Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО5, ФИО2, С.М.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки и аннулировании записи о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения,

третьи лица - Управление Росреестра по Пермскому краю, нотариус Губахинского нотариального округа ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 в лице своего представителя ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО5, ФИО2, С.М.А. о признании недействительным договора купли-продажи <адрес>, применении последствий недействительности сделки и аннулировании записи о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ прошла регистрация сделки купли-продажи указанного жилого помещения, 1/2 доля которого принадлежала истцу. Покупателями по данной сделке являются ответчики ФИО2, ФИО5 и С.М.А., которые стали долевыми собственниками названной квартиры (по 1/3 доли в праве общей собственности у каждого). Продавцом в данной сделке выступал ответчик ФИО1, которому истец выдал доверенность на осуществление сделки от его имени. Однако с января 2020 года ответчик ФИО1 отказывается предоставлять сведения по сделке, часть причитающихся истцу по сделке денежных средств присвоил себе, копии и оригиналы документов, касающихся данной сделки предоставлять и возвращать отказывается, в связи с чем выданная истцом доверенность была отозвана в январе 2020 года. Согласно информации, представленной органами регистрации по запросу истца, стоимость объекта продажи составила 1884975 рублей, из которых истец получил лишь 335500 рублей, и кроме этого оплатил все расходы по сделке. Сумма в размере 607000 рублей до настоящего времени истцу не передана. Досудебный порядок и сроки соблюдены, ответа не последовало. Таким образом, сделка проведена с нарушением закона, что в силу статьи 168 ГК РФ является основанием для признания ее недействительной и применения последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон сделки в первоначальное положение.

Истец ФИО4 и его представитель ФИО7 в судебное заседание не явились, письменных дополнений и ходатайств не представили.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, представил суду письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, иск не признал.

В судебном заседании ответчик ФИО1. иск не признал, пояснив, что он и истец родные братья, после смерти их матери являлись сособственниками жилого помещения по адресу: <адрес> (по 1/2 доли у каждого). Брат проживает в <адрес> и по собственной инициативе выдал ему нотариально удостоверенную доверенность с целью продажи квартиры. Он неоднократно публиковал на разных сайтах объявления о продаже квартиры за 1200000 рублей, однако покупателей не нашлось, так как квартира без евроремонта, окна деревянные, трубы и канализация старого образца. За три года накопилась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг около 200000 рублей, так как ни он, ни брат их не оплачивали. Затем брат сообщил ему, что решил продать эту квартиру за 900000 рублей через агентство недвижимости «Уют», нашлись покупатели - Я-вы. Оценка рыночной стоимости квартиры не проводилась, цена продаваемой квартиры по договоренности сторон составила 671000 рублей с учетом того, что покупатели перед сделкой оплатили всю имеющуюся задолженность за жилищно-коммунальные услуги. Никаких дополнительных денежных средств за проданную квартиру он от покупателей не получал.Из этой суммы 242000 рублей покупатели оплатили за счет собственных денежных средств (из которых 121000 рублей получил он наличными, и 121000 рублей были перечислены на счет ФИО4), 429000 рублей было оплачено покупателями за счет кредитных средств, половина этой суммы – 214500 рублей была также перечислена на счет ФИО4 Однако через год брат отозвал выданную им ранее доверенность, после чего стал говорить о сумме сделки в размере 18849745 рублей и требовать передать ему дополнительно причитающуюся сумму в размере 607000 рублей.

Ответчик ФИО2 иск также не признала, подтвердив обстоятельства, указанные ответчиком ФИО1, и дополнив, что сделка была нотариально удостоверена, что подтверждает ее законность, никаких дополнительных денежных средств за покупаемую квартиру она ФИО1 не передавала.

Законный представитель малолетнего ответчика С.М.А. - ФИО3 иск не признал по тем же доводам.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО5 и С.М.А. - адвокат Кнауб Т.П. пояснила, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, так как основания недействительности оспариваемой сделки, предусмотренные законом, истцом не указаны. Данная сделка не является притворной, поскольку покупатели фактически проживают в квартире, стоимость которой соразмерна покупной цене, поскольку квартира без евроремонта, окна деревянные, трубы и канализация старого образца. Сделка была нотариально удостоверена, прошла через банк, что говорит о чистоте сделки. Доверенность на совершение сделки выдана ФИО4 по месту его жительства в <адрес> добровольно, без оказания какого-либо давления. Указанная в иске сумма сделки в размере 1884975 рублей ничем не подтверждена, оценка рыночной стоимости спорной квартиры истцом не представлена.

Нотариус Губахинского нотариального округа ФИО6 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть без ее участия, в представленных суду письменных возражениях указала на отсутствия оснований для признания договора недействительным, так как форма договора соблюдена, все существенные условия согласованы сторонами и отражены в договоре, полномочия представителя продавца ФИО4 - ФИО1 подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью, при этом продавцу ФИО4 были перечислены на его счет 335500 рублей, то есть половина денежных средств, полученных от продажи квартиры, соразмерно его доле. Покупатели приобрели квартиру с помощью кредитных средств, поэтому квартира находилась в залоге у банка, залоговая стоимость квартиры определена в кредитном договоре в размере 753990 рублей с учетом дисконта, что является необходимым условием для реализации заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком своих обязательств перед банком. Таким образом, продажная цена квартиры определена сторонами сделки (продавцом и покупателем), в то время как залоговая стоимость квартиры определена соглашением между банком и заемщиком. Поскольку все условия по оплате цены договора в отношении истца выполнены в полном объеме, то основания для признания договора недействительным отсутствуют.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО8 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть без ее участия, представила письменный отзыв, в котором указала, что в ЕГРН имеется актуальная информация о зарегистрированных правах в отношении квартиры по адресу: <адрес>, согласно которой данный объект недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ находится в общей долевой собственности ФИО5, ФИО2 и С.М.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым цена квартиры составляет 671000 рублей.

В ходе судебного разбирательства установлено, что квартира по адресу: <адрес>, принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО1 (по 1/2 доли в праве общей собственности у каждого). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, представляющим также интересы ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (продавцы), и ФИО5, ФИО2, представляющей также интересы своего несовершеннолетнего сына С.М.А. (покупатели), был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы передали в собственность покупателей квартиру по указанному адресу, оцененную сторонами сделки в 671000 рублей, а покупатели выплатили продавцам указанную денежную сумму в следующем порядке: 242000 рублей за счет собственных денежных средств при заключении договора (из которых 121000 рублей получил наличными ФИО1, 121000 рублей были перечислены на банковский счет ФИО4), 429000 рублей - за счет кредитных средств, полученных ФИО2 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АКБ «Проинвестбанк» (из которых 214500 рублей были перечислены на банковский счет ФИО4 и 214500 рублей были перечислены на банковский счет ФИО1). Право общей долевой собственности покупателей ФИО5, ФИО2 и С.М.А. (по 1/3 доли в праве общей собственности у каждого) зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, ограничения и обременения прав по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Это подтверждается, кроме объяснений сторон, письменными доказательствами.

Нотариально удостоверенной доверенностью <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уполномочил ФИО1 представлять его интересы во всех компетентных организациях и учреждениях, в т.ч. многофункциональном центре по вопросу регистрации права на причитающуюся ему долю квартиры по адресу: <адрес>, и по вопросу продажи этой квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению.

В свидетельстве о рождении серии III-ВГ № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что С.М.А. родился ДД.ММ.ГГГГ, его родителями являются ФИО2 и ФИО3

Из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1, действующий за себя и за ФИО4 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (продавцы), и ФИО5, ФИО2, действующая за себя и несовершеннолетнего С.М.А. (покупатели), договорились о следующем: продавцы обязуются передать в собственность покупателей, а покупатели обязаны принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Покупатели приобретают указанную квартиру в общую долевую собственность, по 1/3 доли каждый. Отчуждаемая квартира принадлежит на праве долевой собственности ФИО4 и ФИО1 - по 1/2 доли у каждого (п.1.1, 1.2). Цена проданной квартиры по договоренности сторон составляет 671000 рублей, эта денежная сумма является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене квартиры, являются недействительными. Покупатели уплачивают продавцам указанную сумму в следующем порядке: 242000 рублей покупатели оплачивают за счет собственных денежных средств (из которых 121000 рублей получает ФИО1 наличными, и 121000 рублей перечисляется на банковский счет ФИО4), 429000 рублей оплачивается покупателями за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с АКБ «Проинвестбанк», получателями этих денежных средств являются ФИО4 и ФИО1 - по 214500 рублей каждый (п. 2.1-2.4). Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость квартиры составляет 1043139,04 рублей (п.2.4). Квартира является предметом ипотеки и обеспечивает требования кредитора по кредитному договору, залоговая стоимость квартиры составляет 753990 рублей, которая определена сторонами с учетом дисконта в размере 40% от рыночной стоимости, определенной в заключении о залоговой стоимости (п.3.1-3.4). На момент подписания договора в отчуждаемой квартире никто постоянно не проживает и на регистрационном учете не состоит; иных лиц, имеющих право пользования жилым помещением, нет (п.6.5).

В акте осмотра имущества от ДД.ММ.ГГГГ, составленного представителем АКБ «Проинвестбанк», указано, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет залога расположен по адресу: <адрес>, характер использования залогового имущества - для проживания; стоимость по договору купли-продажи составляет 671000 рублей.

Из представленных ответчицей ФИО2 заявления о присоединении к договору комплексного банковского обслуживания физических лиц в АКБ «Проинвестбанк» (ПАО), заявления (оферты) физического лица на открытие текущего счета, кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, Индивидуальных условий договора по программе «Ипотечное кредитование» с использованием материнского (семейного) капитала через аккредитив, информации о полной стоимости кредита следует, что АКБ «Проинвестбанк» (ПАО) предоставил ФИО2 кредит в размере 429000 рублей на срок 92 дня с даты фактического предоставления кредита под 35 % годовых для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания заемщика в собственность ФИО2, ФИО5, С.М.А. (по 1/3 доли каждому) жилого помещения по адресу: <адрес>, стоимостью 671000 рублей путем заключения договора купли-продажи квартиры между ФИО2 и ФИО1, ФИО4 и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Приобретаемая квартира является предметом ипотеки и обеспечивает требования кредитора по кредитному договору, залоговая стоимость квартиры составляет 753990 рублей.

