Гражданский кодекс часть 1

Каменский районный суд Ростовской области под председательством судьи Федонина А.А., при секретаре Мамбетовой Е.А., с участием представителя истца адвоката Рыбалова А.С., представителя ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Основа» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, обязании передать арендованное имущество

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Основа», указав в заявлении, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. она приобрела у ООО «<данные изъяты>» здание офиса капитального типа, общей площадью <данные изъяты> кв.м по <адрес>, зарегистрировав право собственности. Ранее это помещение принадлежало ООО «<данные изъяты>» на праве собственности на основании разделительного баланса в результате реорганизации ООО «Комуналсервис». Часть приобретённого истицей здания (помещения №№№ общей площадью <данные изъяты> кв.м) находились в аренде у ответчика ООО «Основа» на основании договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного ответчиком с бывшим на то время собственником здания ООО «Комуналсервис». Истица считает, что в соответствии со ст.617 ГК РФ она с ДД.ММ.ГГГГ. стала арендодателем по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.1 названного договора установлена ежемесячная арендная плата в размере <данные изъяты> рублей, подлежащая уплате арендатором в срок до 10 числа следующего месяца. За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ООО «Основа» не уплатил истице арендную плату, задолженность по которой за 9 мес. и 4 дня составила <данные изъяты> рубля. ООО «<данные изъяты>» в соответствии с договором об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ. уступило истице право требования задолженности по уплате ответчиком арендной платы по тому же договору от ДД.ММ.ГГГГ. за предыдущий период – с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., которая составляет <данные изъяты> рублей. ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. уведомила ответчика о состоявшемся переходе прав требования. Ссылаясь на положения ст.614 ч.1 ГК РФ, истица считает, что ответчик имеет перед ней задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей, включая: <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГг.; <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Она же, ссылаясь на положения ст.619 ГК РФ, считает, что имеются основания для расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., т.к. ответчик более двух раз подряд просрочил оплату аренды, напоминание о необходимости чего было направлено ответчику истицей ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 просит суд взыскать в её пользу с ООО «Основа» задолженность по арендной плате в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, а также расторгнуть названный договор аренды нежилых помещений.

Адвокат Рыбалов А.С., представляющий истицу ФИО2, в судебном заседании поддержал требования своей доверительницы, просил их удовлетворить, полагая их законными и обоснованными. К обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, он дополнил, что о переходе ей права собственности ФИО2 официального уведомления ответчику не направляла, но об этом ООО «Основа» было известно, т.к. в ДД.ММ.ГГГГ они совместно участвовали в рассмотрении дела Арбитражным судом. ФИО2 направляла ответчику предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате в разумный срок, в котором требования о расторжении договора не было. Ответчик обязан был перечислять арендную плату истице по месту её жительства, или на депозит нотариуса.

ФИО1, представляющий по доверенности интересы ООО «Основа», в судебном заседании с иском не согласился. Он считает, что ответчик не имеет задолженности по договору аренды, т.к. добросовестно перечислял арендную плату указанному в договоре арендодателю ООО «<данные изъяты> Оплата аренды произведена по ДД.ММ.ГГГГ. О том, что собственником арендуемых помещений стала ФИО2, от неё письменного уведомления в адрес ответчика не поступало, о своих реквизитах она не сообщала. Также не поступало ответчику письменного уведомления о переходе к ФИО2 прав кредитора от ООО «<данные изъяты>». В настоящее время ООО «Основа» направило ООО «<данные изъяты>» досудебное уведомление о возврате арендной платы, подготовлен иск в Арбитражный суд о взыскании с этой организации неосновательного обогащения.

ФИО3, являющаяся руководителем ООО «<данные изъяты> и ликвидатором ООО «<данные изъяты>», которые привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, подала в суд заявления, в которых просила рассмотреть дело в отсутствие представителей этих организаций. Суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц по основаниям ст.167 ч.5 ГПК РФ.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст.608 ГК РФЙ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

ООО «Основа» ДД.ММ.ГГГГ. заключило с ООО «<данные изъяты>» договор аренды нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м по <адрес>. (л.д. 10) сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Договором определена арендная плата в размере <данные изъяты> рублей, с её уплатой ежемесячно, не позднее 10 числа следующего месяца. Способ оплаты аренды договором не орпределён.

