Гражданский кодекс часть 1

по искам ФИО1 и ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Обществу с ограниченной ответственностью «Эдем», ФИО3 о признании недействительными публичных торгов, проведенных в форме аукциона 10.11.2021, признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи квартиры, применении последствий его недействительности,

встречному иску ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ТУ Росимущества в Республике Коми, ООО «Эдем» и ФИО3, в котором просил признать недействительными проведенные в форме аукциона торги по продаже ...; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный 22.11.2021 по результатам торгов между ООО «Эдем» и ФИО3 и применить последствия недействительности сделки, указав в обоснование требований, что торги проведены с существенным нарушении правил, а к моменту подписания договора купли-продажи обращение взыскания на квартиру было прекращено удовлетворением должником ФИО2 обеспеченных ипотекой требований залогодержателя.

ФИО2 также полагающий, что торги по продаже его квартиры были проведены с существенными нарушениями, вступил в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями о признании недействительными по продаже ...; признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 22.11.2021 по результатам торгов между ООО «Эдем» и ФИО3 и применении последствий недействительности сделки (...).

ФИО3 подала встречный иск к ФИО1 и ФИО2, в котором просила признать недействительным заключенный ими 17.11.2021 договор купли-продажи ..., ссылаясь на то, что сделка нарушает требования закона, поскольку совершена в обход процедуры торгов при злоупотреблении правом ...

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Банк «ВТБ (ПАО) и Отделение судебных приставов по г.Сыктывкару №1 УФССП России по Республике Коми.

В судебном заседании представители ФИО1 и ФИО2 требования о признании торгов недействительными поддержали, встречный иск ФИО3 не признали.

Представитель ФИО3 просил в исках ФИО1 и ФИО2 отказать, встречный иск удовлетворить.

Представитель ТУ Росимущества в Республике Коми поддержала позицию ФИО3, полагая, что оснований для признания торгов недействительными не имеется.

Представитель ОСП по г.Сыктывкару №1 оставила разрешение спора на усмотрение суда.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, представители ООО «Эдем» и Банка ВТБ (ПАО) в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Сыктывкарского городского суда от 20.05.2021 по делу ... расторгнут кредитный договор № ... от 13.10.2014; с ФИО2 в пользу Банка ВТБ (ПАО) взыскана задолженность по кредитному договору № ... от 13.10.2014 по состоянию на 15.01.2021 в размере 2 217 564 руб. 19 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 288 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: Республика Коми, ..., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 066 400 руб.

02.08.2021 судебным приставом-исполнителем ОСП по г.Сыктывкару №1 УФССП России по Республике Коми в отношении ФИО2 возбуждено исполнительное производство ...-ИП с предметом исполнения - обращение взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 10.08.2021 ... подвергнута аресту.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.09.2021 арестованная квартира передана в ТУ Росимущества в Республике Коми на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. В тот же день в адрес ТУ Росимущества в Республике Коми судебным приставом направлена заявка об организации и проведении торгов.

20.09.2021 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление, которым объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении ..., а также наложен арест.

04.10.2021 УФССП по Республике Коми направило в адрес ТУ Росимущества в Республике Коми уведомление №...-ИП) в котором сообщило о готовности к реализации на торгах имущества по постановлению судебного пристава-исполнителя от 15.09.2021 в рамках исполнительного производства №...-ИП, возбужденного в отношении ФИО2

В соответствии с государственным контрактом от 05.02.2021 №ГК01-1/2021 РАИ, на основании уведомления УФССП России по Республике Коми, ТУ Росимущества в Республике Коми 15.10.2021 направило в адрес ООО «Эдем» поручение ... на осуществление реализации заложенного имущества – квартиры по адресу: ....

20.10.2021 судебный пристав-исполнитель ОСП по г.Сыктывкару №1 составил акт передачи в специализированную организацию ООО «Эдем» характеризующих документов на арестованное по акту ареста от 10.08.2021 имущество – ....

27.10.2021 ООО «Эдем» направило в адрес ОСП по г.Сыктывкару №1 УФССП России по Республике Коми уведомление о готовности принять арестованное (заложенное) имущество на реализацию по поручению №132-01-21 от 15.10.2021 в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО2

28.10.2021 в официальном печатном издании газеты Республики Коми «Коми Му» опубликовано извещение №18 о том, что ООО «Эдем» по поручению ТУ Росимущества в Республике Коми сообщает о проведении торгов в форме электронного/бумажного (традиционного) аукциона. Открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложения о цене по продаже арестованного имущества.

