Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского суда гражданское дело по иску Непокрытого Ю.С. к Козьмову М.С., Арустамян С.Г. о признании недействительным договора залога недвижимости в части передачи в залог земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи в ЕГРН, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости, передачи 1/2 земельного участка в свободное и необремененное правами третьих лиц владение и пользование, обязании произвести государственный учет,

УСТАНОВИЛ:

Непокрытого Ю.С. обратился в суд с исковым заявлением к Козьмову М.С., Арустамян С.Г. о признании недействительным договора залога недвижимости, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи в ЕГРН, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости, передачи 1/2 земельного участка, указав в обоснование заявленных требований, что между Ш.Л.А. (Арендатор) и Комитетом по муниципальной собственности <адрес> (Арендодатель) заключён Договор аренды земельного участка М» 81-з от 03.03.2011г. №, находящегося по адресу: г Ессентуки, микрорайон «Южный», квартал Д, участок 67 для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство.

Договор аренды земельного участка № -з от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован 23.03,2011г. в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

К указанному договору 15.08.2016г. составлено дополнительное соглашение о том, что с 18.08.2015г. арендатором по договору вместо Ш.Л.А. считать Непокрытого Ю.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированного по адресу: СК, <адрес>Козьмову М.С., ДД.ММ.ГГГГ.р., зарегистрированную по адресу. СК, <адрес>, <адрес>, которое также прошло государственную регистрацию, за №.

Между тем, при регистрации данного соглашения государственным регистратором межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК прав ошибочно в качестве арендатора была указана только Козьмова М.С. (письмо Управления Росреестра по СК от 06.05. 2020г. за №)

Впоследствии, 17.10.2016г. между Козьмову М.С. и Арустамян С.Г. зарегистрирована ипотека, в обеспечение исполнения которой между сторонами заключён договор залога недвижимости от 12.10.2016г.

Предметом залога является право аренды Козьмову М.С. на земельный участок с № расположенный <адрес>

При этом, в п. 3.1.1. договора залога указано, что предмет залога не обременен правами третьих лиц, что противоречит дополнительному соглашению 15.08.2016г. (письмо Управления Росреестра по СК от 06.05.2020г за №), соответственно, указанный договор залога является незаконным.

Указанные действия Козьмову М.С. являются незаконными, так как они привели к нарушению прав Непокрытого Ю.С. как арендатора земельного участка №-з от 03.03.2011г. с КН №, находящегося по адресу: <адрес>, микрорайон «<адрес> и собственника жилого дома общей площадью 57, 4 кв.м., КН №, принадлежащего мне на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.08.2015г. (<адрес>), запись регистрации в ЕГРН №, находящегося на указанном земельном участке.

Между тем, согласно Постановления Администрации <адрес> края от 16.03.2017г. за № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 400,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> Территориальная зона - Ж-1. Вид разрешённого использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №.060219:37

Постановлено также осуществить постановку на государственный кадастровый учёт земельного участка площадью 400, 0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

Непокрытого Ю.С., Козьмову М.С. установлено право обращения без доверенности с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта указанного земельного участка.

В межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК обратился Комитет по муниципальной собственности, <адрес> с заявлением № от 04.07.2017г. о проведении государственного кадастрового учёта в отношении образуемого участка расположенного по адресу: <адрес>

Согласно уведомления межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК о приостановлении государственного кадастрового учёта за № от 07 07.2017г. государственный кадастровый учёт в отношении образуемого участка расположенного по адресу: <адрес> был приостановлен по следующим причинам.

В ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации ипотеки права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №. В представленном межевом плане отсутствует согласие от залогодержателяземельного участка с КН № на раздел с сохранением исходного участка в изменённых границах.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 11.04.2017г. земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», квартал «Д», участок 67, площадью 568, 0 кв.м, на участок установлены ограничения прав:

- в виде аренды, весь объект (от 25.08.2016г., номер государственной регистрации № на срок с 25.08.2016г. по 21.12.2020г.) в пользу Козьмову М.С.;

- в виде ипотеки, весь объект (от 17.10.2016г., номер государственной регистрации № на срок с 17.10.2016г. по 12.02.2017г.) в пользу Арустамян С.Г. на основании договора б/н от 12.10.2016г.

Арустамян С.Г. обратился в Пятигорский городской суд с иском к Козьмову М.С. о взыскании денежной суммы в размере 1 500 000 руб. в качестве задолженности по договору займа в сумме 91 561 руб. 65 коп. в качестве процентов за пользование займом, обращении взыскания на недвижимое имущество по договору залога недвижимости от 12.10.2016г. с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере рыночной стоимости имущества и определении способа реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов, взыскания госпошлины 16 200 руб., расходов на представителя в сумме 31 800 руб., почтовых расходов 500 р.

