Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Иглин А.Г. к ООО «РосЖилСтроем», 3-е лицо: ООО «РосЖилСтрой» о неисполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о неисполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, указав в обоснование своих требований следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РосЖилСтрой» и Иглиным А.Г. был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Согласно условий договора застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> 11-ти этажный многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать указанную в п. 4.1 Договора часть объекта, завершенного строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется в предусмотренные Договором размеры и сроки осуществить инвестирование строительства объекта и принять объект долевой собственности в объекте завершенном строительством.

Согласно п.3.1 Договора истец уплатил денежные средства в размере 3154800 руб., в установленные Договором сроки.

В соответствии с условиями Договора общая площадь объекта составляет 95,6 кв.м.

После того, как строительство было завершено, для подтверждения площади квартиры Иглин А.Г. оформил технический паспорт, который был изготовлен муниципальным предприятием <адрес> «Городским центром технической инвентаризации, архитектуры и строительства». Согласно данным техпаспорта по адресу: <адрес> «А», <адрес> расположено жилое помещение - двухуровневая квартира, состоящая из лестницы площадью 3,4 кв.м., коридора площадью 9,7 кв.м., ванной площадью 3,9 кв.м., кухни-столовой площадью 25,7 кв.м., кладовой площадью 1,8 кв.м., коридора площадью 9,9 кв.м., ванной площадью 3,9 кв.м., жилой комнатой 13,2 кв.м., жилой комнатой 11,9 кв.м. и двух балконов площадью по 0,9 кв.м. каждый. Итого общая площадь квартиры составила 85,2 кв.м., а не 95,6 кв.м. - указанных в договоре.

Согласно договора № Долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома стоимость одного квадратного метра составила 33000 руб. и также балконы площадью 5,5 кв.м. в размере 90750 руб., рассчитанной исходя из стоимости одного кв.м. общей площади объекта долевой собственности.

Поскольку квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора, потребитель вправе предъявить застройщику требования об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 3.4 договора № Долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ – в случае несовпадения проектной и действительной по данным МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону величин общей площади объекта долевой собственности Участник долевого строительства в объекте, за исключением площади балконов, лоджий, террас, веранд, завершенном строительством, более чем на один метр квадратный, стороны обязуются произвести перерасчет за излишне оплаченные или неоплаченные квадратные метры, в размере, превышающим 1 (один) метр квадратный. Застройщик обязуется осуществить возврат Участникам долевого строительства стоимости излишне оплаченных квадратных метров площади Объекта долевой собственности Участника долевого строительства в Объекте. Возврат Участнику долевого строительства излишне внесенной по Договору суммы инвестирования осуществляется Застройщиком после ввода объекта в эксплуатацию, но до осуществления Участником долевого строительства ремонтных и отделочных работ в помещении, указанном в п. 4.1. настоящего Договора, в эксплуатацию, на основании предоставленного Участником долевого строительства Технического паспорта на переданный объект долевой собственности, подтверждающего факт несоответствия оплаченной и фактически переданной Застройщиком площади. Доплата Участником долевого строительства за неоплаченные метры, превышающие один метр квадратный от общей площади Объекта долевой собственности, указанного в п. 4.1. настоящего договора производится не позднее 1 месяца с момента получения таких данных от МУПТИ и ОН в кассу Застройщика либо путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика.

В связи с изложенным, истец просит суд взыскать с ООО «РосЖилСтрой» переплату за излишне оплаченные квадратные метры в размере 343200 руб.

В ходе судебного разбирательства определением суда произведена замена ответчика ООО «РосЖилСтрой» его правопреемником ООО «РосЖилСтроем», поскольку согласно передаточному акту, утвержденному решением № от ДД.ММ.ГГГГ единственного участника общества ООО «РосЖилСтрой» - ООО «РосЖилСтроем» является полным правопреемником ООО «РосЖилСтрой» по всем правам и обязательствам.

В соответствии с приложением № к передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с разделительным балансом от ДД.ММ.ГГГГ и разделительным балансом от ДД.ММ.ГГГГ о выделении ООО «РосЖилСтроем» из ООО «РосЖилСтрой» утвержден список договоров, по объекту завершенного строительства, расположенных по адресу : <адрес> А, по которым ООО «РосЖилСтроем» принимает на себя все права и обязательства. В данный список входит и договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

В судебном заседании истец и его представитель по ордеру Нежинская М.А. исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, предоставил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя и о том, что в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Представитель 3-го лица Яворович К.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, оставила решение на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнение сторон, исследовав представленные материалы, суд приходит к выводу, что исковые требования Иглина А.Г. подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон№214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов застройщик должен передать соответствующий объект долевого строительства другой стороне (участнику долевого строительства). Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ существенным условием договора помимо других условий является его цена, сроки и порядок ее уплаты.