Квартира №113 ..., стоимостью 2 066 400 руб., указана в извещении о проведении торгов под лотом №132-01-21 в числе заложенного недвижимого имущества.

В извещении о проведении торгов отражено, что торги по продаже заложенного недвижимого имущества состоятся 10.11.2021 в 10 час. 00 мин. (время московское). Дата окончания приема заявок – 05.11.2021 в 23 час. 59 мин. (время московское). Торги проводятся в форме электронного аукциона на электронной торговой площадке (ЭТП), открытой по составу участников и открытой по форме подачи предложения о цене в сети интернет по адресу: .... Заявки подаются на сайте www.rts-tender.ru в соответствии с регламентом ЭТП и подписываются электронной подписью заявителя. Продажа выставленного на торги имущества осуществляется по наивысшей предложенной цене, при этом цена продажи имущества не может быть ниже установленной минимальной начальной цены продажи имущества, а также равной минимальной начальной цене продажи имущества. Шаг торгов устанавливается в размере 1% от начальной цены продажи. Победителем аукциона признается участник, предложивший по ходу аукциона наиболее высокую цену. Размер задатка по заложенному недвижимому имуществу составляет 5% от начальной стоимости лота.

29.10.2021 аналогичное извещение о проведении торгов размещено на сайте www.torgi.gov.ru.

01.11.2021 ФИО3 внесла задаток по лоту ... сумме 103 320 руб. и в тот же день подала заявку на участие в торгах

03.11.2021 ФИО1 внес задаток по лоту ... в сумме 103 320 руб., и 05.11.2021 подал заявку на участие в торгах.

Протоколом рассмотрения заявок на участия в торгах по продаже арестованного имущества №2 от 09.11.2021 к участию в аукционе по лоту №... допущены 6 заявок, в том числе заявки ФИО3 (РТС0301112100350040001) и ФИО1 (...).

Ранее, 08.11.2021 в Коми УФАС поступила жалоба физического лица в отношении ООО «Эдем», касающаяся нарушений при организации торгов по лоту №132-01-21, в которой оспаривались действия организатора торгов по не направлению ответа о проведении осмотра имущества, размещение извещения о проведении торгов менее, чем за 30 дней до их проведения, установление периода подачи заявок в период выходных дней, в связи с чем, 09.11.2021 антимонопольный орган уведомил ООО «Эдем» и оператора торговой площадки (ООО «РТС-тендер») о приостановлении торгов по лоту №... в части заключения договора до принятия решения по жалобе.

10.11.2021 в 10:00 МСК на электронной площадке РТС-тендер начались торги. По условиям торгов интервал подачи первого предложение – 60 мин.; интервал подачи ценового предложения – 10 мин.; шаг аукциона – 20 664 руб. (1% от начальной цены); тип шага аукциона – фиксированный; тип первого ценового предложения – по начальной цене + шаг аукциона.

10.11.2021 в 10:01:30 МСК участником 1 (ФИО3) подано ценовое предложение в размере 2 087 064 руб.

Иных предложений не поступило.

10.11.2021 в 10:11:30 торги завершились. Продолжительность торгов составила 11 мин. 31 сек.

10.11.2021 в 10:11:31 на электронной площадке опубликовано лучшее ценовое предложение в размере 2 087 064 руб. (участник 1) ...).

Также на сайте имелась информация о действующей приостановке заключения договора по решению контролирующего органа (Уведомление Коми УФАС о приостановке) (...

12.11.2021 платежным поручением №... ФИО3 оплатила стоимость лота №... в размере поданного ею ценового предложения (2 087 064 руб.) с учетом внесенного ранее задатка в сумме 103 320 руб. Платеж проведен УФК по РК 15.11.2021.

Однако, 10.11.2021 в 16:00 ООО «Эдем» составило протокол №18.1, которым отменило торги по лотам, в том числе по лоту №... в связи с возникшей необходимостью ...

Информация по отмене торгов по лоту №132-01-21 размещена организатором торгов 11.11.2021 в 23:44 МСК.

По сообщению оператора электронной площадки (ООО РТС-тендер) информация об отмене торговой процедуры поступила в адрес оператора от организатора торгов 12.11.2021, торги по лоту ... отменены организатором торгов 12.11.2021 в 11:00 на сайте оператора (л.д. 178 том 1).

После отмены торгов от 10.11.2021 по всем лотам, включая лот №..., 11.11.2021 ООО «Эдем» опубликовало в газете «Коми Му» новое извещение о проведении 24.11.2021 торгов по этим же лотам, а 12.11.2021 разместило извещение на официальном сайте и на электронной площадке.

12.11.2021 ФИО3 подала жалобу в Коми УФАС России, ТУ Росимущества в Республике Коми и прокурору г.Сыктывкара на незаконные действия организатора торгов ООО «Эдем» по отмене торгов и назначения новых, указывая на то, что фактически выиграла торги по лоту ..., подав лучшее ценовое предложение. Информация о наличии на рассмотрении антимонопольного органа жалобы на действия организатора торгов по отмене торгов размещена на сайте ...

По результатам рассмотрения жалобы ФИО3, 17.11.2021 руководителем ТУ Росимущества в Республике Коми в адрес директора ООО «Эдем» направлено требование №... об аннулировании протокола №18.1 от 10.11.2021 от отмене аукциона от 10.11.2021 и размещении протокола об аннулировании протокола об отмене аукциона на сайтах www.torgi.gov.ru и РТС-тендер; составлении протокола о результатах аукциона, проведенного 10.11.2021, размещении его на сайтах и направлении остальным участникам торгов и победителям; совершении последовательный действий по завершению процедуры торгов по лотам №..., ... (заключение договора купли-продажи или направление уведомления судебному приставу о не реализации имущества в месячный срок); отмене торгов, назначенных на 24.11.2021 по вышеуказанным лотам путем размещения информации в печатном издании газеты «Коми му» и размещения данного извещения на сайтах www.torgi.gov.ru и РТС-тендер с одновременным предоставлением заказчику; отмене электронной процедуры торгов по лотам, назначенной на 24.11.2021, по которым были проведены торги и имеются протоколы ведения аукциона (...

19.11.2021 ФИО3 подала в суд иск к ООО «Эдем», в котором просила обязать общество направить ей протокол о признании победителем торгов от 10.11.2021 и заключить с ней договор купли-продажи .... Одновременно с подачей иска ФИО3 заявила ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрещения ООО «Эдем» каким-либо образом реализовывать объект недвижимости - квартиру по адресу: ... запрещения Управлению Росреестра по Республике Коми осуществлять какие-либо действия по государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

19.11.2021 ООО «Эдем» составило протокол об отмене аукциона, которым отменило торга по лотам №..., назначенные на 24.11.2021, разместив в тот же день информацию об этом на официальном сайте и электронной площадке.

19.11.2021 ООО «Эдем» составлен протокол №18.1 о результатах аукциона, в котором отражено, что торги по лоту №132-01-21 заложенное имущество – квартира по адресу: ... состоялся, подано 6 заявок, победителем признана ФИО3, цена проданного имущества составила 2 087 064 руб. Протокол об отмене торгов от 10.11.2021 считать ошибочным. ...

19.11.2021 ООО «Эдем» направило в ОСП по г.Сыктывкару протокол №18.1 от 19.11.2021 о результатах аукциона.

22.11.2021 между ООО «Эдем», действующим от имени ТУ Росимущества в Республике Коми (продавец) и ФИО3 (покупатель) подписан договор купли-продажи №... и акт приема-передачи арестованного в рамках исполнительного производства №... имущество должника ФИО2 – ....

23.11.2021 ООО «Эдем» направило в адрес ТУ «Росимущества» заявку на перечисление на соответствующий счет ОСП по г.Сыктывкару денежных средств, внесенных ФИО3

25.11.2021 платежным поручением №716335 ТУ Росимущества в Республике Коми перечислило на счет ОСП по г.Сыктывкару №1 УФССП по Республике Коми денежные средства в размере 2 087 064 руб., полученные от реализации арестованного имущества по договору купли-продажи ... от 22.11.2021 (внесенные ФИО3).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 26.11.2021 исполнительное производство ...-ИП, возбужденное в отношении ФИО2, предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: ..., окончено. Арест с квартиры снят.

Тем временем, 17.11.2021 ФИО1 обратился в Банк ВТО (ПАО) с заявлением, в котором просил провести погашение просроченного долга по кредитному договору № ... от 13.10.2014 заемщика ФИО2 путем списания денежных средств в сумме 2 348 825 руб. с его (ФИО1) текущего счета, открытого в Банке ВТБ (ПАО).

Заявление ФИО1 банком исполнено. Со счета №... в счет погашения задолженности ФИО2 по кредитному договору №623/4804-0000975 списано 2 348 825 руб. (...).