Пятигорским городским су<адрес>.04.2019г. (дело №), принято решение, оставленное судебной коллегией по гражданским делам <адрес>вого суда по апелляционной жалобе Козьмову М.С. без изменения, которым суд обратил взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом залога (ипотеки) по договору залога недвижимости, заключенному между Арустамян С.Г. и Козьмову М.С. - земельный участок с КН № расположенный по адресу, <адрес>, площадью 568, 0 кв.м., установив начальную продажную стоимость с которой начинать торги 324 800 руб.

Таким образом, в связи с тем, что в силу незаконного ограничения моих арендных прав на земельный участок с КН № расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», квартал «Д», участок 67 в части площади 284,0 кв. м. считаю неправомерным отказ межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в кадастровом учёте земельного участка площадью 400 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», квартал «Д», участок 67/1 по причине отсутствия согласия от залогодержателя земельного участка с КН № на раздел с сохранением исходного участка в изменённых границах.

Кроме того, на земельном участке с КН №, по адресу: <адрес> расположен жилой дом, общей площадью 57, 4 кв.м., КН №, принадлежащий мне на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.08.2015г. (<адрес>), запись регистрации в ЕГРН №.

Как видно, нарушения требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" межмуниципальным отделом по г Ессентуки и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК при проведении госрегистрации ограничений прав пользования земельным участком с КН №, повлекли за собой ещё более значительные нарушения уже прав собственности на мое домовладение, мои права аренды "/г земельного участка КН №

Согласно п. 71, 73. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по общему правилу, недействительность условия соглашения о передаче договора в части одного из прав (требований) или перевода одной из обязанностей, возникших из договора, в который вступает третье лицо, влечет недействительность всего соглашения о передаче договора.

Заключая договор залога недвижимости от 12.10.2016г. - земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>м, в обеспечение возврата займа Козьмову М.С.Арустамян С.Г., залогодатель Козьмова М.С. действовала незаконно, предоставив в залог и законное право аренды 1/2 данного земельного участка, установленного за истцом, нарушив требования ст. 10 ГК РФ, п. 4 ст. 336 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ, условия Договора аренды земельного участка № -з от 03.03.2011г.

Обременение переданного Арустамян С.Г. в залог Козьмову М.С. недвижимого имущества - земельного участка с КН 26№, расположенного по адресу: г Ессентуки, микрорайон «Южный», квартал «Д», участок 67, площадью 568, 0 кв.м, правом аренды, в "/г части участка арендатором Непокрытого Ю.С. было известно ответчице в силу наличия её личной подписи в четырёхстороннем дополнительном соглашении 15.08.2016г. к Договору аренды земельного участка № I -з от 03. 03.2011г., которое зарегистрировано в ЕГРН 25.08.2016г. с нарушениями, о чем она умолчала при его госрегистрации, а также при заключении договора залога б/н от 12.10.2016г.

Соответственно, действия Козьмову М.С. квалифицируются как злоупотребление правом, направленное на причинение вреда другому лицу (ст. 10 ГК РФ), что не допускается законом, в связи с чем договор залога б/н от 12.10.2016г. является недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением требований закона ст. 168 ГК РФ)

В свою очередь, Арустамян С.Г. как участник последовательных сделок с указанным недвижимым имуществом, не был лишен возможности осведомиться о статусе земельного частка с КН № в момент его приобретения в залог у ответчицы и установить право Непокрытого Ю.С. (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ЭС19-19769 по делу N А70-16684/2018)

Но данные действия осложнились исполнением в силу того, что при регистрации дополнительного соглашения от 15.08.2016г. к Договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в ЕГРН 25.08.2016г., государственным регистратором межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК прав ошибочно в качестве арендатора была указана только Козьмова М.С. (письмо Управления Росреестра по СК от 06.05.2020г. за №).

Кроме того, согласно п. 8.1 Договора аренды земельного участка № -з от -3 03.2011г. договор передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору, подлежат государственной регистрации и направляются арендодателю.

В соответствии с п 8.6. договора земельный участок полностью входит в Зону Вторая зона округа санитарной охраны <адрес> (зона ограничений).

Межмуниципальным отделом по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК также допущены нарушения закона пп.З п. 1 ст. 29 и пп. 1, 2 ст.ст. 66, 67 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

В силу п. 1 ст. 334.1. ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п.п. 2, 3 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

В соответствии с пп.5 п. 1, п. 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

В силу п. 4 ст. 336 ГК РФ при заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах,

Раскрытие данной информации необходимо для того, чтобы залогодержатель мог оценить, какова же может быть стоимость соответствующего имущества в случае обращения на него взыскания при просрочке должника

Таким образом, очевидно нарушение прав и действительного собственника спорного земельного участка и его арендатора и владельца Непокрытого Ю.С. Право залога, в силу того, что оно установлено не собственником (недействительность распорядительной сделки), не будет приобретено залогодержателем.

Просил судпризнать недействительным договор залога б/н от 12.10.2016г. земельного участка с КН № расположенный <адрес>, микрорайон «Южный», квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м, б/н от 12.10.2016г., заключённый между Козьмову М.С. и Арустамян С.Г..

Применить последствия признания сделки (договора залога б/н от 12.10.2016г.) недействительной, для чего:

расторгнуть договор залога б/н от 12.10.2016г. земельного участка с №, расположенный <адрес>, микрорайон «Южный», квартал Д,

участок 67, площадью 568 кв.м., заключённый между Козьмову М.С. и Арустамян С.Г..

Передать 1/2 земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м, его арендатору и владельцу Непокрытого Ю.С.

Признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от 17.10.2016г. за № земельного участка с № расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м.

Обязать межмуниципальный отдел по <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от 17.10.2016г. за № - земельного участка с КН № расположенного <адрес>, микрорайон Южный», квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м.

Обязать межмуниципальный отдел по <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК произвести государственный кадастровый учёт в отношении образуемого участка расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный, квартал «Д», участок 67/1.

Впоследствии истец Непокрытого Ю.С. уточнил исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд признать недействительным договор залога недвижимости б/н от 12.10,2016г. в части передачи в залог земельного участка с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», квартал Д, участок 67, площадью 568 кв.м., заключённый между Козьмову М.С. и Арустамян С.Г..

Применить последствия признания сделки недействительной, а именно:

Признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от 17,10.2016г. за № земельного участка с КН № расположенного <адрес>, <адрес> площадью 568 кв.м, и обязать межмуниципальный отдел по г Ессентуки и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от 17.10.2016г. за № - земельного участка №, расположенного <адрес>

Передать 1/2 земельного участка с КН №, расположенного <адрес> площадью 568 кв.м, в свободное и необременённого правами третьих лиц владение и использование его арендатору Непокрытого Ю.С.

Обязать межмуниципальный отдел по г. Ессентуки и Предгорному району

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК произвести государственный кадастровый учёт в отношении образуемого участка, расположенного по адресу: <адрес>

Определением суда к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>.

Истец Непокрытый Ю.С., представитель истца Оганисян В.Р. допущенный к участию в деле на основании ст.53 ГПК РФ в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали, просили удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Козьмовой М.С. – адвокат Кузьминова И.В. исковые требования не признала, пояснив, что позиция ее доверителя такова, что действительно при заключении договора залога на разрешение и уведомление истца по настоящему делу не осуществлялось и вместе с тем регистрация данного договора была осуществлена службой Росреестра. О наличии каких-либо ошибок в записи в ЕГРН им также не было известно ввиду чего, считает, что в данном случае злоупотребление правом с их стороны не имелось, и основания указанные в исковом заявлении не являются для признания данной сделки недействительной. Кроме того считает, что требования о передаче 1/2 земельного участка в свободное владение и использования арендатору некорректные и удовлетворению не подлежат. Что касается обязания Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК произвести кадастровый учет в отношении образуемого земельного участка на основании постановления Администрация, считает также удовлетворению не подлежат, поскольку постановления в котором администрация разрешила данную процедуру прекратило свое действие еще в марте 2019 года. Порсила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Ликкей С.Е. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Ответчики Козьмова М.С., Арустамян С.Г. надлежащим образом уведомленные о дате и времени слушания дела в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не представили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, к следующему выводу.

Из представленного суду дела правоустанавливающих документов, следует, что между Ш.Л.А. и Комитетом по муниципальной собственности <адрес> 03.03.2011г. заключён договор аренды земельного участка №-з, с КН № находящегося по адресу: г <адрес> под индивидуальное жилищное строительство.

Договор аренды земельного участка № -з от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован 23.03.2011г. в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

К указанному договору 15.08.2016г. составлено дополнительное соглашение о том, что с 18.08.2015г. арендатором по договору вместо Ш.Л.А. считать Непокрытого Ю.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированного по адресу: СК, <адрес>Козьмову М.С., ДД.ММ.ГГГГ.р., зарегистрированную по адресу. СК, <адрес>, <адрес>, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.

При регистрации данного соглашения государственным регистратором межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК прав ошибочно в качестве арендатора была указана только Козьмова М.С., что подтверждается письмом Управления Росреестра по СК от 06.05. 2020г. за №.

Также из материалов дела следует, что на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>, микрорайон «Южный», квартал «Д», участок 67 расположен жилой дом, общей площадью 57, 4 кв.м., КН 26:30:040402:973, который принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2015г. (<адрес>), запись регистрации в ЕГРН №.

17.10.2016г. между Козьмовой М.С. и Арустамян С.Г зарегистрирована ипотека, в обеспечение исполнения которой между сторонами заключён договор залога недвижимости от 12.10.2016г.

Предметом залога является жилой дом и земельный участок с КН 26№, расположенный <адрес>, <адрес> площадью 568 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Как установлено частью 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге на недвижимость)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

Пунктом 3 ст.166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

При этом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки, либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В соответствии с требованиями ст. 1, 11 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на недвижимое имущество, являющееся предметом залога (ипотеки) по договору залога недвижимости, заключенному между Арустамян С.Г. и Козьмову М.С. - земельный участок с КН № расположенный по адресу, <адрес>, площадью 568, 0 кв.м., установлена начальная продажная стоимость в размере 324 800 руб.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам <адрес>вого суда решение Пятигорского городского суда оставлено без изменения.

Поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлено наличие между Арустамяном С.Г. и Козьмовой М.С. договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и исполнение обязательств последней по договору займа, для залога земельного участка требовалось согласие арендодателя Комитета по муниципальной собственности <адрес>, которое получено залогодателем не было.

Из имеющегося в материалах дела ответа на обращение Козьмову М.С. от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в случае оформления права собственности на жилой дом и договора аренды на земельный участок Комитет не будет возражать против передачи в залог права аренды по договору аренды земельного участка №-з от 03.03.2011г.

Вместе с тем, из имеющейся копии договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом залога является жилой дом и земельный участок, а не право аренды на земельный участок.

Указанное в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ свидетельствует о недействительности договора в части залога земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Вместе с тем в силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В судебном заседании установлено нарушение права истца, ответчики не высказали требований о применении последствий недействительности сделки в полном объеме, в связи с чем исходя из объема подлежащего защите права, суд полагает подлежащими удовлетворению требования о признании спорного договора недействительным в части.

Срок обращения истца в суд с заявленными требованиями не пропущен.

Признание договора залога в части недействительным влечет в силу ст. 167 ГК РФ снятие обременений с принадлежащего истцу Непокрытого Ю.С. на праве аренды земельного участка.

Вместе с тем, требования истца о передаче 1/2 земельного участка в свободное и необремененное правами третьих лиц владение и использование истцу, и обязании межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК произвести государственный кадастровый учет в отношении образуемого участка удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела Администрацией <адрес> края вынесено постановление от 16.03.2017г. за № которым утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 400,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Территориальная зона - Ж-1. Вид разрешённого использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, в п.2 постановления указано: осуществить постановку на государственный кадастровый учёт земельного участка площадью 400, 0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

Согласно вышеуказанного постановления Непокрытый Ю.С. и Козьмова М.С. вправе обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка площадью 400 кв.м., однако срок действия указанного постановления составляет 2 года. В настоящее время срок действия данного постановления истек.

К доводам истца о том, что он считает неправомерным отказ межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в кадастровом учёте земельного участка площадью 400 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> по причине отсутствия согласия от залогодержателя земельного участка с КН № на раздел с сохранением исходного участка в изменённых границах, суд относится критически.

Из п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Непокрытого Ю.С. к Козьмову М.С., Арустамян С.Г. о признании недействительным договора залога недвижимости в части передачи в залог земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи в ЕГРН, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости, передачи 1/2 земельного участка в свободное и необремененное правами третьих лиц владение и пользование, обязании произвести государственный учет – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор залога недвижимости б/н от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог земельного участка с № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 568 кв.м., заключённого между Козьмову М.С. и Арустамян С.Г..

Применить последствия признания сделки недействительной, а именно:

Признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за № земельного участка с КН №, расположенного <адрес>, <адрес>

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В удовлетворении требований о передаче 1/2 земельного участка с КН №, расположенного <адрес> площадью 568 кв.м, в свободное и необременённого правами третьих лиц владение и использование его арендатору Непокрытого Ю.С. и обязании межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК произвести государственный кадастровый учёт в отношении образуемого участка, расположенного по адресу: <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2020 года.

Судья А.Н. Зацепина