В части 2 статьи 5 Закона №214-ФЗ реализуется правило п. 2 ст. 424 ГКК РФ, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Однако цена в договоре участия в долевом строительстве может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ( ч. 1 ст. 7 Закона№214-ФЗ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РосЖилСтрой» и Иглиным А.Г. заключен договор № долевого участие в строительстве многоквартирного дома, объектом строительства по которому является <адрес> состоящая из двух уровневой двух (комнат), общей (продаваемой) площадью 95,6 кв.м. (коэффициент балкона К=0,5) жилой площадью 25,1 кв.м., на 10-11 этажах, объекта, завершенного строительством, согласно проектно-сметной документации. В предусмотренный настоящим пунктом Договора объект долевой собственности Участника долевого строительства, входят балконы площадью 5,5 м.кв. (К=0,5). Объект расположен по адресу: <адрес> (л.д.8-12).

В разделе 3 договора определена цена. Так, согласно п. 3.2 цена договора подлежащая уплате составляет 3154 800 руб. из расчета 33 000 руб. за один квадратный метр.

Согласно п. 3.4 указанного договора в случае несовпадения проектной и действительной по данным МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону величин общей площади объекта долевой собственности Участник долевого строительства в объекте, за исключением площади балконов, лоджий, террас, веранд, завершенном строительством, более чем на один метр квадратный, стороны обязуются произвести перерасчет за излишне оплаченные или неоплаченные квадратные метры, в размере, превышающим 1 (один) метр квадратный. Застройщик обязуется осуществить возврат Участникам долевого строительства стоимости излишне оплаченных квадратных метров площади Объекта долевой собственности Участника долевого строительства в Объекте. Возврат Участнику долевого строительства излишне внесенной по Договору суммы инвестирования осуществляется Застройщиком после ввода объекта в эксплуатацию, но до осуществления Участником долевого строительства ремонтных и отделочных работ в помещении, указанном в п. 4.1. настоящего Договора, в эксплуатацию, на основании предоставленного Участником долевого строительства Технического паспорта на переданный объект долевой собственности, подтверждающего факт несоответствия оплаченной и фактически переданной Застройщиком площади.

Доплата Участником долевого строительства за неоплаченные метры, превышающие один метр квадратный от общей площади Объекта долевой собственности, указанного в п. 4.1. настоящего договора производится не позднее 1 месяца с момента получения таких данных от МУПТИ и ОН в кассу Застройщика либо путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика.

В случае изменения общей (продаваемой) площади помещения, указанного в п. 4.1. настоящего договора менее, чем на один квадратный метр, перерасчеты между сторонами не производятся.

Таким образом, в рассматриваемом случае определено существенное условие договора - его цена, а также предусмотрена возможность изменения цены и условия реализации этого.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, содержащей общие правила, подлежащие применению для выявления воли сторон, выраженной в заключенном ими договоре, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальным значением считается то, которое установлено путем сопоставления неясно сформулированного условия с другими условиями и смыслом договора в целом.

Предусмотренное договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома понятие «общая площадь квартиры» определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 ( п. 3.34, 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от4 августа 1998 г.№37; п. 3.2.2 Приказа Росстата от11 марта 2009 г.№37).

При этом показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей (Приказ Минземстроя РФ от04.08.1998№37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Часть 5 статьи 15 ЖК РФ, определяя общую площадь жилого помещения, указывает, что она состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

То есть организация технической инвентаризации при проведении технической инвентаризации и определении общей площади жилого помещения руководствуется положениями, установленными жилищным законодательством Российской Федерации.

Истец в полном объеме выплатила ответчику денежные средства за строящееся жилое помещение площадью 95,6 кв.м. по цене 33 000 руб. за 1 кв.м. на общую сумму 3154 800 руб. (л.д.20-21).

Вместе с тем, согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «РосЖилСтрой» передал, а дольщик Иглин А.Г. принял в собственность квартиру общей площадью 83,4 кв.м. без учета площади балконов (л.д. 18).

Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, из которого следует, что общая площадь указанной квартиры составляет 83,4 кв.м., площадь двух балконов – по 0,9 кв.м., площадь всех частей квартиры с учетом балконов составляет 85,2 кв.м. (л.д.13-17).

Такие же сведения об общей площади построенного жилого помещения содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ правообладателя Иглина А.Г.(л.д. 19).

В ч. 2 ст. 7 Закона №214-ФЗ предусмотрены права участника долевого строительства, если объект построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 данного Закона обязательных требований. В таком случае участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора, потребитель в силу ч. 2 ст. 7 Закона №214-ФЗ вправе предъявить застройщику требования об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве.

Принимая во внимание, что в соответствии с условиями договора цена 1 кв.м. квартиры составляет 33 000 рублей, стоимость объекта недвижимости после его возведения составила из расчета за 85,2 кв.м. – 2811 600 руб., что на 343 200 руб. меньше уплаченной за него суммы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика в соответствующий бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6632 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Иглин А.Г. к ООО «РосЖилСтроем», 3-е лицо: ООО «РосЖилСтрой» о неисполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома - удовлетворить.

Взыскать с ООО «РосЖилСтроем» в пользу Иглин А.Г. в счет переплаты стоимости квартиры денежные средства в сумме 343 200 руб.

Взыскать с ООО «РосЖилСтроем» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6632 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 февраля 2016 года.

СУДЬЯ