17.11.2021 Банк ВТБ (ПАО) направил в адрес ОСП по г.Сыктывкару №1 УФССП России по Республике Коми заявление, в котором сообщил, что по состоянию на 17.11.2021 задолженность должника ФИО2 по исполнительным производствам, возбужденным на основании исполнительных листов ФС№035387311 (взыскание задолженности по кредитному договору в размере 2 217 564,19 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в размере 19 288 руб., ИП №...-ИП); ФС№035387312 (взыскание расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., ИП №...-ИП); ФС№035387313 (взыскание расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., ИП №...-ИП); ФС№035387314 (обращение взыскания на заложенное имущество – квартиру №113 в доме №77/2 по ул.Коммунистическая г.Сыктывкара, ИП №...-ИП) погашена, в связи с чем, просил окончить вышеуказанные исполнительные производства.

17.11.2021 судебный пристав-исполнитель вынес постановление об отзыве имущества (квартиры по адресу: <...>) с реализации. ТУ Росимущества в Республике Коми (действующему от его имени поверенному) постановлено в течение 3-х дней с момента получения постановления передать арестованное имущество (квартиру) судебному приставу-исполнителю по акту передачи.

Постановление направлено в ТУ Росимущества в Республике Коми и в ООО «Эдем» посредством электронной почты 17.11.2021 в 18:09.

17.11.2021 ФИО2, действуя в качестве продавца, и ФИО1, как покупатель, заключили договор купли-продажи, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя объект недвижимости – ..., а покупатель обязался принять квартиру и уплатить за нее продавцу 2 800 000 руб.17.11.2021 ФИО2 выдал расписку о том, что получил от ФИО1 2 800 000 руб. двумя платежами - по 2 348 825 руб. и 451 175 руб. ...

В тот же день ФИО1 и ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: ....

29.11.2021 государственный регистратор уведомил их о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием определения Сыктывкарского городского суда от 22.11.2021 о наложении запрета на осуществления регистрационных действий, принятого по делу №... (по иску ФИО3 к ООО «Эдем»).

В свою очередь, 23.11.2021 ФИО3 также обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о государственной регистрации её права собственности на квартиру по адресу: ..., но государственная регистрация также не была произведена по причине наличия запретов на регистрационные действия наложенных судом в рамках настоящего дела и дела ....

Наличие двух договоров купли-продажи в отношении одного объекта недвижимости – ... послужило основанием для обращения ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в суд с исками к друг другу.

В соответствии со статьей 78 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса (часть 1).

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3).

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке».

Согласно статье 57 Федерального закона «Об ипотеке» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1).

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (пункт 2).

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (пункт 3).

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись (пункт 4).

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (с 01.06.2015 статья 448 изложена в новой редакции, в которой последствия уклонения от подписания протокола содержатся в пункте 6).

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается (пункт 7).

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 8).

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Таким образом, требуя признания недействительными торгов, истец должен представить суду доказательства существенного нарушения закона при проведении торгов и существенное нарушение процедуры их проведения, под которым следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Между тем каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи спорной квартиры, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Из материалов дела следует, что предметом оспариваемых торгов являлось недвижимое залоговое имущество – квартира по адресу: ... принадлежащая ФИО2, на которое решением суда от 20.05.2021 обращено взыскание путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 066 400 руб.

Таким образом, подлежавшее реализации имущество выставлялось на торги по цене, установленной вступившим в законную силу решением суда.

Извещение о проведении публичных торгов по лоту ... (спорная квартира) опубликовано в надлежащем периодическом издании - газете «Коми Му» 28.10.2021, а 29.10.2021 - на официальном сайте ..., то есть за 12 дней до проведения торгов (10.11.2021), что соответствует требованиям статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Извещение о проведении торгов содержало сведения, предусмотренные пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в торгах по лоту №132-01-21 допущено 6 заявок, и лица, подавшие их, внесли соответствующий задаток.

Доводы представителя ФИО2 о том, что при проведении торгов их участники помимо задатка должны были оплатить тариф электронной площадки, не свидетельствуют о наличии отклонения от установленных требований, которые повлекли или могли повлечь иные результаты торгов, поскольку данных о том, что кто-либо из лиц, имевших желание принять участие в торгах, был необоснованно не допущен к участию в них именно по причине не согласия с необходимостью оплаты тарифа, судом не установлено. Жалоба физического лица (гр-на Демидовича) решением Коми УФАС от 17.11.2021 признана необоснованной, при этом в данной жалобе на необоснованное взимание тарифа электронной площадки заявитель не слался.

