Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Руновой С.А., ООО «Эльбрус» о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа обратилось в суд с иском к Руновой С.А., ООО «Эльбрус» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении договора цессии, исключении из ЕГРП сведений о регистрации права аренды, права цессии, возложении на Рунову С.А. и ООО «Эльбрус» обязанности осуществить снос монолитной капитальной бетонной площадки и металлических конструкций, расположенных в 10 метрах на восток от многоквартирного жилого дома с почтовым адресом: г.Анапа, микрорайон, 12, дом 11. В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что 31.07.2012 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Эльбрус» был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700004695, общей площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0109001:№, расположенный в 10 метрах на восток от многоквартирного жилого дома с почтовым адресом г. Анапа, микрорайон 12, дом 11. 18.08.2012 между ООО «Эльбрус» и Руновой С.А. был заключен договор цессии по указанному договору аренды. В соответствии с договором цессии Рунова С.А. приняла на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3700004695 от 31.07.2012. Указанный договор цессии 19.10.2012 был зарегистрирован Анапским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю, о чем сделана запись с регистрации №. Истец считает, что Руновой С.А., ООО «Эльбрус» допущены существенные нарушения договора аренды и подлежит расторжению, а договор цессии влечет его прекращение. Так, в соответствии с п. 3.2.4 договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды при таких нарушениях как, использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию; нарушение арендатором обязанностей, предусмотренных в п. 4.1 и 4.3 договора. Существенные нарушения условий договора заключаются в следующем. 16.01.2013 отделом градостроительной инспекции в результате проведенного обследования на предмет соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства на территории муниципального образования город- курорт Анапа было установлено, что на спорном земельном участке выполнено устройство монолитной капитальной бетонной площадки, размером 30,0 х 7,0 м., площадью 210 кв.м., начаты работы по возведению металлических конструкции строения на всей бетонной площадке. Возводимое строение является объектом недвижимого имущества. Согласно письма управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа разрешительная документация на строительство объекта капитального строительства администрацией не выдавалась. Поскольку возведенная монолитная капитальная бетонная площадка является объектом самовольного строительства, она подлежит сносу в соответствии со ст. 222 ГК РФ. В данном случае нарушена обязанность арендатора использовать земельный участок по его целевому назначению и разрешенному использованию. Более того, в сентябре 2012 года в адрес администрации поступала жалоба от жильцов многоквартирного жилого дома № 11 в микрорайоне 12 в г. Анапа. Доводы жалобы основаны на том, что на спорном земельном участке, на территории зеленой зоны начато строительство капитального объекта, планируется вырубка нескольких многолетних деревьев. Согласно п. 4.1.13 договора аренды, арендатор обязан сохранять зеленые насаждения, находящиеся на участке, в случае необходимости их вырубки и переноса получить разрешение в установленном порядке. Указанные обязательства также не выполняются арендатором, в уполномоченный орган не поступали заявления о выдаче разрешения на вырубку зеленых насаждений. В соответствии с п. 4.1.13 арендатор обязан выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, не допускать занятие, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через участок, а пунктом 4.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора не нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок. Однако 07.02.2013 сотрудниками филиала ОАО «НЭСК-электросети» «Анапаэлектросети» было проведено обследование трассы кабельной линии 10кВ РП 9-ТП 108 в районе 12 микрорайона ул. Стаханова, дом 11. При обследовании выявлено нарушение охранных зон кабельной линии 10кВ РП 9-ТП 108 и ТП 108-ТП 109 по ул. Стаханова, что зафиксировано в акте обследования от 07.02.2013 № 31НС-3.1/150 и в письме от 07.02.2013 № 31НС- 3.1/149. Учитывая, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора, управлением неоднократно направлялись уведомления о расторжении договора аренды и договора цессии в добровольном порядке (уведомления от 25.12.2012, от 17.01.2013). Однако до настоящего времени арендатором требования управления проигнорированы. При таких обстоятельствах управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа считает, что арендатором в совокупности допущены существенные нарушения условий договора аренды, и как следствие договор аренды подлежит расторжению, а договор цессии влечет его прекращение. Просит суд: расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700004695 от 31.07.2012 заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Эльбрус». Считать прекращенным договор цессии от 18.08.2012 заключенный между ООО «Эльбрус» и Руновой С.А.. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации права аренды ООО Эльбрус» по договору аренды земельного участка от 31.07.2012 № 3700004695, общей площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0109001:№, расположенного в 10 метрах на восток от многоквартирного жилого дома с почтовым адресом г. Анапа, микрорайон 12, дом 11. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации права цессии Руновой С.А. по договору аренды земельного участка от 31.07.2012 № 3700004695, общей площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0109001:№, расположенного в 10 метрах на восток от многоквартирного жилого дома с почтовым адресом г. Анапа, микрорайон 12, дом 11, запись регистрации №. Обязать Рунову С.А. и ООО «Эльбрус» осуществить снос монолитной капитальной бетонной площадки, размером 30,0 х 7,0 м., площадью застройки 210 кв.м. и металлических конструкций, расположенных в 10 метрах на восток от многоквартирного жилого дома с почтовым адресом г. Анапа, микрорайон 12, дом 11.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательств подтверждающих уважительность неявки суду не представлено. Ходатайств об отложении слушания дела или о рассмотрении дела в отсутствие, от сторон не поступало. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание истца и ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с требованиями закона признаками самовольного строительства являются: создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; создание постройки без получения на это необходимых разрешений; если при строительстве допущены нарушения градостроительных норм и правил или строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из перечисленных признаков позволяет отнести объекты строительства к самовольным постройкам.

Из материалов дела следует, что 31.07.2012 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Эльбрус» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700004695, общей площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0109001№, расположенный в 10 метрах на восток от многоквартирного жилого дома с почтовым адресом г. Анапа, микрорайон 12, дом 11.

18.08.2012 между ООО «Эльбрус» и Руновой С.А. заключен договор цессии по указанному договору аренды. В соответствии с договором цессии Рунова С.А. приняла на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3700004695 от 31.07.2012. Указанный договор цессии 19.10.2012 был зарегистрирован Анапским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю, о чем сделана запись о регистрации №.

Как видно из условий оспариваемого договора аренды, земельный участок, предоставленный в аренду, предназначен для размещения некапитальных объектов торговли. При этом, на земельный участок установлено право ограниченного пользования: 117 кв.м. – охранные зоны канализации; 51 кв.м. – охранная зона электрического кабеля.

Ссылаясь на обоснованность заявленных требований о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий арендатором, истец указал на то, что на земельном участке в нарушение условий договора ответчиками возведено капитальное строение- монолитная бетонная площадка размером 30,0 х 7,0 м, площадью 210 кв.м., начаты работы по возведению металлических конструкций строения на всей бетонной площадке, что является объектом недвижимого имущества. Кроме того, планируется несанкционированная вырубка зеленых насаждений. А также допущено нарушение охранных зон кабельной линии 10кВ РП 9-ТП 108 и ТП 108-ТП 109, что зафиксировано в соответствующем акте.

Между тем, суд приходит к выводу, что данные обстоятельства нарушения условий договора не нашли своего подтверждения, в связи с чем находит заявленные исковые требования необоснованными.

Так, из представленной ответчиками справки ООО «СПМК-8» следует, что согласно проекта ООО «АрхКом» «Некапитальный торговый павильон» в г-к Анапа ул. Стаханова, Мкр-12, 11, ООО «СПМК-8» выполнены работы по планировке и устройству бетонной площадки (h-100мм) для монтажа сборно-разборных конструкций «торгового павильона».

Из письма заместителя начальника Управления ЖКХ АМО г-к Анапа в адрес ООО «Эльбрус» от 09.01.2013 года № 13 следует, что на рассмотрении заместителя главы муниципального образования г-к Анапа находится вопрос выдачи порубочного билета на снос дерева и сохранности многолетних зеленых насаждений на участке строительства некапитальных объектов торговли по адресу расположения данного земельного участка.

05.12.2012 года ООО «Эльбрус» выдан ордер № 244 на производство работ, связанных с разрытием территории общего пользования, в соответствии с которым заявителю ООО «Эльбрус» и исполнителю разрешается производство земляных работ по инженерному обеспечению объекта «Торговый павильон» по ул. Стаханова.

Из имеющего в материалах дела заявления ООО «Эльбрус» следует, что ответчик обращался к директору ОАО «НЭСК-Электросети» за выдачей технических условий на вынос кабеля с зоны строительства объекта торговли по адресу: Мкр 12 напротив дома 11 по ул. Стаханова. Справкой проектировщика подтверждается разработка проекта выноса двух кабельных линий 10 кВ ТП 208- ТП 109 и кабельной линии РП9-ТП109 из зоны застройки некапитальных объектов торговли по ул. Стаханова.

Таким образом, доводы истца о несанкционированной вырубке зеленых насаждений и нарушении ограничений охранной зоны кабельной линии, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Суд приходит к выводу о соблюдении требований действующего законодательства и условий договора аренды земельного участка ответчиками в данной части.

В целях установления обстоятельств, связанных с нарушением ответчиками условий договора аренды об использовании предоставленного земельного участка, а именно, возведением на нем капитального строения, обладающего признаками объекта недвижимого имущества, судом в рамках настоящего дела назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с выводами, изложенными в экспертном заключении № 4 от 16 апреля 2013 года, выполненного ООО «Центр качества строительства», начатое строительством здание торгового павильона (некапитальный) по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, Мкр. 12, ул. Стаханова, 11, соответствует Градостроительному кодексу, пожарным и санитарным нормам, нормам СНиП и не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан. Произведенное обследование здания Торгового павильона (некапитальный) по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, Мкр. 12, ул. Стаханова, 11, показало, что здание торгового павильона (некапиальный) соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующих на территории РФ и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Площадка по застройке здания торгового павильона (некапитальный) не является капитальным строением.

У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта, заключение дано компетентным лицом и в установленном порядке. Указанное заключение оценено судом наряду с иными доказательствами по делу.

Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку возведенная ответчиками площадка не является капитальным строением, торговый павильон (некапитальный) соответствует Градостроительному кодексу, пожарным и санитарным нормам, нормам СНиП и не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующих на территории РФ и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, то земельный участок используется арендатором в соответствии с его целевым назначением, с соблюдением требований условий договора аренды земельного участка и не обладает признаками самовольной постройки.

Иных оснований к расторжению договора аренды истцом не заявлено и доказательств существенного нарушения условий договора не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований к расторжению спорного договора земельного участка не усматривается, в связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа к Руновой С.А., ООО «Эльбрус» о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении договора цессии, исключении из ЕГРП сведений о регистрации права аренды, права цессии, возложении на Русанову С.А. и ООО «Эльбрус» обязанности осуществить снос монолитной капитальной бетонной площадки и металлических конструкций, расположенных в 10 метрах на восток от многоквартирного жилого дома с почтовым адресом: г.Анапа, микрорайон, 12 дом 11 – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий