Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эгле» о признании недействительным в части Соглашения об урегулировании претензий по договору на инвестирование долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение срока передачи жилого помещения по договору на инвестирование долевого строительства, денежных средств в счет уменьшения цены договора, предусмотренных Законом о защите прав потребителей неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Эгле» о признании недействительным Соглашения от 01.06.2021 об урегулировании претензий по договору № 3882/11б/10-ФР на инвестирование долевого строительства от 13.06.2019 в части расчета неустойки, пункта 1.2. данного Соглашения; взыскании компенсации морального вреда по Соглашению от 01.06.2021 в размере 5000 руб.; взыскании неустойки за нарушение срока передачи жилого помещения по договору на инвестирование долевого строительства за период с 24.03.2021 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 27.07.2021 в размере 123 998 руб.; денежных средств в сумме 12 750 руб. в счет уменьшения цены договора в связи с передачей квартиры меньшей площади, а также предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей» неустойки в сумме 790 000 руб., компенсации морального вреда в сумме 15 000 руб. и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы.

В обоснование иска указано, что по договору безвозмездной уступки прав требований от 23.12.2019 И. уступила ФИО1 права требования по договору на инвестирование в долевом строительстве № 3882/11б/10-ФР от 13.06.2019, заключенному между И. (участник долевого строительства) и ООО «Эгле» (застройщик).

Согласно договору № 3882/11б/10-ФР от 13.06.2019 ООО «Эгле» обязалось построить многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок до 24.03.2020 передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру № <данные изъяты> в указанном доме, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену – 1 422 000 руб. и принять объект долевого строительства.

В предусмотренный в договоре срок квартира истцу не была передана, срок передачи квартиры застройщиком неоднократно переносился.

В связи с допущенной застройщиком просрочкой исполнения обязательства 01.06.2021 стороны подписали Соглашение, по условиям которого застройщик обязался выплатить истцу неустойку в сумме 86 742 руб. и компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб.всего 91 742 руб. равными частями в срок до 30.06.2021 и до 31.07.2021, однако принятое на себя обязательство не исполнил.

Фактически квартира была передана истцу по акту 28.07.2021.

Истец полагал, что указанное в п. 1.2. Соглашения условие о недопустимости дальнейшего начисления неустойки за просрочку сдачи квартиры является недействительным. Кроме этого, примененная в Соглашении при расчете неустойки процентная ставка 5% годовых, не является верной. На момент наступления срока исполнения обязательства застройщиком, т.е. на 24.03.2020 ставка рефинансирования составляла 6% годовых, следовательно, истец полагал, что Соглашение в части расчета неустойки является недействительным, а неустойка в соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ за период с 24.03.2021 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 27.07.2021 с применением ставки рефинансирования 6% годовых составит 123 998 руб.

Поскольку площадь квартиры по акту составила 36,6 кв.м., что на 0,34 кв.м. меньше площади, указанной в договоре, истец просил о взыскании с ответчика уменьшения цены договора в сумме 12 750 руб. (0,34 кв.м. х 37 500 руб. (стоимость одного квадратного метра).

В связи с тем, что требование истца об уменьшении покупной цены застройщик по претензии, полученной 29.07.2021, не исполнил, ФИО1 просил взыскать с застройщика неустойку в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей в размере 1% в день от цены квартиры 1 422 000 руб., начиная с 07.08.2021, уменьшенную истцом до 790 000 руб.

Неправомерными действиями ответчика, выразившимися в неисполнении условий Соглашения, последующее после подписания Соглашения нарушение срока передачи квартиры по акту, передача квартиры меньшей площади и отказ вернуть уменьшение покупной цены, причинили истцу, как потребителю моральный вред, оцененный истцом в 20 000 руб., из которых 5000 руб. – сумма компенсации по Соглашению, 15 000 руб. – заявлено в настоящем иске дополнительно.

Истец в судебное заседание при надлежащем уведомлении не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Эгле» ФИО2 в судебном заседании и письменных возражениях полагала, что оснований для признания Соглашения от 01.06.2021 недействительным в части не имеется, отметила, что Соглашение было подписано на условиях и расчете неустойки, предложенных истцом, который имеет высшее юридическое образование и в качестве ИП оказывает услуги в области права. Соглашение не было исполнено застройщиком в оговоренный срок по причине временных финансовых трудностей у застройщика, при этом от исполнения обязательств по Соглашению застройщик не отказывается.

Действительно, квартира была передана истцу по акту от 28.07.2021 с площадью 36,6 кв.м., т.е. меньше проектной, но в соответствии с условиями договора застройщик обязан и готов вернуть истцу переплату по договору в размере 8 250 руб., поскольку площадь квартиры уменьшилась на 0,22 кв.м., а не на 0,34 кв.м. как ошибочно полагает истец, не учитывая площадь балкона.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей просила отказать, полагала, что данная норма закона не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку отступление от проектной площади квартиры и последствия такого отступления предусмотрены договором, не является недостатком квартиры и не свидетельствует о предоставлении потребителю недостоверной информации. Сообщила о готовности застройщика выплатить истцу проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ в связи с нарушением срока возврата переплаты по договору в сумме 8250 руб. за период с момента передачи квартиры по акту по день вынесения судом решения по делу, т.е. в сумме 272,25 руб.

Право истца на компенсацию морального вреда в соответствии с Законом о защите прав потребителей не оспаривала, но полагала, что размер компенсации в сумме 5000 руб. уже определен Соглашением от 01.06.2021, оснований для взыскания компенсации в большем размере не имеется. Кроме этого, просила учесть, что право требования от застройщика исполнения обязательств по договору инвестирования перешло к истцу по безвозмездной уступке, интереса в использовании квартиры по назначению истец не имел, поскольку после получения квартиры по акту продал ее по возмездной сделке, получив значительную прибыль.

Одновременно ходатайствовала о применении ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки и штрафа, полагая, что заявленный ко взысканию размер несоразмерен последствиям нарушенного обязательства.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1,3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 8 указанного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства) - с другой.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Как установлено судом, 13.06.2019 между ООО «Эгле» (застройщик) и И. (участник долевого строительства) был заключен договор № 3882/11б/10-ФР на инвестирование в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок до 24.03.2020 передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру № <данные изъяты> в указанном доме, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену – 1 422 000 руб. и принять объект долевого строительства /л.д. 12-19/.

23.12.2019 между И. и ФИО1 заключен договор № 1 безвозмездной уступки прав требований, согласно которому И. уступила ФИО1 права требования по договору № 3882/11б/10-ФР на инвестирование долевого строительства от 13.06.2019, заключенному между И. (участником долевого строительства) и ООО «Эгле» (застройщиком) /л.д.20-22/.

Соглашение об уступке было зарегистрировано в установленном законом порядке 30.12.2019.

В предусмотренный договором срок квартира по акту истцу не была передана.

Уведомлениями застройщик сообщал участнику долевого строительства о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию, предлагал заключить дополнительное соглашение. Отказ истца от заключения дополнительного соглашения в части изменения срока передачи квартиры по акту является его правом, дополнительного соглашения к договору между сторонами подписано не было.

В январе, марте 2021 года ФИО1 обращался к ответчику с претензиями о нарушении сроков строительства.

Сообщением от 23.04.2021 застройщик уведомил истца о завершении строительства, предложил осмотреть и принять квартиру, сообщив, что передача квартира будет осуществляться с 24.06.2021 /л.д. 34/.

Разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в эксплуатацию было получено застройщиком 20.07.2021.

Квартиру по акту застройщик передал ФИО1 28.07.2021 /л.д.10/.

Таким образом, в нарушение условий договора застройщик допустил просрочку исполнения обязательств в период с 25.03.2020 по 28.07.2021.

В пункте 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в частности, при исчислении неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не включается период с 03.04.2020 по 01.01.2021.

Следовательно, нарушение застройщиком срока передачи квартиры по договору наделяет истца правом требовать неустойку по ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ за период с 25.03.2020 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.07.2021.

Как установлено судом, 01.06.2021, т.е. еще до передачи квартиры по акту, между сторонами было заключено Соглашение об урегулировании претензии по договору, по условиям которого застройщик за нарушение срока передачи квартиры (объекта долевого строительства) обязался выплатить истцу неустойку в размере 86 742 руб. и компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., всего 91 742 руб. двумя равными платежами: не позднее 30.06.2021 и 31.07.2021 (п. 1.1. Соглашения) /л.д. 35-36/.

Из пояснений сторон известно, что расчет неустойки по Соглашению произведен в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 за период с 25.03.2020 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 24.06.2021 (предполагаемая даты передачи квартиры) с применением ставки рефинансирования (ключевой ставки) 5% годовых, действующей на дату подписания Соглашения.

В п. 1.2 Соглашения стороны предусмотрели, что с момента выполнения застройщиком обязанности, установленной в п. 1.1. Соглашения, неустойка за нарушение срока передачи квартиры по договору от 13.09.2019 считается погашенной в полном объеме. Участник долевого строительства каких-либо претензий (требований) к застройщику прямо или косвенно вытекающих, из договора, указанного в соглашении, не имеет.

Ответчиком не оспаривалось, что обязательства по Соглашению от 01.06.2021 им не исполнено до настоящего времени.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Установленное Соглашением ограничение прав истца на предусмотренную законом неустойку противоречит указанной норме закона.

Примененная в расчете неустойки по Соглашению ставка рефинансирования (ключевая ставка) 5% годовых противоречит ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, поскольку в данном случае при расчете неустойки подлежит применению ставка рефинансирования (ключевая ставка) 6% (информационное сообщение Банка России от 07.02.2020), действовавшая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры, т.е. на 24.03.2020.

Таким образом, требования ФИО1 о признании недействительным Соглашения в части расчета неустойки, пункта 1.2. данного Соглашения суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Одновременно на основании ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ суд, соглашаясь с количеством дней просрочки по расчетам истца, взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 123 998 руб. за нарушение срока передачи жилого помещения по договору на инвестирование долевого строительства за период с 25.03.2021 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.07.2021 с применением 1/300 ключевой ставки, установленной ЦБ РФ на день исполнения обязательства по договору, в размере 6% годовых в двойном размере.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ по доводам ответчика к размеру неустойки суд не усматривает.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда и производится по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" содержатся разъяснения о том, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Как указано в п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Оценивая фактически обстоятельства дела, цену объекта, период просрочки, принимая во внимание, что ответчиком не приведены доводы и не указаны причины, которые не позволили ему исполнить обязательство в срок, предусмотренный договором, а также не представлено доказательств, подтверждающих наличие объективных обстоятельств, препятствующих надлежащим образом исполнить обязательство, суд не находит оснований для снижения размера неустойки, находя заявленный размер соразмерным последствиям нарушения обязательства.

Разрешая требования о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 12 750 руб. в счет уменьшения цены договора в связи с передачей квартиры меньшей площади, суд учитывает следующее.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии с п. 1.3 договора проектная площадь квартиры составляет 36,94 кв.м.; проектная площадь балкона (с коэффициентом 0,3) – 0,98 кв.м.; продаваемая площадь – 37,92 кв.м.

Согласно п. 2.1 договора стоимость 1 кв.м. составляет 37 500 руб.

При выполнении математического действия указанная в п. 2.1. цена квартиры (инвестиционный взнос) составляет 1 422 000 руб., что получается в результате умножения стоимости 1 кв.м. (37 500 руб.) на продаваемую площадь (37,92 кв.м.).

Как следует из акта от 28.07.2021, застройщик передал истцу квартиру общей площадью 36,6 кв.м. /л.д. 10/.

При расчете уменьшения цены истец полагал, что площадь квартиры уменьшилась на 0,34 кв.м. (37,92 кв.м. - 36,6 кв.м.), с чем суд не соглашается.

Истец не учитывал, что общая площадь квартиры указана в акте без учета площади балкона, площадь которого в силу ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ не включается в общую площадь жилого помещения.

В п. 3.1.3 договора стороны согласовали, что в случае, если фактическая общая площадь квартиры и площадь балкона отличаются от проектной в большую сторону, то участник долевого строительства оплачивает разницу площади, исходя из стоимости 1 кв.м., установленной в п. 2.1 договора, если в меньшую, то застройщик возвращает разницу участнику долевого строительства.

При подписании акта 28.07.2021 истец подал ответчику заявление о возврате денежных средств в счет уменьшения площади квартиры на 0,22 кв.м. в сумме 8 250 руб. /л.д. 86/.

В соответствии с квартирограммой жилого дома, предоставленной БТИ по результатам технической инвентаризации общая площадь квартиры с учетом балкона составила 37,7 кв.м., из которых общая площадь квартиры 36,6 кв.м., площадь балкона 1,1 кв.м. (или 3,66 кв.м. без коэффициента 0,3) /л.д. 85/.

Таким образом, разница в площади квартиры в сторону уменьшения составила 0,22 кв.м (37,92 кв.м. - 37,7 кв.м.).

Право истца на возврат денежных средств в сумме 8 250 руб. (0,22 кв.м. х 37 500 руб., стоимость 1 кв.м.) в связи с уменьшением площади квартиры ответчик не оспаривал, вместе с тем, до настоящего времени указанную сумму не вернул.

Удовлетворяя требования ФИО1 в указанной части иска частично, суд в соответствии с условиями договора (п. 3.1.3) взыскивает с ответчика в пользу истца 8 250 руб. в связи с уменьшением фактической площади квартиры.

Суд не соглашается с доводами истца о возможности применения положений ст. 23 Закона о защите прав потребителей в части взыскания неустойки в размере 1% в день от цены квартиры 1 422 000 руб. за неисполнение требования о возврате уменьшения покупной цены.

Неустойка, предусмотренная статьей 23 Закона о защите прав потребителей, в данном случае применению не подлежит, поскольку возникшие между сторонами правоотношения не подпадают под случаи, предусмотренные указанной нормой материального права.

Так, в соответствии со ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель) уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Статья 18 Закона о защите прав потребителей связывает право потребителя на уменьшение покупной цены с недостатками в товаре.

В рассматриваемом случае фактическая площадь квартиры изменилась в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ, т.е. изменение площади квартиры после обмеров построенного объекта стороны не рассматривали в качестве недостатка объекта долевого строительства, а на несоответствие квартиры условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества квартиры, на иные недостатки, делающие невозможным использование квартиры для предусмотренного договором использования, истец в ходе судебного разбирательства не указывал.

Обязательство каждой стороны договора в случае отклонения площади квартиры от проектной в большую или меньшую предусмотрено в п. 3.1.3. договора.

В абзаце 3 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" обращено внимание судом на то, что в денежных обязательствах, возникших из гражданско-правовых договоров, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров (работ, услуг) либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму могут быть начислены проценты на основании статьи 395 ГК РФ.

Таким образом, в данном случае ответчик не исполнил договорное денежное обязательство, предусмотренное в п. 3.1.3. договора. Несвоевременное исполнение обязательства по возврату денежных средств влечет ответственность, предусмотренную статьей 395 ГК РФ.

Суд соглашается с расчетом ответчика процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 28.07.2021 (дата передачи квартиры по акту) по день вынесения настоящего решения, т.е. по 11.01.2021 с применением меняющейся ключевой ставки Банка России на сумму неисполненного денежного обязательства 8250 руб., всего в размере 272,25 руб.

Расчет судом проверен, выполнен математически правильно.

Полагая возможным взыскать с ответчика в пользу истца указанную сумму процентов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, согласно которым именно суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статья 15 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку нарушение прав истца по делу установлено и заключается в нарушении ответчиком срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве, требование о компенсации морального вреда суд находит обоснованным, но подлежащим частичному удовлетворению.

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает, что Соглашением от 01.06.2021 сторонами был определен размер компенсации в сумме 5000 руб., однако Соглашение ответчик не исполнил.

В ходе рассмотрения дела установлено, что после получения квартиры от застройщика ФИО1 через незначительное время 15.09.2021 по договору купли-продажи продал квартиру А. , что является его правом, но свидетельствует об отсутствие интереса к использованию квартиры по назначению.

Учитывая данное обстоятельство, а также уже определенный сторонами размер компенсации по Соглашению, исходя из принципа разумности и справедливости, суд определяет общий размер компенсацию морального вреда в сумме 7000 руб.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Как усматривается из материалов дела, до обращения в суд требования ФИО1 о выплате неустойки, компенсации морального вреда, уменьшения цены договора не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке.

Таким образом, на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" и разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года, учитывая неудовлетворение ответчиком требований истца в добровольном порядке, размер штрафа составляет 69 760,13 руб. (123 998 + 8250 + 272,25 + 7000/2).

Вместе с тем, суд учитывает, что установленный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф по своей правовой природе является неустойкой, т.е. мерой дополнительной материальной ответственности должника за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.

Поскольку степень соразмерности неустойки является оценочной категорией, в целях установления баланса между применяемой мерой ответственности последствиям нарушения обязательства, учитывая все существенные обстоятельства дела, ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, взыскание неустойки в размере, заявленном истцом, передачу объекта долевого строительства истцу, правовую природу штрафа, носящую стимулирующий характер, суд приходит к выводу, что размер штрафа может быть уменьшен до 20 000 руб.

Изменение размера штрафа не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, вместе с тем и не должно нарушать принцип равенства сторон и недопустимости неосновательного обогащения потребителя за счет другой стороны.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования «Город Псков» подлежит взысканию госпошлина в размере 3850 руб. за удовлетворение требования имущественного характера и 300 руб. за удовлетворение требования неимущественного характера, а всего 4150 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным Соглашение от 01.06.2021 об урегулировании претензий по договору № 3882/11б/10-ФР на инвестирование долевого строительства от 13.06.2019, заключенное между ООО «Эгле» и ФИО1, в части расчета неустойки и пункт 1.2. данного Соглашения.

Взыскать с ООО «Эгле» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 123 998 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 7 000 рублей, в счет уменьшения цены договора 8 250 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 272 рубля 25 копеек, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 20 000 рублей, всего 159 520 (сто пятьдесят девять тысяч пятьсот двадцать) рублей 25 копеек, отказав в остальной части иска.

Взыскать с ООО «Эгле» в бюджет муниципального образования «Город Псков» госпошлину в размере 4 150 (четыре тысячи сто пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Захарова