Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Развитие» к Кочетову В.В., Кочетовой Е.М., Жукову Д.В., Жуковой Е.С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, обязании привести помещение в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

На основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда от <дата> Кочетов В.В., Кочетова Е.М., Жуков Д.В., Жукова Е.С., в равных долях, приобрели право общей долевой собственности на нежилое помещение № №, площадью 113,4 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

С ноября 2011 г. управление указанным домом осуществляет ТСЖ «Развитие». Комиссией ТСЖ 22.11.2017 был составлен акт о перепланировке помещения, согласно которому был зафиксирован факт несоответствия нежилого помещения № № техническому плану в отсутствие разрешительной документации.

ТСЖ «Развитие» обратилось в суд с иском к ответчикам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, а именно, помещения дровяного сарая, относящегося к общему имуществу дома <адрес>, выселении из данного помещения и обязании привести помещение в первоначальное состояние. В обоснование требований истец ссылается на то, что указанный многоквартирный дом управляется Товариществом собственников жилья «Развитие», ответчикам на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит расположенное в данном доме нежилое помещение ХХХХ, граничащее с изолированным помещением, обозначенным на плане подвала и первого этажа по состоянию на 1929 год, как дровяной сарай с отдельным входом. Истцом также указано на то, что ответчиками произведена перепланировка, в результате которой помещение дровяного сарая было присоединено к помещению, принадлежащему ответчикам. Согласие собственников помещений дома на данное использование общего имущества ответчиками не было получено.

Представители ТСЖ «Развитие» в судебном заседании иск поддержали, просили об удовлетворении требований, с учетом выводов судебной экспертизы, установившей отсутствие возможности для устройства второго входа, в связи с чем, не поддержали требование о полном устранении всех последствий перепланировки, в виде устройства отдельного входа в спорное помещение; исходя из обеспечения возможности пользования общим имуществом, просили восстановить демонтированную перегородку, отделяющую помещение ответчиков от дровяного сарая, а также предоставить ключи от входной двери, ведущей в данное помещение и расположенной в дворовой части дома.

Ответчик Кочетов В.В. явился в судебное заседание, иск не признал, возражал против удовлетворения требований.

Ответчики Жуков Д.В., Кочетова Е.М., Жукова Е.С. в суд не явились, извещены надлежащим образом.

В защиту интересов всех ответчиков в судебном заседании выступили: представитель адвокат Шадрина Е.Г., в интересах ответчика Жуковой Е.С. – представитель по доверенности Никольский М.Ю., которые в судебном заседании иск не признали, ссылаясь на то, общее имущество дома в данном случае не затронуто, права истца не нарушены, истцом не представлено доказательств, опровергающих данные обстоятельства.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, их представителей, опросив эксперта по заключению судебной экспертизы, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу положений статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В силу положений статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом V111 настоящего Кодекса; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Аналогичные признаки названного имущества отмечены в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в силу которых в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Как следует из содержания искового заявления, предметом спора является восстановление прав собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество в многоквартирном доме - подсобное помещение, расположенное радом с помещением ответчиков, истребование его из незаконного владения ответчиков, путем обязания их ликвидировать последствия переоборудования данного помещения с приведением в первоначальное состояние.

Факт перепланировки, произведенной в помещении, принадлежащем на праве общей долевой собственности ответчикам, подтверждается актом от 22.11.2017, составленным комиссией ТСЖ «Развитие», управляющего домом по адресу: <адрес> (л.д.13,35-42). Также наличие перепланировки в нежилом помещении ответчиков усматривается при сопоставлении поэтажных планов подвала, 1 этажа указанного дома, по состоянию на 1929, 1996, 2018 годы (л.д.18,76,77).

Как следует из плана по состоянию на 1929 год в числе помещений повала, первого этажа дома имеется помещение, поименованное на плане – «дровяной сарай», в которое имеется отдельный вход со дворовой территории дома. Данное помещение имеет общую стену, являющуюся несущей конструкцией, с помещением, в настоящее время принадлежащим ответчикам (л.д.18). Сведений о площади помещения «дровяной сарай» план не содержит.План первого этажа и подвала по состоянию на 1996 год в части рассматриваемых помещений не содержит изменений, за исключением отсутствия наименования спорного помещения, которое более не упоминается как «дровяной сарай» (л.д.77). При этом никаких идентифицирующих данных (площадь, длина, высота стен, номер помещения), в отношении этого помещения на плане не имеется.

