Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению прокурора Второй прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах Московской области о признании незаконным в части постановления главы города № от ДД.ММ.ГГГГ и постановления № от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л :

Прокурор Второй прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах Московской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с просьбой признать противоречащими закону и недействующими с момента издания постановления главы города № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей» и № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в постановление главы города от ДД.ММ.ГГГГ №» которыми установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников, в части установления платы за санитарное содержание придомовой территории (ручной и механизированной уборки дворовой территории). Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с требованиями жилищного законодательства собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны нести бремя расходов по содержанию общего имущества, в том числе и по содержанию придомовой территории, однако в городе оформлены земельные участки на многоквартирные дома, размеры и границы которых определены периметром и площадью фактически занятых этими домами. Земельные же участки многоквартирных домов с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов объектами не сформированы и в государственном кадастровом учете сведения о них отсутствуют, границы и размеры участков придомовой территории многоквартирных домов не установлены, в связи с чем и возникает неопределенность и установлен необоснованный размер этой платы. Поскольку при её установлении не приняты во внимание индивидуальные признаки каждого земельного участка, размеры которых разные даже для домов с одинаковым количеством жителей, не учтены объекты озеленения и благоустройства находящиеся на разных участках, их покрытие и сложность, что привело к усредненному подходу, в результате чего нарушаются права неопределенного круга лиц, так как плата фактически назначена одинаковая за разные земельные участки, с разным количеством объектов озеленения и благоустройства, с разным покрытием, без установления общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Заявление его в суд вызвано многочисленными обращениями граждан, жителей .

Представитель главы ФИО1 с заявленными требованиями не согласилась и пояснила, что решение принималось главой города в соответствии с требованиями ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и статьями 154, 156 и 158 ЖК РФ, вынесено в целях благоустройства города. Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Границы и размер этого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя в т.ч. и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества. Поскольку в до настоящего времени земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, с прилегающей территорией не сформированы и в отношении них не произведен государственный кадастровый учет, собственники жилых помещений с такой инициативой не обращались в администрацию, то главой города и было принято решение об установлении предусмотренной оспариваемыми постановлениями платы, правомочность чего вытекает также из смысла разъяснений, содержащихся в п.67 Постановлении Пленума Верховного суда РФ № и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Размер тарифов определялся на основании протокола № заседания комиссии по рассмотрению цен от ДД.ММ.ГГГГ, при этом учитывались минимальные размеры затрат. Оплата собственниками жилых помещений производится на основании однотипных договоров управления общим имуществом многоквартирного дома, заключенных с МУП «ЖКХ»

Также, просила обратить внимание, что в случае удовлетворения заявления, средств на уборку города не будет, поскольку бюджетом на ДД.ММ.ГГГГ год предусмотрены средства на благоустройство города в размере только рублей, в то время как размер платы за содержание земельных участков по оспариваемым постановлениям составит около рублей.

Свидетель ФИО2 показал, что работает руководствующейся в своей деятельности Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. С собственниками жилых помещений заключены однотипные договора управления общим имуществом многоквартирного дома, в котором предусмотрена уборка придомовой территории, а собственники приняли на себя обязательство оплачивать эти услуги. Придомовые территории в городе не определены, также как не определены объекты озеленения и благоустройства на этих земельных участках, при расчете тарифов и установлении платы за содержание придомовой территории использовалось понятие уборочная территория, то есть непосредственные участки, убираемые силами управляющей организации, тротуары, площадки перед подъездами, задачи же убирать всю придомовую территорию не ставилось. Эти земельные участки разные по площади у разных домов, объекты озеленения и благоустройства не учитывались. Данные о размерах уборочной территории, которая определена схематично, были предоставлены МУП «ЖКХ» в отдел цен и тарифов. При установлении тарифов применялись минимальные затраты, решение принималось в установленном порядке комиссией. Инициативы от собственников о принятии решения о формировании земельных участков не было. Ему известно, что в настоящее время в суде рассматривается дело по иску гражданина по аналогичному вопросу.

