Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г.Владикавказа РСО-А в составе председательствующего судьи Тлатова К.А., при секретаре Слановой Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации местного самоуправления г.Владикавказа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к АМС <адрес> о возложении обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка из земель населённых пунктов площадью 600 кв м с кадастровым номером 15:09:040302:57, находящегося по адресу: РСО-А, <адрес> (между <адрес> и <адрес>), сроком на три года.

В обоснование требования в исковом заявлении указано на следующее.

Постановлением АМС <адрес>№ от 09.04.2007г. ФИО1 в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок площадью 0,06 га по <адрес> в <адрес> (между <адрес> и <адрес>) для строительства торгового центра. На основании этого постановления ...г. между ФИО1 и АМС <адрес> был заключён договор аренды указанного земельного участка из земель населённых пунктов, имеющего кадастровый № (равнозначный номеру <данные изъяты> для строительства торгового центра со сроком действия с 09.04.2007г. по 09.04.2010г. В договоре были установлены размер и условия внесения арендной платы, права и обязанности сторон. Согласно п.4.3.3 этого договора арендатор имел право по истечении срока действия договора в преимущественном перед другими лицами порядке заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств по этому договору. ...г. ФИО1 Администрацией МС <адрес> было выдано разрешение на строительство на названном земельном участке здания торгового офисного центра согласно разработанному ООО «АльКонПроект» проекту, согласованному с Главным архитектором г.Владикавказа в установленном законом порядке. В дальнейшем на основании соответствующих постановлений АМС г.Владикавказа с ФИО1 заключались новые договоры аренды данного земельного участка на различные периоды времени, последний из которых был заключён между ним и ответчиком 02.03.2015г. со сроком действия с 02.03.2015г. по 26.12.2015г. Пункт 4.3.2. этого договора тоже содержал указание на право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Истец отмечает, что свои обязательства по всем ранее заключённым договорам аренды он исполнял надлежащим образом, использовал участок в соответствии с его разрешённым использованием, а именно – под строительство торгового центра, вносил арендную плату, вносит её и по настоящее время (несмотря на отсутствие письменного обязательства), задолженностей по арендной плате не имеет. ...г. он обратился в АМС <адрес> с заявлением о продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства, на что Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС <адрес> ему был дан ответ о том, что в связи с неоднократным продлением срока действия договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес> (между <адрес> и <адрес>), в соответствии с Земельным кодексом РФ заключить с ним новый договор аренды земельного участка для завершения строительства торгового центра не представляется возможным. ФИО1 также указывает, что согласно кадастровому паспорту (выписке из государственного кадастра недвижимости) земельный участок с кадастровым номером 15:09:040302:57 площадью 600 кв м относится к категории земель населённых пунктов с видом разрешённого использования – под строительство торгового центра с датой постановки на кадастровый учёт – 30.11.2006г.; на данный момент строительство здания торгового центра в большей части завершено, установлен каркас, лестничные пролёты, крыша, но введение в эксплуатацию пока не представляется возможным, так как не подключены некоторые коммуникации, на что потребуется время и согласование с соответствующими инстанциями, кроме того, необходимо завершить и отделочные работы. Истец обращает внимание суда на то, что согласно постановлениям ответчика одним из условий предоставления ему спорного земельного участка является ввод после завершения строительства здания торгового центра в эксплуатацию, и, так как возводимое здание не является самовольной постройкой, строительство ведётся на основании выданного уполномоченным органом разрешения и согласно проекту, согласованному с Главным архитектором <адрес>, правовым последствием после ввода этого объекта в эксплуатацию будет возникновение на него его права собственности и регистрация за ним этого права, как за лицом, его построившим. При таких обстоятельствах и с учётом условий ранее заключённого с ним договора аренды ФИО1 считает, что имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка для завершения им строительства своего здания. Также отмечает, что и после истечения срока действия последнего из заключавшихся с ним договоров аренды продолжает пользоваться этим земельным участком в соответствии с его целевым назначением, предпринял меры к строительству на нём торгового центра и к его оформлению в соответствии с рекомендациями АМС <адрес>. Заявляя иск, ссылается на положения ст.ст.421, 610, 615, 621 ГК РФ, подпункта 5 п.1 ст.1 ЗК РФ.

В судебном заседании ФИО1 поддержал иск, подтвердив изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы. В ответ на отзыв ответчика на иск представил письменные возражения, в которых указал: утверждение ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих возведение им на спорном земельном участке капитального строения неверно, т.к. на основании разрешения на строительство и утверждённого проекта им в границах участка возведён объект площадью застройки 384,3 кв м (недостроенный), что подтверждается данными технического паспорта от 21.03.2017г. Ошибочным считает утверждение ответчика об отсутствии оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, для продления договора аренды земельного участка от 02.03.2015г., поскольку по смыслу положений п.1, пп.10 п.2, пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ” владельцам незавершённого строительства на арендованном земельном участке предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Неверным полагает и требование ответчика о необходимости наличия схемы спорного земельного участка, т.к., по его мнению, исходя из положений ЗК РФ соответствующая схема формируется только в случае образования земельных участков, тогда как на занимаемый им земельный участок имеется землеустроительное дело, известна его площадь, границы участка согласованы, и он стоит на государственном кадастровом учёте. Дополнительно пояснил, что разрешение на строительство ему было выдано однократно, в последующем не продлевалось. Ни по этому вопросу, ни по каким-либо другим АМС <адрес> судебные споры с ним никогда не инициировала. Приостановка им строительства и незавершение его до настоящего времени была связана с семейными и материальными обстоятельствами, однако в настоящее время он намерен завершить строительство. За исключением первого из договоров аренды, заключавшегося на 3 года, все остальные были заключены на срок менее одного года. На его вопросы в АМС отвечали, что заключить договор на более длительный срок не представляется возможным.

Представитель ответчика АМС <адрес> ФИО2 иск не признал по основаниям, приведённым в представленном суду письменном отзыве на иск, а именно: ранее арендованный ФИО1 земельный участок был ему предоставлен в целях строительства торгового центра, однако заявитель не может предоставить документального подтверждения факта возведения им такого капитального строения; поскольку срок аренды земельного участка по договору № от 02.03.2015г. истёк 26.12.2015г., и не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 ст.39.6 ЗК РФ для его продления, удовлетворить просьбу ФИО1 не представляется возможным. Также пояснил, что следует обратить внимание на то, что истцу договор аренды спорного земельного участка неоднократно продлевался для завершения им строительства, однако в течение установленных сроков строительство завершено не было. Вместе с тем отметил, что, т.к. ФИО1 является добросовестным плательщиком арендной платы, АМС г.Владикавказа никаких требований к нему, включая судебные иски, не предъявляла, рассчитывая, что стройка будет завершена. Многократное ранее заключение с истцом договоров аренды названного участка Администрацию г.Владикавказа не смущало, т.к. земельным законом до 01.03.2015г. это не запрещалось. Заключение с ФИО1 последнего договора аренды 02.03.2015г. не на длительный (3 года) срок объясняет тем, что у муниципального органа не было гарантий, что тот завершит строительство объекта, и уверенности в том, что муниципалитет не понесёт убытков от нецелевого использования истцом земельного участка. Полагает, что сам факт недостроенности объекта свидетельствует о нецелевом характере использования истцом спорного участка земли.

Представитель третьего лица УМИЗР АМС <адрес> ФИО3, согласившись с доводами стороны ответчика, полагал, что иск удовлетворению не подлежит. Отметил, что у ФИО1 нет преимущественного права на продление договора аренды земельного участка. Строение истцом возведено, однако не введено в эксплуатацию, право собственности на недостроенный объект он не зарегистрировал, иначе разрешить вопрос было бы значительно легче, т.к. будучи собственником он имел бы приоритетное право на заключение договора аренды. Также пояснил, что в случае невозобновления отношений с истцом и изъятия недостроенного объекта, он будет реализован.