Существенные изменения планировки помещения № № и соседнего помещения, ранее поименованного как «дровяной сарай», усматриваются на плане подвала, первого этажа, по состоянию на 2018 (л.д.76). Спорное помещение, указанное на плане 1929 года как «дровяной сарай», более не является изолированным помещением, составляя единое помещение с прочими помещениями, относящимися к нежилому помещению № №, вход с дворовой части как в спорное помещение, так и в помещение № становится общим, осуществлен демонтаж части несущей стены, являвшейся общей для вышеуказанных помещений, возведена перегородка, позволяющая обустроить помещение санузла при входе в помещение № со двора дома, перенесено сантехническое оборудование и соответствующие трубопроводы, демонтировано несколько внутренних перегородок.

Согласно плану вторичного объекта недвижимости от 09.10.2001 помещение № имеет площадь 113,4 кв.м, выполнена перепланировка, без изменения наружных границ объекта, без предоставления утвержденного проекта (л.д.54). При сравнении данного плана, составленного накануне совершения ответчиками сделки по приобретению данного помещения (12.03.2002), и плана расположения помещения, являющегося приложением к выписке из ЕГРН по состоянию на 05.12.2017 (л.д.56-58), усматривается, что наружные границы данного объекта не совпадают с границами помещения №, отраженными на плане 2018 года (л.д.76).

Таким образом, суд считает установленным, что принадлежащее ответчикам помещение в результате произведенной перепланировки увеличилось за счет площади соседнего изолированного помещения, обозначенного на плане 1929 года как «дровяной сарай», что привело к ограничению доступа в данное помещение и отсутствию возможности его использования, за исключением лиц, допущенных к пользованию принадлежащему ответчикам нежилому помещению.

Данный вывод суда основан также на заключении судебной экспертизы, по результатам которой было установлено, что в период с 07.12.2017 по 25.11.2019 в помещении № дома <адрес> выполнены работы по перепланировке и переустройству (переоборудованию) помещения, при этом перепланировка, в части демонтажа участка стены, затронула несущие конструкции дома, произошло увеличение помещения № за счет площади помещения, поименованного на плане по состоянию на 1929 год, как «дровяной сарай» на 1,92 кв.м. (л.д.105-147).

Суд в целом принимает заключение судебной экспертизы в качестве доказательства, за исключением вывода о площади, на которую увеличилось помещение ответчиков, поскольку в расчетах эксперт использовал неверные данные, а именно площадь помещения, граничащего с дровяным сараем, а не площадь этого помещения (л.д.123-124). Собственные замеры спорного помещения экспертом не проводились, а представленные в материалы дела документы не содержат сведений о размерах спорного помещения. В остальной части выводы судебной экспертизы суд принимает, находя их понятными, мотивированными, не противоречащими другим материалам дела. Судебная экспертиза проведена в установленном порядке, заключение не оспорено сторонами, не опровергнуто с помощью каких-либо доказательств.

Из искового заявления, объяснения стороны истца, следует, что спорное помещение, обозначенное на плане 1929 года как дровяной сарай, относится к общему имуществу дома, принадлежащему всем собственникам помещений дома.

Данное помещение не учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, в то же время до произведенной перепланировки, после которой помещение вошло в состав помещения №, данное помещение являлось изолированным, имело собственный вход и при соблюдении установленного порядка могло использоваться неограниченным кругом собственников помещений дома для удовлетворения социально-бытовых потребностей.

Таким образом, из представленных документов следует, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку до перепланировки было обособлено от других помещений, в частности, от помещения, принадлежащего ответчикам, имело конкретные границы, обозначено на плане. Оснований полагать, что данное помещение обслуживало исключительно помещение №, не имеется, таких доказательств ответчики в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представили.

Тот факт, что площадь спорного помещения неустановленна и, соответственно, не учитывается в общей площади помещений многоквартирного дома, сам по себе, не может влиять на определение статуса данного помещения, исключая его из общего имущества дома.

Приходя к выводу о принадлежности спорного помещения к общему имуществу дома, суд считает, что для его использования в интересах только ответчиков, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников помещений дома.

В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Такового решения у ответчиков не имеется.