Из свидетельства о госрегистрации права (л.д. 9) следует, что в соответствии с разделительным балансом собственником офиса капитального типа площадью <данные изъяты> кв.м стало ООО «<данные изъяты>», которое в последствии по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. продало это же помещение истице ФИО2, в подтверждение чего представлено свидетельство о госрегистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 7). Истице с указанного времени, в силу ст.209 ГК РФ, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно выписке из ЕГРП (л.д. 8) именно это помещение обременено правом аренды ООО «Основа» по договору от ДД.ММ.ГГГГ

В силу ч.1 ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, ФИО2, став собственницей арендованного ответчиком ООО «Основа» имущества, стала его арендодателем. Обязанности, установленные договором для арендатора, подлежат исполнению ООО «Основа» в пользу непосредственно ФИО2

Суд не согласен с доводами представителя ответчика о том, что ООО «Основа» не имело сведений о возникновении права собственности ФИО2 на арендуемое помещение, в связи с не поступлением от неё письменных уведомлений об этом обстоятельстве. На л.д. 46, 50 представлены заявления руководителя ООО «Основа» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ аналогичного содержания, из которых следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчику известно о принадлежности арендуемого им помещения с ДД.ММ.ГГГГ непосредственно ФИО2

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Разрешая вопрос о задолженности по арендной плате, суд учитывает положения ст.56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае на ответчике лежит обязанность доказать надлежащее исполнение им обязанностей, установленных договором от ДД.ММ.ГГГГ., по оплате арендной платы. В обоснование своих доводов об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате им представлены копии платёжных поручений за период с ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 31-45), которыми произведена оплата аренды по названному договору в пользу ООО «<данные изъяты>».

Суд считает, что указанные действия ответчика осуществлены в противоречие с его обязанностью по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ с учётом имевшихся у него сведений о смене собственника (арендодателя). Суд считает, что, если арендная плата установлена в виде денежных платежей, уплачиваемых арендатором арендодателю, то платежи могут вноситься как наличными деньгами, так и путем перечисления денежных средств на его расчетный счет. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами. Согласно указанию ЦБ РФ от 20.06.2007г. N1843-У, расчеты наличными деньгами в РФ между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем <данные изъяты> тысяч рублей.

ФИО2 ни к одной из категорий указанных лиц, в отношении которых установлены ограничения по расчёту наличными средствами – не относится. Она является физическим лицом, поэтому каких-либо установленных законом препятствий для выплаты ответчиком ей арендной платы наличными денежными средствами – не имелось. Требования ответчика к ней сообщить реквизиты расчётного или банковского счёта для перечисления на них арендной платы, изложенные в заявлениях (л.д. 46, 50) не являются законными, как и мнение ответчика о сохранении оплаты им аренды в пользу ООО «<данные изъяты>».

С учётом установленного договором от ДД.ММ.ГГГГ. размера арендной платы, времени просрочки задолженности, суд считает, что с ООО «Основа» в пользу ФИО2 подлежит взысканию задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере: <данные изъяты> рублей.

Договором от <данные изъяты>. (л.д. 13) ООО «Перспектива», являвшееся до заключения с ФИО2 договора купли-продажи, собственником арендованного ООО «Основа» недвижимого имущества, уступило истице право требования с ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей.

Этот договор, как и размер указанной задолженности, никем не оспорены, договор составлен в форме, предусмотренной ст.389 ГК РФ. К ООО «Перспектива» ответчиком никаких требований, связанных с оспариванием его права на получение с него арендной платы за указанный период, не предъявлено, доказательств обратному не представлено.

Согласно ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. В силу ст.385 ГК РФ, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

На л.д. 14 представлено письменное уведомление ответчика от имени ФИО2, которым она поставила ООО «Основа» в известность о переходе ей пав кредитора ООО «<данные изъяты>» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Это уведомление направлено ответчику заказным письмом с описью вложения, что подтверждено соответствующим образом (л.д. 15-16).

При указанных обстоятельствах суд считает, что ФИО2 выполнила установленную законом обязанность по уведомлению должника об уступке ей права требования предыдущим собственником имущества. Таким образом, требования ФИО2 о взыскании с ООО «Основа» задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей по договору уступки требования от ДД.ММ.ГГГГ., суд признаёт законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объёме.

В силу ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основываясь на данных положениях закона ФИО2 требует расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. с ООО «Основа». В подтверждение соблюдения установленного законом порядка расторжения договора, ею представлена копия предупреждения от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 17), направленного ответчику (л.д. 18), в котором она предложила ООО «Основа» выплатить задолженность по арендной плате по договорам аренды и уступке прав требования в общем размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Приведенная норма статьи 619 ГК РФ, устанавливающая специальные правила досрочного расторжения договора, должны применяется в совокупности с требованиями статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом представленных сторонами доказательств, фактических обстоятельства дела, неоплата арендодателям арендной платы за период более 9 месяцев причинило вред правам ФИО2, ставшей с ДД.ММ.ГГГГ. собственницей арендованного ответчиком имущества.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направленное ДД.ММ.ГГГГ. истицей ответчику предупреждение не содержит предложения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, исковые требования ФИО2 о расторжении названного договора аренды не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ООО «Основа» в пользу истицы ФИО2 подлежат взысканию понесённые ею судебные расходы по оплате государственной пошлины при обращении в суд с иском в размере, пропорциональном удовлетворённым требованиям, т.е. – ДД.ММ.ГГГГ рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Основа» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части иска ФИО2 – отказать.

Взыскать с ООО «Основа» в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате госпошлины при обращении в суд с иском в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения.

СУДЬЯ__________________________

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