Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по имуществу и земельным отношениям, Администрации Центрального района города Челябинская, Администрации города Челябинска о признании соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по имуществу и земельным отношениям, Администрации Центрального района города Челябинска о признании соглашения недействительным. В обоснование иска указано на то, что в ГОД на основании распоряжения главы администрации Центрального района города Челябинска №-р от ДД.ММ.ГГГГ истцу был предоставлен в долгосрочную аренду (сроком на 10 лет) по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1658 кв.м. по <адрес> с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства. Все требования арендодателя по упомянутому распоряжению истцом выполнены. На земельном участке истцом возведено сооружение - фундамент жилого дома, право на который истцом зарегистрировано в установленном порядке, истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка площадью 1658 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> КУИЗО <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ с истцом заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1658 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на упомянутый земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку право собственности на указанный земельный участок КУИЗО г. Челябинска прекратилось, распоряжаться земельным участком с кадастровым номером № КУИЗО не имел право в силу закона, арендные отношения между истцом и Администрацией Центрального района города Челябинска должны были быть прекращены. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Центрального района города Челябинска заключено соглашение о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №. Прокурор города Челябинска обратился в суд Центрального района города Челябинска с исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Решением Центрального районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования прокурора города Челябинска удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № признан недействительным, упомянутый земельный участок в соответствии с апелляционным определением должен быть возвращен в муниципальную собственность, стороны возвращены в первоначальное положение. Поскольку заключение соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № явилось следствием заключения договора купли-продажи земельного участка, соответственно соглашение о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № так же следует признать недействительным. Истец просит (с учетом уточненных исковых требований) признать незаконным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1658 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, восстановить государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № площадью 1658 кв.м. по адресу: <адрес>, признать право аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 1658 кв.м. сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с ликвидацией администрации Центрального района города Челябинска суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Администрацию города Челябинска.

Стороны, представитель третьего лица прокуратуры города Челябинска, при надлежащем извещении участие в судебном заседании не приняли.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ распоряжением главы Администрации Центрального района города Челябинска ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (жилая зона) для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> (стр.).

ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земель кадастровый номер №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Администрацией города Челябинска выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства двухэтажного индивидуального жилого дома общей площадью 440 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Челябинска вынесено распоряжение № О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по <адрес> (стр.) в <адрес> ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и земельным правоотношениям и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №. Предметом договора явился земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (стр.).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок категории земель - земли населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, площадь 1658 кв.м., адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о расторжении договора долгосрочной аренды.

Решением Центрального районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ отказано в исковых требования прокурора города Челябинска в интересах муниципального образования «город Челябинск» к ФИО1 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка, обязании продать земельный участок, погашении записи о государственной регистрации права собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ отменено, вынесено новое решение которым признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1658 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Челябинска и ФИО1 Стороны приведены в первоначальное положение. Земельный участок с кадастровым номером № площадью 1658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> возвратить в муниципальную собственность муниципального образования «город Челябинск». Взыскана с муниципального образования «город Челябинск» в лице администрации города Челябинска за счет средств казны в пользу ФИО1 выкупная стоимость земельного участка СУММА. Погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 619 ГК РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае, стороны ДД.ММ.ГГГГ пришли к обоюдному соглашению о возможности расторжения договора аренды.

Согласно ст. 167 ГК РФ:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из ст. 452 ГК РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Из представленного суду соглашения о расторжении договора долгосрочной аренды следует, что стороны пришли к соглашению о том, что договор долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ на предоставление земельного участка расторгается, обязательства по договору долгосрочной аренды прекращаются с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Действительно, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, которое ранее было объектом аренды, стороны заменяют обязательство бывшего арендатора по внесению арендных платежей на обязательство по оплате объекта купли-продажи.

Однако, из буквального толкования абзаца 5 сверху соглашения о расторжении договора долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны прекратили на будущее все обязательства, связанные с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Текст соглашения не содержит информации о наличии между сторонами другого обязательства по отношению к предмету спора.

При указанных обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98,100,194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по имуществу и земельным отношениям, Администрации Центрального района города Челябинска, Администрации города Челябинска о признании соглашения недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий М.И. Галюкова