Выслушав стороны и изучив материалы дела, суд находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Обстоятельства, приведённые в исковом заявлении, подтверждаются представленными истцом письменными доказательствами, и суд вследствие этого признаёт их установленными.

Таким образом, ответчик, предварительно согласовав истцу Постановлением № от 26.09.2006г. место размещения и проект границ земельного участка по ул.Весенней (между ул.Морских Пехотинцев и ул.Калинина) в г.Владикавказе под строительство торгового центра, в дальнейшем, начиная с 09.04.2007г. по 26.01.2015г. пять раз выносил постановления о предоставлении ему указанного земельного участка под строительство торгового центра и о заключении с ним договоров аренды этого земельного участка; соответствующее количество раз были сторонами заключены и договоры аренды названного земельного участка.

Также судом установлено, что ответчик после истечения срока действия последнего из заключённых с ФИО1 договоров аренды спорного участка (26.12.2015г.) в последующем дважды – 24.02.2016г. и 16.11.2016г. в письменном форме отказывал ему в продлении (заключении нового договора) аренды этого земельного участка, ссылаясь на отсутствие такой возможности в соответствии с действующим Земельным кодексом РФ.

Заявляя иск, ФИО1 ссылается на взаимосвязанные положения ст.39.6 ЗК РФ (подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5) и п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ “О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации”.

Суд полагает очевидным, что в рассматриваемом случае указанные правовые нормы применимы к сложившимся между сторонами правоотношениям в силу следующего.

Возведение истцом на предоставленном ему на законных основаниях земельном участке объекта капитального строительства (здание торгового центра) в незавершённом виде документально подтверждено (технический паспорт по состоянию на 21.03.2017г.). При этом, учитывая многократное принятие муниципальным органом решения о заключении с истцом договоров аренды земельного участка для завершения строительства этого объекта и его дальнейшей эксплуатации, непродление истцу первоначально (22.01.2009г) выданного разрешения на строительство в данном случае не свидетельствует о том, что возведённый объект представляет собой самовольную постройку. В пользу этого говорит и позиция ответчика, не оспаривавшего это обстоятельство.

В связи с этим и исходя из положений п.1 ст.218 ГК РФ, несмотря на отсутствие факта государственной регистрации права собственности истца на вновь возведённый объект, но при наличии у него документов, удостоверяющих (устанавливающих) его права на данное здание, суд приходит к выводу, что на основании приведённых норм Земельного кодекса РФ ФИО1 имеет право на заключение с ним ответчиком договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на 3 года для завершения начатого им строительством объекта.

Следует также отметить, что не имеется оснований полагать, что договор аренды спорного земельного участка между сторонами от 02.03.2015г. был заключён в соответствии с положениями ЗК РФ, вступившими в силу с 01.03.2015г., поскольку постановление ответчика, на основании которого был заключён этот договор, было вынесено 26.01.2015г. (до вступления соответствующих изменений в законную силу), указанные договор и постановление не содержат ссылок на эти законоположения, более того, срок договора (менее 10-ти месяцев) не соответствовал сроку, предусмотренному п.21 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001г.

При таких обстоятельствах и принимая также во внимание, что по окончании срока договора аренды истец продолжал и продолжает пользоваться спорным земельным участком, ответчик не заявлял требований об изъятии возведённого на нём объекта путём продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, и иным лицам этот участок не предоставлялся, суд считает, что иск является законным и обоснованным и должен быть удовлетворён.

На основании изложенного, полагая возражения ответчика несостоятельными руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к АМС <адрес> удовлетворить.

Обязать АМС <адрес> заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:040302:57 площадью 600 кв м из земель населённых пунктов, находящегося по адресу: РСО-А, <адрес> (между <адрес> и <адрес>) однократно для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-А в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тлатов К.А.