Из заявления на аккредитив № от ДД.ММ.ГГГГ и аккредитива № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что АКБ «Проинвестбанк» (ПАО) перечислил на счет ФИО2 целевые кредитные средства в размере 429000 рублей по договору купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

В письме АКБ «Проинвестбанк» (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ№ указано, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кредитные обязательства ФИО2 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме, кредит погашен досрочно ДД.ММ.ГГГГ средствами материнского капитала, поступивших от УФК по Пермскому краю. Сумма остатка материнского капитала в размере 12928 рублей 77 копеек возвращена в Пенсионный фонд.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ указано, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО5 и С.М.А. (по 1/3 доли в праве общей собственности у каждого), ограничения и обременения прав по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Из представленных ответчиком ФИО2 квитанций и платежных документов следует, что по адресу: <адрес>, имелась задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в общем размере 189235 рублей, которая была полностью оплачена.

В своей претензии от марта 2020 года и электронном письме представитель ФИО4 - ФИО7 потребовала от ФИО1 вернуть денежные средства от сделки по продаже квартиры в общем размере 607000 рублей, в течение 5 дней связаться для обсуждения вопроса о передаче денежных средств, оставляя за собой право на обращение в правоохранительные органы для привлечения к уголовной ответственности.

В своем электронном письме ФИО1 сообщил, что в договоре купли-продажи указана фактическая стоимость продаваемой квартиры, все расходы по сделке оплачивал он, о чем имеются оригиналы документов.

В своих заявлениях, направленных в адрес Губахинского межрайонного следственного отдела и Пермского межрайонного следственного отдела, представитель ФИО4 - ФИО7 просила привлечь ФИО1 к уголовной ответственности, а также оказать содействие в получении денежных средств от продажи квартиры.

Постановлением старшего следователя СО МО МВД России «Губахинский» от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО4 в отношении ФИО1 в связи с отсутствием состава преступления.

При разрешении настоящего спора суд руководствуется следующими правовыми нормами.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.3).

В статье 167 ГК РФ указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре- возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Основания признания недействительными сделок между совершеннолетними дееспособными физическими лицами указаны в статьях 168-170, 177-179 ГК РФ (недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта - статья 168; недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности - статья 169; недействительность мнимой и притворной сделок - статья 170; недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими - статья 177; недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения - статья 178; недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств - статья 179).

Согласно статье 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Особенности договора продажи недвижимости указаны в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (статьи 549-558).

В пункте 1 статьи 549 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1 статьи 555 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Статьей 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).

Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из совокупности исследованных доказательств следует, оспариваемый договор купли-продажи квартиры в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ является заключенным и действительным, поскольку между сторонами договора в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора продажи недвижимости, указанным в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, в том числе о цене имущества; переход права собственности на квартиру к покупателям прошел государственную регистрацию согласно статье 551 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основания признания этого договора недействительным, предусмотренные статьями 168-170, 177-179 ГК РФ, истцом не указаны и судом не установлены.

Доводы истца о недействительности указанной сделки в связи с неполной выплатой причитающейся ему доли от вырученных от продажи квартиры денежных средств на указанных нормах не основаны, но при определенных условиях могли являться основанием для предъявления требований о расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, и возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (пункт 65 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Между тем, такие требования истцом не заявлены.

Доводы истца о нарушении его прав путем занижения действительной стоимости квартиры являются неосновательными, поскольку он сам уполномочил ответчика ФИО1 на продажу спорной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, причем реальная цена продажи квартиры (которая с учетом погашения покупателями задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 671000+189235=860235 рублей) выше ее залоговой стоимости по кредитному договору (753990 рублей).

Содержащееся в пункте 3.4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указание на определение залоговой стоимость квартиры с учетом дисконта в размере 40% от рыночной стоимости, определенной в заключении о залоговой стоимости, является ошибочным, поскольку оценка стоимости квартиры не производилась, залоговая стоимость квартиры была определена по соглашению сторон при заключении кредитного договора в размере 753990 рублей без учета дисконта (п.1.10 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ).

Указанная в пункте 2.4 оспариваемого договора кадастровая стоимость квартиры в размере 1043139,04 рублей ее действительную (рыночную) стоимость не отражает, поскольку получена по результатам массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Требование об аннулировании записи о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения не основано на законе, поскольку действующим законодательством государственная регистрация таких договоров не предусмотрена (часть 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО4 в удовлетворении иска к ФИО1, ФИО5, ФИО2, С.М.А. о признании недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности сделки и аннулировании записи о регистрации договора купли-продажи жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Губахинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: