Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении и по встречному иску ФИО2 к ФИО5, ФИО1, ФИО6 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения по адресу: ....

В обоснование иска указала, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., на основании договора купли-продажи жилого помещения от 6 июля 2021 г. Прежним собственником жилья и продавцом по вышеуказанному договору являлся ФИО5, который в свою очередь, указанное жилое помещение приобретал по договору купли-продажи у ФИО2 В данном жилом помещении до настоящего времени зарегистрированы и проживают ФИО2 и ФИО4, также проживает, но не зарегистрирован ФИО3 В связи с отчуждением (продажей) жилого помещения право пользования жилым помещением ответчиков прекратилось. Уведомление от 27 июля 2021 г. о выселении и выписке из жилого помещения ответчики добровольно не удовлетворили.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО5, ФИО1 и ФИО6 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование требований указал, что на основании договора купли-продажи квартиры от 26 декабря 2018 г. он являлся собственником квартиры, кадастровый №, площадью 60,2 кв.м., по адресу: .... Данная квартира является для него и его матери ФИО4 единственным жильем, другого жилья в пользовании и собственности у них нет. В данной квартире он и его мать ФИО4 зарегистрированы по месту жительства и фактически проживают с 18 августа 2015 г. по настоящее время, несут расходы по содержанию жилого помещения. Реальная рыночная цена данной квартиры составляет 3 000 000 рублей. 19 февраля 2021 г. в ... по просьбе своего отца ФИО3 он заключил с ответчиком ФИО5 договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого 4 марта 2021 г. в ЕГРН за ФИО5 зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. По условиям данного договора ФИО5 якобы купил у него данную квартиру за 1 000 000 рублей. Однако фактически стороны договора при заключении договора купли-продажи от 19 февраля 2021 г. намеревались заключить иную сделку. Данный договор купли-продажи фактически являлся сделкой залога спорной квартиры в обеспечение сделки займа денежных средств в сумме 1 500 000 рублей, заключенной между ФИО5 и его отцом ФИО3, что подтверждается собственноручно составленной письменной распиской ФИО5 от 19 февраля 2021 г. При оформлении и подписании между ним и ФИО5 указанного договора купли-продажи спорной квартиры помимо иных лиц присутствовали также его отец ФИО3 и ответчик ФИО6, с которым его отец ФИО3 состоял в дружеских и партнерских деловых отношениях. При этом ФИО5 передал ФИО3 в качестве займа деньги в сумме 1 500 000 рублей, а тот, в свою очередь, передал их ФИО6 на развитие совместного бизнеса. Ему лично ФИО5 каких-либо денежных средств, в том числе указанных в договоре купли-продажи спорной квартиры от 19 февраля 2021 г. в сумме 1 000 000 рублей, не передавал. После заключения указанной сделки купли-продажи спорной квартиры между ним и ФИО5, его отец ФИО3 заверил его, что данная сделка является простой формальностью, и с их квартирой ничего не случится, он совместно с ФИО6 заработает деньги и погасит долг перед ФИО5 При этом попросил его не рассказывать о совершенной сделке его матери ФИО4 5 августа 2021 г. его матерью ФИО4 по почте получено письмо от ФИО1, в котором были уведомление о выселении и снятии с регистрационного учета из жилого помещения (указанной квартиры) и выписка из ЕГРН от 19 июля 2021 г. в отношении данной квартиры. Из данных документов ему стало известно, что с 19 июля 2021 г. собственником квартиры по адресу: ..., является ФИО1, что 6 июля 2021 г. в ... между ответчиками ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ФИО5 продал ФИО1 спорную квартиру за 1 000 000 рублей. Данный договор купли-продажи жилого помещения подписан от имени ФИО1 ее сыном – ответчиком ФИО6 При этом в деле правоустанавливающих документов Росреестра какая-либо доверенность