В настоящее время ответчики лишили других собственников помещений в многоквартирном доме пользоваться принадлежащим им общим имуществом. При этом довод ответчиков об отсутствии у собственников и у ТСЖ нуждаемости в спорном помещении, а также о недоказанности факта нарушения прав других собственников, суд считает несостоятельным, поскольку в результате несогласованного присоединения помещения, уменьшился размер общего имущества многоквартирного дома.

Как следует из п. 42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» – судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее. Если доля в праве общей долевой собственности возмездное приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ.

Поскольку спорное помещение необоснованно выбыло из долевой собственности многоквартирного дома, исковые требования об истребовании данного имущества из незаконного владения ответчиков являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Учитывая, что в настоящее время спорное помещение фактически не существует, в виду перепланировки, приведшей к его присоединению к другому помещению, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о приведении помещения ХХХХ дома по адресу: <адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по перепланировке, путем монтажа демонтированной части несущей кирпичной стены между помещениями ХХХХ и изолированным помещением цокольного этажа, граничащим с помещением ХХХХ указанного дома, обозначенным на плане подвала и первого этажа по состоянию на 1929 год, как «дровяной сарай».

Вместе с тем, исходя из заключения судебной экспертизы об отсутствии технической возможности устройства второго входа, рядом с запасным входом в помещение №, ввиду наличия действующей вентиляции, обеспечивающей пользование данным помещением, представителями истца было сделано уточнение требований об устранении последствий перепланировки, в части сохранения одного входа, но с условием предоставления ТСЖ ключей от входной двери, в целях доступа в спорное помещение. Учитывая, что предоставление доступа в спорное помещение обеспечивает исполнение требования об истребовании имущества, суд считает требование об обязании выдать ТСЖ ключи от запасного входа в помещение ответчиков, подлежащим удовлетворению.

Утверждение ответчиков, что перепланировка произведена до приобретения помещения №, суд находит неубедительным, голословным, противоречащим другим доказательствам и не имеющим значения для существа спора.

Довод ответчиков о том, что ТСЖ является ненадлежащим истцом, не наделено правом предъявления требований, направленных на обеспечение доступности пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, является необоснованным, противоречит приведенным выше нормам материального прав и положениям Устава ТСЖ «Развитие» (л.д. 35-40).

Удовлетворяя иск об истребовании недвижимого имущества, обязании устранить последствия перепланировки, и выдать ключи, суд считает нарушенное право восстановленным. В то же время, суд считает, что требование о выселении ответчиков из спорного помещения не соответствует избранному способу защиты права и не подлежит удовлетворению.

Принимая решение в пользу истца, суд на основании ст.98 ГПК РФ считает подлежащими возмещению за счет ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в равных частях, по 3 000 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ТСЖ «Развитие» к Кочетову В.В., Кочетовой Е.М., Жукову Д.В., Жуковой Е.С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, обязании привести помещение в первоначальное состояние удовлетворить частично.

Истребовать из чужого незаконного владения ответчиков Кочетова В.В., Кочетовой Е.М., Жукова Д.В., Жуковой Е.С. в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, изолированное помещение цокольного этажа, граничащее с помещением ХХХХ указанного дома, обозначенное на плане подвала и первого этажа по состоянию на 1929 год, как «дровяной сарай».

Обязать ответчиков Кочетова В.В., Кочетову Е.М., Жукова Д.В., Жукову Е.С. восстановить помещение ХХХХ дома по адресу: <адрес><адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по перепланировке, путем монтажа демонтированной части несущей кирпичной стены между помещениями ХХХХ и изолированным помещением цокольного этажа, граничащим с помещением ХХХХ указанного дома, обозначенным на плане подвала и первого этажа по состоянию на 1929 год, как «дровяной сарай».

Обязать ответчиков Кочетова В.В., Кочетову Е.М., Жукова Д.В., Жукову Е.С. предоставить ТСЖ «Развитие» ключи от входной двери в изолированное помещение цокольного этажа, граничащее с помещением ХХХХ<адрес>, обозначенное на плане подвала и первого этажа по состоянию на 1929 год, как «дровяной сарай».

Взыскать с Кочетова В.В., Кочетовой Е.М., Жукова Д.В., Жуковой Е.С. в пользу ТСЖ «Развитие» в возмещение расходов по государственной пошлине по 3 000 рублей с каждого, в удовлетворении остальной части требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья