Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Иранд» о возврате арендатором имущества и о взыскании арендной платы в связи с прекращением договора аренды и встречному иску ООО «Иранд» к ФИО1 о признании договоров аренды незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2, обратился в суд с иском к ООО «Иранд», в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем (истцом) и арендатором (ответчиком) был заключен договор субаренды земельного участка №, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земли сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес><адрес> В этот же день между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому истец сдал, а ответчик принял в аренду земли сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес><адрес> Передача земельных участков в соответствии с п.5.1 договоров состоялась в момент подписания договоров. Срок действия указанных договоров истек ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.5.2 договоров арендатор (ответчик) при прекращении договора обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, о чем составляется акт передачи. О прекращении договоров истец уведомил ответчика заказным письмом с уведомлением, однако ответчик арендованные земли не вернул, акт передачи подписывать отказывается. Кроме того, ответчик не внес плату за время использования указанных земельных участков. Величина арендной платы по договорам составляет 3 центнера зерна с гектара. Арендная плата должна производиться с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик не исполнил принятые на себя обязанности по оплате арендованных участков. Задолженность по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> ц зерна, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> ц зерна. Требования истца о расторжении договоров, возврате земельных участков и о внесении арендной платы ответчик добровольно не исполнил, продолжает возделывать арендуемые земельные участки. Ссылаясь на ст.309, 610, 614, 622 ГК РФ просил суд обязать ответчика вернуть земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес><адрес> в том состоянии, в котором ответчик его получил с учетом нормального износа в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес><адрес> Обязать ответчика исполнить обязательства в натуре – за время пользования земельным участком площадью <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ передать истцу <данные изъяты> ц зерна, за время пользования земельным участком площадью <данные изъяты> га за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ передать истцу <данные изъяты> ц зерна.

В ходе рассмотрения дела судом истец ФИО1 уточнил свои исковые требования. Указал, что им была проведена оценка в ООО «Тульский Центр Назависимых Экспертиз «Эксперт Групп», целью которой являлось определение рыночной стоимости арендной платы земельных участков сельскохозяйственного использования с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м и с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Стоимость арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ по земельному участку с кадастровым № составляет <данные изъяты> рублей, по земельному участку с кадастровым № – <данные изъяты> рублей. Просит суд обязать ответчика вернуть земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес><адрес> в том состоянии, в котором ответчик его получил с учетом нормального износа в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес><адрес> Обязать ответчика исполнить обязательства в виде выплаты истцу денежных средств за аренду земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес><адрес><данные изъяты> рублей, за аренду земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес><адрес> - <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рубля.

Ответчик ООО «Иранд» обратился в суд со встречным иском к ФИО1, указав, что в договоре субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ условия, позволяющие определенно установить имущество, переданное в аренду и субаренду отсутствуют, земельные участки, переданные в субаренду и аренду, не сформированы в соответствии со ст.11.1 ЗК РФ и не индивидуализированы, в договорах отсутствуют какие-либо сведения об этом. Данные договоры аренды и субаренды не могут считаться заключенными и, следовательно, не влекут каких-либо правовых последствий для сторон. Кроме того, указанные договоры заключены на срок <данные изъяты> месяцев, что является нарушением Федерального закона РФ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ и п.3 ст.8 Закона Тульской области от 07.06.2004г. № 452-ЗТО «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области», предусматривающего минимальный срок аренды земли сельскохозяйственного назначения <данные изъяты> года. ФИО1 не представлено никаких документов, подтверждающих право сдачи земельного участка в субаренду по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды и субаренды подписаны не ФИО1, а другим лицом, сведения о полномочиях которого в договорах не указаны. Считает, что указанные нарушения свидетельствуют о незаключенности указанных договоров аренды и субаренды. Просит суд признать незаключенным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м и договор субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м между ООО «Иранд» и ФИО1

