Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО3 к АО «Арсенал-3» об оспаривании пунктов договора долевого участия в строительстве, акта приема-передачи жилого помещения, взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве, защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л :

Иск мотивирован тем, что между сторонами *** был заключен договор №*** участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить истцу объект недвижимости – квартиру *** по адресу: *** приведенной площадью *** (приведенная площадь – сумма общей площади квартиры и произведенной реальной площади балкона, лоджии, полу-лоджии, террасы на понижающий коэффициент, который составляет для лоджии – 0,5, для балкона и террасы – 0,3, для полу-лоджии – 0,35) и передать данное жилое помещение, ориентировочный срок окончания строительства объекта (п. 1.3 договора) – ***

Согласно п. 2.1 Договора цена договора составляет 5 541 307 руб. (НДС не облагается), исходя из стоимости 1 кв.м. приведенной площади равной 69275 руб.

На основании п. 2.5 Договора цена настоящего договора изменяется в соответствии с п. 4.4. договора, предусматривающего, что ответчик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сообщает истцу информацию о фактической площади квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации и об окончательной цене договора. Окончательная цена договора определяется как произведение стоимости 1 кв. м. площади квартиры на площадь квартиры по данным их первого обмера органами технической инвентаризации или иной организации, имеющей право проводить обмеры в соответствии с законодательством РФ.

В силу п. 4.6 договора при уменьшении площади объекта недвижимого имущества по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 (один) кв.м., ответчик возвращает истцу денежную сумму, являющуюся разницей между величиной денежных средств, уже уплаченных истцом по настоящему договору, и окончательной ценой договора, определенной по правилам п. 2.1 договора исходя из фактической площади квартиры.

*** приемка квартиры не состоялась по вине сотрудников застройщика, о чем истец представила заявление, содержащее также просьбу предоставления результатов обмеров квартиры.

Для осуществления помощи в приемке квартиры *** истец пригласила сотрудников ООО «***», был составлен акт предварительного осмотра квартиры с перечнем замечаний.

*** истцу был представлен обмерный план, выполненный ООО «***», согласно которому приведенная площадь квартиры составила ***

Результаты обмеров ответчиком истцу не были представлены, в том числе и в день подписания акта приема-передачи квартиры ***, в связи с чем с целью получения заключения кадастрового инженера и плана жилого помещения истец обратилась к ИП ФИО2, за услуги которого согласно договору № б/н от *** понесены расходы 3570 руб. (с учетом комиссии банка), по результатам обмера и выводам заключения данного специалиста приведенная площадь квартиры составила *** т.е. меньше проектной площади на ***

*** истец направила ответчику претензию (ответчиком претензия получена *** за вх. №***), в ответе на которую от *** за исх. №*** ответчик сообщил о готовности осуществить контрольные обмеры совместно с истцом.

*** при проведении контрольных обмеров в присутствии представителей ответчика, истца, представителей ООО «***», у представителей ответчика и ООО «***» возникли разногласия относительно методов определения границ, по которым следует производить обмеры.

*** за вх. №*** ответчиком было получено дополнительное заявление истца к претензии.

По указанным основаниям, истец с учетом увеличения предмета иска просила:

- взыскать с ответчика денежные средства в сумме 75509,75 руб. (1,09 кв. м. х 69275 руб.) - разница между уплаченными по договору и окончательной ценой договора ввиду определения по контрольным обмерам разницы в площади квартиры менее договорной на 1,09 кв.м.(***)), убытки в сумме 12770 руб. (расходы договору № б/н от *** в сумме 3570 руб.+ расходы за авиаперелет на контрольные обмеры *** из *** в ***), компенсацию морального вреда в сумме 50000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы;

- обязать ответчика предоставить истцу план квартиры №*** и результаты обмеров ПИБ данной квартиры,

- признать недействительным п. 4.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №*** от ***, заключенного между ФИО3 и АО «Арсенал-3» в части обязанности застройщика возвратить денежные средства участнику долевого строительства только при уменьшении площади квартиры более чем на 1 (один) квадратный метр.

В ходе рассмотрения дела истец вновь увеличила предмет иска, окончательно просит суд:

- признать недействительным пункты 4.7. и 4.9. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №*** от ***, заключенного между истцом и Акционерным обществом «Арсенал-3»,

- признать недействительным пункт 4.6. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №*** от *** в части - «по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 (один) квадратный метр».

- признать недействительным пункт 2 акта приема-передачи квартиры №*** от *** к договору участия в долевом строительстве №*** от *** в части указания: общей приведенной площади квартиры в размере - ***

считать переданную истцу по акту приема передачи от *** квартиру №*** со следующими техническими характеристиками:

общая приведенная площадь квартиры- ***

- признать реестровой ошибкой сведения ЕГРН в части указания конфигурации и площади квартиры №*** (кадастровый №***) в размере ***. в здании, расположенном по адресу: *** признав за истцом собственности на квартиру №*** (кадастровый №***) со следующими техническими характеристиками: общая приведенная площадь квартиры- ***

- признать недействительным пункт 3 акта приема-передачи квартиры №*** от *** к договору участия в долевом строительстве №*** от *** в части указания цены договора в размере 5541307 (Пять миллионов пятьсот сорок одна тысяча триста семь) рублей, признать фактическую стоимость квартиры в размере 5431160 (Пять миллионов четыреста тридцать одна тысяча сто шестьдесят) рублей (в соответствии с пунктом 2.1. Договора долевого участия (*** и обязать Ответчика - АО «Арсенал-3» (***) внести фактические данные в акт приема-передачи квартиры №***, предоставить истцу для подписания,

-взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму, являющуюся разницей между величиной денежных средств уже уплаченных по договору и окончательной ценой договора, исходя из фактической площади квартиры в размере 110 147 руб.;

-взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 49 302,71 руб.;

-взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.;

-взыскать с ответчика в пользу истца проценты согласно ст.395 ГК РФ за период с *** в размере 10 428,70 руб.

-взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца;

-обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН по объекту и передать в органы кадастрового учета технический план с указанием в нем фактической площади квартиры и ее фактической конфигурации.

-в случае неисполнения решения суда, взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 25000 рублей за каждый день просрочки с 11 дня после вступления решения суда в законную силу, в размере 45000 рублей за каждый день просрочки с 30 дня после вступления решения суда в законную силу до даты фактического изменения в органах кадастрового учета сведений о технических характеристиках квартиры и ее конфигурации.

В судебном заседании истец ФИО3 поддержала окончательные требования, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика АО «Арсенал-3» ФИО4 в судебном заседании поддержала письменные возражения на иск, полагала требования истца не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица Управление Росреестра по *** области, Управление Росреестра по *** области в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежаще.

Выслушав стороны, заслушав пояснения государственного судебного эксперта Северо-Западного РЦСЭ Минюста России ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как установлено судом, *** между АО «Арсенал-3» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве №***, согласно которому АО «Арсенал-3» приняло на себя обязательство по возведению многоквартирного дома *** и передаче трехкомнатной квартиры с условным №*** ФИО3, а ФИО3 в свою очередь обязалась оплатить стоимость квартиры в размере 5 541 307 рублей и принять ее.

Согласно п. 1.1 Договора Застройщик должен передать Истцу объект (квартиру), приведенной площадью *** (приведенная площадь – сумма общей площади квартиры и произведенной реальной площади балкона, лоджии, полу-лоджии, террасы на понижающий коэффициент, который составляет для лоджии – 0,5, для балкона и террасы – 0,3, для полу-лоджии – 0,35) с выполнением следующих работ в квартире.