Таким образом, суд считает, что в рассматриваемом случае равный доступ всех потенциальных покупателей на участие в торгах был обеспечен, к участию в торгах допущены все участники, желающие принять в них участие, все из них получили реальную возможность предложить обоснованную, по их мнению, цену за спорное имущество.

ФИО3 как участник торгов 10.11.2021 в 10:01:30 МСК подала ценовое предложение в размере 2 087 064 руб., которое ввиду отсутствия иных предложений от 6-ти допущенных к торгам лиц, явилось лучшим ценовым предложением.

В связи с этим, во исполнение требований пункта 7 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке» ФИО3 12.11.2021 оплатила стоимость лота №132-01-21 в размере поданного ею ценового предложения (2 087 064 руб.) с учетом внесенного ранее задатка в сумме 103 320 руб. Платеж проведен УФК по РК 15.11.2021.

В дальнейшем, 22.11.2021 между ООО «Эдем» и ФИО3 заключен договор купли-продажи, что соответствует положениям пункта 8 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке» с учетом того, что до 17.11.2021 действовала приостановка заключения договора по решению Коми УФАС.

Доводы представителя ФИО1 о том, что вышеуказанный договор купли-продажи заключен в отношении имущества, обращение взыскания на которое к тому моменту было прекращено должником удовлетворением требований залогодержателя, подлежат отклонению.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, обязательства ФИО2 по кредитному договору, обеспеченные залогом квартиры, исполнены 17.11.2021.

Согласно пункту 1 статьи 60 Федерального закона «Об ипотеке» должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

В рассматриваемом случае, продажа имущества (торги) назначалась на 10.11.2021 с 10:00 МСК.

Организатор торгов (ООО «Эдем») не воспользовался предоставленным ему пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации правом за три дня до наступления даты проведения торгов (то есть не позднее 07.11.2021) отказаться от их проведения, в связи с чем, в назначенные дату и время (10.11.2021 в 10:00 МСК) торги фактически начались и завершились в 10:11:30 МСК.

ФИО3 как участник, сделавший лучшее предложение, в силу пункта 6 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке» являлась победителем и автоматически стала покупателем, так как на этапе публикации извещения организатором сделана оферта о заключении договора купли-продажи лота №..., а после оплаты задатка (01.11.2021) и подачи ценового предложения ФИО3 (10.11.2021) направила акцепт на указанную оферту организатору, исполнив свои обязательства по оплате приобретаемого имущества 12.11.2021.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что к моменту удовлетворения ФИО2 требований залогодержателя - Банка ВТБ (ПАО), спорное имущество уже было реализовано с публичных торгов, проведенных уполномоченным субъектом с соблюдением правил, установленных законом.

Не подписание победителем торгов и их организатором в день проведения торгов протокола о результатах публичных торгов, однозначно не свидетельствует о том, что квартира не была реализована.

Из обстоятельства дела следует, что такой протокол не составлялся ввиду того, что ООО «Эдем» 11.11.2021 в 23:44 МСК разместило информацию об отмене торгов.

Вместе с тем действия ООО «Эдем» по отмене торгов, назначенных на 10.11.2021 после их фактического проведения и определения победителя, являлись юридически недействительными, на что также указано в решении Коми УФАС от 23.11.2021.

Поскольку в день проведения торгов протокол о его результатах подписан не был, ФИО3 в соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в суд с иском к ООО «Эдем» о понуждении заключить договор, что в итоге повлекло добровольное удовлетворение её требований со стороны ООО «Эдем» путем составления протокола и договора купли-продажи.

Доводы представителя ФИО1 о том, что квартира на торги не передавалась опровергаются материалами исполнительного производства и действиями организатора торгов по реализации имущества.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В связи с установленными судом обстоятельствами продажи квартиры на публичных торгах 10.11.2021 и утратой в тот момент должником ФИО2 права на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии со статьей 60 Федерального закона «Об ипотеке», и как следствие – утратой права на распоряжение этим имуществом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи, заключенный 17.11.2021 между ФИО2, действующим в качестве продавца, и ФИО1, действующим в качестве покупателя, не соответствует закону и по требованию ФИО3, имеющей безусловный интерес в её оспаривании, подлежит признанию недействительным.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми, Обществу с ограниченной ответственностью «Эдем», ФИО3 о признании недействительными торгов по продаже ..., проведенных в форме аукциона 10.11.2021, признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи квартиры, применении последствий его недействительности – отказать.

Встречные требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи ..., заключенный 17.11.2021 между ФИО2 и ФИО1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 25.05.2022.

Председательствующий О.Л.Саенко