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ФИО1 по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования ФИО1 поддержал, встречные исковые требования ООО «Иранд» не признал. По существу дела пояснил, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на <данные изъяты> лет, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес><адрес> Собственниками указанного участка являются <данные изъяты> человека, согласно списка, приложенного к договору аренды. Кроме того ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес><адрес> На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал часть находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м в субаренду ООО «Иранд». В этот же день ФИО1 передал ООО «Иранд» в аренду по договору № земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м. Оба договора были подписаны от имени ФИО1 им (ФИО3) на основании доверенности, однако указанная доверенность осталась в ООО «Иранд», поэтому представить ее суду он не может. В договорах он не отразил, что действовал от имени ФИО1 по доверенности ввиду юридической неграмотности. Со стороны ООО «Иранд» договоры подписала не ФИО5, как указано в договорах, а технический директор ФИО6, были ли у ФИО6 полномочия на подписание данных договоров ему неизвестно. Кроме того, договор субаренды был заверен им печатью ООО «Агросоюз», руководителем которого он является. Заверил он договор данной печатью по просьбе ФИО6 При этом ООО «Агросоюз» не имеет к ФИО1 никакого отношения. Заключенные договоры являлись одновременно актами приема-передачи. Для того, чтобы определить какие именно поля передаются в аренду, он показывал ФИО6 карту этих полей. После заключения договоров ООО «Иранд» начал возделывать указанные земли. Договоры были заключены на срок <данные изъяты> месяцев, поэтому государственной регистрации не подлежали. По условиям договоров ответчик должен был оплатить ФИО1 арендную плату из расчета 3 центнера зерна с гектара, срок платежа с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В указанный период ответчик арендную плату не внес. ДД.ММ.ГГГГ он направил в ООО «Иранд» ФИО5 заказное письмо, в котором просил решить вопрос о продлении договоров аренды и субаренды и оплатить арендную плату. Ответчик письмо получил, однако не ответил на него и арендную плату не внес. Поскольку ответчик не изъявил желания продлить договоры, то он посчитал, что ответчик не желает заключать договоры на новый срок и ДД.ММ.ГГГГ передал принадлежащие ФИО1 на праве аренды и праве собственности земельные участки в аренду и субаренду ФИО4 Договоры от лица ФИО1 со ФИО4 подписывал по доверенности он. Однако пользоваться переданными в аренду и субаренду землями ФИО4 не может, т.к. еще ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Иранд» посеял на этих землях озимые. Об этом ему было известно еще ДД.ММ.ГГГГ., потом ДД.ММ.ГГГГ., как только сошел снег, ему об этом сказал ФИО4 В суд истец с иском к ООО «Иранд» сразу не обратился, т.к. намеревался решить спор мирным путем. Однако ответчик не желает добровольно освобождать поля от своих посевов и не желает платить арендную плату. Поскольку в договорах аренды и субаренды не указан вид и размер арендной платы, то считает, что взыскать с ответчика в пользу ФИО1 арендную плату необходимо на основании заключения об оценке ООО «Тульский Центр Независимых Экспертиз «Эксперт Групп» в денежном выражении.

Просит суд обязать ответчика вернуть земельный участок площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес><адрес> в том состоянии, в котором ответчик его получил с учетом нормального износа в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес><адрес> Обязать ответчика исполнить обязательства в виде выплаты истцу денежных средств за аренду земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес><адрес><данные изъяты> рублей, за аренду земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес><данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рубля.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования ФИО1 поддержала, встречные требования ООО «Иранд» не признала, по существу дела привела те же доводы, что ФИО3 Дополнительно пояснила, что доказательством того, что ООО «Иранд» пользовался и продолжает пользоваться землями ФИО1 является постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное ДД.ММ.ГГГГ УУП МОМВД России «Ефремовский» ФИО11 по заявлению ФИО4, из которого видно, что технический директор ООО «Иранд» ФИО6 в своем объяснении признавал, что брал в аренду у ФИО1 землю в ДД.ММ.ГГГГ. Просила уточненный иск удовлетворить.

