Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прибыловой А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ответчик1», закрытому акционерному обществу «ответчик2» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Прибылова А.В. (далее – истец, Прибылова А.В.) обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ответчик1» (далее – ответчик 1, ООО «ответчик1»), закрытому акционерному обществу «ответчик2» (далее – ответчик 2, ЗАО «ответчик2») о признании права собственности на квартиру №, по адресу: АДРЕС

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО наименование1», АКОО «наименование2», Тулишс А..

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, представил для приобщения к материалам дела дополнительные документы.

Представители ответчиков и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, не явились.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав позицию представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Прибылова А.В. (принципал) и ООО «ответчик1» (агент) заключили агентский договор №, на основании которого агент обязался за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в собственность недвижимого имущества в виде квартиры.

Ориентировочные требования, предъявляемые к квартире, согласованы сторонами в пункте 1.1. договора, а именно:

адрес: АДРЕС;

характеристики дома: монолитный жилой дом;

характеристики квартиры: общая площадь – 86,9 кв.м., этаж – №, количество комнат – №;

ориентировочная стоимость – 5 850 000, 24 руб.

Акт об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры по агентскому договору подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3.5 агентского договора в целях обеспечения возможности выполнения агентом своих обязательств по осуществлению расчета по заключенному принципалом договору купли-продажи квартиры Прибылова А.В. ДД.ММ.ГГГГ оплатила ООО «ответчик1» денежные средства в размере 5 850 000, 24 руб., а также в счет агентского вознаграждения – 149 999, 83 руб.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ответчик2» (поручитель) и Прибыловой А.В. (кредитор) был заключен договор поручительства №, по которому поручитель обязался отвечать перед кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение агентом условий вышеназванного агентского договора № в части осуществления за счет принципала расчета по заключенному им договору купли-продажи квартиры.

Между ЗАО «ответчик2» и Прибыловой А.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является соглашение сторон о заключении в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на квартиру, но не позднее IV квартала ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры с условным номером № общей проектной площадью 86,90 кв.м., расположенную на № этаже, в секции/подъезде №, корпусе № жилого дома по адресу: АДРЕС

Оплата по предварительному договору была осуществлена Прибыловой А.В. на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени договор купли-продажи между сторонами заключен не был, квартира не передана покупателю.

При таких обстоятельствах истец, ссылаясь на выполнение со своей стороны условий договорного обязательства и, как следствие, возникшее у него право требования исполнения встречного обязательства в виде передачи в собственность квартиры, обратился в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав имеющиеся в материалах дела документальные доказательства, сопоставив их с фактическими обстоятельствами дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии со статьями 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В обоснование заявленных требований, истец указал на то, что ответчик 2 договорные обязательства должным образом не выполняет, вследствие чего права Прибыловой А.В. на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры нарушаются. Так, неисполнение ЗАО «ответчик2» пункта 3.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (в части срока окончания строительных работ) напрямую влияют на возможность реализации истцом прав по договору.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между инвестором - заказчиком ООО "наименование1» и соинвестором ЗАО «ответчик2» заключен договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ№ строительства общественного жилого комплекса общей площадью 230 - 40 000 кв. м, расположенного на территории АДРЕС

По условиям договора, доля соинвестора составляет 60% от общей жилой, нежилой площади и машиномест, для осуществления строительства объекта соинвестор может привлекать денежные средства иных соинвесторов на основании договоров, заключенных с ними.

Пунктом 7.1.7 договора предусмотрена обязанность инвестора заказчика не позднее 60 дней по окончании строительства обеспечить включение соинвестора и (или) указанных им третьих лиц в акт реализации инвестиционного контракта и обеспечить оформление в собственность доли соинвестору и (или) указанных им третьих лиц..

Договор соинвестирования заключен в целях реализации застройщиком ООО «наименование1» Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного им с "наименование3" и Администрацией ..... района (зарегистрирован за номером №).

Общественно-жилой комплекс «"наименование4"» состоит из трех очередей, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, №. В первой очереди строительства располагается один жилой дом (корпус №) и четыре объекта нежилого назначения (корпуса №). Спорная квартира располагается в жилом доме (корпус №) первой очереди общественно - жилого комплекса.

Постановлением Главы городского поселения ..... муниципального района ..... области № от ДД.ММ.ГГГГ корпусу № присвоен почтовый адрес: АДРЕС Разрешение № на строительство 1-й очереди общественно-жилого комплекса «"наименование4"» выдано застройщику ООО «наименование1». Корпус № построен, введен в эксплуатацию разрешением органа местного самоуправления № от ДД.ММ.ГГГГ.

Протоколом предварительного квартирного распределения общей жилой площади 1-й очереди от ДД.ММ.ГГГГ квартиры: № переданы ЗАО «ответчик2».

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ответчик2» (продавец) и ООО «наименование5» (покупатель) заключен с договор купли-продажи недвижимости в будущем №, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю квартиры в корпусе № общественно-жилого комплекса «"наименование4"» (по адресу: АДРЕС) не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № относительно продажи в законченном строительством, введенном в эксплуатацию доме №, квартир: №

Между Тулишс А. и ООО «наименование5» заключен договор № уступки права (требования).

ЗАО «ответчик2» было надлежащим образом уведомлено о состоявшейся уступке. Вместе с тем указанное обстоятельство не помешало ответчику 2 заключить ДД.ММ.ГГГГ с Прибыловой А.В. предварительный договор № купли-продажи спорной квартиры.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится указание на то, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, когда на жилые помещения претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, приоритет имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше.

Таким образом, в рассматриваемом случае в отношении квартиры № преимущественно перед Прибыловой А.В. на признание права собственности обладает Тулишс А. по договору купли - продажи недвижимости в будущем № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в его пользу обязательство возникло раньше, чем возникло у истца - ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску Тулишс А. (правопреемник АКОО «наименование2») к ЗАО «ответчик2» о признании права собственности.

При этом несмотря на отмену названного судебного акта апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ..... областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части признания за Тулишс А. права собственности на квартиру № в связи с частичным отказом от иска АКОО «наименование2», суд в рассматриваемом случае исходит из того, что поскольку право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано ни за Тулишс А., ни за Прибыловой А.В., приоритет имеет тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше.

На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая заявленный спор на основании положений вышеуказанных норм права, установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Прибыловой А.В. требований о признании права собственности на квартиру.

При этом суд считает необходимым разъяснить, что истец не лишена права обратиться с самостоятельным требованием к продавцу о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Прибыловой А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ответчик1», закрытому акционерному обществу «ответчик2» о признании права собственности на квартиру №, по адресу: АДРЕС - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