окна жилой части дома - металлопластиковые стеклопакеты;

стены: наружные - кирпич, штукатурный фасад по утеплителю;

потолок - монолитный (выполнена шпатлевка, покраска);

материал поэтажных перекрытий - монолитный железобетон;

класс энергоэффективности - высокий;

сейсмостойкость - требования не предъявляются

выполнена разводка сантехнических труб в санузле;

выполнена разводка труб теплоснабжения, установлены радиаторы отопления;

выполнена разводка электроснабжения по квартире;

установлены счетчики электроснабжения;

установлены счетчики холодной и горячей воды;

произведена стяжка пола и гидроизоляция в санузлах;

произведена стяжка пола на балконе/лоджии;

произведена укладка напольной плитки на балконе/лоджии;

произведена оклейка стен обоями;

произведен настил ламината в комнатах;

произведена укладка напольной плитки в коридоре и кухне (для квартир студий: произведена укладка напольной плитки в коридоре и в кухонной зоне (согласно Приложению №***);

произведена установка унитаза, ванны и раковины в санузле;

произведена установка смесителей, сифонов в санузле;

произведена установка межкомнатных дверей (за исключением двери в кухню);

произведена установка дверей в с/у;

произведена укладка напольной плитки в с/у;

произведена облицовка стен в с/у кафельной плиткой;

произведена установка подоконников и плинтусов;

выполнено «холодное» остекление балкона (если предусмотрен проектом);

установлена входная металлическая дверь.

Ориентировочный срок окончания строительства объекта (п. 1.3 договора) – ***.

Согласно п. 4.7 договора пункт 4.6 настоящего договора применяется только в том случае, если с момента заключения настоящего договора до первого обмера не производилось изменений конструктивных элементов объекта недвижимого имущества и других работ, повлекших изменение проекта, отраженного в приложении № 1 к настоящему договору или отступление от него (перепланировка, переоборудование и (или) переустройство, возведение (разборка) внутренних перегородок, пробивка (закладка) проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и др.) и (или) отделочных работ на квартире.

На основании п. 4.9 договора застройщиком не могут быть приняты обмеры, заказанные участником долевого строительства самостоятельно после произведения чистовой отделки в квартире, как достоверные.

Согласно п. 3.1.6 договора долевого участия в строительстве застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства в срок не позднее ***.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, застройщиком (ответчиком) *** получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства.

Также установлено, что *** между застройщиком АО «Арсенал-3» и ООО «МИР КАДАСТРА» был заключен договор №*** от *** на проведение кадастровых работ, по проведению замеров, изготовлению технического плана для объекта капитального строительства, формирование ведомости помещений и поэтажных планов объекта, справки ТЭП, сроком выполнения работ по договору - 35 рабочих дней.

Согласно заявлению истца (т.1 л.д. 28), истец записалась на приемку квартиры, однако *** приемка квартиры не состоялась по вине сотрудников застройщика, о чем истец представила заявление, содержащее также просьбу предоставления результата произведенных застройщиком обмеров квартиры.

Аналогичное заявление о предоставлении результатов обмеров квартиры истцом направлено ответчику посредством электронной почты *** (т. 1 л.д. 29).

*** был составлен акт предварительного осмотра квартиры с перечнем замечаний (т. 1 л.д. 30), при этом для осуществления помощи в приемке квартиры *** истец пригласила сотрудников ООО «***».

Как установлено судом, квартира (объект строительства) был передан истцу по акту приема-передачи от ***, согласно таблице, содержащейся в указанном акте, общая площадь квартиры по результатам произведенного обмера органами технической инвентаризации составила ***., жилая площадь квартиры по результатам произведенного обмера органами технической инвентаризации составила ***., площадь лоджии (балкона, полулоджии, терассы) с учетом понижающих коэффициентов по результатам произведенного обмера органами технической инвентаризации составила ***., таким образом общая приведенная площадь квартиры по результатам произведенного обмера органами технической инвентаризации сотавила ***

Однако поскольку документы, подтверждающие результаты осуществленных ответчиком обмеров (первичного обмера без отделки) истцу не были представлены и в день подписания акта приема-передачи квартиры ***, то с целью получения заключения кадастрового инженера и плана жилого помещения истец обратилась к ИП ФИО2, за услуги которого согласно договору № б/н от *** понесены расходы 3570 руб. (с учетом комиссии банка), по результатам обмера и выводам заключения данного специалиста приведенная площадь квартиры составила *** т.е. меньше проектной площади на ***.