от имени ФИО1 на имя ее сына ФИО6 отсутствует, а сам названный договор не содержит указания на наличие такой доверенности. Госпошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру как на имя ФИО5 по договору купли-продажи от 19 февраля 2021 г., так и на имя ФИО1 по договору купли-продажи от 6 июля 2021 г., то есть по обеим сделкам, произвела ответчик ФИО1 за свой счет. Совершенные в отношении спорной квартиры сделки об ее отчуждении - договор купли-продажи от 19 февраля 2021 г., заключенный между ним и ответчиком ФИО5, и договор купли-продажи от 6 июля 2021 г., заключенный между ответчиками ФИО5 и ФИО1 в лице ФИО6 – являются недействительными (ничтожными). Учитывая конкретные фактические обстоятельства заключения между ним и ФИО5 сделки купли-продажи спорной квартиры по договору от 19 февраля 2021 г., необходимо сделать вывод о том, что договор купли-продажи квартиры от 19 февраля 2021 г. является притворной сделкой, поскольку фактически стороны намеревались заключить договор залога недвижимого имущества в виде спорной квартиры в обеспечение заемного обязательства иного лица (ФИО3) перед ФИО5 Какого-либо реального исполнения спорного договора купли-продажи от 19 февраля 2021 г. сторонами фактически не совершалось. Поскольку указанная ничтожная (притворная) сделка купли-продажи от 19 февраля 2021 г. в силу положений ст.167 ГК РФ недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а, следовательно, не могла являться законным основанием для перехода к ФИО5 права собственности на спорную квартиру, в связи с чем он не имел законного права ее отчуждать, должна быть признана недействительной и последующая сделка по отчуждению спорной квартиры в пользу ФИО1 по договору купли-продажи от 6 июля 2021 г. Учитывая изложенное, а также отсутствие в договоре существенного условия о перечне лиц, проживающих в спорной квартире и сохраняющих право пользования спорной квартирой, фактическое отсутствие передачи ФИО5 приобретателю ФИО1 спорной квартиры по передаточному акту после заключения данной сделки, не совершение приобретателем ФИО1 разумных и осмотрительных действий по осмотру спорной квартиры и определению ее состояния, наличия в ней проживающих лиц, а также дальнейшее фактическое проживание и сохранение регистрации по месту жительства его и родителей в спорной квартире и несение им и членами его семьи расходов по оплате коммунальных платежей, необходимо сделать вывод о том, что ФИО1 не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, а совершенная ею сделка от 6 июля 2021 г. совершена с нарушением запрета, установленного п. 1 ст. 10 ГК РФ, то есть ничтожна. Таким образом, к совершенным в отношении спорной квартиры сделкам о ее отчуждении - договору купли-продажи от 19 февраля 2021 г., заключенному между ним и ответчиком ФИО5, и договору купли-продажи от 6 июля 2021 г., заключенному между ответчиками ФИО5 и ФИО1 в лице ФИО6 – должны быть применены последствия недействительности ничтожных сделок. При этом к договору от 19 февраля 2021 г., являющемуся притворной (прикрывающей) сделкой, в силу п.2 ст.170 ГК РФ должны быть применены правила о залоге недвижимости (прикрываемой сделке), а к договору от 6 июля 2021 г. в силу п.2 ст.167 ГК РФ – реституция. В силу п.1 ст.1, пп. 3 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.1 ст.432 ГК РФ отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным. Учитывая незаключенность договора залога недвижимости по притворной сделке от 19 февраля 2021 г., в качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению спорной квартиры, считает признание в судебном порядке отсутствующим права ответчика ФИО1 на спорную квартиру и восстановление за ним права собственности на спорную квартиру.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 23 сентября 2021 г., указанные исковые требования объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения (Том 1 л.д. 69-71).

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представила письменный отзыв на встречный иск (Том 1 л.д. 97).

Представитель ФИО1 и ответчика по встречному иску ФИО6 – ФИО7 в настоящее судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. В предыдущих судебных заседаниях первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. Со встречным иском не согласилась, пояснила, что оснований полагать, что между ФИО2 и ФИО5 заключена иная сделка, чем договор купли-продажи, не имеется. Стороны свободны в заключении договора, могут придти к соглашению о любой стоимости. ФИО5 было известно о состоянии квартиры от ФИО6, заказана выписка из ЕГРН. Перед заключением между ФИО5 и ФИО1 договора купли-продажи от 6 июля 2021 г. были проверены все сведения, относительно спорного жилого помещения, отсутствие ограничений и обременений, притязаний третьих лиц. Оплата по договору произведена в полном объеме. Все требования законодательства при совершении сделки соблюдены. ФИО1 является добросовестным приобретателем.

В настоящее судебное заседание представитель ФИО1 – ФИО8 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. В судебном заседании 10 декабря 2021 г. ФИО8 первоначальные исковые требования поддержал, со встречным иском не согласился, указав, что приобретенная его супругой ФИО1 квартира по адресу: ..., является их единственным жильем. В данную квартиру они не вселялись, поскольку до настоящего времени там живут Х-вы. Они с женой давно хотели переехать из ..., продали дом. В указанной квартире ранее он был неоднократно, знал, что она из себя представляет, квартира его устраивала. В случае удовлетворения встречного иска они с супругой ФИО1 останутся и без квартиры, и без денежных средств.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 в настоящее судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании 21 октября 2021 г. ФИО2 суду пояснил, что в феврале 2021 года он находился на учебе в .... Ему позвонил отец ФИО3 и попросил о помощи, попросил приехать в .... Он согласился. На вокзале в ... их встретил ФИО6 и его брат. Отец попросил его подписать документы, пояснил, что договор будет касаться их квартиры, что квартира будет в залоге сроком на 1 год. О продаже квартиры речи не было. Они поехали в МФЦ. 19 февраля 2021 г. был заключен договор, в соответствии с которым его отец ФИО3 должен вернуть 1 500 000 рублей. Договор он подписал, читать не стал, доверял отцу. Затем поехали в офис, там было несколько человек: он, ФИО3, ФИО6 и еще двое. Написали расписку, деньги передали ФИО3 Он (ФИО2) деньги в руки не брал. Отец заверил его, что все будет хорошо. После того, как подписали все документы, он уехал в .... С ФИО5 он не общался, с ним разговаривал ФИО3 ФИО5 разговаривал с отцом о залоге, об этом была написана расписка. ФИО5 квартиру не осматривал. Летом 2021 года он приехал домой. 5 августа 2021 г. пришло письмо от ФИО1, что их выселяют. Тогда он узнал, что квартира продана. Квартиру по адресу: ..., собственником которой он являлся, фактически приобретала у бабушки его мать ФИО4 на свои денежные средства, на момент приобретения он был несовершеннолетним. Он находится на иждивении у матери, учится очно на платной основе. В спорной квартире они проживают с 2015 года, оплачивают коммунальные услуги, продавать квартиру не собирались, это единственное место жительства для его семьи.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 – ФИО9 считает требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, поскольку они основаны на ничтожной сделке, по которой ФИО1 приобрела право собственности на квартиру. Ничтожная следка не несет никаких правовых последствий с момента её совершения. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении (Том л.д. 51-54).

Ответчик по первоначальному иску и третье лицо по встречному иску ФИО3 первоначальный иск ФИО1 не признал, поддержал встречные исковые требования. В судебном заседании 21 октября 2021 г. суду пояснил, что находился в поисках работы, решил взять в аренду пилораму в ... для ведения бизнеса. Искал инвестора для начала работы. С ФИО6 он поддерживал дружеские отношения, попросил его помочь. ФИО6 предложил скинуть ему бизнес-план, сказал, что инвесторы есть при условии гарантий или залога. Он сказал ФИО6, что есть квартира, принадлежит сыну. Поговорил с сыном, объяснил, что квартира будет в качестве залога, а им дадут 1 500 000 рублей, попросил помощи. ФИО6 купил им билеты до ..., перевел деньги на дорогу и продукты. Они приехали в 5 часов утра, погуляли до 11 часов, после чего приехал ФИО6 с братом. Далее они поехали в офис. Там находился инвестор – Ш.А., обговорили условия, что они передают в залог квартиру в обеспечение займа в размере 1 500 000 рублей сроком на 1 год. У МФЦ за полчаса до оформления сделки ФИО6 сказал, что необходимо оформить договор купли-продажи, в договоре будет указана сумма 1 000 000 рублей. Говорил, что сделка формальная. ФИО6 уговорил его. Он сказал сыну, чтобы тот подписал документы, что будет оформлена купля-продажа сыну не сообщил. ФИО6 позвал ФИО2 в МФЦ. Также там был ФИО5 После МФЦ они все вместе поехали в офис к Ш.А. ФИО5 дал паспорт, стали писать расписку о том, что он (ФИО3) взял 1 500 000 рублей. ФИО5 в расписке написал, что квартира будет залоговым имуществом. Он стал пересчитывать деньги. У ФИО2 взять деньги возможности не было. ФИО6 снимал на телефон момент передачи денежных средств и когда он пересчитывал деньги. Затем они купили билет на поезд ФИО2, дали ему денег на дорогу. Денежные средства в размере 1 500 000 рублей они брали для совместного с ФИО6 бизнеса. ФИО6 сказал, что нужно ехать в офис, отдать деньги. Он доверился ФИО6, так как тот сказал, что деньги переведут на счет. Сейчас не рассчитались ни за аренду, ни за оборудование. Через две недели он позвонил ФИО6, тот сказал, что деньги заблокированы, скинул ему статью расходов. От ФИО6 деньги он не получил. Работал управляющим на пилораме. Аренда пилорамы была оформлена на Ш.Д. На пилораму приезжали ФИО10, у них произошел конфликт. Затем они получили уведомление о выселении. Считает, что его обманули. Займ ФИО5 он до настоящего времени не отдал, поскольку передал денежные средства ФИО6