Представитель ответчика (истца) ООО «Иранд» по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, встречный иск ООО «Иранд» поддержал, по существу дела пояснил, что ООО «Иранд» не заключал договоры аренды и субаренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№ и №. Представленные истцом договоры подписаны техническим директором ООО «Иранд» ФИО6, который не имел полномочий на подписание и заключение указанных договоров. Со стороны ФИО1 указанные договоры также подписаны не истцом, а другим лицом, полномочия которого на подписание указанных договоров ничем не подтверждены. Кроме того, из содержания указанных договоров невозможно определить предмет договоров, поскольку в договорах отсутствует кадастровые номера земельных участков. Также к договорам не прилагаются акты приема-передачи, позволяющие определенно установить какие именно земельные участки, в каких границах, передаются в аренду и субаренду. Никаких карт с расположением полей истец ответчику не показывал. При таких обстоятельствах считает, что указанные договоры не считаются заключенными, ответчику ООО «Иранд» указанные земельные участки истцом не передавались и ООО «Иранд» этими земельными участками не пользовался, поэтому платить арендную плату не должен. Кроме того возвратить земельные участки с кадастровыми № и № ФИО1 ООО «Иранд» не может, поскольку указанные земельные участки находятся в аренде у ФИО4 Просит в иске ФИО1 отказать. Исковые требования ООО «Иранд» удовлетворить, признать незаключенным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м и договор субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м между ООО «Иранд» и ФИО1

Представитель ООО «Иранд» по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, встречный иск ООО «Иранд» поддержал по основаниям, приведенным ФИО7 Просил исковые требования ООО «Иранд» удовлетворить, в иске ФИО1 отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, иск ООО «Иранд» не признал. По существу дела пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем, главой КФХ. ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ФИО1, интересы которого представлял по доверенности ФИО3, договор аренды и договор субаренды земельных участков с кадастровыми номерами № общей площадью <данные изъяты> кв.м и № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес><адрес> При этом ФИО3 показал ему на карте где конкретно находятся данные земельные участки. Когда сошел снег и он собрался возделывать указанные земли, то выяснилось, что на них посеяны озимые. Кроме того, ООО «Иранд» выгнало свою технику на данные поля и начало их обрабатывать. По данному поводу он обратился ДД.ММ.ГГГГ в МОМВД России «Ефремовский» с заявлением о самоуправстве. В возбуждении уголовного дела по его заявлению было отказано. Пользоваться арендованными землями он не может до настоящего времени, поскольку они заняты посевами ООО «Иранд».

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временно владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другое имущество.

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В судебном заседании было установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права серии №№ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес><адрес> (л.д.86)

Сведений об определении границ указанного земельного участка суду истцом ФИО1 не представлено.

Кроме того на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве аренды земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес><адрес> (л.д.36-39)

Указанный договор аренды заключен между ФИО1 и собственниками земельных участков в количестве <данные изъяты> человек согласно прилагаемого к договору списку, сроком на <данные изъяты> лет. (л.д.99) Договор заключен в письменной форме, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области и никем из участников процесса не оспаривался, в связи с чем суд признает его достоверным и допустимым доказательством по делу, подтверждающим нахождение у ФИО1 указанного земельного участка на законных основаниях на праве аренды.

Согласно представленного суду кадастрового плана указанный земельный участок размежеван и стоит на кадастровом учете с определенными границами. (л.д.40)

Обосновывая свои исковые требования, ФИО1 представил суду два договора от ДД.ММ.ГГГГ - аренды и субаренды.

Так из договора № субаренды земельного участка следует, он был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 как арендодателем и ООО «Иранд» в лице генерального директора ФИО5 как арендатором сроком на 11 месяцев. (л.д.6-8)

Согласно п.1.1 указанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земли сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

Из договора № аренды земельного участка следует, что он был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 как арендодателем и ООО «Иранд» в лице генерального директора ФИО5 как арендатором сроком на <данные изъяты> месяцев. (л.д.9-11)

Из п.2.1, 2.2 указанных договоров следует, что величина арендной платы за пользование земельными участками устанавливается годовая – <данные изъяты> центнера с гектара. Оплата арендной платы будет производиться с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Оценивая указанные договоры в качестве доказательств, подтверждающих договорные отношения между сторонами, суд исходит из следующего.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст.11.1 Земельного Кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таки образом, применительно к земельным участкам единственным признаком, позволяющим определенно установить передаваемое в аренду имущество, является его кадастровый номер и определенные на местности границы данного земельного участка.

В представленных истцом ФИО1 договорах аренды и субаренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют кадастровые номера передаваемых в аренду земельных участков и сведения о конкретном местоположении указанных земельных участков. При этом, как следует из текста договоров, данные договоры одновременно являются и актами приема-передачи арендованного имущества.

Кроме того, в представленных истцом ФИО1 суду договорах № и №, отсутствуют сведения о виде арендной платы, подлежащей уплате арендатором, а указан только ее размер. При этом в силу ст.614 ГК РФ в случае отсутствия в договоре аренды указаний о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы, могут быть установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, но не вид арендной платы.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что указанные договоры аренды и субаренды подписаны не ФИО1, а ФИО9, полномочия которого на заключение указанных договоров ничем не подтверждены. От лица ООО «Иранд» договоры подписаны также не генеральным директором ФИО5, как указано в договорах, а иным лицом, полномочия которого на подписание данных договоров представители ООО «Иранд» в судебном заседании отрицали.

Также истцом ФИО1 не представлено суду письменное согласие арендодателей (собственников земельных участков – <данные изъяты> человека) на заключение договора субаренды принадлежащего им земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленные ФИО1 договоры аренды и субаренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя признать заключенными, поскольку они не соответствуют требованиям закона, предъявляемым к такого рода договорам, подписаны не уполноченными лицами, без согласия собственников и не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Признать в качестве доказательства заключения договоров между ФИО1 и ООО «Иранд» постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает невозможным, поскольку из содержания указанного постановления следует, что договор аренды был заключен между ООО «Иранд» и ООО «Агросоюз», а не между ООО «Иранд» и ФИО1 Из указанного постановления также не усматривается о каких конкретно земельных участках идет речь, поскольку в постановлении отсутствуют кадастровые номера указанных земельных участков и указание на их местоположение.

Содержание указанного постановления подтвердил допрошенный в суде в качестве свидетеля УУП МОМВД России «Ефремовский» ФИО15 проводивший проверку по заявлению ФИО4 о самоуправстве ФИО6, пояснив, что договор аренды был заключен в ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Агросоюз» и ООО «Иранд», и что занятые ФИО6 поля принадлежат ООО «Агросоюз».

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии договорных отношений между ФИО1 и ООО «Иранд» в связи с незаключенностью договоров аренды и субаренды, то требования о взыскании арендной платы также удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования ФИО1 о возврате принадлежащих ему земельных участков ответчиком ООО «Иранд», суд исходит из того, что условием удовлетворения таких исковых требований является нахождение спорного имущества во владении ответчика. При этом владение ответчиком истребуемым имуществом должно быть реальным.

В силу ст.12,56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом ФИО1 не представлено суду доказательств, подтверждающих нахождение земельных участков, принадлежащих ФИО1 на праве собственности и праве аренды в пользовании и владении ответчика ООО «Иранд».

Кроме того, из представленных суду истцом ФИО1 договоров аренды и субаренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельные участки, которые истец истребует у ООО «Иранд» были переданы им третьему лицу ФИО4 Договоры, заключенные между ФИО1 и ФИО4 соответствую требованиям, предъявляемым к такого рода договорам гражданским законодательством, подписаны обеими сторонами, зарегистрированы в установленном законом порядке и никем из участников процесса не оспаривались, в связи с чем суд признает их достоверными и допустимыми доказательствами, подтверждающими, что истец ФИО1 имел возможность распорядиться и распорядился принадлежащими ему земельными участками по своему усмотрению путем передачи их в аренду и субаренду ФИО4

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1, а встречные требования ООО «Иранд» считает необходимым удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Иранд» о возврате арендатором имущества и о взыскании арендной платы в связи с прекращением договора аренды отказать.

Встречный иск ООО «Иранд» к ФИО1 о признании договоров аренды незаключенными удовлетворить.

Признать незаключенными договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.метров между ООО «Иранд» и ФИО1 и договор субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м между ООО «Иранд» и ФИО1

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Ефремовский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: Пересекина