*** истец направила ответчику претензию (ответчиком претензия получена *** за вх. №***), в которой истец ссылалась на разницу по результатам обмеров, осуществленных ответчиком и приглашенных истцом специалистов, а также необходимость пересмотра окончательной цены договора долевого участия в строительстве, поскольку общая приведенная площадь квартиры уменьшилась более, чем на метр (т. 1 л.д. 52,53).

В ответе от *** за исх. №*** на претензию ответчик сообщил о готовности осуществить контрольные обмеры совместно с истцом.

*** за вх. №*** ответчиком было получено дополнительное заявление истца к претензии (т. 1 л.д. 60,61).

В ответ на данное дополнение к претензии письмом от *** за исх. №*** истцу разъяснено, что понятие «приведенная раскрыто в п. 1.1 Договора и, в отличие от «общей площади», используется для установления основания цены договора. Отклонение фактической приведенной площади рассматриваемой квартиры *** от указанной в договоре (***) составляет 0,99 кв. м., т.е. менее 1 кв.м. в сторону уменьшения, ввиду чего не является основанием для перерасчетов за указанную разницу согласно условиям договора (т.1. л.д. 63).

Аналогичная позиция изложена ответчиком в возражениях на иск. Общая площадь указанной квартиры по данным ответчика составляет *** а приведенная общая площадь (согласно п. 1.1 Договора рассчитывается как ***9 (общая площадь) + *** (произведение реальной площади балкона на понижающий коэффициент)) - составляет ***

В ходе рассмотрения дела по ходатайствам сторон по делу была проведена судебная строительно – техничекая экспертиза, выполненная государственным судебным экспертом ФИО6 ФИО1 (заключение №*** от ***) из заключения которой следует (т.1 л.д.159-189), что: «По результатам осмотра площадь коридора составляет *** площадь ванной составляет *** (без учета короба для инженерных коммуникаций), площадь туалета составляет *** (без учета короба для инженерных коммуникаций), площадь кухни составляет ***, площадь комнаты 1 составляет *** площадь комнаты 2 составляет *** площадь комнаты 3 составляет *** площадь лоджии составляет *** площадь балкона составляет ***.

Жилая площадь квартиры №*** по адресу: *** составляет ***

Нежилая площадь (без учета коробов для инженерных коммуникаций) квартиры №*** по адресу: *** составляет ***

Общая площадь (без учета коробов для инженерных коммуникаций) квартиры №*** по адресу: *** составляет ***

Приведенная площадь (без учета коробов для инженерных коммуникаций) квартиры №*** по адресу: *** составляет ***

Величина разницы между фактической приведенной площадью квартиры, положенной по адресу: *** (без учета коробов для инженерных коммуникаций) и площадью данной квартиры, определенной договором долевого строительства №*** от *** (л.д. 21 -***.) составляет ***

Величина разницы между фактической приведенной площадью квартиры, расположенной по адресу: *** (с учетом коробов для инженерных коммуникаций) и площадью данной квартиры, определенной договором долевого строительства №*** от *** (л.д. 21 -***.) составляет ***

При этом экспертом также указано, что толщину внутренней отделки (обои, штукатурка, шпаклевка, окраска, плитка с раствором) по результатам осмотра определить не представляется возможным, т.к. объект уже отремонтирован, а для этого необходимо производить вскрытие (т. 1 л.д. 180).

Площадь жилого помещения (квартира, комната) определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Согласно п. А. 1.4 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализировнная редакция СНиП 31-01-2003» площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учетов плинтусов) – (т.1 л.д. 173).

Как установлено судом спорная квартира была передана участнику долевого строительства с выполненными работами в том числе, с устройством санитарно - технических коробов в помещениях вспомогательного использования (кухни, туалета, ванной). В момент подписания акта приема - передачи истец не мог выполнить замеры площади помещений без учета отделки и сопоставить их с данными, указанными в акте.

На основании анализа материалов дела, данных экспертного осмотра и инструментальных измерений установлено, что общая приведенная площадь квартиры по спорному адресу с учетом внутренней отделки и коробов для инженерных коммуникаций составляет *** (*** (общая площадь квартиры с учетом коробов для инженерных коммуникаций )+*** (приведенная площадь балкона ***) ; общая приведенная площадь квартиры без учета коробов инженерных коммуникаций составляет *** (*** (общая площадь квартиры без учета коробов для инженерных коммуникаций )+*** (приведенная площадь балкона *** и лоджии ***) (л.д.181).

Экспертиза проведена с учетом поставленных перед экспертами вопросов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ. Выводы эксперта мотивированы и научно обоснованы.

По смыслу положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющих стаж работы в области экспертной деятельности, компетенции и полномочия эксперта подтверждены, сомнений не вызывают.

При этом выводы эксперта и заключение сторонами не оспариваются.

Истец, оспаривая обозначенные выше пункты 4.6, 4.7, 4.9 договора участия в долевом строительстве №*** от *** ссылается на нарушение ее прав как потребителя и менее защищенной (слабой) стороны договора, на условия которого она не имела возможности повлиять при подписании (заключении) договора. При этом истец считает, что условие пункта 4.4 Договора о том, что обмеры квартиры проводятся до проведения чистовой отделки, а также п. 4.9 договора о непринятии застройщиком обмеров, заказанных участником долевого строительства самостоятельно после проведения чистовой отделки квартиры, являются недействительным, так как площадь помещения определяется как сумма площадей и частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым кадастровым инженером ответчика, правильность измерения которого истец как потребитель была лишена возможности проверить, учитывая, что объект застройки передается дольщику застройщиком с отделкой.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения требования о признании недействительными п.п. 4.6, 4.7 и п.4.4 договора участия в долевом строительстве от ***№*** в части обмеров до проведения чистовой отделки, поскольку в соответствии с проектной документацией, внутренняя чистовая отделка жилых помещений исключена, что подтверждается Положительным заключением экспертизы №*** от ***, соответственно, ввиду того, что проектом не предусмотрена внутренняя отделка помещений, обмеры для измерения площади должны быть проведены до проведения ремонтных работ в квартире.

В соответствии с 4.1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Возможность изменения и расторжения договорных обязательств также основывается на общем принципе свободы договора, предполагающем согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.В соответствии с ч.5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Федерального закона от 30.12,2004 № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Понижающие коэффициенты для расчета установлены Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Таким образом, в данном случае подлежит определению общая приведенная площадь жилого помещения.

Согласно п. 5.1 Договора стороны несут ответственность при наличии вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

На основании п. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12,2004 № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно данным результатов первичного обмера ответчика, обозначенным в акте приема-передачи квартиры от *** (т.1 л.д. 37) и сводной ведомости квартир и площадей, представленной истцу ответчиком в *** года (после подписания акта приема-передачи квартиры), общая площадь квартиры по результатам произведенного обмера органами технической инвентаризации составила *** жилая площадь - ***., площадь лоджии (балкона) с учетом понижающих коэффициентов по результатам произведенного обмера органами технической инвентаризации составила *** общая приведенная площадь квартиры – ***

Вместе с тем, суд считает, что по обстоятельствам настоящего спора в ходе рассмотрения дела с достоверностью и очевидностью усматривается разница в общей приведенной площади квартиры, установленной по выводам проведенной по делу строительно-технической экспертизы, поскольку между площадью с учетом понижающих коэффициентов имеющихся в объекте долевого строительства (квартире №***) лоджии и балкона (не имеющих отделки на момент осмотра и замеров судебным экспертом) и площадью этих же балкона и лоджии по результатам первичного обмера кадастрового инженера ответчика, имеется расхождение в размерах, а именно имеются следующие расхождения: согласно выводам эксперта площадь лоджии и балкона в применением понижающих коэффициентов составляет *** тогда как по данным замеров ответчика данная площадь составляет ***., что представляет разницу между указанными размерами приведенных площадей - ***

Поскольку общая приведенная площадь квартиры по данным первого обмера, определённого ответчиком, составляет *** (согласно сводной ведомости т. 1 л.д. 43), или ***. согласно акту приема-передачи от ***, тогда как общую площадь квартиры достоверно определить на момент рассмотрения настоящего спора не представляется возможным ввиду наличия отделки, о чем указано в заключении судебным экспертом, суд считает в данной части следует учитывать именно эти показатели общей площади квартиры для расчета общей приведенной площади квартиры, из соотношения которой складывается разница по окончательной цене договора долевого участия в строительстве истца.

Так, при сложении площадей – общей площади квартиры по обмеру органа технической инвентаризации ответчика ***. площадь лоджии и балкона с учетом понижающих коэффициентов по данным судебной экспертиза (лоджии и балкона, не имеющих отделки на момент осмотра и замеров судебным экспертом), общая приведенная площадь квартиры будет составлять *** что учитывая условия п.п. 4.6 договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами, составит разницу в 1,17 кв.м. (***), а соответственно разницу в окончательной стоимости объекта строительства и цены договора участия в долевом строительстве №*** от *** согласно п.п. 11, 2,1, 4.4 договора в их взаимосвязи – в размере 81 051,75 руб. (1,17 х 69275 руб.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика в части выявленной разницы приведенной площади лоджии/балкона (с применением понижающих коэффициентов) относительно того, что кадастровым инженером ответчика производились обмеры лоджии и балкона от частей оконной конструкции на балконах/лоджиях, тогда как судебным экспертом от стены здания, суд находит несостоятельными, поскольку объективно ответчиком указанные пояснения ничем не подтверждены. При этом в данной части даны разъяснения судебного эксперта, которым в аналитической части заключения указано (стр. заключения 12,13 – т. 1 л.д. 172,173), что согласно СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» и Приложения А. «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объем» площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас определяется по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением (А 1.16). Также согласно письменным разъяснениям от *** в данной части по запросу суда главным судебным экспертом ***ФИО1 указано, что иных нормативно определенных методик (установленных СНиП, ГОСТ и т.п.). предусматривающих (позволяющих) проведение обмеров балконов и лоджий, от частей оконной конструкции на балконах/лоджиях» не имеется.

При таком положении, оценивая все приведенные выше положения в совокупности с установленными обстоятельствами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых истцом положений условий договора недействительными, однако считает подлежащим возмещению истцу ответчиком разницы в стоимости объекта долевого участия в строительстве с учетом фактической приведенной площади указанного объекта, а именно в размере 81 051,75 руб. (1,17 х 69275 руб.) согласно условиям п.п. 4,6, 2.1 договора.

Доводы истца относительно невозможности повлиять на условия договора при его заключении суд находит несостоятельными, поскольку объективно данные ссылки истца также ничем не подтверждены. Истец подписала договор на обозначенных в нем условиях, и ссылки истца относительно иного толкования условий договора, отличного от толкования ответчиком, не могут являться основанием для признания оспариваемых истцом пунктов условий заключенного договора.

Вместе с тем, присуждая денежные средства в размере разницы между величиной денежных средств, уже уплаченных истцом по настоящему договору, и окончательной ценой договора, определенной по правилам п. 2.1 договора исходя из фактической площади квартиры (общей приведенной площади квартиры), суд исходит из совокупности установленных обстоятельств по настоящему делу, учитывая, что в ходе рассмотрения спора с очевидностью усматривается и установлена разница в общей приведенной площади квартиры ввиду расхождения приведенной площади балкона и лоджии, не имеющих отделки. При этом в данной части суд также учитывает, что истец с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи *** не имела сведений о данных первого обмера, осуществленного кадастровым инженером ответчика, что исключало возможность проверки данных ответчика истцом, в том числе также учитывая, что отделка объектов строительства осуществлялась ответчиком (подрядной организацией) также в период с ***. В данной части суд усматривает нарушение прав истца как участника долевого строительства (стороны сделки, договора) и потребителя ввиду чего принимает во внимание сведения для определения общей приведенной площади объекта исходя из выводов судебного эксперта в части приведённой площади балкона и лоджии, учитывая в том числе отсутствие возможности определения с достоверностью на момент разрешения спора общей площади квартиры, согласно выводам и пояснениям в ходе рассмотрения дела судебного эксперта ФИО1 о том, что произвести подсчет площади помещения без учета отделочных работ не представляется возможным, ввиду необходимости демонтажа.

Разрешая спор, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца относительно оспаривания пунктов акта приема-передачи и внесения изменений в акт приема-передачи квартиры, поскольку указанные требования не основаны на нормах права. Акт-приема передачи не является сделкой, представляет собой документ, фиксирующий исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства по договору долевого участия и по передаче объекта.

Данные акта приема-передачи является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Право собственности истца на объект недвижимости (объект завершенного строительства) зарегистрировано, что не отрицалось истцом.

Равно суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований о признании реестровой (кадастровой) ошибкой сведений и об обязании ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу исправить реестровую (кадастровую) ошибку в сведениях единого государственного реестра по объекту и передать в органы кадастрового учета технический план с указанием в нем фактической площади квартиры и ее фактической конфигурации.

Как следует из положений ч. 3 ст. 61 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Как установлено судом, в целях проведения расчетов между сторонами (с учетом площади балкона и лоджии) в договоре долевого участия в строительстве №*** от *** используется термин «приведенная площадь», в то время как в данные ЕГРН должны быть внесены данные исключительно об общей площади квартиры (без учета площади балкона и лоджии).

До *** общая площадь квартиры определялась как сумма всех ее помещений, включая лоджии и балконы, в соответствии с Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ***№*** «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». После введения с *** в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации данная Инструкция в части включения в общую площадь жилых помещений площадей лоджий и балконов является недействующей.

Для ввода в эксплуатацию объекта строительства, привлеченные застройщиком кадастровые инженеры проводят измерения площади объекта, после чего данные обмеры застройщик передает в органы государственного архитектурно-строительного надзора (далее - ГАСН), в том числе это необходимо для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено, построенный объект долевого строительства соответствует требованиям, предъявляемым к его качеству, а также проектной документации, что подтверждается полученным застройщиком разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №*** от ***.

После проведения проверки предоставленных застройщиком данных, органы ГАСН передают всю необходимую информацию и документацию, в том числе касающиеся площади объекта, в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, где при постановке на кадастровый учет отдельных помещений, из данных, вносимых в ЕГРН, подлежат исключению площади лоджий и балконов из общей приведенной площади помещения.

Таким образом, застройщик непосредственно не передает в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии данные, необходимые для постановки на кадастровый учет отдельных помещений, а после регистрации права собственности на квартиру, все изменения в данные ЕГРН могут быть внесены на основании заявления собственника помещения с приложением подтверждающих документов, оформленных в надлежащем виде, в том числе на основании судебного решения.

Поскольку, как установлено судом в ходе рассмотрения дела общая площадь квартиры *** остается неизменной, однако в ходе судебного разбирательства установлена иная общая приведенная площадь квартиры - *** с учетом пояснений истца, настаивающей на внесение изменений органами кадастрового учета, суд считает возможным указать об этом в резолютивной части решения как на основание для проверки сведений и при необходимости внесения изменений органами кадастрового учета - Управлением Росреестра по *** области в сведения кадастрового учета о приведенной площади жилого помещения - квартиры №***, расположенной в доме ***, составляющей *** из которых общая площадь квартиры составляет *** жилая площадь – *** приведенная площадь лоджии, балкона (с учетом понижающих коэффициентов) составляет ***

Согласно положениям ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Истцом заявлены требования о возмещении убытков в размере 49302, 71 руб., составляющие:

- понесенные в целях получения обмеров квартиры расходы истца по заключенному с ИП ФИО2 договору № б/н от *** с учётом комиссии банка сумма в размере 3570 руб.,

- расходы по предложенному ответчиком на досудебную претензию истца №*** от *** осмотру и контрольному обмеру, в связи с чем истцом был осуществлен авиа перелет для проведения контрольного обмера квартиры *** (авиабилет №***) стоимостью 9200 руб.

Также в указанный общий размер убытков истцом включены расходы понесенные истцом на проведение судебной экспертизы ФБУ Северо-Западного РЦСЭ Минюста России в размере 36532 руб. (50% от полной стоимости судебной экспертизы, оплата которой в ? доле была возложена на истца согласно определению).

В части расходов на оплату судебной экспертизы суд полагает подлежащими рассмотрению и удовлетворению данных расходов по правилам ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, относящихся не к убыткам, а к судебным издержкам.

В остальной части требования истца о взыскании убытков в размере 12770 руб. суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку указанные расходы истцом в полном объеме подтверждены, являлись обоснованными и необходимыми, понесены истцом в целях восстановления нарушенного права.

Частью 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Исходя из положений статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» с учетом разъяснений п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» суд находит обоснованным требование истца о компенсации морального вреда, но подлежащим удовлетворению в размере 3000 руб., полагая данную сумму с учетом ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 г. № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», и учетом фактических обстоятельств дела, отвечающей требованиям разумности и справедливости.

Заявленное истцом требование о взыскании штрафа с ответчика в порядке п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» суд находит также обоснованным.

Согласно и. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). Приведенные нормы права являются императивными и не наделяют суды полномочиями произвольно определять размер штрафа и его получателя исходя из собственного усмотрения.

Разрешая вопрос о взыскании штрафа, суд полагает, что подлежащий взысканию штраф в размере, определяемом согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя», применительно к настоящему спору будет являться соразмерным последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем присуждает к возмещению с ответчика в пользу истца штраф в размере 59761,25 руб. (81 051,75 + 12770 + 3000)х50%).

Также суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании процентов согласно ст. 395 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало, или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно разъяснениям п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» со дня просрочки исполнения возникших из договоров денежных обязательств начисляются проценты, указанные в статье 395 ГК РФ, за исключением случаев, когда неустойка за нарушение этого обязательства предусмотрена соглашением сторон или законом.

Как следует из пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Поскольку требование истца о взыскании денежных средств в определенном в ходе рассмотрения деле и возмещении причиненных убытков удовлетворено только настоящим решением, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения требования истца о взыскании процентов за пользование денежными средствами.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя судебная неустойка).

Поскольку судебная неустойка по своей правовой природе является мерой ответственности по не имущественным требованиям о возложении обязательства в натуре, учитывая, что таких обязательств в настоящем случае на ответчика судом не возложено, поскольку удовлетворены имущественные требования к ответчику, правовых оснований для взыскания с ответчика судебной неустойки не имеется.

По правилам ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст.88 Гражданского процессуального кодекса РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Согласно требованиям ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату судебной экспертизы в размере 36532,71 руб., которые документально также подтверждены истцом, и подлежат удовлетворению с учетом частичного удовлетворения заявленных истцом исковых требований (т.е. на 70,35%), а именно в размере 25700,76 руб. (36532,71х70,35%).

Учитывая, что истец при подаче искового заявления в соответствии с п.4 ч.2 ст.333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, ее в силу п.1 ст.103 ГПК РФ необходимо взыскать с ответчика.

Ответчиком заявлено о предоставлении АО «Арсенал-3» отсрочки исполнения решения суда в случае удовлетворении исковых требований до 01.01.2021 согласно абз. 7 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации № 423 от 02.04.2020.

В соответствии с абз. 7 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации № 423 от 02.04.2020 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" определено, что в отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к АО «Арсенал-3» об оспаривании пунктов договора, акта приема-передачи жилого помещения, взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве, защите прав потребителей - удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Арсенал-3» в пользу ФИО3 денежные средства по договору долевого участия в размере 81 051,75 руб., убытки в сумме 12770 руб., компенсацию морального вреда 3000 руб., судебные расходы по экспертизе в размере 25700,76 руб., штраф в размере 59761,25 руб., а всего в размере 182 283,76 руб., предоставив АО «Арсенал-3» отсрочку исполнения решения суда до *** согласно абз. 7 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации №*** от ***.

В остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений органами кадастрового учета - Управлением Росреестра по *** области в сведения кадастрового учета о приведенной площади жилого помещения - квартиры №***, расположенной в доме ***, составляющей *** из которых общая площадь квартиры составляет *** жилая площадь – ***., приведенная площадь лоджии, балкона (с учетом понижающих коэффициентов) составляет ***.

Взыскать с Акционерного общества «Арсенал-3» госпошлину в доход местного бюджета муниципального образования город Мурманск в сумме 3314,65 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Шурухина