Ответчик по первоначальному иску и третье лицо по встречному иску ФИО4 с иском ФИО1 не согласна, поддержала встречные исковые требования. В судебном заседании 21 октября 2021 г. суду пояснила, что 5 августа 2021 г. получила уведомление от ФИО1 о выселении из квартиры. Написала заявление в полицию о мошеннических действиях. Потом узнала, что сын ФИО2 хотел помочь отцу ФИО3 Спорная квартира является их с сыном единственным жильем. В спорной квартире они проживают с 2015 года. Ранее собственником квартиры была бабушка. Рыночная стоимость квартиры на сегодня составляет 3 000 000 рублей. Квартиру осматривать никто не приходил. ФИО5 ей не знаком, его в их квартире никогда не было. С мая 2021 года ФИО3 в спорной квартире не проживает. ФИО6 и ФИО11 ранее останавливались у них, она принимала их как товарищей. До 5 августа 2021 г. претензий относительно квартиры не получала. Они до настоящего времени проживают по адресу: ..., бремя по содержанию квартиры несет она.

Ответчики по встречному иску ФИО5 и ФИО6 в настоящее судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании 10 декабря 2021 г. ответчик ФИО5 со встречным иском не согласился, пояснил, что в январе 2021 года позвонил ФИО6, сказал, что у друга материальные проблемы, попросил помочь. Он ответил, что денег в долг не даст, может приобрести недвижимость. Сначала речь шла об 1 000 000 рублей, потом – 1 500 000 рублей. Договор купли-продажи квартиры по адресу: ... он составлял в агентстве недвижимости, паспортные данные продавца ему скинул ФИО6 Все условия заключения договора оговаривались через ФИО6, были представлены фотографии квартиры. Х-вых он ранее не знал, увидел в день сделки. Договор купли-продажи передавался Холмоговорым для ознакомления. Они просили составить договор залога недвижимости, но он отказался, сказал, что только купля-продажа. Сообщил ФИО12, что если они вернут долг в размере 500 000 рублей, то он обратно вернет квартиру за 1 000 000 рублей. Договор купли-продажи подписывали в МФЦ, при этом присутствовали он, ФИО2 и ФИО6 ФИО13 ждали в автомобиле. Расписку в получении денежных средств в МФЦ он подписал по ошибке, вместе с другими документами. Стоимость квартиры в договоре указана 1 000 000 рублей. ФИО2 говорил, что указанную квартиру он приобрел за такую же цену. Далее они поехали в офис по адресу: ... для передачи денежных средств, писали расписки. Расписку от 19 февраля 2021 г. он написал под диктовку ФИО3 Он имел ввиду, что если ФИО3 отдаст ему 500 000 рублей, он вернет ему квартиру за 1 000 000 рублей. 1 000 000 рублей был передан ФИО2 за квартиру, 500 000 рублей – в долг ФИО3 Денежные средства передавались из рук в руки. При передаче денег присутствовали ФИО2, ФИО3, ФИО14 и он. Он положил денежные средства на стол перед ФИО2, который попросил отца ФИО3 их пересчитать. Оговорили срок оплаты долга до 1 мая 2021 г. 6 июля 2021 г. он продал квартиру ФИО1 К ФИО12 за возвратом долга не обращался, связь держал с ФИО6 В мае 2021 года вышли сроки возврата денег, он позвонил ФИО6, сказал, что будет продавать квартиру. ФИО6 сообщил, что его мать продала дом, есть денежные средства. При первой сделке ФИО1 не присутствовала. У ФИО6 была её банковская карта, с которой оплачивали госпошлину в МФЦ. Он не мог знать, кто зарегистрирован в спорной квартире. ФИО2 сообщил, что несовершеннолетних лиц в ней не зарегистрировано, что все выпишутся без проблем. Ключи от квартиры ему не передавались. До мая 2021 года он разрешил ФИО12 проживать в квартире.