Свидетель ФИО3 показала, что работает . При подготовке оспариваемых постановлений и разработке тарифов, в том числе и определении платы за содержание придомовой территории в расчет принималась общая уборочная площадь в городе, данные о которой предоставило МУП «ЖКХ», с учетом общих площадей, категории покрытия, усовершенствованного и неусовершенствованного, что также влияет на размер платы. Были определены общие затраты по всему городу, после чего математическим путем рассчитали плату на одного человека. При производстве расчетов не учитывались площадь придомовых территорий, расположенные на них объекты озеленения и благоустройства, сложность участков. Если бы были представлены данные по каждому придомовому земельному участку, с учетом площади, категории покрытия, наличия объектов озеленения и благоустройства, то у комиссии не возникло бы трудностей для определения платы по каждому такому участку.

Постановлением главы № от ДД.ММ.ГГГГ установлены и введены в действие с ДД.ММ.ГГГГ размеры платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Постановлением главы № от ДД.ММ.ГГГГ действие Постановления № распространено на собственников, которые не приняли решение об установлении размера оплаты.

Согласно Постановления главы № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении тарифов и ставок на жилищно-коммунальные услуги», утверждены и введены в действие с ДД.ММ.ГГГГ в том числе ставки на содержание и текущий ремонт жилищного фонда, которые включают услугу по санитарному содержанию придомовой территории.

Из сообщения заместителя главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ на запрос прокурора следует, что в размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей, установленный постановлением главы от ДД.ММ.ГГГГ № входит услуга по санитарному содержанию придомовой территории в размере руб/кв.м. от общей площади занимаемого жилого помещения для всех типов домов, в том числе механизированная уборка – руб/кв.м., ручная уборка – руб/кв.м.

Прокурором представлены кадастровые паспорта земельных участков под домами (л.д.18-24), а также структуры платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества этих домов, из которых видно, что плата за санитарное содержание придомовой территории выросла с руб. в ДД.ММ.ГГГГ году до руб. в ДД.ММ.ГГГГ году и составляет от общей платы (л.д.24-29).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № МУП «ЖКХ» направило прокурору перечень домов, в которых собственникам жилых помещений выставляется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный постановлением главы от ДД.ММ.ГГГГ №. В перечень включено дома, это почти все многоквартирные дома города.

В судебное заседание прокурором представлены, полученные им в МУП «ЖКХ» данные по составу общего имущества всех домов города. Эти сведения содержат данные о площади земельных участков, входящих в состав общего имущества.

Согласно представленного прокурором в качестве образца договора управления общим имуществом многоквартирного , состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по этому договору, приведен в Приложении № к этому договору и включает в себя в том числе земельный участок с указанием площади и кадастрового номера. Обязанность обеспечения изготовления технической документации, её хранению и ведению лежит на управляющей организации. Также на управляющей организации лежит обязанность по оказанию услуг и выполнению работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда по перечню, объему услуг, работ и условиями их выполнения, определяемых в Приложениях №. Собственники жилых помещений обязаны своевременно и полностью вносить Управляющей организации плату за содержание и ремонт жилого помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади помещения. При этом в приложении № к этому договору приведен перечень общего имущества многоквартирного дома, указана площадь земельного участка и приведен его кадастровый номер, который соответствует представленным МУП «ЖКХ» данным по запросу прокурора. Перечень работ и периодичность уборки, очистки придомовой территории содержится в приложении № к договору.

Из представленного протокола заседания комиссии по рассмотрению цен (тарифов) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что приняты предложения отдела цен и тарифов об установлении платы граждан за содержание и текущий ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда в среднем по жилому фонду и по категориям домов согласно приложениям № и №, при этом ни в протоколе, ни в приложениях не отражено, что при определении размера платы за содержание придомовой территории принимались во внимание площади земельных участков под домами с учетом объектов озеленения и благоустройства.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав участников судебного заседания, суд находит требования прокурора подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьёй 254 ГПК РФ и Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» предусмотрена возможность обжалования решений органов местного самоуправления.

Согласно ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 19 Конституции РФ, все равны перед законом. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина.

Статьёй 55 Конституции РФ установлено, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права и распоряжаются ими. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со ст. 2 ЖК РФ, на органы государственной власти и органы местного самоуправления возлагается обязанность, в том числе и по обеспечению защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующиеся ими на законных основаниях.

Статьёй 4 ЖК РФ установлено, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, к которому в том числе относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 156 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги и для нанимателя и для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе плату по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Размер платы в соответствии со ст. 156 ЖК РФ для нанимателей и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьёй 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве собственности на это имущество путем внесения платы. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержания и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно п.2, утвержденных Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включается, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Пунктом 11 Правил определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Пунктом 24 установлено, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. А согласно пункт 28 Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание.

Статьёй 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» предусмотрено, что в случае, если земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления.

Анализ приведенного законодательства свидетельствует о том, что собственники жилых помещений в многоквартирных домах имеют право на владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном. Также на них возлагается и обязанность по содержанию общего имущества в состав которого входят и земельные участки (придомовая территория). При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления. Однако необходимо учитывать, что собственники жилых помещений должны нести бремя расходов только на содержание своей общей собственности, то есть придомовой территории прилегающей к своему дому, которая должна быть указана в технической документации.

При принятии оспариваемых решений главой города эти требования не учтены, при расчете принят за основу усредненный подход, взят расчет общей, так называемой уборочной территории в городе, без отнесения её к придомовой, без учета индивидуальных признаков земельных участков под многоквартирными домами, что земельные участки под разными домами, в том числе и домами с одинаковым количеством жителей, отличаются по своей площади, а также по количеству объектов озеленения и благоустройства, без учета категории покрытия, что повлияло на обстоятельства ценообразования и всем жителям установлен одинаковый размер платы, что нельзя признать правомерным.

Такой подход противоречит Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ №, из которых следует, что содержание общего имущества включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, входящего в состав общего имущества, сведения о котором должны отражаться в технической документации. Из представленных доказательств следует, что земельные участки с кадастровыми номерами уже включены в состав общего имущества домов, расположенных в и отражены в технической документации, однако плата берется за какие-то другие земельные участки, границы которых не определены, данные о них не отражены в технической документации.

В судебное заседание не представлены доказательства того, что принятая для расчета площадь так называемой уборочной территории соответствует площади придомовой территории в .

При этом суд не может согласиться с доводами представителя главы города, что плата не может быть установлена дифференцировано, со ссылкой на то, что земельные участки могут быть сформированы только по заявлениям собственников, а таких заявлений в администрацию города не поступало, поскольку действующее земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности, на что имеется ссылка в ЖК РФ, прямо предусматривает право местных органов власти на осуществление управления и распоряжения земельными участками, а также по формированию земельных участков, на которых расположены дома, по разработке документации по планировке территории (ст. 29, 11 ЗК РФ ст.ст.45 и 46 Градостроительного Кодекса РФ), а частью 4 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введение в действие ЖК РФ» установлено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления. Таким образом, границы и размеры земельных участков, с учетом положения ст. 36 ЖК РФ в конечном итоге должны определяться органами местного самоуправления. Представителем главы города не учтено, что согласно представленным доказательствам, земельные участки сформированы и данные о них указаны в технической документации на дома.

Также не может суд признать убедительными ссылки представителя главы города на п.67 постановления Пленума Верховного суда и Высшего арбитражного суда, поскольку это постановление затрагивает случаи, когда земельный участки не сформированы, в городе же Протвино земельные участки сформированы лишь под домами, площадь их указана в технической документации на дома и согласно заключенным договорам управления общим имуществом многоквартирного дома, именно за содержание этих участков собственники и должны оплачивать услуги управляющей организации. Аналогичное требование содержится и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ №.

В случае соблюдения главой города приведенного законодательства можно было избежать установленного в судебном заседании уравнительного, несоразмерного подхода и дифференцировано определить справедливую плату для собственников жилых помещений, в зависимости от площади конкретной придомовой территории, каждого дома, с учетом характера покрытия, сложности участков, наличия объектов озеленения, благоустройства и т.п.

Ссылка представителя главы города на договора управления общим имуществом многоквартирных домов, которые заключены с жителями всех домов города и аналогичны с договором, исследованным в судебном заседании, что плата взимается якобы на основании этих договоров, также не может быть признана состоятельной, поскольку этими договорами установлено, что собственники обязаны вносить плату за содержание своего общего имущества, состав которого приведен в приложении №. Действительно, перечень общего имущества указан в приложении № к этим договорам, и он содержит сведения о земельном участке с указанием кадастрового номера. Таким образом, техническая документация на дом имеется, указана площадь земельного участка, однако плата включает в себя содержание большего по размеру земельного участка, что не предусмотрено этим договором и противоречит требованиям как ст. 156 ЖК РФ, так и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ №. При этом оспариваемыми постановлениями установлен одинаковый размер платы, без учета того, что площадь земельных участков под домами в городе разная. Более того, заключенные договора не содержат обязанности управляющей организации проводить работы по содержанию придомовой территории, поскольку из текста договора управления общим имуществом многоквартирного дома следует, что управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества по перечню, объему услуг, работ и условиям их выполнения, определяемых в Приложениях №,№, в то время, как перечень работ по содержанию придомовой территории содержится в приложении №, а Договор не содержит каких либо указаний для управляющей организации по этому пункту.

При такой ситуации, очевидно, что не определив площадь придомовой территории каждого дома, без установления объектов озеленения и благоустройства, сложности участка и категории покрытия, то есть не определив общую собственность по каждому конкретному дому, без дифференцированного подхода к оплате за содержание этих земельных участков собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, принимая решения глава города явно нарушил права большого числа граждан, которым установлена одинаковая плата за содержание разных по площади земельных участков, что приводит к тому, что собственники меньших участков должны вносить плату несоразмерно больше, чем собственники жилых помещений в домах с большей придомовой территорией, то есть не соблюдается установленный Конституцией принцип равенства. При этом суд не ставит под сомнение право главы города принимать решения в соответствии с требованиями ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», однако такие решения, как следует из анализа положений этого же закона, должны соответствовать требованиям Конституции РФ, Федерального законодательства и не нарушать прав и свобод граждан.

Доводы представителя главы города о том, что в случае признания незаконными оспариваемых постановлений в городе не будет средств на уборку территории суд не может признать состоятельными, поскольку бремя содержания территории города в надлежащем санитарном состоянии не должно перекладываться органами самоуправления на плечи жителей города, законодательство предусматривает обязанность жителей содержать только придомовую территорию, находящуюся у них в общей собственности, неопределенность же в вопросе отнесения земельных участков к придомовой территории, и землям, находящимся в собственности публично-правового образования вызывает обоснованные претензии граждан, собственников жилых помещений, на что и ссылается прокурор в своих доводах.

Исследованные доказательства свидетельствуют о том, что оспариваемые постановления затрагивают права и интересы неопределенного круга лиц, фактически всех жителей . При этом суд не может согласиться с утверждениями представителя главы города, что никто из жителей города не оспаривает эти постановления, поскольку прокурор пояснил, что его обращение вызвано многочисленными обращениями граждан, а свидетель ФИО2 показал что судом уже рассматривается другое гражданское дело по иску гражданина по аналогичному вопросу.

Принимая решение, суд исходит из установленного законом запрета на ограничение жилищных прав граждан, что оно допускается только на основании федерального закона и только в строго оговоренных законом случаях. Ни главой города, ни его представителем не представлены доказательства существования такого федерального закона, что действия главы города были вызваны необходимостью защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Принимая решение, суд исходит из положений ст. 195 ГПК РФ, что решение может быть основано только на исследованных в судебном заседании доказательствах. При этом сторонам неоднократно разъяснялись требования ст. 56 ГПК РФ, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, однако дополнительных доказательств представлено участниками процесса не было, ходатайств об истребовании каких-либо доказательств не заявлялось.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 258 ГПК РФ,

р е ш и л :

Заявление прокурора Второй прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах Московской области удовлетворить, признать незаконными и необоснованными с момента издания постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей» и № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в постановлении Главы города от ДД.ММ.ГГГГ №» в части установления для собственников жилых помещений в многоквартирных домах платы за санитарное содержание придомовой территории (ручной и механизированной уборки дворовой территории).

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Протвинский горсуд в течение 10 дней после его вынесения.

Судья