Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО14 к Кликич ФИО15 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к Кликич ФИО16 о понуждении к государственной регистрации права собственности на квартиру: назначение: жилое, площадь 44,4 кв.м., этаж: 3, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2, действующего от имени и в интересах ФИО6, на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался за плату предать в его собственность недвижимое имущество, а именно квартиру, назначение: жилое, площадью 44,4 кв.м., этаж 3, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №. В тот же день ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ФИО2 передал квартиру истцу, что подтверждается договором кули-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи квартиры в виде отдельного документа не составлялся. В тот же день им было уплачена полная стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской ФИО2 под текстом договора. ДД.ММ.ГГГГ он и представитель ответчика представили в регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако, после ДД.ММ.ГГГГ ответчик отменил ранее выданную на имя ФИО2 доверенность и направил в регистрирующий орган заявление с просьбой считать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Своими действиями, а именно подачей заявления в регистрирующий орган необоснованного заявления о недействительности договора купли-продажи, ответчик создает препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу. С учетом изложенного, просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к истцу ФИО5

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на заявленных требованиях настаивает.

Представитель истца – ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить. Пояснила, что в соответствии со ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Следовательно, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество- предмет договора- само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. С учетом изложенного, тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, за ответчиком не было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру никоим образом не влияет на заключенность и действительность договора, кроме того, в настоящее время право собственности на квартиру за ответчиком зарегистрировано. Поскольку на момент подписания договора согласие супруги ФИО12 на отчуждение квартиры было получено и удостоверено нотариусом, а распоряжение о его отмене было совершено супругой ответчика ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора продажи спорной квартиры, соответственно оно не влияет на юридическую судьбу данного договора, заключенного в соответствии с требованиями закона.

Ответчик - ФИО6 о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4 не согласились с исковыми требованиями, в судебном заседании пояснили, что согласно ст. 219 ГК РФ право собственности здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Дом по адресу: <адрес>, был возведен на земельном участке принадлежащем ответчику на праве собственности, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдавалось на его имя. Право собственности на квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, основанием для регистрации являлось разрешение на ввод в эксплуатацию объекта от ДД.ММ.ГГГГ. Право на отчуждение квартиры возникло у ФИО6 лишь после регистрации права собственности, то есть ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 он не уполномочивал совершать какие-либо сделки в отношении имущества, право собственности на которое будет приобретено им в будущем. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не может являться доказательством законного владения истцом квартирой, поскольку был подписан до возникновения у ответчика права собственности. Кроме того, ключи от квартир находились у ФИО6, которые он никому не передавал. ДД.ММ.ГГГГ подписан договор на охрану дома, согласно объяснениям сторожа ДД.ММ.ГГГГ на объект никто не приезжал. Таким образом, основания для регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО5 отсутствуют.

Третьи лица – ЖСК «<данные изъяты>», ФИО12, Управление Росреестра по <адрес> Пермский отдел о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направили.

Суд, заслушав представителя истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, установил следующее.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). При этом правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Согласно абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имении и в интересах Кликич ФИО18, на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа ФИО10, и ФИО5 ФИО17 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался за плату предать в его собственность недвижимое имущество, а именно квартиру, назначение: жилое, площадью 44,4 кв.м., этаж 3, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый № (л.д. 20).

Из пунктов 2, 3 договора купли-продажи следует, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу «ФИО6» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№, общая сумма договора составляет <данные изъяты> рублей, которую ФИО2, действующий от имени ФИО6, получил в день подписания договора (л.д. 20 оборот).

Кликич ФИО19 имеет в собственности земельный участок площадью 4 580 кв.м. (кадастровый №), предоставленный под жилую застройку малоэтажную на землях населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и актом об установлении адреса (л.д. 89-90).

ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года ФИО6 выдана доверенность № на имя ФИО2, удостоверенная ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа ФИО10, которой предусмотрено, что он имеет право продавать любое принадлежащее на праве собственности ФИО6, недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 19).

В соответствии с нотариально заверенным согласием ФИО12 дала согласие своему супругу ФИО6 на продажу и заключение договоров купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 21-22).

Из уведомлений Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности (перехода права) на объект недвижимости: квартиру, назначение: жилое, площадью 44,4 кв.м., этаж 3, адрес: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, приостановлена (л.д. 23, 24).

ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительная инспекция <данные изъяты> муниципального района выдала ФИО6 разрешение на строительство № объекта капитального строительства «Жилой односекционный многоквартирный трехэтажный дом», расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 47).

ДД.ММ.ГГГГ выше указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию (л.д. 48-50).

Согласно распоряжению об отмене доверенности ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 отменил доверенность, выданную ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа ФИО10, по реестру №, распоряжение удостоверено нотариусом ФИО10 Пермского городского нотариального округа (л.д. 58-59).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направил ФИО2 уведомление об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55-57).

ДД.ММ.ГГГГФИО12 распоряжением отменила согласие супруг ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ на заключение договоров купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению и продажу квартир, в числе которых имеется квартира, расположенная по адресу: <адрес>, Култаевское <адрес><адрес> (л.д. 52-53).

Анализируя собранные по делу доказательства, принимая во внимание указанные положения закона о государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 обоснованно обратился в суд с иском к ФИО6 об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи.

Абзацем 2 пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, при разрешении спорных правоотношений юридически значимыми обстоятельствами являются: - факт уклонения стороны по договору от государственной регистрации договора; - факт исполнения обязательства продавца передать недвижимость покупателю.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что сторонами по договору ФИО5 и ФИО2, действующим от имени и в интересах ФИО6, на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, согласованы все существенные условия договора, в связи с чем, руководствуясь статьями 549, 550, 555 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает договор заключенным.

Факт уклонения стороны продавца по договору – ФИО2, действующего от имени ФИО6, от государственной регистрации договора, подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, отзывом доверенности ФИО6

Обстоятельства исполнения обязательства продавца ФИО2, действующего от имени и в интересах ФИО6, по передаче недвижимости покупателю ФИО5 подтверждены пунктом 9 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрено, что отдельный документ о передаче имущества не составляется, покупатель получает ключи от объекта недвижимости в день подписания договора.

К доводам возражений стороны ответчика, касающихся того, что ДД.ММ.ГГГГ подписан договор на охрану дома, а также к объяснениям сторожа о том, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на объект никто не приезжал, и соответственно доказательств нахождения квартиры во владении истца не представлено, суд относится критически, поскольку они опровергаются показаниями свидетелей.

Свидетель ФИО2 в суде показал, что ключи от спорной квартиры были переданы в день подписания договора, квартира была осмотрена покупателем. Дом строили в течение трех лет, ключи от квартир всегда находились в дверях, никто их не забирал. Денежные средства о продажи он получил от ФИО5 в полном объеме и передал управляющему ФИО6 - ФИО7.

Свидетель ФИО11 в суде показала, что в декабре 2015 и январе 2016 года доступ в спорную квартиру имелся, ключи всегда были вставлены в двери квартиры, в течение дня подъезды всегда были открыты, так как там велись отделочные работы. Сторож не всегда контролирует, кто заходит в подъезд дома.

Каких-либо доказательств, с достоверностью опровергающих содержащиеся в договоре сведения, относительно исполнения истцом обязательств по оплате договоров купли-продажи не представлено и материалы дела не содержат.

Ссылку ответчика на то, что право собственности на квартиру за ФИО6 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, а значит право на отчуждение квартиры возникло у него лишь после регистрации права собственности, то есть ДД.ММ.ГГГГ, а также тот факт, что он не уполномочивал ФИО2 совершать какие-либо сделки в отношении имущества, право собственности на которое будет приобретено им в будущем, суд находит не состоятельной.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли- продажи будущей недвижимой вещи), суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Продавец должен обладать правом собственности на продаваемое имущество к моменту государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ).

Принимая во внимание тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО6 обладал спорными объектом недвижимости (о чем свидетельствует разрешение на строительство объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ), суд приходит к выводу, что отсутствие за ответчиком зарегистрированного права собственности на спорную квартиру на момент подписания договора купли-продажи не влияет на заключенность и действительность названного договора и не препятствует государственной регистрации перехода права собственности к истцу. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Продавец должен обладать правом собственности на продаваемое имущество к моменту государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ). В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за ответчиком.

На момент подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ согласие супруги ответчика ФИО12 на отчуждение квартиры было получено и удостоверено нотариусом Пермского городского нотариального округа, распоряжение о его отмене было совершено супругой ответчика ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после заключения договора продажи спорной квартиры. Поскольку действующее законодательство устанавливает требования о наличии согласия супруга на заключение договора купли-продажи жилого помещения на дату заключения такого договора и последующий отзыв (отмена) согласия не порочит данный договор, соответственно указанное распоряжение не влияет на юридическую судьбу данного договора, заключенного в соответствии с требованиями закона и не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу ФИО5

Принимая во внимание, установленные в ходе судебного разбирательства юридически значимые обстоятельства при разрешении спорных правоотношений, суд приходит к выводу, что заявленные истцом исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В силу статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требований и возражения сторон. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

Дополнительных доказательств, кроме исследованных в судебном заседании, сторонами не представлено. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В соответствии со статьёй 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебные акты, вступившие в законную силу, являются основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО5 ФИО20 к Кликич ФИО21 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Кликич ФИО22 к ФИО5 ФИО23 на квартиру: назначение: жилое, площадь 44,4 кв.м., этаж: 3, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО5 ФИО24 на квартиру: назначение: жилое, площадь 44,4 кв.м., этаж: 3, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №

Решение является основанием для аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок о праве собственности Кликич ФИО25 на квартиру: назначение: жилое, площадь 44,4 кв.м., этаж: 3, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Пермский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья Т.Н. Коцур

СПРАВКА

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.Н. Коцур