Представитель ответчика по встречному иску ФИО5 – ФИО15 со встречным иском не согласна, пояснила, что в договоре купли-продажи от 19 февраля 2021 г., заключенном между ФИО2 и ФИО5, оговорены все существенные условия, договор был прочитан и подписан ФИО2 Ссылка ФИО2 на то, что вышеуказанная сделка является фактически сделкой залога спорной квартиры и является недействительной в связи с притворностью, не соответствует действительности, так как воля сторон в момент заключения договора была на совершение сделки по купле-продажи квартиры, сделка исполнена сторонами: квартира передана, ее стоимость оплачена. Тот факт, что в квартире до сих пор проживают Х-вы, само по себе не противоречит закону и правовую природу совершенной сделки не меняет - в связи с наличием у ФИО5 жилья для проживания, он не вселился в квартиру и не возражал относительно проживания там Х-вых; сделка по приобретению квартиры для него являлась вложением денежных средств в недвижимое имущество. После регистрации перехода права собственности на ФИО5 ФИО2 не оспаривал сделку, до тех пор, пока не получил уведомление о выселении от ФИО1 Стороны имели волю на заключение договора купли-продажи, а не договора залога, ФИО2 при проведении сделки выражал согласие именно на куплю-продажу. Ссылка ФИО2 на то, что в договоре купли-продажи должен быть указан перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением со ссылкой на ст. 558 ГК РФ не состоятельна, поскольку данная норма применяется только к тем лицам, которые имели равные права пользования этим помещением: бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором, к членам семьи собственника данная норма закона не относится. Не состоятельна ссылка также на заниженную стоимость квартиры. Стороны согласовали в договоре стоимость в размере 1 000 000 рублей. Оценка квартиры ООО «Промышленная экспертиза» проведена на основании аналогов, не соответствующих спорной квартире. ФИО1 является добросовестным приобретателем. ФИО2 ведет себя недобросовестно, вводит суд в заблуждение, пытаясь оспорить сделку, которую заключил и исполнял, в объяснениях в полиции ссылается на то, что при заключении сделки на него оказывал давление отец ФИО3, однако, отец ФИО3 в явке с повинной указывает об обратном: давление на сына он не оказывал. ФИО2 и ФИО3 пытаются уйти от ответственности, указывая на получение денег только ФИО3, зная, что последний имеет огромное количество долгов и никогда не вернет ФИО5 деньги, поэтому он заключал именно сделку по купле-продаже, никаких иных намерений он не имел.

В судебном заседании 10 декабря 2021 г. ответчик по встречному иску ФИО6 со встречным иском не согласился, пояснил, что он находился в дружеских отношениях с ФИО5 и ФИО3 В январе 2021 года к нему обратился ФИО3, сказал, что нужды денежные средства в долг. Он позвонил ФИО5, тот пояснил, что в долг не даст, может что-нибудь купить. ФИО3 сказал, что есть квартира, переговорит с собственником - его сыном ФИО2. Потом ФИО3 сообщил, что может только заложить квартиру, но ФИО5 на это не согласился. Х-вы посовещались, согласились на куплю-продажу, сказали, что об этом категорически нельзя говорить ФИО4 Андрей звонил, спрашивал, как они без квартиры. Он ФИО2 сказал, что ФИО5 переоформит квартиру на себя, но он не против, что Х-вы там поживут, потом выкупят квартиру обратно. Он (ФИО6) заказывал для ФИО5 выписку из ЕГРН на квартиру, снимал копии паспортов. ФИО3 у него просил денег в долг на билеты, он ему перевел деньги. Х-вы приехали в ..., он их встретил на вокзале. Поехали в МФЦ, где их ждал ФИО5, опоздали, переписались на другое время. ФИО12 дали договор, они его читали. ФИО3 спросил, можно ли 1 500 000 рублей, вместо 1 000 000 рублей. ФИО5 сказал, что 1 000 000 рублей даст за квартиру, 500 000 рублей – займ. Если ФИО3 отдаст займ, то сможет выкупить квартиру. Он оплачивал госпошлину в МФЦ с банковской карты матери ФИО1, так как у ФИО5 карты с собой не оказалось. После того, как срок, на который был выдан займ, истек, ФИО5 спросил про деньги. Сказал, что если денег нет, он продаст квартиру, спросил, не знает ли он покупателя. Он пояснил, что родители продали дом, решили переехать в Великий Устюг. Он сообщил родителям, что продается квартира в Великом Устюге за 1000 000 рублей. Родители согласились. ФИО1 в спорной квартире не была, он и отец ФИО8 были там неоднократно, рассказали, что квартира из себя представляет. При заключении договора купли-продажи 6 июля 2021 г. между ФИО5 и ФИО1 ключи от квартиры, квитанции не передавались, поскольку ФИО5 был не против, чтобы Х-вы пожили в квартире. Совместного бизнеса у него с ФИО3 не было, ФИО3 у него работал, занимался организацией производственного процесса на пилораме. Он вел переписку с ФИО3 в интернете, но таблица расходов отношение к настоящему делу не имеет. Между собой они называли сделку займом, поскольку ФИО3 собирался выкупать квартиру у ФИО5 Его интереса в сделке между ФИО3 и ФИО5 нет. Деньги ФИО3 для его бизнеса были не нужны. ФИО3 ему денежные средства после заключения сделки с ФИО5 не передавал.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Вологодской области в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направил письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда (Том 1 л.д. 144-147).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ярославской области в суд не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Свидетель Ш.Д. в судебном заседании 22 ноября 2021 г. суду показал, что 19 февраля 2021 г. присутствовал при передаче денежных средств Ш. Е.В. ФИО3 и ФИО2, также присутствовали ФИО6, ФИО16 При нем писались расписки. ФИО5 передал ФИО2 денежные средства в размере 1 500 000 рублей: 1 000 000 - за продажу квартиры, а 500 000 рублей - в долг. Денежные средства были положены на стол перед ФИО2 и ФИО3 Андрей попросил отца пересчитать денежные средства, после чего их убрали. Расписки переписывались несколько раз, в них расписывались ФИО5 и оба Х-вы. Расписку от 19 февраля 2021 г. ФИО5 писал под диктовку Х-вых. У них была договоренность до мая 2021 года вернуть денежные средства в размере 500 000 рублей, после чего ФИО5 был готов продать квартиру ФИО2 за 1 000 000 рублей. Изначально когда Х-вы приехали, то начали говорить о залоге, ФИО5 сказал, не согласен на залог, готов только оформить договор купли-продажи либо никаких денежных средств не даст. Х-вы посовещались и согласились оформить договор купли-продажи. Его мать ФИО1 продала дом с целью купить указанную квартиру в ..., другого имущества она не имеет, на вырученные деньги от продажи своего дома она приобрела данную квартиру. ФИО1 дала сыну ФИО6 для пользования свою банковскую карту года 2-3 назад. Он и ФИО6 работали вместе с ФИО3 с января 2021 года до мая 2021 года, открыли пилораму ..., а ФИО3 был там управляющим, был нанят как наемный работник. Для чего ФИО3 нужны были деньги, не знает, с бизнесом на пилораме это никак не связано.

Свидетель Ш.А. в судебном заседании 22 ноября 2021 г. показал, что присутствовал на сделке между ФИО5 и Х-выми в его офисе, расположенном по адресу: .... Также там были ФИО18 Х-вы читали договор до его подписания, изначально хотели оформить договор залога, но ФИО5 сказал никаких залогов, только договор купли-продажи. Х-вы согласились на договор купли-продажи. ФИО5 квартиру до сделки не осматривал. Их знакомый ФИО6 несколько раз был в этой квартире, и перед сделкой Х-вы привезли фотографии квартиры, которые осмотрел ФИО5 ФИО5 не собирался проживать в данной квартире, просто вкладывал денежные средства. Госпошлину оплатил ФИО6, так как у ФИО5 карты не было. ФИО1 при сделке не присутствовала. ФИО5 передавал денежные средства в размере 1 000 000 рублей ФИО2, который положил денежные средства на стол и попросил посчитать отца ФИО3 А также передал 500 000 рублей ФИО3 Изначально хотели прописать в договоре 1 500 000 рублей, но ФИО17 пояснил, что приобретал квартиру за миллион и дороже продать не может, поскольку с него будет удерживаться налог, ФИО5 пошел ему навстречу и 500 000 рублей оформил по расписке. Расписку писал ФИО2 с ошибками, и несколько раз ее переписывали. На расписке подписи стоят ФИО5 и ФИО2 19 февраля 2021 г. ФИО3 ему никакие денежные средства не передавал, они забрали деньги и уехали в .... Х-вы говорили, что желают выкупить квартиру обратно. Денежные средства в долг передавались до мая 2021 года. Кто будет выкупать квартиру, не обсуждалось. ФИО5 вскоре продал данную квартиру, поскольку не собирался там проживать, это было вложение денежных средств. После заключения сделок ФИО6 к нему не заезжал, и денежные средства не передавал.

Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении первоначального иска – отказать, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 26 декабря 2018 г. ФИО2 являлся собственником квартиры с кадастровым номером № площадью 60,2 кв.м., расположенной по адресу: ..., право собственности за ФИО2 на указанное жилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН 15 января 2019 г. (Том 2 л.д. 72).

19 февраля 2021 г. между ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, 4 марта 2021 г. за ФИО5 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на данное жилое помещение (Том 2 л.д. 56-58).

6 июля 2021 г. между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: .... Указанный договор подписан ФИО5 и ФИО6 Право собственности за ФИО1 на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 19 июля 2021 г. (Том 1 л.д. 14-17, Том 2 л.д. 68-69).

27 июля 2021 г. ФИО1 в адрес Х-вых направлено уведомление о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета (Том 1 л.д. 18-24). Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 87 и 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а продавца – отчуждение своего имущества и получение денежных средств за это имущество.

При этом следует учесть, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора, на заключение которого была направлена реальная воля сторон, с учетом приведенных норм материального права должно быть установлено не только из положений одного оспариваемого договора купли-продажи, но из оценки в совокупности иных составленных сторонами документов.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО2 указывает, что договор купли-продажи от 19 февраля 2021 г. является притворной сделкой, сделка направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников данной сделки.

Из объяснений ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО5, а также показаний свидетелей Ш.Д. и Ш.А., данных в судебном заседании, следует, что ФИО3 хотел взять денежные средства в долг у ФИО5, при этом в залог предоставить недвижимое имущество – квартиру по адресу: ..., принадлежащую его сыну ФИО2 ФИО5 согласился на предоставление денежных средств в оговоренном размере, однако при этом оформив договор купли-продажи и расписку, уточнив, что при возврате долга, вернет квартиру ФИО12.

Так, в подтверждение тому, что сделка купли-продажи имущества, заключенная между ФИО2 и ФИО5 является притворной, суду представлена расписка ФИО5 от 19 февраля 2021 г., согласно которой сделка по купле-продаже квартиры в ..., заключенная с ФИО2, является обеспечением займа денежных средств в размере 1 500 000 рублей. По возвращению денежных средств, ФИО5 обязуется совершить сделку в обратном порядке, в случае невозврата денег, квартира считается уплатой долга (Том 1 л.д. 106).

Также косвенным доказательством действительного намерения сторон является переписка от 19 марта 2021 г. ФИО3 с ФИО6, который был посредником между Х-выми и ФИО5, присутствовал при обсуждении и совершении сделки. В данной переписке ФИО6 ведет речь о заложенной ФИО3 квартире (Том 1 л.д. 189-194).

Таким образом, оценивая представленные доказательства, реальность намерений сторон на совершение сделки, суд приходит к выводу, что в данном случае воля обеих сторон была направлена на заключение сделки залога недвижимого имущества вместо купли-продажи.

В судебном заседании также установлено, что в договоре купли-продажи от 19 февраля 2021 г. стоимость квартиры значительно занижена и составляет 1 000 000 рублей (пункт 2.3 договора), тогда как согласно отчету № 512/1, составленному ООО «Промышленная экспертиза», рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ... на 19 февраля 2021 г. составит 2 507 000 рублей (Том 1 л.д. 204-252).

Кроме того, ответчиком ФИО5 не представлены доказательства, что продавец ФИО2 получил за продажу квартиры денежные средства.

Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи от 19 февраля 2021 г. расчет между сторонами подтверждается распиской продавца.

В деле правоустанавливающих документов, представленных в суд Управлением Росреестра по Ярославской области, имеется расписка о том, что ФИО2 принял от ФИО5 денежные средства в размере 1 000 000 рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: ..., однако в данной расписке стоит подпись ФИО5, подпись ФИО2 в получении денежные средств по договору купли-продажи от 19 февраля 2021 г. отсутствует (Том 2 л.д. 61).

Представителем ФИО6 – ФИО7 представлена копия расписки в получении ФИО3 и ФИО2 от ФИО5 денежных средств в размере 1 500 000 рублей (Том 1 л.д. 188).

Данное доказательство суд считает недопустимым, поскольку подлинник расписки отсутствует, подписи Х-вых и ФИО5 расположены на обратной стороне документа, в связи с чем возникают сомнения в том, что данная расписка скопирована с одного документа; невозможно установить подлинность подписей; основания, по которым Х-вы получили указанную в расписке сумму, не приведены.

Также следует учесть, что продавцом покупателю квартира фактически передана не была. В настоящее время Х-вы зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом помещении, проживают в нем, оплачивают коммунальные услуги. Какого-либо реального исполнения спорного договора купли-продажи от 19 февраля 2021 г. сторонами фактически не совершалось.

Доводы ФИО5 и его представителя ФИО15 о том, что ФИО5 разрешил ФИО12 пожить в спорном жилом помещении до мая 2021 года (по их утверждению - срока уплаты долга), только подтверждают притворность совершенной сделки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 19 февраля 2021 г. является притворной сделкой, поскольку фактически стороны намеревались заключить договор залога недвижимого имущества в виде спорной квартиры в обеспечение заемного обязательства иного лица (ФИО3) перед ФИО5

Поскольку указанная ничтожная (притворная) сделка купли-продажи от 19 февраля 2021 г. в силу положений статьи 167 ГК РФ недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а, следовательно, не могла являться законным основанием для перехода к ФИО5 права собственности на спорную квартиру, в связи с чем он не имел законного права ее отчуждать, подлежит признанию недействительной и последующая сделка по отчуждению спорной квартиры в пользу ФИО1 по договору купли-продажи от 6 июля 2021 г.

Учитывая, что приобретатель спорной квартиры по сделке от 6 июля 2021 г. ФИО1 и ее представитель ФИО6 фактически были осведомлены о ничтожности (притворности) сделки от 19 февраля 2021 г., на основании которой ФИО5 приобрел право собственности на спорную квартиру, что подтверждается фактом непосредственного присутствия ФИО6 при совершении сделки от 19 февраля 2021 г. и оплатой ФИО1 расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности к ФИО5 спорной квартиры по сделке от 19 февраля 2021 г. (Том 2 л.д. 51), а также указание в договоре купли-продажи чрезмерно заниженной цены спорной квартиры (цена в договоре - 1 000 000 рублей при реальной рыночной цене на 6 июля 2021 г. – 2 615 000 рублей, что подтверждается отчетом ООО «Промышленная экспертиза № 512/2 от 15 ноября 2021 г. (Том 2 л.д. 1-49), является для ФИО2 и его родителей ФИО3 и ФИО4 единственным жильем; фактическое отсутствие передачи ФИО5 приобретателю ФИО1 спорной квартиры по передаточному акту после заключения данной сделки, не совершение приобретателем ФИО1 разумных и осмотрительных действий по осмотру спорной квартиры и определению ее состояния, наличия в ней проживающих лиц, а также дальнейшее фактическое проживание и сохранение регистрации по месту жительства ФИО2 и его родителей в спорной квартире, несение Х-выми расходов по оплате коммунальных услуг, суд приходит к выводу, что ФИО1 нельзя считать добросовестным приобретателем спорной квартиры, а совершенная ею сделка от 6 июля 2021 г. совершена с нарушением запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, то есть ничтожна.

Доводы представителя ФИО1 - ФИО8 о том, что приобретенная квартира является единственным местом жительства его и супруги ФИО1, основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО2 о признании недействительной сделку – договор купли-продажи от 6 июля 2021 г. не являются по приведенным судом основаниям.

Кроме того, согласно выданной ФИО1 ФИО6 доверенности серии ...5 от 6 сентября 2018 г. ФИО1 уполномочила ФИО6 быть её представителем в учреждениях, в том числе, в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области (Том 1 л.д. 186-187), тогда как сделка купли - продажи квартиры проходила государственную регистрацию в ..., в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области.

Таким образом, ФИО6 действовал от имени ФИО1 в отсутствие у него на это полномочий. Из объяснений ФИО6 следует, что ФИО1 при совершении сделки, передачи её на регистрацию не присутствовала.

На основании изложенного, суд считает необходимым удовлетворить встречные требования ФИО2 о признании недействительной сделку – договор купли-продажи от 19 февраля 2021 г., заключенный между ним и ответчиком ФИО5 в отношении квартиры, кадастровый №, по адресу: ..., и о признании недействительной сделку – договор купли-продажи от 6 июля 2021 г., заключенный между ответчиками ФИО5 и ФИО1 в лице ФИО6 в отношении квартиры, кадастровый №, по адресу: ....

К совершенным в отношении спорной квартиры сделкам о ее отчуждении - договору купли-продажи от 19 февраля 2021 г., заключенному между ФИО2 и ФИО5, и договору купли-продажи от 6 июля 2021 г., заключенному между ответчиками ФИО5 и ФИО1 в лице ФИО6 подлежат применению последствия недействительности ничтожных сделок: к договору от 19 февраля 2021 г., являющемуся притворной (прикрывающей) сделкой, в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ - правила о залоге недвижимости (прикрываемой сделке), к договору от 6 июля 2021 г. в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ – реституция.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно пункту 1 статьи 9 указанного Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в силу приведенных требований закона, суд находит необходимым признать незаключенным между ФИО2 и ФИО5 договор залога недвижимости (ипотеки) в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Учитывая незаключенность договора залога недвижимости по притворной сделке от 19 февраля 2021 г., в качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению спорной квартиры, суд считает необходимым признать отсутствующим право ФИО1 на квартиру по адресу: ... восстановить право собственности ФИО2 на указанное жилое помещение.

В связи с удовлетворением встречных требований, первоначальные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

признать недействительной сделку – договор купли-продажи от 19 февраля 2021 г., заключенный между ФИО2 и ФИО5 в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м., расположенной по адресу: ....

Признать недействительной сделку – договор купли-продажи от 6 июля 2021 г., заключенный между ФИО5 и ФИО1 в лице ФИО6 в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м., расположенной по адресу: ....

Признать незаключенным между ФИО2 и ФИО5 договор залога недвижимости (ипотеки) в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м., расположенной по адресу: ....

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

- признать отсутствующим право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м., расположенную по адресу: ...;

- восстановить право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м., расположенную по адресу: ....

В удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Великоустюгский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: Т.Г. Зеленская

Мотивированное решение изготовлено 21 декабря 2021 г.