить стоимость квартиры по договору и принять квартиру. Истцом обязательства по внесению денежных средств в размере 2 014 500 руб. были исполнены надлежащим образом, однако, ответчиком не исполнены обязательства по заключенному договору, кроме того, характеристики строящегося дома существенно изменились. Истец направила претензию в адрес ответчика 21.07.2016г, ответчик в добровольном порядке отказался выполнить требования истца, в связи с чем истец просит расторгнуть договор долевого участия, взыскать с ответчика сумму, уплаченную по договору, в размере 2 014 500 руб., неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 950 000 руб., убытки в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной суммы..

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что расторгнуть договор долевого участия просят в связи с изменением ответчиком в одностороннем порядке характеристик стоящегося дома, а именно: значительным увеличением этажности, что подтверждается проектной документацией, поскольку значительно изменилась плотность застройки в связи с возведением дополнительно 8 этажей, изменится удобство пользования инфраструктурой, парковкой. Убытки были понесены истцом в связи с тем, что истец заключила договор оказания услуг по регистрации объекта недвижимости.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Представитель ответчика в судебном заседании ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признал, однако, не возражал против расторжения договора, взыскания денежных средств по договору, а также взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Кроме того, на момент получения от истца претензии ответчик не нарушил обязательства по договору, следовательно, истец не имел право требовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, а также штрафа.

Доводы истца о существенном изменении проектной документации являются необоснованными, поскольку изменения не касаются объекта долевого строительства (квартиры истца). Кроме того, истец приобретал квартиру не на последнем этаже дома и изменение проекта строительства в виде возведения дополнительных этажей над квартирой истца не является обстоятельством, свидетельствующим о существенных изменениях условий для проживания истца.

Требования истца о взыскании убытков также полагал необоснованными, поскольку убытки были понесены истцом в связи с заключением им договора с третьим лицом.

Кроме того, в период рассмотрения дела ответчик неоднократно предлагал истцу возможность мирного урегулирования спора: квартиру со схожими характеристиками в соседнем жилом доме с более высокой степенью готовности, а также квартиры в другом районе города по более высокой цене, от чего истец отказался, в связи с чем ответчик делает вывод, что истец утратил интерес к приобретению квартиры в том районе, котором расположен строящийся жилой дом.

Требования истца о взыскании неустойки по договору долевого участия являются необоснованными, поскольку в случае признания ответчиком требования о прекращении договора у ответчика существует обязанность по возврату денежных средств, оплаченных за квартиру, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просили снизить размер процентов.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными требованиями.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 9 ст. 4 указанного выше Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что в соответствии с условиями договора ДД.ММ.ГГГГ между сторонами сложились отношения, связанные с привлечением денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у истца права собственности на объект долевого строительства, суд считает, что к правоотношениям сторон применимы положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что 22.09.2014г. между сторонами был заключен договор №-С об участии в долевом строительстве, согласно условиям которого, ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других строительных и иных организаций построить №<адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГг передать истцу однокомнатную <адрес>, расположенную в секции 2 на 14 этаже вышеуказанного дома..

Согласно п.2.2 заключенного между сторонами договора, ответчик обязался сдать объект долевого строительства в эксплуатацию в первом квартале 2016г.

Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что квартира подлежит передаче участнику долевого строительства застройщиком не позднее ДД.ММ.ГГГГг

Таким образом, исходя из условий договора, срок исполнения ответчиком обязательств по передаче истцу квартиры в собственность установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии с п. 4.1 договора, сумма долевого участия, подлежащая к оплате истцом, составляет 2 014 500 руб.

Пункт 4.3. договора также предусматривает порядок расчетов по договорам.

В судебном заседании установлено, что истцом обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены надлежащим образом, подтверждается представленными в материалах дела квитанциями, указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

В соответствии с п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 214-ФЗ, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 указанной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами на депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно ст. 10 вышеназванного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащего исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 ответчику №» направлено заявление о расторжении договора долевого участия №-С от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных по договору денежных средств.

Согласно сообщению № рассмотрено обращение ФИО2 и указано на то, что срок передачи квартиры согласно договору долевого участия 3 квартал 2016г, досудебная претензия ФИО2 поступила 12.08.16г., следовательно, № на момент получения претензии не считалось лицом, нарушившим обязательства в части соблюдения сроков передачи объекта долевого участия.

Судом также установлено, что спорный объект незавершенного строительства не передан до настоящего времени ответчиком истцу, что подтверждается уведомлением №» об изменении сроков передачи объекта долевого участия, который устанавливается не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Поскольку права и обязанности по возникшим правоотношениям возникли из договора №-С от ДД.ММ.ГГГГ. На момент рассмотрения дела по существу объект долевого строительства участнику не передан, что подтверждается материалами дела, и не оспорено ответчиком.

Кроме того, судом установлено, что после заключения договора с истцом в проект строительства жилого комплекса 14-17 этажный многоквартирный жилой дом, строительный адрес <адрес>, №, <адрес> внесены изменения, что подтверждается проектной декларацией, согласно п. 2.1 которой целью проекта является строительство двухсекционного переменной этажности (15-25) многоквартирного жилого дома, также не оспорено ответчиком.

Таким образом, судом установлено, что изменился не только состав «Объекта», указанного в договоре долевого строительства с истцом, но и очевидно (и не отрицается ответчиком), что в предусмотренный п.6.1 договора долевого строительства с истцом срок «Объект» (т.е. 3 квартал 2016г) не будет сдан в эксплуатацию и передан истцу.

Таким образом, судом установлено, что со стороны №» допущены существенные нарушения договора долевого строительства: внесены существенные изменения проектной документации строящегося «Объекта», состав которого указан в договоре с истцом, и в состав которого входит объект недвижимости, где истец приобрел право на квартиру, а также установлены обстоятельства, подтвержденные материалами дела, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок (3 квартал 2016) объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении Договора участия в долевом строительстве №-С от 22.09.2014г, заключенного между ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 подлежат удовлетворению на основании п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также п.2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При условиях расторжения вышеуказанного договора долевого участия суд считает необходимым обязать ответчика № возвратить истцу ФИО2 денежные средства в сумме <адрес> руб., уплаченные по договору долевого участия №

Доводы представителя ответчика о том, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку существенные характеристики объекта долевого строительства (квартиры истца) не изменились, а также то обстоятельство, что истцом квартира приобреталась не на последнем этаже, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку судом бесспорно установлен факт существенного изменения проектной документации строящихся многоквартирного дома (с 17 до 25 этажей), что само по себе, независимо от законности оснований для изменения проектной документации, а также неизменности характеристик объекта долевого строительства (квартиры истца) является основанием для расторжения договора.

Аналогичные разъяснения были даны в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о взыскании процентов на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации также основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку правоотношения между сторонами регулируются нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которым предусмотрена ответственность стороны

Расчет суммы неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, следующий.

День оплаты стоимости квартиры по договору №. (выписка со счета).

В соответствии с Указанием Банка России на день расторжения договора судом, года ставка рефинансирования (ключевая ставка) составляет 10 %.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в совместном постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ (п.2), при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Таким образом, период просрочки: с 10.10.2014г. по 01.12.2016г. составил 769 дней.

Сумма неустойки составила 1 032 767 руб.из расчета:

-2 014 500руб. х 8.25% / 300 х 769 дн. = 516 383 руб. 50 коп.

Учитывая то обстоятельство, что участником долевого строительства является гражданин, исчисленная неустойка подлежит уплате в двойном размере: 516 383 руб. 50 коп. х 2 = 1 032 767 руб.

Представитель ответчика в возражениях указывал на несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору, в связи с чем просил суд уменьшить размер неустойки, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее несоразмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом изложенных обстоятельств, учитывая принцип соразмерности нарушения ответчиком обязательств наступлению определенных правовых последствий для истца в виде задержки в получении квартиры в собственность, исходя из цены иска, учитывая баланс интересов сторон, то обстоятельство, что ответчиком предпринимались попытки к мирному урегулированию спора, принимая во внимание, при этом, финансово-экономический кризис, сложившуюся сложную экономическую обстановку в области ипотечного кредитования, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки до 300 000 руб.

Материалами дела подтверждается, что истцом была оплачена сумма 49 500 руб. по реквизитам ООО «Крост-ДН2»: услуга по подготовке государственной регистрации договора долевого строительства №-С от 22.09.2014г и последующей регистрации, а также расходы по оформлению доверенности на регистрацию договора долевого участия в сумме 800 руб., что является убытками истца, понесенными в связи с заключением вышеуказанного договора долевого участия.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в п.35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), суд считает необходимым взыскать с №» в пользу истца убытки в сумме 50 300 руб., понесенные истцом, в связи с заключением и регистрацией договора долевого участия №-С от 22.09.2014г.

Доводы представителя ответчика о необоснованном взыскании указанной суммы в связи с тем, что данные убытки были понесены истцом в связи с заключением им договора с третьим лицом, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку данные убытки были понесены истцом именно в связи с заключением договора долевого участия, и как следствие, необходимости производства регистрации объекта недвижимости.

В соответствии с п.6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», а также разъяснений, содержащихся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г. №, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что поскольку со стороны ответчика было уклонение от добровольного удовлетворения законных требований потребителей, требования о взыскании суммы штрафа являются обоснованными и подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежит штраф в размере: 1 182 400 руб. (2 014 500 руб. + 300 000 руб. + 50 300 руб.) / 2.

Доводы представителя ответчика о необоснованности взыскания суммы штрафа основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку судом бесспорно установлен факт нарушения прав участника долевого строительства (истца) ответчиком, требования истца о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке.

Довод представителя ответчика о том, что на момент обращения истца с заявлением и претензией ответчик не нарушил сроки передачи объекта долевого строительства по договору, правового значения по существу дела не имеют, поскольку требования о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства истцом не заявлялись.

Доводы представителя ответчика о снижении суммы штрафа являются ошибочными и основаны на неправильном толковании норм материального права.

Ссылка ответчика на разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от 27.06.2013г. о том, что уменьшение размера штрафа допустимо в случаях, когда подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, несостоятельна, поскольку данные разъяснения даны в целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего отношения в области добровольного страхования имущества граждан, но не в области защиты прав потребителей. Пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от 28.06.2012г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам и защите прав потребителей», а также Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации названных положений не содержит, аналогия в данном случае невозможна.

Таким образом, с ответчика в пользу истца. подлежат взысканию денежные средства в размере 3 547 200 руб. (2 014 500 руб. + 50 300 руб. + 300 000 руб. + 1 182 400 руб.).

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям, т.е. в сумме 20 024 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве №-С, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между <адрес>» и ФИО2.

Взыскать с <адрес>» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 3 547 200 руб.

Взыскать с <адрес>» государственную пошлину в бюджет <адрес> в сумме 20 024 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий (подпись)

Мотивированное решение изготовлено 06.12.2016г.